Скандиа выходит в Москву, причем сразу на несколько участков.

https://news.1rj.ru/str/Bevzenkocom/16912

Почему это важно? В течение 2026-2027 может полностью поменяться ландшафт крупных девелоперов в Тюмени. Потому что многие выбрали консервативную стратегию и в течение 2026 у них вымоются объемы, а новые проекты не были запущены. А «молодые и дерзкие» в это время будут с готовым продуктом, который будут продавать не на котловане, а в высокой степени готовности. Не верите? Посмотрите на ТИС, который всегда был в первой пятерке по объемам, а сейчас где-то далеко в недрах двадцатки. А такие как Паритет просто херачат новые проекты.

https://news.1rj.ru/str/stroytmn/13680

Все подбивают итоги 2025 года, в связи с чем два важных опроса для застройщиков. Проголосуйте, ведь результаты позволят вам более аргументированно подходить к формированию планов по менеджерам и вообще видеть общую температуру по больнице )))

Опросы в следующих постах
👇👇👇

Доля рассрочки в выручке застройщиков достигла 8% в 2025 году

По данным «Дом.РФ», на сделки с рассрочкой пришлось 400 млрд ₽ от общей выручки.

Структура выручки от продажи новостроек (5,2 трлн ₽):
· Ипотека: 3,7 трлн ₽ (71%)
· Наличные: 1,1 трлн ₽ (21%)
· Рассрочка: 400 млрд ₽ (8%)

Обратная сторона рассрочки

По рассрочке поступает много интересных новостей и не всегда они касаются расторжений. Так, у одного тюменского застройщика сложилась такая ситуация: дома были сданы досрочно, практически на 3 месяца. Это послужило поводом требовать с клиентов-рассрочников последнего платежа досрочно, а он, как известно, обычно самый большой в теле рассрочки. В результате застройщик решил насчитать клиентам неустойку )))

Таких клиентов несколько десятков. Выбор у них либо выплачивать последний платеж (уже вместе с неустойками), либо досрочно расторгаться за 5% стоимости квартиры (это 300-500 тысяч рублей).

Особенность ситуации в том, что формально и по закону никаких нарушений нет, и застройщик вправе требовать неустойку. Но есть один нюанс ) Чисто юридический клинч: при сдаче дома - объект получает вещественную форму и вот уже - застройщик должен передать объект, а человек заплатить полностью за переданный объект. А застройщик дом сдал, а квартиру не передал.

Что будет дальше? С частью клиентов договорятся в досудебном порядке, с частью будут суды, ну а часть просто расторгнется либо выплатит неустойку.

На площадку Брусники «Республики 205» заходит работать Талан. Конкретно — ижевский девелопер будет строить два дома, остальные 14 остаются за Брусникой.

В принципе, довольно распространенный тип сотрудничества девелопера с землей и девелопера без земли. Но все понимают, на каком психологическом фоне это происходит. На тревожном…

🏗 Группа «Самолёт» увеличивает бюджет на штрафы за просрочку сдачи ЖК

Финансовый директор Нина Голубничая заявила:
· Раньше в бюджете закладывали штрафы за 2 месяца просрочки
· Теперь закладывают на 3 месяца
· В 2025 году выплатили 4–5 млрд ₽ штрафов, несмотря на моратории

Какая всё-таки жесть там происходит...

#нампишут

Ещё по рассрочкам. Сейчас у некоторых застройщиков есть формат - когда рассрочка заканчивается задолго до ввода. Разумеется, те, кто не взял кредит, чисто формально попадают на неустойку и взыскание офигеть какой суммы.

Притом, что у человека денег-то таких нет, конечно. И возможная поначалу практика, — когда с обычного дольщика взыщут практически стоимость одной или двух квартир. Потому что это суды общей юрисдикции - и там, как повезёт с судьей.

#рассрочка #лонгрид

Мы начинаем публикацию лонгрида от тюменского юриста, работающего с темой рассрочек. Материал большой, поэтому публикация будет разбита на несколько частей. Первая часть преамбула и амбула, далее разбор конкретных ситуаций и вопросов )

Преамбула: всё это написано прежде всего для тех, кто более-менее погружен в проблему, знаком с логикой и немного законом и пытается в этом всем разобраться.

Амбула: Нежданно-негаданно (на самом деле вполне ожидаемо и предсказуемо) наступил тот самый момент, который откладывали изобретатели схем с рассрочкой по ДДУ (правильнее, конечно ДУДС, но ладно).

Кратко о формате: Заключается ДДУ , в котором платится какая-то небольшая сумма от цены Объекта в качестве первоначального взноса, далее какими-то небольшими платежами сумма собирается на полноценный первоначальный взнос (в среднем от 20,1 до 30 процентов), а потом “противотанковой надолбой” стоит финальный платеж в размере тела кредита - вполне увесистого. Финальный аккорд в виде 70+ процентов за квартиру подобран в аккурат под ввод дома в эксплуатацию.

Заключая ДДУ в таком формате, дольщик рассчитывал, что ставки снизятся до вполне себе вкусных, Застройщик - что он отобьет себе маржинальность и не попадет на схематоз, а агентство - что слопает комиссию и все будут в ситуации win-win. А вот вышла другая ситуация - как говорится, никогда такого не было, и вот опять.

Дольщик понял, что кредит ему не дадут, либо дадут под конский процент и выбрал наиболее понятный ему подход - попросил расторгнуть ДДУ. Застройщик понял, что если добровольно расторгнет, то ему придется возвращать недо-пэвэшку, притом и комиссию у Агентства (если она была) вернуть он уже не успеет. (Очень умные сообразили поставить условие о беспрекословном возврате комиссии при любом развороте сделок. Но в случае суда есть сомнения, что за исполненное обязательства (найти клиента и обеспечить регистрацию) безо всякой вины Агентства или Дольщика - последует принудительный возврат. Ну и Агентство поняло, что возвращать условные 100-500 тысяч добровольно не будет, ибо свои обязательства выполнило без нарушений, а непосредственные работяги-риэлторы уже скушали своё или даже давно ушли в закат.

Дополнительной изюминкой является то, что мораторий, который непростительно долгое время действовал, с 1 января 2026 года действовать перестал, и неустоечки начали тикать.

Продолжение следует...

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 1. Когда считаются исполненными обязательства Застройщика. А когда дольщика?

Ответ 1. Это просто, но нужно для понимания. Ст. 12 ФЗ-214 гласит, что застройщик исполняет обязательство, когда передаёт объект (подписывает передаточный акт в обычном или одностороннем порядке - ч.1, ч.6 ст.8 ФЗ-214), а Дольщик - когда полностью его оплачивает.

А когда Застройщик не передал, а Дольщик не оплатил, то оба не исполнили. При этом в ДДУ может быть указано, какое обязательство является встречным (328 ГК РФ), а может и не быть. Застройщик же предполагает, что он должен передать только когда получит всю оплату, но это лишь его версия планового хода событий. Когда дом вводится ранее срока - то по хронологии передача Объекта может происходить ранее оплаты.
Как говорится, кто раньше встал - того и тапки. То есть до ввода дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта, кто первее приостановит свое обязательство, тот и в плюсе.

Пример, где в плюсе Застройщик - Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2025 г. по делу N 33-56295/2025, где: “ссылка ответчика на положения части 3 статьи 328 ГК РФ, ограничивающей, право истца на взыскание денежных средств до передачи объекта долевого строительства, не принимаются судебной коллегий, поскольку … “Застройщик направил в адрес ответчика сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, однако приостановил исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства до исполнения ответчиком своего обязательства по оплате цены договора”.

Но я больше доверяю Арбитражным судам, ссылающимся на Верховный суд. И не города Москвы, в котором отдельное правовое сознание. В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. И поэтому..

По общему правилу понуждение покупателя в судебном порядке к оплате за непоставленный товар (в данном случае не переданное жилое помещение) не допускается, в том числе по той причине, что сам по себе отказ от перечисления оплаты может свидетельствовать об утрате интереса покупателя во встречном исполнении (приобретении товара).
(Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 октября 2024 г. N Ф03-4610/24 по делу N А59-836/2022).

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 2. Если дольщик нарушает сроки оплаты, что может сделать Застройщик?

Ответ 2. Базовый сценарий - расторгнуть ДДУ по ч.4 и ч.5. статьи 5 ФЗ-214. Часть 4 - это когда нет вся сумма одной котлетой не уплачена в согласованный срок. Тогда через два месяца Застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. По ч.5 - применимо к рассрочке - можно расторгнуть, когда были систематические нарушения, либо опять же 2 месяца - нарушен срок внесения платежа по рассрочке. Но расторгать застройщику не выгодно - деньги вернутся дольщику со счёта эскроу. Ну можно будет неустойку попробовать забрать.

Небазовый сценарий - взыскать задолженность по ДДУ до ввода дома в эксплуатацию. Я хз, как это соотносится с пониманием верховного суда, указанного выше, но думаю, что зависит от существования реального объекта.

Есть практика, когда взыскивают до ввода дома с указанием, что сумма должна поступать на счет эскроу. Во всяком случае так следует из решения СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 сентября 2025 г. по делу N 33-40997/2025. Но по части реализации концепта - очень большие вопросы. Взыскание осуществляется через исполнительный лист. Который можно бахнуть на счет человека в Банке, а для перечисления указать какие угодно реквизиты, а не этот ваш счёт эскроу. Синк эбаут ит, как говорится

Совсем небазовый сценарий - сидеть ровно, считать неустойку, поставив человека на счётчик. Да, можно реализовать предусмотренные законом сценарии, но как говорится, можно, а зачем?

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 3. Неустойка - это больно?

Ответ 3: Допустим, у вас та самая “противотанковая надолба” в конце и мораторий отменен. В договоре участия в долевом строительстве обычно пишут нечто вроде: “Застройщик вправе взыскать с Дольщика неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”. Или же “размер неустойки определяется законом”. Базовый механизм - проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. То есть та же 1/300 ключа.

Если посчитать на пальцах, то с суммы просрочки в 5000000 за январь 2026 года проценты за просрочку составят чуть менее 70 000 рублей.

С другой стороны, можно включить застройщику проценты за просрочку передачи объекта - а там уже существенно больнее - потому что не от цены неисполненного обязательства, а от цены договора, и в двойном размере, если дольщик - физ.лицо.
Отдельно отмечу, что ст. 333 ГК РФ никуда не пропадала. Суд вправе, а в случае с очень незащищенным дольщиком практически обязан уменьшить неустойку исходя из баланса интересов большого бизнесмена-застройщика и несчастного дольщика.

Поэтому при прочих равных и правильном поведении - больнее будет застройщику. Ну в моменте - потому что он-то уже отбил свою маржинальность, сдав дом в эксплуатацию.

Путин поручил главам регионов усилить контроль за соблюдением застройщиками сроков по передаче жилья гражданам.

Высшие должностные лица субъектов РФ должны представить доклад на эту тему до 1 июня 2026 года.

✅ С 1 марта в России действует новый ГОСТ на отделку в новостройках

Документ устанавливает единые требования к качеству внутренней отделки: штукатурка, обои, покраска, полы и потолки.

Что важно:

· Вводится 8 классов отделки, из которых 6 — для жилья.

· Оценка качества приближена к реальным условиям (например, визуальный контроль с 2 метров при определённом освещении).

· Стандарт добровольный, но если на него ссылаются в ДДУ, проектной декларации или техзадании — требования становятся обязательными.

· Не имеет обратной силы — не распространяется на дома, строительство которых началось до 1 марта 2026 года.

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 4. Мне передали объект, который я не полностью заплатил, могу ли я его продать?

Ответ 4. Технически, да. После ввода дома в эксплуатацию, объекты получают девственно чистый кадастровый учет без всяких обременений. В идеале - этот учет должен пробрасываться на застройщика, а потом переходить на дольщика - но по факту, регистрируется сразу на дольщика при предоставлении передаточного акта. И вот при такой регистрации (если не появилось нововведений) никаких обременений в ЕГРН нет.

Однако же - поскольку нет полной оплаты и нет согласованного условия, что ипотека в силу закона не возникает, то возникать она должна.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (старенькое но хорошее) сказано, что положения Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки данного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Однако, в настоящее время законодательство не предусматривает необходимости государственной регистрации договора залога. Видишь законный залог? И я не вижу, а он есть.

В общем, можно продать при желании. Добросовестной условной Лурье. Потом вас суд разберет. Прикол в том, что продажа объекта в моменте должна закрыть вообще все возможные неустойки перед Застройщиком даже без какой-то встречной неустойки.

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 5. А если всё таки мне передадут объект, и взыщут с меня основной долг плюс неустойку. То как я смогу выплатить это всё?

Ответ: 5. Выше я не просто так говорил о залоге. Дело в том, что концепция залога предполагает, что залогодержатель (тот, кому мы можем быть должны) имеет преимущественное право получить удовлетворение своих требований за счет предмета залога. Часто это преимущественная обязанность (в банкротных спорах например). Короче, Застройщик получит просуженный долг за счет своей же квартиры, которая притом подорожает за время разбирательств (в общем, ну может схуднёт за счет проблемности).

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 6: И что делать? Кто виноват? Где мои деньги, Лебовски?

Ответ 6: Ладно, не смешно. Через какое-то время момент откалибруется. Вот про ту же Лурье-Долину всё довольно быстро сообразилось. По моей практике - проблема гасится в течение 6 месяцев с момента появления. Кто успел, тот успел. Кто не успел, сорян. |

Краткий алгоритм для дольщика:
а) Настаивайте на передаче объекта.
б) Если можно выходите в спор о качестве (тут не советчик особо - у нас в городе строят в целом хорошо)
в) в документах и письмах - пишите в основном как есть - но без клише типа “тяжелая финансовая ситуация” - она у всех тяжелая. Тут чисто договор - вам передали хату, вы должны заплатить. А если не передали - то не должны.
г) Старайтесь опережать.