📰 Смена УК только раз в год
Пришли новости, что сегодня уже просвистело первое чтение для законопроекта о возможности смены УК только раз в год.

Если бы в России в полной мере работал конкурентный рынок управления домами, то год вполне нормальный срок и все аргументы про возможность УК планировать бюджет, вкладывать средства и т.п. был бы применим.

На деле же большинство УК на домах никем никогда не избирались, часть УК систематически творчески работает с ОСС и умеет создать кворум за любой срок.
Это реальные проблемы, которые данный закон никак не решит, а наоборот самым нерадивым и отъявленным только поможет, так что ничего хорошего тут нет.
Хотя возможно будут отдельные случаи честных УК, которым это поможет бороться за то, чтобы управлять домами, когда их выбрали жители, а другая УК рисует ОСС. Но это будут единицы и точно большему числу УК это помешает.

А вы как считаете? 👇

«Ружья, микробы и сталь»
Джаред Даймонд

Хорошая научно-популярная книга, рассказывающая ту же самую историю, что и книга Аджемоглу-Робинсона – почему одни богаты, а другие нет.
Ситуация разбирается больше с точки зрения естественной истории, освоения ресурсов, и, главное, приручения животных и разведения культур в условиях сельского хозяйства.
Отличный анализ причин того, что страны, освоившие больше культур и приручившие больше животных, долгосрочно выигрывают в своем развитии.
При этом здесь нет никакой расовой теории о том, что кто-то генетически не расположен к чему-то, много случайностей и зависимостей, например, от погодных условий и изменения климата в течение времени. Как благоприятная погода и растущие везде фрукты и овощи в Южной Америке, например, помешали изобретению колеса и окультурированию растений, в то же время, наоборот, более строгие условия толкали цивилизацию вперед.

Есть в книге, конечно, и спорные моменты, но в целом там много такого, что подтверждается на практике.

Почему, например, часто российский бизнес становится эффективным на мировой арене, например, в сфере IT и т.д. Пройдя очень суровую российскую среду в виде законодательства и т.д., проще начать расти в чистом воздухе с минимальной коррупцией и конкуренцией. В то же время, наоборот, вырасти в России тем, кто не привык к тому, что называется "российский бизнес", очень сложно.

В общем, то, что вершило судьбы цивилизаций, вершит сегодня судьбы компаний, в том числе. Но значение этого не стоит преувеличивать, так как, в отличие от растений, в бизнесе намного больше факторов и нет никакой предопределенности.

Книгу же рекомендую прочитать всем.
Хорошее времяпрепровождение и объяснение происходящего в мире на протяжении нескольких тысяч лет.

Про важность институтов

Множество дискуссий об умных городах, домах, квартирах поднадоели многим, кто в этой сфере крутится.

Мне же разговоры об этом кажутся поверхностными, ведь говорят только о технических фишках, но никак не об институтах, на которых все это должно жить.
При этом главным источником тут так или иначе видится всегда государство, либо как инвестор всех программ умных городов, либо как регулятор для умных домов и квартир через создание единых стандартов.

А конкуренцию многие напрямую воспринимают как зло и рассказывают про ужасы несовместимых форматов интернета вещей – это туннельное мышление.
Так как при этом игнорируется то, о чем ведут дискуссии в мире, а именно о так называемых "свободных" или чартерных городах, где регулирование идет не от государственных или муниципальных актов, а от договорного права и прочих тенденций.

При этом такие договоры - это не прерогатива первого мира, а есть множество примеров их появления в разных странах, от Индии до Гондураса.

Хороший обзор по теме и множество разъяснений вы можете найти у Веры Кичановой в этом видео.

А если захотите следить внимательнее за тем, как развивается эта история, то можете зайти на ее сайт в раздел публикаций, там очень много интересного.

📑Назад или вперед? Апдейт по реформе в Казахстане
Плохие новости: вместо последовательности проведения реформ все пошло куда-то не туда. Как вы помните, сначала были приняты правильные поправки в марте, которые я хвалил в своем канале, однако эти поправки должны были вступить в силу только в конце мая.
И до их вступления в силу президент выступил и разнес реформу ЖКХ и создание ОСИ, при этом без конкретики и определенности.

В результате оперативно были подготовлены новые поправки, и с 1 июля КСК не прекратили свое существование, а продолжили работать, но теперь должны работать по тем же стандартам, что и ОСИ.

К сожалению, это является существенным шагом назад и отступлением от последовательности.
Проблема заключается, во-первых, в отсутствии фигуры реформатора, который мог бы адвокатировать и публично защищать реформу, быть ее двигателем.
Во-вторых, отсутствие политической воли у кого-либо противостоять президенту и разъяснить, что все не так.
В результате из пары предложений, брошенных на мероприятии, рождаются новые поправки к реформам.
Третья проблема, связанная с приверженцами реформы, - слабая работа по разъяснению ее жителям.
Сначала повсюду рисовалась статистика, что почти все перешли на новые формы управления. Хотя все понимали, что это не так, просто все пользовались положением, создавая Простое товарищество без регистрации и по сути оставляли ситуацию с КСК.
В Астане есть отличный центр, который осуществляет ресурсную поддержку и помощь в создании ОСИ и его текущей работе, проводит множество мероприятий каждую неделю.
Однако в крупнейшем городе страны - Алматы - нет ничего подобного, не говоря уже о других городах. Это важная работа по поддержке реформ, и если государство не берет ее на себя, то должно брать гражданское общество и бизнес. Тем более что для обоих сторон в этом есть прямой интерес. Надо активнее действовать.

Что в итоге?
Получается половинчатая система, которая может выродиться в то, что существует в России - будут существовать и ОСИ, и КСК, как у нас ТСН и УК. При этом остается множество неопределенностей.
Однако время не стоит на месте, пока у самих собственников есть возможность изменить что-то на уровне своего дома, а значит, повестка реформ смещается от ожидания милости от государства к тому, что каждый будет действовать самостоятельно и объединяться с другими.
Проведение собраний и переход от КСК к ОСИ в Казахстане все еще проще, чем сменить УК в России, и это означает, что надо использовать эту возможность, пока ее не изменили.

👀Как работает PR девелоперов и как он трансформируется
Вышел очень интересный выпуск моего подкаста с Аллой Аксеновой, экспертом в области PR и кризисных коммуникаций, PR Development. 
Обсудили: 
• требовательность клиентов к продукту и обслуживанию
• позитивную роль конкуренции
• эффективные инструменты продвижения на рынке 
• как PR влияет на продажи и имидж застройщиков
• возможности продвижения после ухода соцсетей
• как управляющая компания влияет на продажи девелопера 

В интервью Алла поделилась инсайдами в актуальных коммуникационных задачах рынка недвижимости

🎧Слушать подкаст на удобной платформе

Как мы с нуля выстроили работу частной управляющей компании и частного расчетного центра в городе с населением в 10 000 человек. 💼
Почти в каждом выпуске подкаста мы говорим о нехватке профессионалов с нужными компетенциями и о трудностях их поиска. Кажется, что один из инструментов для развития профессионалов - кейс стади.
Пришло время рассказать об одном из таких кейсов и, в целом, поделиться опытом моей консалтинговой деятельности в сфере ЖКХ, которую я веду уже более 5 лет.
Конечно, большинство проектов, с которыми я работаю, подпадают под NDA, но можно рассказать общими чертами, избегая конкретики.
Одним из таких кейсов было содействие частному расчетному центру и частной управляющей компании в выстраивании работы в небольшом городе с населением 10 тыс. человек.
Дело было так:
несмотря на то, что уже давно действует гражданский кодекс, в котором закреплены определенные формы собственности (АО, ООО, ИП и т.д.), во многих местах, особенно на удалении от Москвы, остаются рудименты старой системы.
Так и в этом городе, с времен которых никто не помнил, функционировало МП (муниципальное предприятие), бывшее монополистом по расчетам с гражданами за ЖКУ и управлению домами, а также владельцем всех местных котельных, водоканалов и даже бани.
Происходило так, что глава муниципального района, приходя на должность, не успевал заняться делами города, пока его не сменял новый (средний срок работы главы района в России составляет около 2-х лет). Но вот, наконец, руки дошли до этого вопроса.
Приступили к работе по реструктуризации всех объектов, относящихся к РСО (водоканалы, котельные). Они должны были перейти к гарантирующим поставщикам, а баня стала муниципальной собственностью.
Выбор управляющей компании должен был быть сделан в соответствии с жилищным кодексом, и также для рассчетов требовалось наличие работающего расчетного центра, который бы разделял платежи между управляющей компанией и РСО.
Моя задача состояла в трансформации бизнеса в соответствии с законодательством и коммерческой стороной.
Меня пригласила группа компаний, которая купила активы бывшего МП (офис и прочее) и унаследовала весь персонал, занимающийся обслуживанием зданий.
Мы с командой:
-Создали благоприятное отношение собственников и жителей города к переменам. Провели несколько встреч в городском ДК и предоставили подробные презентации с разъяснениями о том, почему домами должна управлять управляющая компания, зачем проводить ОСС и т.п. Проводили краткие ликбезы, начиная от устройства ЖКХ в России, заканчивая рассказом о капитализме. Первые встречи были сопровождены криками и агрессией, но постепенно методичное и спокойное объяснение дали свои плоды.
-Выстроили организационную структуру компании и обучили персонал. Тем, кто привык работать определенным образом уже более 20 лет, необходимо было рассказать о необходимости внести изменения, показать, как это делать и провести обучение. Это был самый серьезный вызов, и добиться успеха здесь было непросто. Городок удаленный, и найти новых сотрудников было сложно, однако мы смогли переучить и оставить около 60 процентов персонала, а также пригласить несколько новых сотрудников. Работа стала вестись совсем иначе, не так, как принято в ЖЭКах.
-Провели ОСС и выбрали новую управляющую компанию. В конечном итоге все решения были приняты на собраниях собственников, и была выбрана управляющая компания. Здесь хорошо сработала программа обучения проведению собраний и работы с возражениями, и мы подготовили бывших начальников участков (почти всем за 50), которые справились с задачей отлично. Все документы были подготовлены чисто и корректно, и затем отправлены в ГЖИ.

В итоге у нас получилась практическая история перехода от плановой экономики к капитализму.
Это было очень интересно, и прошло уже более 5 лет, но до сих пор в России остаются города с подобными проблемами.

Для меня и моей команды это был отличный кейс, который доказал, что даже в таких условиях можно добиться успеха и достичь результата, а значит, справиться с другими задачами будет гораздо проще.

5 ошибок при ОСС
А вы знали, что мало кто из жителей домов сознательно участвовал в ОСС и понимает, что он это делал?
Да, бланк голосования он мог заполнить.
Именно поэтому очень важно внимательно относиться к процессу проведения собрания.

Сегодня расскажем о 5 главных ошибках при проведении ОСС.

1️⃣Плохая подготовка собственников.
Об ОСС не было анонсировано заранее, не было много встреч и обсуждений повестки, все вопросы и возражения не были отработаны.
В общем, предвыборную компанию не провели, и все идет в ходе ОСС, когда и повестку уже не скорректировать. Правило Парето тут выглядит следующим образом: 80% на подготовку, 20% на ОСС. На деле можно и меньше, если подготовка сделана хорошо, само ОСС может быт максимально сжатой по времени.

2️⃣Плохая юридическая подготовка.
Все сделано хорошо, кроме самой базы работы с повесткой - формулировки не верные, есть ошибки и т.п. В результате после большого пути решения принятые в таких формулировках могут быть не применимы. Обращайтесь за помощью к юристам, это и время сэкономит, и ошибок позволит избежать. Кстати, у Батлера есть услуга юриста при подготовке повестки.

3️⃣Потеря коммуникационных площадок.
Допустим, есть домовой чат, вы начинаете готовить ОСС и уже запустили его, и тут вас просто взяли и забанили в нем. Причина - вы не контролируете его, а там в админах собственники или представители УК, не заинтересованные в этом. Так что обязательно проверьте все площадки и кто там администратор, делать это лучше даже до объявления о начале подготовки ОСС, чтобы в случае чего запустить создание нового чата.

4️⃣Плохая модерация общения и океан возражений.
Если даже площадка ваша, но модерация там стихийная и непродуманная, доступ к чату может получить любой и не только собственник - вы потонете в возражениях, возможно, от сотрудников УК и просто ботов. Поэтому создайте продуманную политику модерации, с задержкой на отправку сообщений и т.п. Иначе чат перестанет выполнять функцию информирования, чем больше там сообщений - тем меньше собственников их прочитает. Активно используйте закрепы, идеально сделать деление по темам и рубрикам, чтобы весь флуд был отфильтрован.

5️⃣Закрытость и секретность подготовки.
Не скрывайте подготовку и весь процесс ОСС, иначе рано или поздно это станет известно и будет неприятный сюрприз. Все, что связано с ЖКХ, несет в себе большое недоверие, поэтому важно максимально открыто рассказывать о всем. Есть опасения, что УК и противники ОСС смогут это использовать, но на самом деле открытость выбивает у них последние аргументы.

А какие ошибки при проведении ОСС вы бы выделили? 👇

Сверхпроводимость взорвет рынок электроэнергии?💥🔌
Если все действительно так, и сверхпроводимость достижима с низкими издержками и доступна, то множество следствий в разных отраслях уже не за горами.
Ну, а для ЖКХ возможность появления как локального, так и
глобального рынка электроэнергии с меньшей зависимостью от сетей.👇🔗https://news.1rj.ru/str/vasil_topolev/2097

💼Хороший, емкий рассказ о том, как идея может трансформироваться по мере начала и реализации работы, на примере умного дома в разрезе квартир.
От консультаций по установке через подрядную модель к созданию маркетплейса с возможностью просто подобрать себе в квартиру всё и заказать у подрядчиков.

Очень показательно и полезно адаптировать продукт в ходе реализации на рынке, так как там всегда открывается много возможностей. Рыночная экономика, в принципе, так и работает на адаптивности.

🔥Прометей украл огонь у богов и подарил его человечеству. За это он был прикован цепью к скале и подвергался вечным пыткам.
Посмотрел фильм Кристофера Нолана - «Оппенгеймер». Если кратко - лучший фильм за последние пять лет или даже больше.
Визуально идеален по картинке. Работа по звуку сочетается с продуманным сценарием, подвешенными вопросами и отсутствием чего-либо продвигаемого жестко и в лоб.
Три часа в IMAX и ни одного скучного момента, напряжение с начала и до конца.
Сегодня таких фильмов в принципе не делают. Все сюжеты вторичны, интересных ходов и мыслей нет, а режиссеры считают своих зрителей за не очень умных людей и хотят сделать за них все выводы.

Нолан пошел против мейнстрима, поднял несколько моральных дилемм и вопросов и не дал на них ответа, предоставив каждому заниматься рефлексией и подумать об этом уже после просмотра.

Многие воспринимают фильмы как отдых, чтобы поменьше думать, так как итак жизнь подкидывает постоянно проблем. Для меня отдых в кино, наоборот, желание увидеть что-то, что запустит процесс осмысления, рефлексии и желательно без повестки и примитивного сценария.

Крутое сведение звука, визуала и тонкая продуманность всех деталей - все присутствует в фильме. Игра актеров, при чем тут можно перечислить около 10 хороших работ на таком уровне, что опять же сложно вспомнить аналоги из последнего.

В общем, обязательно сходите в кино, рано или поздно фильм там будет. Этот фильм - событие, и пропускать его точно нельзя.
Думать о вечных вопросах, интересоваться моральной философией можно начать и с такого фильма, это точно никому не будет лишним.

👾Обзор американского проптех-сервиса Happy

Продолжаю изучать рынок Proptech в США, сегодня расскажу о приложении с веселым названием «НAPPY».
В рейтинге, который я публиковал, его нет, хотя заявленная выручка позволила бы туда войти. 💵
Возможно, это из-за того, что это приложение имеет не совсем функционал под управление, а больше под утилитарные задачи, связанные с эксплуатацией.

Скачать приложение в магазинах вы можете, но никакого демо-доступа и тут снова все только через менеджеров.
Приложение существует с 2011 года, причем было основано в Австралии и через год уже переехало в Силиконовую долину.
Сейчас оно работает и в США, и в Австралии.
Компания не публичная, и ее акции не торгуются на бирже. От раскрытия большей части отчетности компания отказалась, но заявила о выручке от продаж на уровне 10 млн $.
При этом они привлекали инвестиции венчурных фондов уже 10 лет назад и позже, что говорит об интересной модели финансирования: либо фонды еще в учредителях, либо они зарабатывали на продаже.
Но судя по информации, основатели по-прежнему владельцы и управляющие проектом.
Очень хороший акцент на том, что HAPPY делает интеграции по API и он интегрируется с разными проектами в этой сфере. Активно работает с ним и у многих из них есть об этом упоминание.

Портфель клиентов тоже интересный.
Мне бросилось в глаза "Cushman & Wakefield" – одна из лидеров в управлении коммерческой недвижимости в мире, ушедшая в прошлом году с российского рынка, и "Freddie Mac" – квазигосударственная организация, одна из крупнейших ипотечных организаций США, что-то типа «ДОМ . РФ» в сфере выдачи ипотек.

Что предлагает HAPPY?
1️⃣Первый продукт - "HAPPY Asset".
Нацелен на управление недвижимостью как активом. Помогает собственникам анализировать состояние их портфеля и получать большой объем аналитики по нему. В частности, есть блок юридической экспертизы от проведения осмотров имущества, инспекций по чек-листам и их аудита. Кроме того, есть планирование бюджетов по капитальным затратам и ремонту с привязкой к возможности посчитать сроки окупаемости каждого действия, а также следить за ходом ремонта онлайн.

2️⃣Второй продукт - "HAPPY Property".
Блок именно для управления недвижимостью. Его цель - связывать рабочие процессы для менеджеров и команд подрядчиков через процессы осмотра, управления заявками, поставщиками работ и услуг, а также документацией по всем операциям. По описанию звучит круто, но судя по тому, что увидел в дизайне, тут все достаточно на начальном этапе, и по сути понятно и хорошо выглядит только раздел заявок.

3️⃣Третий продукт - "HAPPY Force".
Это решения по автоматизации обслуживания недвижимости, типа умного дома и т.п., которые позволяют сэкономить на персонале. Тут процессы берутся более широко - от услуг колл-центра для компаний и клиентов, владеющих недвижимостью и приему заявок, до работы с арендаторами и резидентами, например, автоматическое заселение в сдаваемое жилье по суткам и т.п. Кроме того, тут собирается отличная аналитика по тому, как ведутся работы, а также по расходу ресурсов и есть ли по ним отклонения и т.п.

Что с ценами?
Обещают индивидуальный подход и не раскрывают их. Заявляют лишь, что работают лишь с теми, у кого есть от 500 единиц недвижимости (это может быть компания, владеющая небоскребом на 500 и более помещений), либо компания или человек, владеющий, например, 500 домами.

Сайт выглядит очень свежо, однако аналитики и полезной информации, как у Apffolio, тут не найдешь - только лозунги и кнопка связаться с менеджером, что говорит о том, что они делают упор на продажников, контакт с которыми может дать сделку.

Наверняка, система ценообразования очень гибкая.

На следующей неделе следующий обзор.

#проптех_обзор

ПОДПИСАТЬСЯ НА КАНАЛ P&M

🎧В эту пятницу решил написать пост-рекомендацию с подкастами. (Часть 1)
Будет, что послушать по дороге на дачу, в отпуске и т.д.

Каждый день примерно 2 часа или даже больше я слушаю подкасты: на пробежке, в спортзале, по дороге куда-то, выполняя какие-то рутинные задачи на фоне.

Активно втянулся как раз с началом Ковида, то есть более 3 лет назад и сам начал делать подкаст, так как по нашей теме толкового ничего нет.

Для меня это и учебник ремесла – смотрю на приемы построения нарративов, ну и открываю для себя новое, вполне соперничает с чтением для получения новой информации.

Поэтому вот небольшая подборка подкастов, которые я слушаю, и, возможно, они будут полезны и интересны и вам.
В подборке есть только те, которые по-прежнему активно выходят и не закрыты.
1. «Заварили бизнес»
Первые сезоны – бизнес-реалити о том, как строился бизнес кофейни, а потом следуют более серьезные разговоры о построении студии подкастов и бизнесе вообще.

2. «Базовый блок»
Отличный подкаст о мире крипты и блокчейна на глубоком уровне анализа, без призывов нести куда-то деньги. Для тех, кто действительно хочет в этом что-то понимать.

3. «Запуск завтра»
Отличные выпуски о проектах, продакт-менеджменте и программировании. Наверное, лучший подкаст для расширения кругозора в этой среде и о том, как смотреть на все через призму разработки.

4. «Закат империи»
Потрясающий подкаст, развенчивающий советские мифы о том, что было до революции, и новые мифы сторонников прекрасной империи прошлого. Много деталей и подробностей, а не надоедливые повествования одних и тех же историй. Вот бы так историю преподавали в школе!

5. «Cappuccino & Catenaccio»
Наверное, самый любимый подкаст. Каждый выпуск – это 3-4 часа разговора о футболе, 10000 метров над уровнем результата. Все с потрясающим знанием материала и подачей, а также с гостями.

Постоянно добавляю в список, что-то новое.

А что вы слушаете? 👇

Только половина плательщиков знает, что значит вся информация в квитанциях за квартплату👇

https://realty.rbc.ru/news/64c0ea3b9a79470e33fcb708


ПОДПИСАТЬСЯ НА КАНАЛ P&M

Дверная петля
Сегодня про еще один американский сервис - DoorLoop или дверная петля 🚪
Эта частная компания из Флориды, которая не раскрывает никакой информации о своей отчётности.

Есть только оценка выручки на уровне от 7,5 до 16 миллионов долларов.

Основные функции:
•Проверка арендаторов.
При этом не просто наведение справок, а полноценный скрининг на уровне автоматизированных запросов по финансовой, кредитной и другим историям.

•Система онлайн-приёма заявок на аренду и подписание документов с использованием ЭЦП.
При этом существует защита от ложных заявок, и акт оплаты регистрационного сбора. После оплаты сбора арендатор сам выбирает того, кто ему нравится, с помощью механизма скрининга.

•Управление арендаторами.
Это рассчитано на тех, у кого есть солидный портфель недвижимости и необходимость удобно отслеживать сроки оплаты, информацию о величине платежей и т.д., используя удобные дашборды.

•Коммуникация с собственниками.
Массовые сообщения и уведомления для арендаторов в виде пуш-уведомлений, SMS и емейл-рассылок.

•CRM-система для работы с арендаторами, а также поставщиками.
Простенькая по нашим меркам с возможностью хранить контакты по разным типам и статусам взаимодействия.

•Удобная система размещения объявлений.
Оно делается в системе, и оно автоматически размещается на выбранных сайтах, аналогах Циана и Яндекс.Недвижимости.
Также легко снять объявление и отслеживать заявки.

•Ведение бухгалтерского учёта и отчётности по управлению недвижимостью.
Бухгалтерский учёт в приложении автоматически синхронизируется с банковскими счетами, кредитными картами и т.д. Все также подгружается в аналог американской 1С - QuickBooks, после чего можно отправлять в налоговую и т.д.

•Система одного окна для арендаторов и портал владельца недвижимости.
По сути, это возможность построить небольшой сайт с помощью конструктора с возможностью оставить заявку, просмотреть всю информацию и новости по объекту. В нашем случае такой формат непопулярен, и приложения и каналы намного эффективнее, но, видимо, есть клиенты.

•Безбумажные договоры аренды с хранением документов.
По сути, это Диадок только для аренды недвижимости.

•Система работы с заявками. Приём заявок на обслуживание и отправка их подрядчикам или работникам. Это то, что сейчас анонсируют многие УК в России, но умеют делать только единицы. Есть и бизнес-процессы, и прописанные пути клиентов по разным заявкам.

•Страхование арендаторов. Интеграция с крупными страховщиками, работающими онлайн.

Сколько стоит?
Система очень гибкая и начинается с 24,5 долларов за 1 объект недвижимости в месяц на базовом плане.
Включает бухгалтерский учёт, CRM, приём онлайн-платежей, скрининг арендаторов, ЭЦП, поддержку по почте и в чате, портал арендаторов.
Этот тариф называется "Стартер". Также есть "Про" за 49,5 долларов и "Премиум" за 74,50 долларов. Текущая цена в два раза ниже, так как это летняя скидка.

Если у вас есть 100 объектов недвижимости, то цены составят 64,5 доллара за "Стартер", 104,5 доллара за "Про" и 154,5 доллара за "Премиум".
"Про" включает помимо функций "Стартера" поддержку в Zoom, систему размещения объявлений об аренде и интеграцию с банковскими счетами, а также возможность делать исходящие платежи подрядчикам.
"Премиум" помимо "Про" включает доступ к API, а значит, возможность интегрироваться, интеграцию с Zapier (аналог Битрикса24), число пользователей неограничено и персонализированный сайт бесплатно, также как и ЭЦП.

Подробное разбиение доступно по ссылке.
Кстати, у них также есть подкаст. Уже не первый крупный проптех-сервис, который продвигается, через подкасты.

#проптех_обзор

ПОДПИСАТЬСЯ НА P&M

ЖКХ – образовательный стартап
📖Гай Кавасаки - «Стартап»

Я прочитал второе издание, которое почти на 100 страниц длиннее первого издания и, кажется, сильно дополнено.
Книга написана эвангелистом. У
нас не принято вообще использовать этот термин.
Можно было бы сказать "адвокат бренда", но и так не говорят в России применительно к должности эвангелиста Mac и Apple, а также других компаний.

Начнем с того, что уникальность Гая Кавасаки в его профессии, по сути, пропагандист и продвигатель бренда.

У нас считают, что эту функцию должны выполнять все, но в больших компаниях и стартапах американского рынка это давно отдельная специальность, так как от этого во многом зависит успех, и значит, должен быть отдельный ответственный за этот процесс.

Книжка "Стартап" будет полезна не только тем, кто думает, как придумать идею для стартапа или как реализовать то, что уже есть, а всем, кто начинает что-то новое в своем деле, преодолевая сомнения и пытаясь в хаосе построить какую-то систему.

Попытка декомпозировать на бумажке или в голове очень редко кому удается.
А тут представлен полезный инструментарий о том, как это делать и с каких сторон решать задачу старта и развития.
При этом все сжато и доступно.

Можно использовать как настольную книгу, к которой обращаться по мере необходимости.

Кроме того, еще когда мы пытались развивать "Домохозяин", я часто говорил и в подкасте, и нашим клиентам, что мы рассматриваем ЖКХ как стартап, образовательный.

Прошло уже более 2-х лет, а на самом деле так и есть.

Во многом управление домами остается образовательным стартапом, находящимся на самой ранней стадии.

Значит, книга Кавасаки будет здесь всегда полезна.

📈Что больше: 8,5 или 12?
Хочется сказать, что ответ очевиден, и можно дальше ничего не писать. Однако решение ЦБ и реакция на него показывают, что надо ответить на этот вопрос.

В случае, если мы говорим о яблоках, а также любых абсолютных и натуральных величинах идентичного качества, то ответ действительно очевиден.
Если же речь идет об относительном, то есть о проценте, то это далеко не так. Когда вы спрашиваете, что больше: 8,5% или 12%, то сходу на вопрос ответить нельзя, так как он зависит от того, от какой суммы берется данный процент и в какой момент времени.

В каком сценарии 12% может стать меньше 8,5%?
Все просто - банки поднимают свои ставки по ипотеке, сужаются программы льготной ипотеки и т.п., ужесточаются требования к заемщикам. Эти меры ведут к неизбежному снижению спроса, реакцией же на это при очень раздутом предложении будет неизбежное снижение цен. Себестоимость при этом вторична, так как важнейший фактор цены это именно спрос.
Таким образом, главный вопрос - насколько глубоким будет и будет ли падение спроса на недвижимость, так как чем более глубоким он будет, тем с большой вероятностью 12% окажется меньше 8,5%.

Пример: квартира стоила 10 млн. рублей, допустим, нет первоначального взноса и срок кредита 20 лет при выплате равными суммами, при ставке 8,5% ежемесячный платеж составит 86 782 рубля, а всего к выплате 20 857 188.
Если при повышении ставки до 12% цена снизится до 7,5 млн. рублей, то ежемесячный платеж при большей ставке составит 82 581 рубль, а общая сумма к выплате 19 875 597 рублей. Это мы не берем в расчет дисконтирование и т.п.

К чему это?
К тому, что делать простые выводы о последствиях как для личного потребительского выбора, так и для рынка в целом на основе простой линейной логики нельзя.
Экономика - наука сложнее, чем несколько видимых истин, и надо учитывать множество факторов в динамике.
Поэтому алармистские прогнозы как для желающих взять ипотеку, так и для продающих недвижимость, пока лишь прогнозы, и не стоит сгорать без причины, тем более что скорее всего ставка будет повышаться в ближайшее время.

5 отличий ОСС в МКД и апартаментах
На рынке все больше становится так называемых комплексов апартаментов, которые, в большинстве своем, не являются сервисными апартаментами типа гостиниц долгосрочного пользования, а мало чем даже внешне отличимы от МКД.
Им также требуются управляющие компании, и в большинстве случаев это те же самые организации.
Выбор происходит на основе решений собраний, которые проводятся по тем же правилам, что и у домов, но есть отличия.

1️⃣Во всех документах ОСС не должно быть слова "МКД", особенно в договоре управления, который вы будете утверждать. Часто договоры делаются шаблонными, и никто не обращает внимание на содержание.
Однако в судах по взысканию это может вызвать вопросы.

2️⃣Возможность проведения собраний в ГИС ЖКХ пока отсутствует.
Есть в региональных системах, но статус и легитимность данной возможности не ясны, и пока нет судебной практики.

3️⃣Нет реестра лицензий, и ГЖИ не участвует в процессе определения УК.
Проведя собрание, УК может сразу смениться на выбранную без решения какого-либо надзорного органа.
Реестр лицензий не ведется.

4️⃣Нужно выбрать место хранения подлинников, так как ГЖИ их хранить не будет.
Значит, сдавать их некуда, и остаются либо инициатор, либо УК.

5️⃣Еще сложнее получить реестр собственников после 1 марта. Управляющие компании апартаментов считают, что на них не распространяется обязанность предоставления реестра по запросу собственников, так как здание не является жилым. Судебной практики по отказам пока нет, но отказы уже имеются.
Это основные отличия.

В целом, принципиально процесс проведения ОСС мало меняется.
Тут я писал про 5 ошибок при проведении ОСС.

Начал в прошлую пятницу смотреть сериал на Apple TV - Захваченный рейс, все серии в напряжении.
Поэтому в эту пятницу решил поделиться классными, на мой взгляд, сериалами.

Свободное время - это либо полноценный отдых от работы, либо поиск вдохновения и идей для работы.

Разделить это и выделить внутри человека сложно; мне всегда трудно представить, что существуют люди, которые могут в 18:00 отключить голову и перестать думать о работе, переходя к досугу.

Но идеи и мысли иногда могут прийти в самом разном виде, например, даже при просмотре сериалов.
Да, там есть расслабление и переключение, но состояние домов и их обслуживание, а также каждое упоминание о ЖКХ - всегда привлекает мое внимание.

Подборка от меня по поводу свободного времени и выходных:
какие сериалы в 2023 году я рекомендую посмотреть:

1. «Захваченный рейс»
Сериал от AppleTV+ с Идриссом Эльбой.
Потрясающее напряжение и хорошая съемка, всего 7 серий, и, кажется, продолжения не будет.

2. «Резня».
Сериал Netflix. Это история о том, как из обыденной ситуации может возникнуть конфликт мирового масштаба.
Для ЖКХ это актуально, так как здесь тоже часто возникают бессмысленные конфликты, которые только ухудшают ситуацию.

3. «Наследники»
Последний сезон. Сериал HBO Max. Несмотря на антикапиталистический подтекст, это интересный продукт о конфликтах, корпоративных войнах и интригах.
Отличные актерские роли.

4. «Невероятная миссис Мейзел»
Последний сезон. Это атмосферный сериал с отличным юмором. Показан мир Нью-Йорка 60-х, атмосфера там просто потрясающая.

5. «Сантехники Белого дома» Интересная сатира на патриотизм и веру в теории заговоров. Актерские работы
Вуди Харрельсона и Джастина Теру на высоте.

6. «Сделано в Финляндии»
Сериал про создание компании Nokia. Показывает бизнес с другой стороны и добавляет свежего взгляда на предпринимательство.

7. «Платонические отношения»Хороший сериал о дружбе мужчины и женщины. И немного про бизнес по крафтовому пивоварению

8. «Медведь»
Сериал про создание высококачественного продукта на примере ресторана в Чикаго. Много об обретении себя и устройстве бизнеса.

Все остальные сериалы, такие как "Черное зеркало" или "Одни из нас", не вызвали вау-эффекта. "Король и шут" и другие русские сериалы тоже не так хороши, чтобы их рекомендовать.

А какие сериалы вы порекомендуйте? 👇

Редъярд Киплинг - Ким

Киплинга у нас воспринимают только как автора Маугли.
У него нет других ипостасей; мало кто знает, что у него была нобелевская премия по литературе, и он был своего рода шпионом в Индии.

«Ким» - главный его роман.

Сегодня наверняка будут попытки его отменить за колониализм, неполиткорректность и просто за фигуру автора, которая не вписывается в сегодняшний мир.

Роман же небольшой и читается легко за несколько дней. Именно в нем появился термин "большая игра", который потом вошел во все учебники мировой политики и истории.
Этот термин описывает столкновение экспансий двух империй где-то по границам Афганистана, Таджикистана и Индии.
В романе представлен сугубо британский взгляд и пронырливый герой, одурачивающий и суеверных индусов, и агентов русских.
Роман очень легкий, глубокого смысла в нем искать не стоит.

Скорее это хороший памятник давно ушедшей эпохе и времени.

Вдохновение и применение к работе и проектам найти сложно. Пожалуй, это будет еще одна роль личности в истории, которая, возможно, при первом приближении не кажется значительной, но оказывает огромное влияние на историю.

Ну и у Кима стоит поучиться предприимчивости, отсутствию уныния и, при этом, готовности помогать и делать.

Вот это, пожалуй, может и вдохновить.

WeWork: стартап в области недвижимости, умирающий у нас на глазах.

В прошлом году я посмотрел сериал "WeCrashed", в этом году офис нашей компании переехал в WeWork - кажется, аргументы почему я пишу про этот проект отпали.

На пике капитализации проекта она составляла около 50 млрд долларов, один из самых известных мировых инвесторов в стартапы, SoftBank, вложил в него почти 20 млрд долларов, и вот сейчас его капитализация менее полумиллиарда долларов.

Если смотреть на модель WeWork "по верхам", то кажется, что это круто и будущее - гибкие офисные пространства, где ты можешь не думать о депозитах, не платить за кв.м. офисов, которые ты не используешь, и размещаться при этом в крутых локациях в соседстве с другими крутыми проектами, с которыми неизбежно может возникнуть синергия и даже общие проекты. Проект появился не на пустом месте, а для удовлетворения реальной потребности в такой возможности. Компания была своего рода агентом или связующим звеном между крупными арендодателями, которым выгодно сдать свое большое помещение, и маленькими арендаторами, которым выгодно платить только за используемые квадратные метры.

Почему же мы сегодня здесь?

И почти наверняка, проект в том или ином виде прекратит свое существование?

Нюансы в операционной деятельности и в деталях, когда модель начинает уточняться и появляются нюансы в виде бонусов CEO, потакания его причудам и т.п. Плюс, в какой-то момент, вместо уточнения бизнес-процессов и выстраивания их четкости, проект пошел в шизотерическую муть, вроде наворачивания над понятным каркасом модели всяких практик раскрытия энергии и т.п. В итоге вместо оптимизации процессов было потрачено много средств на необязательные расходы. Будущее было бы в диджитализации работы WeWork и развитии ее как экосистемы, сокращении числа работников, обслуживающих пространства, и вместо этого увеличение выручки с арендаторов за счет предоставления им действительно необходимых услуг. Вместо этого была попытка со стороны основателя уйти в шизотерическое образование и школы.
Проект почти потерял фокус
и в итоге исчез.

Само приложение WeWork не является функциональным и не позволяет даже заказать пропуск на территорию для машины, не говоря уже о дополнительных услугах. Распечатка документов и т.п. также возможна только через отправку на почту администратору, а как настроить принтер, понимает далеко не каждый. Так что многое оставляет желать лучшего. В итоге под сомнение стоит и сама концепция гибких офисных пространств, особенно после пандемии, когда возможность удаленной работы для многих стала реальностью. Несмотря на отскок последних полутора лет, эта концепция развита гораздо больше, чем до пандемии.

Если подводить итог, я уверен, что модель гибких офисных пространств имеет будущее, но внимание к деталям и к модели будет больше, цифровой подход и большая диджитализация всех процессов станут неотъемлемой частью.