УРАВНЕНИЕ С НЕИЗВЕСТНЫМ

Мы до последнего надеялись, что участников не будет. Все-таки доли - это задача со звездочкой. Но по итогу нас оказалось четверо.

Такие долгоиграющие лоты мне интересны только с потенциалом х3 и больше.
Если бы я участвовала от себя, то выше 100 даже бы не ставила. Очень неоднозначный стартап в условиях законодательства, которое исходит из принципа согласия всех собственников.

Нужно найти и договориться с сособствеником. По какой цене? Неизвестно, но пусть это будет 50 тыс. 😆

При таком раскладе (100+50), а рынок ~500 - отличное вложение.

*рынок - понятие относительное, цена на авито - это те цены, по которым продавец хочет продать, а не покупатель купить, поэтому от этой суммы я всегда отщипываю 10-15%. Так и скидочку для быстрой продажи сможем заложить. Поэтому, продажная цена скорее ~425 тыс.руб.

Даже с понижающим коэффициентом, покупка хорошая.

Но это все в идеальном мире. Варианты из реального мира:
✔️ Сособственник соглашается за гораздо бОльшую сумму, почему бы ему не захотеть 100 тыс. или 300? Тогда все это уравнение с неизвестным летит в трубу;
✔️ Сособственник не соглашается и мы начинаем упражняться в суде. Юристу тоже надо платить, даже если этот юрист ты.

Это отдельная тема, если ваш бизнес работает в вашем же помещении, вы должны платить себе аренду, иначе это не бизнес - об этом как-нибудь потом.

👀 Перспективы с судами мутные, обращаюсь за вторым мнением к коллеге, тот даёт прекрасное резюме ситуации: "геморрой за 90 тыс.руб." Ок.

✔️ Неправовые методы воздействия мы не рассматриваем.

Ставим предложение 121 тыс. и проигрываем участнику, который поставил 161 тыс. Ну что ж...

Долго думала, как относиться к этому лоту. Кто-то сочтёт, что 150-200 тыс. с объекта - очень даже неплохо.

➡️Если рассматривать лот как покупку для себя, вложение денег на будущее, в т.ч. с расчётом на увеличение стоимости земли, то может быть и неплохое приобретение.

➡️Если нужен конкретно этот объект или вся твоя деятельность - это торги и суды, у тебя в работе одновременно несколько подобных лотов, которые раз в месяц приносят тебе 100+ тыс., то ок.

➡️Если стратегия спекулятивная, то по мне как-то слишком заморочно. Есть объекты попроще.

Цикл сделки неясен, телодвижений придётся совершать много, в т.ч. с привлечением третьих лиц, которым нужно платить, тут, если повезёт, сделаешь х2 через пару лет.

Но это мой взгляд, иногда он у меня очень критичный.

А что думаете вы?
🔥Стали бы бороться за лот и ставить более высокую цену?
👏 Или ну его, найдутся другие объекты?

HAPPY END!

Предпоследняя серия #объект_на_замену

💬 Почему ПРЕДпоследняя? Потому что последняя будет в формате "ДО/ПОСЛЕ", но не скоро 😃

После всех историй с КРТ, ППТ, интересными соседями, самовольными постройками и т.д., мы нашли объект без таких явных проблем ☺️

Поиски длились ~3 месяца 😱

А пока что на видео можно разглядеть немного "ДО".

⚡️⚡️⚡️

В МФЦ часто вижу людей, которые попадают на приостановку при сделках с земельными участками. Что уж там скрывать, сама чуть не влипла летом, и друзья тоже жалуются.

Сейчас ОБЯЗАТЕЛЬНО при сделках с земельными участками в договоре нужно указать:
1️⃣Категорию земли (и ВРИ на всякий случай, хотя о нем чёткого требования нет);
2️⃣Обременения (ограничения).

Если с категорией все понятно, то с обременениями не всегда.

Где взять информацию о них?
1️⃣ Заказываем расширенную выписку из ЕГРН через госулуги или ФГИС Росреестра;
2️⃣ Ищем соответствующий раздел. Как правило, это ограничения по ст. 56 ЗК, различные ЗОУИТы (зоны с особыми условиями использования территорий), установленные в связи с соседством с ЛЭП, объектами культурного значения, аэропортами и т.д.

Если обременений нет так и пишите в договоре: ограничения/обременения не установлены.

Случались ли у вас неприятные приостановки сделок? Расскажите, в связи с чем ☺️

Предпринимателям очень сложно отправиться в отпуск.

Чего там сложного, вроде бы ни от кого не зависишь.

Но все зависит от тебя 🤷‍♀️

Во время отпуска:
🛍 Ты не зарабатываешь
🛍 Ты тратишь

Короче, сложно.

Я научилась выключаться, но потом мне сложно включиться обратно. Я из тех, кому нужна перезагрузка, иначе будет перегрузка и, как минимум, неделя все-равно вылетит. Организм возьмёт свое, уж лучше в Дубай сгонять.

А муж у меня вообще не отключается, смотреть, как он даёт указания сотрудникам по телефону, сидя на драконе - особое удовольствие. В этот раз у нас был ребенкоориентированный отпуск.

🙂 И в любой поездке у нас своя корысть. Не секрет, что у нас в планах создать свой туристический объект. Поэтому в каждом месте для отдыха мы присматриваем разные фишечки, которые планируем реализовать у себя. В Дубае много чего набрались подходящего 🥰

Как вы относитесь к отдыху? Обязательно включаете в свой календарь? ❤️
или постоянно откладываете?👏

ФАБРИКАНТ (и другие хитрецы) больше не вытащат деньги из вашего кошелька.

Мы уже обсуждали, что ЭТП Фабрикант требует при регистрации оплатить
~3️⃣0️⃣0️⃣0️⃣ руб. для прохождения аккредитации в секции банкротных торгов.

Здесь я рассказала, как мне удалось обойти это требование: Фабрикант зарегистрировал меня без взимания дополнительной платы.

Я упаковала свой опыт в урок, который вы можете приобрести, и больше никогда не платить Фабриканту ни от своего имени, ни от имени клиентов и друзей.

❓Что внутри?

*️⃣видео-урок с прохождением всех этапов регистрации на площадке: от создания первого аккаунта и получения требования об аккредитации до заветного письма "вы получили аккредитацию для работы на ЭТП".

*️⃣шаблон волшебного письма, после которого Фабрикант посмотрит на вашу ЭЦП другими глазами;

*️⃣инструкция, как заполнить шаблон, что к нему приложить, и куда потом это все отправлять;

*️⃣бонусом документы от Фабриканта, которые потребуются при завершении регистрации на ЭТП, после того как вам будет предоставлена аккредитация.

❓Кому подойдёт?

Всем!
*️⃣кто работает на торгах, т.к. Фабрикант - достаточно популярная площадка;
*️⃣кто не хочет переплачивать за навязанные услуги Фабриканту или удостоверяющим центрам за "расширение" ЭЦП;
*️⃣ кто работает на торгах с нескольких аккаунтов. Вам не придётся платить за регистрацию каждого аккаунта по 3 тыс.руб.
*️⃣у кого ЭЦП выдана ЛЮБЫМ российским лицензированным удостоверяющим центром. Иными словами, если ваша ЭЦП работает на других ЭЦП, то и тут она тоже будет работать.

❗️Если вам попадётся ещё одна такая же хитрая ЭТП, вы сможете повторить алгоритм на ней и зарегистрироваться бесплатно.

❓Сколько стоит урок?

9️⃣0️⃣0️⃣ руб.

❓Когда можно купить?

С 2️⃣7️⃣ ноября по 4️⃣ декабря.

Позже урок будет доступен только как часть учебного модуля по регистрации на разных ЭТП, который, соответственно, будет стоить дороже.

❓Как купить?

Напиши "Фабрикант" сюда @Vl_protorgi и я пришлю вам qr-код на оплату. После оплаты Вам придёт ссылка на урок.

🔤Остались вопросы, напиши их туда же @Vl_protorgi

Три способа заработать на вспомогательном ВРИ земельного участка

1️⃣Как я уже писала, сведения о вспомогательном ВРИ можно не вносить в ЕГРН. В некоторых регионах услуга по внесению сведений о ВРИ (смене ВРИ) является платной. Не вносим сведения = не платим гос.пошлину. а сэкономил = заработал 😃

2️⃣Изменение ВРИ влечёт за собой изменение кадастровой стоимости объекта, а значит и суммы налогов. Например, обычно кадастровая стоимость участков с "производственными" ВРИ ниже, чем у "коммерческих участков". Если ПЗЗ позволяет на участке с ВРИ склады вспомогательно осуществлять деятельность по ремонту автомобилей, то мы можем перепрофилировать часть участка под более высокодоходные объекты без смены ВРИ и увеличения кадастровой стоимости.

Конечно, если участок 6 соток, то тут особо не развернешься, стратегия подходит для больших земельных участков.

3️⃣ Деятельность в рамках некоторых вспомогательных ВРИ можно осуществлять в некапитальных сооружениях, на которые не распространяются нормативы по застройке участка (например, процент максимальной застройки ЗУ, требования об отступах и т.д.). Застраиваем участок в рамках основного ВРИ, возводим сооружения в рамках вспомогательного. За некапиталку ещё и налоги не надо платить.

Некоторые муниципалитеты устанавливают не очень интересные вспомогательные ВРИ, но иногда во вспомогательных можно найти много классных стратегий, поэтому берём на вооружение!

Ещё про вспомогательные ВРИ: здесь. Там же вы найдёте ссылки на другие посты, которые помогут вам начать работать с землёй 😉

А какие у вас идеи по использованию вспомогательных ВРИ?

ЗАБЫЛА ВАМ РАССКАЗАТЬ...

Про ещё один объект, который мы рассматривали на покупку летом. Не с торгов, но для экономического анализа это непринципиально.

А вспомнила про него, возвращаясь из аэропорта в город.

Трехэтажное, красивое и уже "редевелопнутое" здание, 3000 кв.м., стоит и светится прямо на федеральной трассе.

- почему вы его не купили, что с ним НЕ ТАК?
- с ним все ТАК, оно НЕ ТАМ.

❓❓❓Так стоп, а федеральная трасса? А то, что все его проезжают по дороге в аэропорт?

В том-то и дело, что ПРОЕЗЖАЮТ, а не заезжают.

На субботнем вебинаре с учениками разбирала признаки выгодного объекта, и вот некоторые:

1️⃣ Оживленность района: и тут, на первый взгляд, все ок. А если присмотреться? Живущих рядом людей мало - двухэтажки, а, значит, мало местных клиентов, нужны заезжие.

2️⃣Доступность:
*️⃣пешком дойдут только двухэтажки;
*️⃣остальные на авто, которое некуда припарковать; но даже если бы парковка была, то машине очень сложно съехать с основной трассы к объекту, придётся кружиться.

Итак, 3000 кв.м.без удобного заезда и парковки - сомнительно, но...разберем дальше.

Продавец использует полный цикл жизни недвиги:
🔤 купил плохое здание;
🔤очень симпатично отремонтировал (для нас это минус, мы сами так можем, поэтому, как и этот продавец, покупаем 💩, вкладываемся и продаём с накруткой; а тут придётся покупать с накруткой);
🔤продаёт не как просто здание, а как готовый арендный бизнес (ГАБ) - ОЧЕНЬ ХОРОШАЯ СТРАТЕГИЯ.

Так ты продаёшь не кирпичи, собранные в домик, а ПАССИВНЫЙ доход, о котором многие мечтают.

Это нас привлекло, т.к. по факту объект уже работает, и значит, сразу несёт деньги, не будет паузы в доходах.

Арендаторы:
хостел;
ресторан;
магазин "Керхер";
доставка японской кухни.

Но есть нюанс...
Владелец хостела и ресторана - продавец здания. И их он продаёт вместе со зданием, а это ~75% его площади.

По итогу покупатель становится счастливым обладателем:
⚡️ресторанного бизнеса;
⚡️гостиничного бизнеса;
⚡️арендного бизнеса;
⚡️ну и здания.

И тут либо резко переквалифицироваться в ресторатора и отельера (плохая идея), либо искать новых арендаторов, которым, скорее всего площадь и ремонт хостела не подойдёт. Нужно резать помещения и ремонтировать...

Вывод: под наши стратегии объект не подошёл, но кому-то подойдёт...

Про другие объекты здесь: #объект_на_замену