Как мы упустили классную локацию.

Шаболовка 29 к.2

Совершая ошибку нужно обязательно по рефлексировать на эту тему. Разобраться почему так получилось, что не учли. Сделать выводы чтобы ошибка не повторилась.

Ещё в начале августа я нашёл это Помещение, по всем факторам оно должно было быть перспективным.

• Рядом большой БЦ

• Корпус Вышки

• Помещение дверь в дверь с Братьями Караваевами. (Ребята классно чувствуют локации и наша ЦА очень схожа)

• Хорошая конкурентная среда.
Я писал в своём посте, почему мы отказались от Ладожской 8. Если все конкуренты это low-cost концепции, это не самый благоприятный сигнал. А тут соседство с Double B и Surf Coffee.

Что я увидел, когда приехал на просмотр?

• Красивое помещение с большими витринами.

НО

• Конкуренты делают 80-90 чеков. Low cost концепт с дешевым кофе и готовой едой Starhit Cafe на топовой угловой локации 150 чеков. Братья Караваевы 180-200 чеков (в среднем они делают 400-500)

• Небольшой пешеходный трафик

• Аренда 310 000 за 55 кв.м.

Посчитав модель работы с оглядкой на показатели конкурентов, я получил кофейню с около убыточными значениями.

Я отложил помещение в ящик и переключился на другие варианты, но меня не отпускало. Не может быть, что-то тут не так. По всем признакам и моим аналитическим гипотезам здесь должно быть круто. На еженедельных обсуждениях с командой я причитал, что мне нравится место, но математика не сходится.

В конце сентября наш лидер проекта Денис Чернобаев, сказал, что у него в БЦ на Шаболовке работает товарищ, который заверил что место Топ.

Я поехал ещё раз. Что я увидел?
Толпы людей, хорошие показатели конкурентов, все чего я ожидал увидеть в августе, я увидел сейчас.

Что за магия? Да никакой магии нет. Всего лишь сотрудники вернулись с отпусков, а студенты вышли на учебу.

Глупая ошибка, не учесть сезонность и не доверие к своему чутью и собственной аналитике.

Ошибка которую я запомню и не повторю.

Вскоре мы начнём стройку на втором объекте в бизнес центре Даймонд холл.

В этом БЦ находится офис Газпром медиа (ТНТ, Матч ТВ, Пятница и т.д), Сбербанк, Delta Airlines.

Спешу поделиться финальными кадрами дизайн проекта.

Там у нас будет большая и красивая кофейня, площадью 71 кв.м.

#ищем

Мне кажется, нам нужно быть быстрее.

Когда ты стартап - скорость является одним из ключевых показателей. Нельзя покорить рынок действуя на той же скорости, что и твои конкуренты.

Будучи новичком на рынке, ты со старта - отстающий. У конкурентов уже есть все, доля рынка, лояльная база гостей/клиентов, устоявшиеся и отлаженные механизмы работы и принятия решений, сработанная команда.

Чтобы их догнать и перегнать необходимо прикладывать сверх усилия.

Примерно так я договариваюсь с собой, чтобы в Воскресный вечер заставить себя встать с удобного дивана и отправиться на проверку того как идёт стройка😁

В моей команде все заряжены, мотивированы покорять, чего не всегда можно сказать о наших контрагентах, подрядчиках, называйте как хотите. Очень сложно зарядить устоявшуюся, сильную, взрослую компанию на ту же скорость.

Кажется нам нужны голодные стартаперы в области менеджмента стройки, проектировании и самих строительных работ.

Вот так завуалированно я поделился с Вами тем, что не совсем доволен скоростью нашей стройки. Я допускаю, что чего-то ещё не понимаю, но будем разбираться!

Что делать, если собственник помещения выкручивает руки?

Буквально предыдущим постом я писал о том, как для стартапа важна скорость и почему мы должны действовать быстрее.

Когда находишь классное помещение очень важно не «влюбиться» в него и трезво оценить ситуацию и в первую очередь персону собственника.

Мы чуть не подписали помещение в БЦ Магистраль Плаза. Хороший БЦ, я писал о нем, по хештегу #подписание вы можете найти этот пост. В итоге мы вышли из сделки, поставив сегодня точку. Сейчас расскажу почему.

Изначальные условия о которых мы договорились:
• 49 кв.м за 160 тыс.
• 2 месяца каникул
• договор на 5 лет

Учитывая долгосрочный договор собственник попросил добавить валютный коридор. Это означает, что стоимость аренды в определенных диапазонах цены доллара будет меняться, чтобы ставка в рублях соответствовала изначальной цене в долларах. Не новая практика и мы согласились.

Что пошло не так:
• получив договор мы принялись его изучать. Первое что увидели, это как цена аренды с каждым следующим диапазоном цены доллара растёт на 18% от предыдущего. Крутовато, но проблема в сложном проценте. С каждым следующим диапазоном цена росла в прогрессии. То есть, если изначально мы договорились о цене в 2200$, то через два диапазона она была уже 2500$ хотя не должна была меняться. Это хотели пропихнуть «по тихому», но мы не купились.

• Дальше перед подписанием собственник не вспомнил, что нам обещал 2 месяца каникул и сказал, что больше месяца не даст. Мы согласились, но в ответ уменьшили индексацию.

• после полного согласования договора, когда обе стороны утвердили текст. Мы приехали на подписание. В процессе чтения печатной версии, собственник решил сообщить, что он вообще продаёт помещение и если кто-то будет рассматривать покупку не под сдачу в аренду, а для себя, то нужно добавить пункт, что новый собственник мог бы нас «выгнать».

Хорошо, что я сидел, когда услышал это.

Мы дали отказ, дальше пошли уговоры и попытки договориться. Я продолжал переговоры, меня не отпускало, то что случившийся в последний момент «фортель» от собственника и наш отказ от помещения сломал мне планы по подписаниям. Мы уже потеряли кучу времени на проработку локации и договора.

Я думаю, что они хотели нас подписать, потому что, по словам собственника он готов был отказаться от продажи, если мы согласимся на аренду 180. Просто решили так некрасиво поторговаться.

Не стоит вестись на провокации, даже если вы рискуете потерять хороший объект, даже если уже потрачено куча ресурсов на сделку. Вам с этим собственником жить и работать потом. В итоге можно потерять намного больше.

Наша маленькая Big Data 😄

Девелопмент - это в первую очередь аналитика. Умение собирать, структурировать и обрабатывать информацию о локациях, конкурентах - важнейшая часть моей работы.

Почти год я снимаю чеки у различных конкурентов по всей Москве, анализирую их расположения, стратегии экспансии, бизнес модели.

За этот срок у меня накопилось огромное количество данных. Результаты дневных продаж, адреса, время работы, занимаемые площади. Огромный кластер информации, на данный момент имеющий хаотичную систему хранения в виде кучи папок с фотографиями, документами, заметками и таблицами.

До какого-то момента в подобной структуре можно было ориентироваться, но с каждой новой папкой это становилось делать все сложнее и сложнее.

Пора навести порядок 🧹

Запускаем проект, который позволит нам оперативно получать сводную аналитику для любого адреса в Москве.

• Потенциальные генераторы гостей

• Исторические данные о продажах конкурентов

• Замеры по трафику

• Ставки аренды

• Контакты собственников недвижимости

Это долгосрочная работа и проект который будет расти и развиваться в течении всей жизни бренда Дринкит. И чем дальше, тем ценнее он будет становиться.

На данный момент будем использовать Яндекс Карты. Сервис имеет конструктор карт, позволяет отмечать области, добавлять метки, описания к ним.

Это будет серия кастомизированных карт для разных аналитических потребностей. Я давно и активно использую этот инструмент.

В качестве примера прикладываю скрин одной из моих кастомных карт, на которой отмечены все потенциальные источники гостей

• БЦ
• Университеты
• HQ крупных компаний

А так же основные конкуренты.

С помощью неё я определял потенциальные области, которые могут быть интересны нам для открытия.

#подписание
Несколько дней на канале не было постов, связано это с тем, что у команды развития небольшой перегруз 😁

В данный момент идет процесс подписания сразу с 4 помещениями и ещё 3 объекта близки к тому, чтобы начать подписание.

Не хочу загадывать и выдавать какие-то тизеры, подпишем расскажу)

Но вот поделиться какими-то интересными, но не однозначными объектами, легко 😏 Возможно получится выстроить полезную дискуссию.

Первый на очереди спорный объект.

• Планетная 45.
Помещение раньше занимала «Зорька Милка»

Плюсы:
• Большие и красивые витрины
• Хорошая и ровная Геометрия помещения
• Рядом большой ЖК Аэробус на 3,5 тыс. жильцов и БЦ Авиатор, где сидит центральный офис Спортмастера на 800 человек.
• Напротив пешеходный переход
• Отдельно стоящее знание, очевидно выделяется на фоне общего окружения
• По нашим расчётам в радиусе 500 м. около 5,5 тыс. квартир. Мощный спальный район с высоким достатком.

Минусы:
• площадь 52 кв.м., кажется что этого мало для того чтобы сделать районную кофейню с посадочными местами.

• Аренда 320 тыс. звучит дорого для помещения в глубине района

• В соседях кальянная, дешевые суши и шаурма. Кроме ВкусВилла, кажется, что нет синергии.

Мне кажется, если делать кофейню в глубине района, она должна иметь хотя бы 25-30 посадочных мест. Особенно при такой высокой аренде. А тут на 50 метрах выйдет сделать максимум мест 10. Не понятно зачем идти в такую. Посидеть негде, а кофе с собой можно взять и в месте подешевле.

Я думаю отказываться. Что скажете?

Сделали прозрачную инфографику по развитию Дринкит. Будем раз в неделю публиковать и рассказывать про основные новости.

На текущий момент у нас:

Открыто: 3 кофейни. 2 собственные кофейни в Москве и одна франчайзинговая кофейня в Самаре.

Строится: 2 собственные кофейни в Москве. Одна в Сити в башне "Федерация". Вторая в БЦ "Даймонд Холл" на Проспекте Мира.

Подписан договор: наши партнеры в Самаре подписали договор для новой кофейни. После урегулирования ряда формальных вопросов по помещению приступим к проектированию.

Согласование договора: 5 арендодателей приняли наши оферы на их помещения. На текущий момент мы обсуждаем с ними договора аренды, вносим правки. Одно из этих помещений планируем подписать сегодня, еще одно до конца недели.

Сделан офер арендодателю: еще по 5 помещения мы проверили переговоры и сделали офер арендодателю. Ожидаем ответ.

Потенциальные партнеры на обучении: 3 потенциальных партнера франчайзи на текущий момент стартовали свое обучение в нашей собственной розницы. С ними еще не заключены договора, они проходят проверку "боем" в наших собственных кофейнях.

#подписание
Подписано еще одно Помещение по адресу 2-я Брестская 37 стр.1

Раньше располагался магазин «Пижама Пати». Почему выбрали его.

• Белорусская сильный и обеспеченный район, вокруг много жильцов, а мы искали подходящее место для тестирования концепта «кофейня выходного дня»

• Помещение находится в 2-х минутах от зеленой ветки метро Белорусская. От станции по улице идёт поток людей в сторону БЦ расположенных дальше по дороге. Мы расположены на нужной стороне, на маршруте следования.

• В окружении 3 БЦ и ещё один большой от AFI Development откроется в ближайшее время, через дорогу. Также нашу кофейню видно из окон элитного ЖК 4 ветра и залов World Class, расположенного напротив.

• В окружении 3 кофейни:

Булка - концепт дорогой кафе-пекарни. Есть неплохой кофе.

UDC cafe - кафе с премиальными десертами, едой и кофе.

Кофемания - классный кофе и еда, мощный бренд.

Но все конкуренты работают в высоком ценовом диапазоне.

Демократичное предложение отсутствует.

• 109 кв.м за 440 000 рублей.
На наш взгляд это цена ниже рынка - за хорошо расположенное и красивое помещение с огромными витринами в паре минут от Белорусской.

• Трафик 2-3 тыс. человек в часы пик.

• конкуренты делают от 160 до 500 чеков в день.


Резюмируя 😁 Скоро на Белорусской будет большая, уютная кофейня.