Начнём рабочую неделю с цифр!

Дано:
Арендый объект
✔️570 кв.м. - общая площадь.
✔️440 кв.м. - полезная.

🛠 Было: советский ремонт.
🧰 Стало: смотрим здесь.

До ремонта объект приносил ~200 тыс.руб. в мес. арендными платежами.

Проверяем интуицию, а ответы я вышлю позже ⤵️⤵️⤵️

40% в недвижимости

Говорят, что недвижимость — это консервативный инструмент, большой доходности не жди, зато будет стабильность.

Посчитаем.

✔️Площадь:
Общая — 570 кв.м.
Полезная — 440 кв.м.
Это 77% полезной площади.

Мы не рекомендуем брать объекты, где полезная площадь ниже 75%. Ремонтируете вы все 570 кв.м. А деньги вам несут только 440.

В этом объекте 40 кв.м. «съедает» лестница — третий этаж. Без неё было бы 83% полезной площади — почти идеал.

Но даже эти 40 кв.м. мы коммерциализируем — размещаем рекламу: свою и арендаторов.

✔️ Инвестиции в ремонт — 12 млн.
Это примерно 21 тыс. за кв.м.

На голосованиях регулярно находятся те, кто верят в ремонт дешевле 20 тыс. за кв.м. На курсе по доходной недвижимости многие не верят даже в 25 тыс.

Реальность такая:
25 тыс. за кв.м. — ориентир, к которому можно стремиться.
Но если это ваш первый объект, у вас нет своей бригады и «своих» цен, то 40–50 тыс. за кв.м. — вполне рабочий результат.

✔️ Формат кабинетов
Самые ходовые площади в нашей модели — 14 и 20 кв.м. Такие кабинеты разлетаются быстро.

✔️Ставки после редевелопмента:
— тем, кто давно с нами — 1400
— новым арендаторам — 1500

При том, что у соседей средняя ставка 900–1000.

Рост ставки — результат изменения продукта, а не рынка.

✔️ Коммунальная модель

Раньше не было отдельных счётчиков на каждый кабинет. Коммуналка была включена в ставку. Это был последний наш объект, где сохранилась такая модель.

Теперь везде:
— у каждого кабинета свой счётчик
— вода и электричество оплачиваются сверху основной аренды.

✔️ Экономика
Текущий доход — 638 тыс. руб., что на 438 тыс руб. в месяц больше, чем было.

✔️ Окупаемость ремонта (уже с учётом налогов и прочих расходов):
около 30 месяцев = 2,5 года = 40% годовых.

Эта модель и привела нас в торги.

1️⃣Берёшь недооценённый объект.
2️⃣Пересобираешь формат.
3️⃣Поднимаешь ставку.
4️⃣Фиксируешь стабильный денежный поток.

5️⃣Можно пойти дальше и продать как ГАБ - зафиксировать разовую сверхприбыль.

Но тогда исчезает поток.

🗣Часто слышу: недвижимость — это 10–15% годовых. Зато спокойно.

🔤Но спокойно — это когда ты купил бетон и просто ждёшь.

🔤Здесь 40% годовых: не пассивно, с управлением, расчётом и ответственностью.

А какая модель сейчас ближе вам:

👍 10-15% без управления
❤️ 40% с активной работой

Нажмите. Мне правда интересно, кто за какую стратегию. А завтра я выложу большое до/после 😉

Я обещала показать результат.

Вот он 🔝🔝🔝

✔️ Из помещения со ставкой 450–500 руб. за кв.м в объект с 1400–1500.
✔️ Из разрозненных кабинетов —
в понятную модель с управляемой экономикой.
✔️ Из «нормальной» доходности —
в 40% годовых.

Под прошлым постом многие отметили, что выбрали бы 40% доходности.

Если вам ближе модель активной доходной недвижимости, то летом мы запускаем курс по доходной недвижимости.

Не про «сдавать как есть», а про:

✅ выбор объекта
✅ расчёт экономики
✅ редевелопмент
✅ нарезку формата
✅ модель управления
✅ и масштабирование

Курс будет летом, но записаться лучше сейчас:

1️⃣ Информацию получают сначала те, кто в предзаписи.
2️⃣ Доступы к каналам и платформам не вечны. Если вдруг что-то изменится в Telegram или с рассылками, контакт в анкете — это способ не потеряться.

Ссылка на анкету предзаписи — здесь и ниже.

Для тех, кто выбирает не 15%, а 40%.

https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629
https://forms.yandex.ru/u/69a07a49f47e731ba5767629

Возвращаем рубрику: #банкротный_алфавит

Если вы здесь новенький, пройдите по хэштегу, почитайте базовую информацию о торгах.

Сегодня в эфире буква Р

⭐️Реестр требований кредиторов

это перечень всех лиц, которые заявили свои денежные требования к должнику в процедуре банкротства. В нём фиксируется размер долга, его очередность и наличие обеспечения, например залога.

Многие начинающие инвесторы думают, что перед покупкой лота нужно обязательно глубоко изучать реестр. На практике в большинстве стандартных сделок по банкротству этого можно не делать.

После завершения процедуры требования кредиторов прекращаются, а покупатель получает имущество без долгов прежнего собственника.

Наш реальный контакт с кредиторами возникает в двух ситуациях.

1️⃣ Когда кредитор оспаривает торги

Это случается редко. Обычно основания такие:
— нарушен порядок публикации,
— не соблюдены сроки,
— неверно определена начальная цена,
— есть признаки аффилированности.

Если процедура проведена корректно, суды отказывают в признании торгов недействительными. Недовольство кредитора ценой или итогом само по себе не является основанием для отмены результатов.

2️⃣ Когда кредитор — залоговый

Об этом подробнее - завтра, чтобы не было #многобукв

Купил объект с торгов, а он в залоге.

Это второй случай, когда мы общаемся с залоговым кредитором и то, не всегда.

Первый случай здесь.

✔️ Если купили недвижимость, то обременение снимается в силу закона при реализации имущества в процедуре банкротства. Росреестр может зарегистрировать переход права без отдельного заявления залогового кредитора.

✔️ С движимым имуществом иначе. Запись о залоге в реестре уведомлений прекращает сам залогодержатель через нотариуса.

В соответствии со ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате залогодержатель обязан подать нотариусу заявление о прекращении записи о залоге в течение трёх рабочих дней с момента, когда ему стало известно о прекращении залога.

➡️ Если кредитор — банк или его дочерняя структура, проблем обычно не возникает. При затягивании вопрос решается письменными требованиями и жалобами, в том числе в ЦБ России.

➡️С частными юридическими и физическими лицами сложнее. Они могут затягивать подачу заявления, требовать компенсацию за оформление доверенности или просто игнорировать обращения. Иногда их сложно найти. В таких случаях остаётся судебный порядок, а это время.

Завтра разберем частый страх: залоговый кредитор не включился в реестр и теперь (не?)может требовать заложенное имущество, которое мы уже купили.

Как искать объекты | База о торгах

Купил объект с торгов, он в залоге и.... залоговый кредитор (тот, у кого право на заложенное имущество) не участвовал, а может и не знал про банкротство своего должника.

Он может отобрать у меня объект?

Сам по себе факт незаявления требований таким кредитором в банкротстве не делает торги недействительными.

Проще говоря: пропустил информацию о банкротстве своего должника = сам дурак.

⚖️На языке Верховного Суда РФ:

...после реализации заложенного имущества в рамках дела о банкротстве гражданина залог прекращается, имущество переходит к покупателю свободным от обременений. При этом залоговый кредитор, не заявивший о своих требованиях в деле о банкротстве, утрачивает свои права в отношении такого имущества и не вправе претендовать на получение средств, вырученных в результате его реализации (Определение СКЭС ВС РФ № 310-ЭС21-6469 от 1.09.2021 по делу А68-3921/2019)

Вывод простой.

Реестр требований кредиторов помогает понять фон процедуры, но в большинстве стандартных сделок по недвижимости он не является фактором риска для покупателя.

Не забудьте поделиться видеоинструкцией, где искать реестр кредиторов, с друзьями 😉

Как искать объекты | База о торгах

С — Сроки в банкротных торгах

В банкротстве почти всё завязано на датах. Нарушение сроков может повлечь отмену процедуры, но не все участники знают, какие сроки для каких действий установлены.

Основные нормы — ст. 110 и 139 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

1️⃣ Публикация сообщения о торгах

Сообщение о продаже имущества публикуется не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов
(п. 9 ст. 110 127-ФЗ).

2️⃣ Срок приёма заявок

Минимальный срок приёма заявок — 25 рабочих дней со дня публикации сообщения о торгах
(п. 8 ст. 110 127-ФЗ). Именно рабочие дни, что на практике увеличивает календарный период подачи.

3️⃣ Задаток

Задаток должен поступить на счёт до даты составления протокола об определении участника торгов (п. 12 ст. 110 127-ФЗ). Значение имеет дата зачисления, а не отправки платежа.

4️⃣ Протокол о результатах

Протокол подписывается в день проведения аукциона; и в течение 5 дней после публичного предложения.

5️⃣Предложение заключить договор

Это критичный момент. Арбитражный управляющий в течение 5 дней со дня подписания протокола направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи
(п. 16 ст. 110 127-ФЗ).

С этого момента начинает течь срок для подписания договора со стороны победителя - тоже 5 дней.

Пропуск или уклонение:

* задаток не возвращается,
* победитель признаётся уклонившимся,
* имущество предлагается следующему участнику или выставляется повторно.

6️⃣ Оплата имущества

Срок оплаты — не более 30 дней со дня заключения договора
(п. 19 ст. 110 127-ФЗ). Нарушение срока оплаты влечёт серьёзные последствия — вплоть до расторжения договора и утраты задатка.

Критические точки для инвестора:

— поступление задатка,
— 5 дней на подписание договора,
— срок оплаты,
— периоды снижения цены в публичном предложении.

#банкротный_алфавит

Где взять время на торги?

Многие, кто занят на постоянной работе или в предпринимательстве, переживают, что может не хватать времени на торги, и поэтому не заходят в эту сферу.

Мой день вчера 6 марта:

1️⃣утром отвела лекции в университете,
2️⃣приехала в офис, поработала над курсом, провели с мужем пару встреч;
3️⃣едем в школу к дочке на праздник;
4️⃣ едем на занятия по танцам, пока ждём дочку 1 час - смотрю лоты на торгах. И нахожу... тот, от которого сердечко бьётся чаще 🤩

Вечером перед сном скачиваю и анализирую документы. Должник в этот раз не промах - даже беру пару финтов, которые он прокрутил, себе на заметку 😄

7 марта суббота:

1️⃣дочка на доп.занятиях 2 часа счастливая занимается творчеством;
2️⃣ мы тем временем осматриваем лот, до него от места занятий - 5 минут на машине.
3️⃣посмотрели, обсуждаем стратегию в оставшийся час в кафе.

Решение принято: участвуем.
Осталось выбрать: сами или с партнером.

И потом торги - дело техники.

А пока забираем дочь и едем в кино 🥰 Всех дам с наступающим праздником!
🌷🌷🌷

Т — требования к заявке на банкротных торгах: топ-5 ошибок

Недопуск — самая болезненная точка в торгах. Вы можете быть готовы заплатить больше всех, но если заявка не соответствует требованиям — вас просто не допустят.

1️⃣ Заявка не содержит обязательных сведений

Нет данных об участнике или отсутствуют сведения о заинтересованности — формальное основание для отказа.

Ошибка в заполнении окошка с заинтересованностью - самое обидное. На некоторых площадках, там просто галочка, - не ошибёшься. На других - окно для заполнения, в нем лучше не писать просто "нет", напишите полное предложение, чтобы было понятно, чего НЕТ.

2️⃣ Не подтверждён задаток

Если задаток не поступил к моменту рассмотрения заявок — допуск невозможен. Иногда переводы летят медленно, иногда блокируются банками, будьте аккуратнее.

3️⃣ Старая выписка из ЕГИП/ЕГРЮЛ

Выписка должна быть актуальной, это значит:
1) соответствовать реальности, если были изменения день назад, значит, они должны быть отражены в выписке;
2) я не советую использовать выписку старше 2 недель, и стараюсь брать максимально свежую (день в день).

4️⃣ Приложены НЕ все страницы паспорта

Конечно, прмяого указания на все страницы в законе нет, но это практика. Не ленитесь, сканируйте паспорт целиком, и проблем не будет.

5️⃣ Заявка подана позже срока

И такое бывает, особенно, если Вы стараетесь закинуть заявку в последний момент. Одно зависание сети - и вы вне игры 🙈

🙂 Что важно понимать

Организатор торгов не вправе расширять перечень требований сверх закона. Но если требование прямо указано в извещении, его игнорирование приведёт к отказу — и дальше уже придётся спорить в суде.

В торгах есть две стратегии:

👍 Подать, как в извещении (даже если противоречит закону) и не спорить.
❤️ Подать спорно и быть готовым к процессу.

Первая дешевле, вторая правильнее.

За какую стратегию Вы? 👍 или ❤️