3 ложных представления о недвижимости в Сочи

…в которые всё ещё верят

Каждую неделю слышу одно и то же:

«В Сочи всё только дорожает»,
«Тут всё сдаётся круглый год»,
«Апартаменты — это золотая жила».

А потом вижу людей, которые с этими убеждениями приезжают,
вкладывают миллионы — и разочаровываются уже через пару месяцев.

Разбираемся ⬇️

1️⃣ Всё только дорожает

Нет.
Сочи уже не тот «дикий Запад», где цены росли по 30%- 40 % в год, а бывало и 70 %

Рынок стал сложнее:
есть районы, где цены встали,
и есть те, где уже пошла коррекция.

Растёт не всё — растут хорошие локации и редкие объекты.
А вот обычные апарты «у моря, но без инфраструктуры» — стоят и будут стоять.
Так что покупать «что угодно, лишь бы в Сочи» — уже не стратегия, а лотерея.

2️⃣ Сдаётся круглый год

Тоже нет.
Сезон — это май–сентябрь.
Потом спрос падает в 2–3 раза.
Даже хорошие апарты в центре зимой стоят полупустыми.
Клиенты часто удивляются:
«Как так? Мне же обещали 100% загрузку!»
Так вот — это обещали те, кто продаёт, а не те, кто реально сдаёт.

3️⃣ Любые апарты — золотая жила

Если бы всё было так просто, в Сочи бы уже все были миллионерами.
Апартаменты — это инструмент.
И если им пользоваться без расчёта — можно не заработать, а потерять.
Решает не формат, а управление, локация и расчёт доходности.

И, конечно, юридическая чистота — не у всех апартов всё ок.

Что в итоге?

Сочи — не сказка, а рынок.
Тут можно заработать, если считать, проверять и думать.
И наоборот — легко потерять, если верить мифам и обещаниям «40-50% годовых».

Напишите мне, я рассчитаю для вас любой вариант, подходящий под ваш запрос

ОБЗОР РАЙОНА СОЧИ: Центральный

Если бы Сочи был организмом, то Центральный район — это его сердце.

Пульсирующее, шумное, живое.
Тут всегда кипит жизнь: школы, парки, кафе, городские движухи, набережная, и люди, которые всегда куда-то идут с кофе.
Но подходит он не всем.

Кому подходит Центральный район?

✅Семьям, которые хотят нормальную инфраструктуру

Здесь больше всего:

➡️школ и лицеев,
➡️садиков,
➡️секций,
➡️медцентров,
➡️безопасных прогулочных зон.

Всё в шаговой доступности.

✅Тем, кто работает в городе

Если вам важны офисы, встречи, логистика — это самый удобный район. Пробки тут всё же легче, чем на выездах из Адлера или Мацесты.

✅Тем, кто любит городскую жизнь

Тут есть всё: кафе, набережная, парки, движ. Если вы хотите жить, а не «отдыхать раз в год» — это ваш сценарий.

✅Тем, кто планирует сдавать квартиру круглый год

Центр — один из немногих районов, где реально работает круглогодичная аренда.
Здесь живут люди, а не сезонные туристы.

❌Кому НЕ подойдёт Центральный

➡️Тем, кто мечтает о полной тишине

Это центр. Жизнь здесь не выключается. Кофейни открываются раньше, чем вы просыпаетесь.

➡️Тем, кто хочет «вид на море, но подешевле»

Не получится.
Все красивые виды идут в пакете с ценником.

➡️Тем, кто не любит плотную городскую застройку

Здесь мало воздуха и много движения — кому-то тяжело.

Сколько стоят квартиры в Центральном❓

Цены по диапазонам (ориентировочно):

▫️Студии от 9,5 – 12 млн ₽
▫️1-комнатные — 13–18 млн ₽
Зависит от года постройки и локации ближе/дальше от набережной
▫️2-комнатные — 18–28 млн ₽
С ремонтом и нормальной планировкой — ближе к верхней границе
▫️3-комнатные — 30–45 млн ₽, иногда выше, если дом бизнес-класса

▫️Аренда (на ПМЖ)

1-комн: 45–60 тыс
2-комн: 65–90 тыс
3-комн: 100+ тыс

Цены могут плавать по сезону, но без «американских горок».

Плюсы Центрального района:
+ Полная инфраструктура: Школы, сады, спорт, медицина — всё здесь.
+ Море рядом
+ Ликвидность

Центральный район почти никогда не теряет в цене.
Он держится лучше других.

+ Подходит под круглогодичную сдачу

Работает и зимой, и летом — редкость для Сочи.

Минусы Центрального района
— Парковка

Если у вас есть машина — сразу смиритесь: парковка тут спорт.
Только для подготовленных.

— Плотность застройки

Много домов, много людей — некоторым тяжело.

— Не самое дешёвое жильё

Тут нет «недооценённых вариантов». Редко бывает, но стоит своих денег.

— Туристы летом

Но всё же меньше, чем в Адлере.

Если вы хотите жить в Сочи, чтобы была школа рядом, море под боком, адекватная логистика и ощущение «я в городе» —
Центральный район вам подойдёт.

Если хотите тишины, природы, уединения, «как в Европе» —
есть районы гораздо спокойнее, и я подскажу какие.

А как вам центр Сочи, любите движ или вы за спокойствие?

КЕЙС: Как мы подобрали клиенту объект под два сценария — зимний отдых и летнее проживание

Делюсь показательной историей, которая демонстрирует, как правильно выстроенная работа между экспертом и клиентом приводит к точному попаданию в запрос.

После моего эфира человек обратился с запросом: найти объект, который одновременно подходит для зимнего катания на лыжах и летнего отдыха у моря.

Вместо стандартной «рассылки десятков вариантов» эксперт Артём Дыгал провёл полноценную онлайн-консультацию, где:

➡️разобрал цели и стиль отдыха клиента,
➡️уточнил требования к инфраструктуре,
➡️сравнил локации по сезонности, доступности и перспективам,
➡️предложил несколько сценариев — от бюджетных до расширенных.
На основе этого сформировали короткий, точный список объектов,
которые соответствовали задаче.

Пока клиент принимал решение, мы продолжали отсматривать с ним:
— видео с локаций,
— комментарии по районам,
— динамику цен,
— юридические особенности.
Это позволило принять решение не эмоционально, а рационально, с опорой на факты мы вышли на сделку.

Взяли квартиру в ЖК бизнес-класса, с благоустроенной набережной, Аква-зоной на 473 м2, видовые террасы на 800 м2,
гостиничный сервис,
стоимостью: 17 196 000 ₽
По траншевой рассрочке на 20 месяцев
Ежемесячный платеж: 50 000 ₽

Прирост стоимости в год: 15 %

Объект был выбран и приобретён без задержек, в полной юридической прозрачности и с пониманием перспектив по ликвидности.

Безумно радуюсь каждой сделке и каждому теплому отзыву, понимаю, что все делаю не зря!

А если вам также нужно подобрать объект
под конкретный сценарий — отдых, ПМЖ или инвестиции — напишите мне, составим
точную стратегию выбора и предоставим варианты, которые действительно подходят под ваши задачи.

Топ-5 перспективных локаций в Крыму

Крым все больше вызывает интерес у покупателей: климат, море, природа, цены ниже сочинских — и при этом хорошие перспективы роста.

Собрал для вас 5 локаций, где сейчас есть смысл смотреть и жить, и инвестировать.

1️⃣ЯЛТА — премиальный центр Крыма
Если коротко: «крымский Сочи».
Здесь дороже, но и ликвидность самая высокая.

Плюсы: уникальный климат, горы рядом, высокий спрос на аренду.

Перспектива: стабильный рост 10–15% в год по качественным проектам.

2️⃣СЕВАСТОПОЛЬ — город не только для отдыха, но и для жизни

Самая сбалансированная и недооцененная локация: городская инфраструктура + море. Сейчас идет активная застройка его.

Плюсы: школы, медицина, работа, широкие пляжи, активный рынок новостроек.

Перспектива: спрос на ПМЖ растёт — цены в год растут на 15–20%

3️⃣СУДАК — топ для сезонной аренды
Здесь самое тихое и спокойная локация. Идеальна для семьи.

Плюсы: яркий курортный сезон, природа, крепость, чистейшие пляжи, недооценённые территории.

Перспектива: 7–8% доходности от аренды, с последующим ростом + увеличение стоимости на 15–20% в год.

4️⃣ЕВПАТОРИЯ — идеальный курортный город

Есть все для отличного отдыха + в ближайшее время, благодаря федеральной программе "Золотые пески", будет достраиваться еще.

Плюсы: лечебные пляжи, ровный рельеф, много семейных отелей, мягкий климат.

Перспектива: устойчивый спрос летом + рост доходности на 10-15% в год

5️⃣АЛУШТА — комфортный формат «город у моря»
Горы, чистый воздух, красивые виды — и цены ниже ялтинских.

Плюсы: сильный курортный поток, красивые видовые проекты, доступные чеки.

Перспектива: именно тут растёт интерес инвесторов, ожидаемый рост до 20% ежегодно.

У каждого города своя логика, важно подобрать под ваши цели, а не «в целом в Крым».
Если хотите, я подскажу, в какой локации ваши деньги отработают лучше всего — пишите 😉

Обзор района Сочи: Адлер

— это особенный район Сочи.
Самый контрастный, самый яркий…
и самый «на любителя».
Кому-то он заходит с первого дня. Кому-то — категорически нет.

➡️Аэропорт: + и − в одном флаконе

Это удобно, когда много путешествуешь или часто приезжают клиенты/родственники, 10–12 минут — и ты в терминале.

Но есть шум взлётов и посадок в некоторых частях района. Не критично, но если вы любите абсолютную тишину — может раздражать.

➡️Море — рядом, но не везде в идеальном виде
Адлер — длинный район. Есть хорошие пляжи, широкие, благоустроенные, а есть
узкие и галечные — без романтики Инстаграма.
Но если цель — жить рядом с морем — Адлер работает отлично.

➡️Шум и сезонность
Адлер — самый «курортный» район Сочи.
Летом здесь тусище: музыка, пляжи, движ, кафе, туристы. Зимой — спокойнее, но не так тихо, как в Хосте или Мацесте.
Если вам нужен спокойный семейный ритм — Адлер не лучший выбор.
Если нравится движение и жизнь вокруг — это ваш рай.

➡️Логистика — одна из сильных сторон района:
•аэропорт
•ЖД вокзал в доступности
•море под боком
•хорошая транспортная развязка
рядом Красная Поляна (30–40 минут)

➡️Для кого Адлер — идеальный вариант?

✔️ Для тех, кто обожает ритм курортного города
✔️ Для тех, кто ищет жильё под сезонную аренду. Это один из самых доходных районов по посуточке. Летом загрузка бьёт рекорды.
✔️Для тех, кто много путешествует

➡️Кому Адлер НЕ подойдёт?

Семьям, которые любят тишину
Лучше Хоста, Мацеста, Донская — там спокойнее.
Тем, кто не переносит плотную застройку
Здесь людей много. Всегда.
Тем, кого раздражает сезонный шум
Летом тут жизнь «в максимуме».

Адлер — это про жизнь у моря в ритме большого курорта. Громко, ярко, удобно, динамично, но точно не для всех.

Годовая доходность составляет 10-15 %

А вы, любите Адлер? Что больше всего нравится в этой локации?

Надёжный застройщик — кто он вообще такой?

«Работаем только с проверенными застройщиками» — вы точно слышали эту фразу.

Но что значит проверенный? Рассказываю ⬇️

✅Документы — всему голова Никаких «нам пообещали». Только официальные разрешения на строительство, документы на землю, проектная декларация. Пока не убедимся сами — вам не порекомендуем!

✅Отношения с финансами и банками
У хороших застройщиков нет замороженных строек. И проектное финансирование только от крупных игроков. Серьёзный банк просто так кредит не выдаст — значит, компанию проверили и одобрили.

✅Чистая биография
Смотрим на историю застройщика: что строил, как долго, вовремя ли сдал объект, какое было качество и как
выглядят дома через 5 лет после сдачи. Можно даже поспрашивать мнения жильцов, они точно расскажут всю правду о доме, в котором живут.

✅Благоустройство окружающей среды
Плитка, которая держится годами. Газоны, а не болото. Фасады, которые не выгорели за одно лето. Это всё — про застройщика, который строит для людей, а не для галочки.

Не ориентируйтесь только на громкие имена. Бывает, застройщик на слуху — а сдает с опозданием. Или наоборот — мало кто знает, а дома красивые и жильцы довольны.

Хочется выбрать без риска — всегда готов вам помочь всегда, пишите!

Как вас обманывают фонарями на рынке недвижимости в Сочи

И почему в Сочи этим занимается почти весь рынок?

Если вы хоть раз искали квартиру в Сочи —
значит, вы уже видели фонари.
Просто могли об этом не знать.

А теперь разберём, что это, как их распознать
и почему именно из-за фонарей многие люди приезжают в Сочи с чемоданом надежд…
и уезжают с разочарованием.

Что такое «фонарь»?

Это фейковое объявление, которого в реальности НЕ существует.
Вообще.
Ни квартиры, ни цены, ни условий.

Его главная задача — привлечь вас звонком. Всё.

Как это работает на практике?

Агент выкладывает объявление «Однокомнатная у моря за 6 млн — срочно!».

Вы звоните.

Вам говорят: «Ой, только что продали! Но есть другой вариант… немножко дороже…» ( всего в два раза).

И начинается…
— Цена выше
— Район хуже
— Дом сомнительный
— Документы мутные

А вы уже в эмоциях: ну раз приехал, ну раз звоню, ну давайте смотреть.

И вот это «ну давайте» и кормит рынок фонарей годами.

Как распознать, что перед вами фонарь ➡️


1️⃣ Цена слишком сладкая

Если квартира стоит на 20–30%, а то и на все 50% дешевле, чем аналогичные варианты —
99%, что это фонарь.
Реальный собственник не будет «выбрасывать» квартиру на рынок за смешные деньги.

2️⃣ Фотографии из каталогов

Идеальная погода, одинаковая обработка, никаких косяков в помещении. У настоящих квартир всегда есть жизнь:
предметы, мебель, неидеальные углы, что-то человеческое.

3️⃣ Агент не даёт точный адрес

«Приезжайте, покажу на месте» — верный признак ловушки.
Когда нечего скрывать, адрес называют сразу.

4️⃣ Один и тот же объект — у десяти агентств

И цена у всех разная.
Это почти всегда либо фонарь, либо попытка «перебить» друг друга.

5️⃣ Агент сразу предлагает другое

И очень активно уговаривает.
Если объект реальный — вам сначала покажут его, а не «замену».

На ведитесь на фейк, обращайтесь только к проверенным специалистам, а чем опасны фонари, расскажу позже