Безопасность сделок с недвижимостью

C 1 марта 2023 года порядок получения выписок из ЕГРН изменится. Теперь можно будет получить выписку с личными данными собственников недвижимости только с их согласия. Внесение изменений вряд ли существенно увеличит количество мошеннических сделок. Уровень правовой грамотности населения постепенно растет, а в типовые формы договоров часто включаются положения, которые защищают интересы покупателя, если его ввели в заблуждение.

Поддельные выписки обычно предоставляют в бумажном виде, так как достоверность подписи и синей печати невозможно проверить без специальных знаний. Поэтому лучше отдавать предпочтение выписке в электронном виде с электронной цифровой подписью (ЭЦП). Достоверность такой выписки можно проверить на сайте Росреестра, подгрузив файл выписки в формате xml и файл подписи в формате sig.

Если продавец все-таки предоставил выписку в бумажном виде, то нужно проверить, указаны ли в ней должность, ФИО должностного лица, предоставившего ее, стоит ли подпись и синяя печать с реквизитами Росреестра. Как правило, в центре печати изображен герб РФ, по кругу приводится наименование органа с указанием субъекта РФ, его ОГРН, ИНН.

Помимо выписки необходимо запросить у продавца иные документы, подтверждающие приобретение объекта недвижимости: договор купли-продажи, участия в долевом строительстве и др. Нужно внимательно сверить данные объекта, адрес, кадастровый номер, площадь. Если документ многостраничный, он должен быть сшит, а на последней странице с обратной стороны должна стоять отметка Росреестра о государственной регистрации договора. В отметке указывается, какое право зарегистрировано (должно быть – собственность), дата регистрации, номер регистрации, ФИО регистратора. Этот же регистрационный номер указывается в выписке ЕГРН (раздел 2, пункт 2 «Вид, номер и дата государственной регистрации права). Важно, чтобы эти номера совпадали.

Кроме проверки документов, всегда рекомендуется предусматривать в договоре условие о том, что продавец заверяет и гарантирует, что является собственником данного объекта недвижимости на основании определенных документов, какие-либо ограничения на пользование и распоряжение объектом отсутствуют. Если предоставление недостоверных данных повлечет убытки для покупателя, подобные оговорки позволят взыскать убытки с продавца в судебном порядке.

Главная рекомендация – запрашивать все документы заранее, а не в день сделки, чтобы иметь возможность тщательно их проверить. Спешка в данном случае может навредить.

Сокращение реестра МСП

Центробанк предлагает реформировать подход к определению малого и среднего бизнеса и сократить реестр МСП, внеся следующие изменения:
➖ убрать из реестра компании с активами и кредитной нагрузкой, превышающими 8 млрд рублей;
➖ ограничить общий объем кредитов с господдержкой для МСП 2 млрд рублей;
➖ исключить из реестра компании, аффилированные с крупным бизнесом и банками, уменьшив допустимую долю владения в них с 49% до 20%, в том числе через ЗПИФы и управляющие компании;
➖ убрать из реестра финансовых посредников и отказать в господдержке микрофинансовым организациям.

Нововведения ЦБ объясняет тем, что в реестре МСП числятся организации, так или иначе аффилированные с крупным бизнесом: лишь у 6% МСП есть банковские кредиты, при этом из них около 25% задолженности (1,6 трлн руб.) имеют те компании, которые сложно отнести к сегменту МСП.

Управляющий директор ТИМ Виктор Миронов делится своим мнением об этой инициативе:

«Я не думаю, что это хорошее предложение. Интересно, что ЦБ не приводит статистику льготных кредитов, полученных МСП, или установленные судом случаи мошенничества с кредитами для МСП. Удивительнее всего утверждение о том, что большинство МСП "аффилированы" с крупным бизнесом, и поэтому их не надо кредитовать. Такой подход может привести либо к отмене льгот для МСП в принципе, либо к появлению у госорганов возможности по своему усмотрению лишать предприятия статуса.

Льготы МСП – в том числе налоговые льготы и льготные кредиты – стали реальными мерами поддержки в пандемийную и постпандемийную эпохи. Много говорят о том, что статус МСП позволяет получить заказы в государственных компаниях. Есть ли проблема с злоупотреблениями статусом МСП? Конечно, есть. Все понимают, что в сфере госзаказа (в т.ч. у госкорпораций) существуют специально созданные компании, которые получают нужные заказы, в т.ч. по "квоте" МСП. Но это проблема не малого и среднего бизнеса, это вопрос нашей экономики в целом и решать его нужно со стороны заказчиков, а не исполнителей.

На мой взгляд, кроме предельных показателей по выручке и количеству сотрудников должны существовать и нижние границы. Например, зачем предоставлять льготы и преференции компаниям с одним сотрудником с окладом МРОТ? Возможность получать дополнительные льготы для компаний с 50 или 150 сотрудниками или с определенным уровнем ФОТ однозначно станет дополнительной мотивацией "обелить" зарплаты и поддержит реальный бизнес.

Не нужно забывать, что на все льготные кредитные программы устанавливаются лимиты, которыми ЦБ может регулировать нагрузку. "Лишних" денег у бизнеса не бывает, а в текущей ситуации – тем более. Не надо перекрывать тот кислород, который еще остается в нашей сероводородной атмосфере.»

Самозанятость для иностранцев

Зарегистрироваться в России в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход могут граждане стран ЕАЭС: Армения, Беларусь, Казахстан и Киргизия. Справка о выручке и уплате налогов, которая формируется в личном кабинете самозанятого, является подтверждением легальных доходов иностранца на территории РФ.

Условия применения НПД для самозанятых иностранцев такие же, как для граждан России. Налоговые ставки составляют:
4% – при получении дохода от физического лица;
6% – при оплате от юридического лица.

Процедура регистрации сложнее, чем для россиян. Первый шаг – получение вида на жительство или разрешения на временное проживание. На этом этапе Федеральная миграционная служба получит уведомление, поэтому при получении статуса самозанятого обращаться в ФМС повторно не понадобится.

Далее нужно получить ИНН и доступ к личному кабинету налогоплательщика. Для этого нужно обратиться в налоговую по месту РВП или ВНЖ, и в течении 5 рабочих дней после обращения будут предоставлены ИНН и доступ. После этого иностранный гражданин сможет зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика по стандартной процедуре.

Регионом регистрации самозанятого иностранца не обязательно должен быть регион, где он находится; это может быть, например, регион нахождения заказчика.

Если с самозанятым иностранцем заключается договор на сумму больше 200 тысяч рублей, платежи по такому договору попадают под валютный контроль. Это правило работает, даже если платеж по договору разделен на несколько частей. В связи с этим до совершения первого платежа в банк нужно направить скан заключенного договора.

#новоститим

Бухгалтеры ТИМ оценили деятельность клиента –индивидуального предпринимателя – с точки зрения оптимизации налогов. Оказалось, что один из видов деятельности попадает по патентную систему налогообложения. ТИМ помог клиенту зарегистрировать патент на этот вид деятельности и благодаря этому налоги клиента сократились в 8 раз.

Внесудебное банкротство

Внесудебное банкротство – это упрощенная процедура банкротства граждан. В отличие от судебной процедуры для списания долгов нужно всего лишь подать заявление о банкротстве в МФЦ, если соблюдаются следующие условия:

1. размер задолженности перед кредиторами – от 50 до 500 тыс.
2. в отношении должника окончено исполнительное производство в связи с отсутствием имущества, и не возбуждено новое.

Кажется, что это просто. Но исполнительное производство о взыскании задолженности может длиться годами даже при отсутствии какого-либо исполнения или при явном отсутствии имущества у должника. У приставов нет четкого регламента, при каких обстоятельствах и в какой срок исполнительное производство должно быть окончено.

Когда пристав сочтет, что исполнительное производство следует окончить, у него будет как минимум 15 предусмотренных законом оснований для этого. А для внесудебного банкротства нужно только одно конкретное – п. 4 ч. 1 ст. 56 Закона об исполнительном производстве, то есть отсутствие у должника имущества.

Ближайшим по смыслу к указанному основанию является п. 3 ч. 1: невозможность установить местонахождение должника или его имущества. В основном исполнительное производство закрывают как раз по этим двум основаниям.

При этом по смыслу закона о банкротстве необязательно, чтобы все долги должника (в пределах 500 тыс.) были просужены. Должник может быть освобожден от долгов даже с не наступившим сроком исполнения, если при этом по другому обязательству у него будет оконченное исполнительное производство.

Если условия подачи заявления в МФЦ соблюдены и в течение 6 месяцев с момента подачи заявления имущественное положение должника не улучшилось, а не указанные в заявлении кредиторы не обнаружились, должник будет освобожден от долгов.

Введение в марте 2022 года второго банкротного моратория породило множество споров и противоречивую судебную практику. Илья Трофимов, руководитель отдела правового консультирования ТИМ, поделился своим взглядом на ситуацию:

«Закон о банкротстве сам по себе не менялся и в нем все написано достаточно четко. Мне не очень понятно, откуда берется двоякое понимание. Верховный суд в 2022 году уже выходил с разъяснениями о том, как мораторий должен применяться: по кругу лиц он действует практически на все компании за редкими исключениями, которые четко указаны. Последствия моратория тоже названы, и никаких оснований для других мнений нет.

Тем не менее, в апреле появилось внутреннее письмо ФССП, где сказано, что исполнительное производство может быть приостановлено только постановлением пристава по отдельному заявлению, а также что мораторий распространяется на требования по имущественным взысканиям, возникшим до 1 апреля 2022 года, тогда как для более поздних дел процедура исполнительного производства остается прежней. Это не соответствует ни норме, ни разъяснению Верховного суда.

Также появилась позиция Минюста, занимающая третью сторону: мораторий применяется только к тем лицам, в отношении которых было подано заявление о банкротстве, но вопрос ещё не был разрешён.

Самое интересное, что судебная практика складывается по-разному, в том числе в Арбитражном суде Москвы. Например, сначала отказы приставов приостановить исполнительное производство отменяли, сейчас не отменяют. При этом одно из последних решений АСГМ прямо указывает на то, что разъяснение Минюста не является официальным толкованием правового акта и прямо противоречит позиции Верховного суда.

Верховный суд обещал выйти с дополнительными разъяснениями, но пока не сделал этого. Когда он в очередной раз озвучит, как он видит применение моратория, практика более или менее устаканится. Хотя, по моему мнению, первых разъяснений было более чем достаточно.

Я считаю, что мораторий должен применяться абсолютно ко всем. И это должно давать бизнесу пространство для манёвра, чтобы договариваться с контрагентами в этот период. Также есть процедура отказа от моратория, применяя которую компания как бы сообщает всем, что она платежеспособна, поэтому пользоваться мораторием не будет. Это дает некоторые бонусы – например, позволяет распределять дивиденды. Но при этом нужно принять соответствующие риски – что в отношении компании могут подать заявление о признании банкротом. Компании стоит отказываться от моратория только тогда, когда она действительно способна рассчитываться со своими контрагентами и вести добросовестный бизнес, и поэтому совершенно точно не нуждается в моратории.»

#новоститим

Юристы ТИМ взыскали для клиента более полумиллиона судебных расходов в Арбитражном суде СПб и ЛО.

Как сохранить репутацию?

С декабря 2021 года банки присваивают корпоративным клиентам степень риска проведения подозрительных операций: низкую, среднюю или высокую. При определении степени риска банки будут учитывать сведения об:
• учредителях, участниках и руководителях компании;
• аффилированности с другими компаниями или ИП, которые проводят подозрительные операции.

Присвоение средней или высокой степени риска может повлечь такие последствия, как:
• усложнение совершения банковских операций
• блокировка счета
• трудности с получением кредита, займа, банковской гарантии
• снижение доверия к компании
• внесение компании в черные списки ФНС и ЦБ

Эксперты ТИМ разработали услугу, благодаря которой вы сможете увидеть свой бизнес глазами банка и понять, что необходимо сделать, чтобы привести дела в порядок и повысить свой рейтинг. Репутационный клининг поможет определить компании, которые несут угрозу вашей репутации, и грамотно выйти из них. Услуга репутационного клининга состоит из двух этапов:

1. Скрининг
Анализ организаций, в которых вы на данный момент являетесь участником и директором, на предмет негативного эффекта и проработка вариантов выхода из компаний с негативным бэкграундом.

2. Клининг
Изучение учредительных документов всех компаний, подготовка и подача документов в госорганы.

По этому и другим вопросам вы можете связаться с нашими юристами по электронной почте legal@teamgroup.ru.

#новоститим

Бухгалтерам и юристам ТИМ удалось вернуть международный платеж клиента, который с апреля был заблокирован в связи с наложением санкций на банк. Мы обращались за розыском и возвратом платежа в банк клиента, консультировались в банке получателя в Чехии, в банке-корреспонденте в Бельгии, в Казначействе Бельгии. Исчерпав все возможные способы, мы смогли доказать, что клиент не должен страдать от санкций, и вернули клиенту средства в размере 70 тысяч евро.

#новоститим

Юристы ТИМ помогли клиенту взыскать в судебном порядке убытки в размере 10 млн. рублей по договору поставки и монтажа технического оборудования.

17-18 августа 2022 состоялась традиционная деловая миссия в Республику Татарстан, которую Консультационная группа ТИМ организовала для своих партнёров.

В этом году в Казань отправились руководители компаний w.e.b. Wirth EDV Beratung (Мюнхен) и ГК «Экспертус» (Санкт-Петербург) и Эдуард Латыпов, председатель Совета директоров ТИМ.

Немецкая компания w.e.b. Wirth EDV Beratung работает с компаний автомобильной промышленности по всему миру (в числе их клиентов Audi AG, Volkswagen Group, MAN, BMW и другие) и специализируется на анализе и оптимизации бизнес-процессов и разработке инновационного программного обеспечения. ГК «Экспертус» предоставляет услуги аутсорсинга и аутстаффинга IT-специалистов и проектных групп.

В рамках деловой миссии состоялись продуктивные встречи с руководством Агентства инвестиционного развития Республики Татарстан, представителями ОЭЗ Иннополис и Университета Иннополис, Министерства промышленности Республики Татарстан, руководством Машиностроительного кластера Республики. Для всех участников встреч были найдены области интереса с высокой вероятностью развития взаимовыгодных отношений. Не зря Республика Татарстан остаётся одним из самых комфортных для развития бизнеса и привлекательных с инвестиционной точки зрения регионов России.

Деловая миссия прошла при поддержке Представительства Республики Татарстан в Санкт-Петербурге – давнего надежного партнера КГ ТИМ.

Вышло интервью с Ильей Трофимовым для форума Бизнес Право

Маркировка рекламы

С 1 сентября 2022 вступает в действие новая редакция Федерального закона «О рекламе»: добавлена статья 18.1, которая регламентирует рекламу в интернете.

Новая статья вводит обязательную маркировку рекламы, распространяемой в интернете. То есть вся реклама, распространяемая через интернет, должна иметь пометку «реклама», а также содержать указание на рекламодателя и/или сайт, содержащий информацию о рекламодателе. Исключение составляет реклама, размещенная в телепрограммах, телепередачах, радиопрограммах и радиопередачах, распространяемых в интернете.

Конкретный перечень лиц, на которые распространяются изменения, законодателем не приведен. Фактически данные требования будут выполнять рекламораспространители (те, кто оказывает услуги по распространению рекламы) и операторы рекламных систем (то, кто владеет площадками для размещения рекламы).

Также изменения вводят обязанность по передаче информации о размещаемой рекламе в Роскомнадзор. Данное требование распространяется на всех участников рекламного рынка: рекламодателей, рекламораспространителей и операторов рекламных систем.

Исключения составляют:
– рекламораспространители/операторы рекламных систем, если рекламодатель обладает исключительным правом на объект рекламирования или является его изготовителем. В таком случае обязанность передать данные в Роскомнадзор может быть возложена только в договорном порядке.
– операторы социальной рекламы.

С новыми изменениями регулирование рекламного рынка становится строже, и, следовательно, уменьшается свобода участников рынка. Также возрастает нагрузка на контрольные органы государственной власти, осуществляющие надзор в информационной сфере.

Почему ТИМ так называется?

На заре рыночной экономики России в 1992 году сотрудники Северо-западной транспортной прокуратуры Евгений Миронов и Сергей Туров решили начать свое дело и создали Юридическое бюро «ТИМ Архангельск». Название компании «ТИМ» образовано из аббревиатуры первых букв фамилий её основателей — юристов С. Турова и Е. Миронова.

7 июля 1995 года Юридическое бюро «ТИМ Архангельск» получило лицензию на оказание платных юридических услуг. В конце 1995 года Эдуард Латыпов принял предложение Евгения Миронова открыть петербургский офис консультационной компании ТИМ.

1 октября 1996 года Регистрационная палата Санкт-Петербурга зарегистрировала Некоммерческое партнёрство Юридическое бюро «ТИМ Петербург». Осенью 1996 года был заключен первый в истории петербургского офиса ТИМ крупный контракт с иностранной компанией.

Время шло, выполнялись проекты, клиентов становилось больше, их доверие к ТИМ укреплялось. Название ТИМ из аббревиатуры имен превратилось в отражение ценностей и подхода компании к работе с клиентами: работать единой командой и быть полноценным игроком в команде клиента.

#историятим

#новоститим

ТИМ сопроводил платежи клиента по договору коммерческой концессии и дивидендам в адрес получателей из Финляндии и Швейцарии. Российский банк отказал в совершении валютной операции, так как получатель – резидент недружественной страны. Юристы ТИМ обосновали банку, что, несмотря на нахождение в недружественной стране, контрагент соответствует критериям нового Указа Президента РФ от 27 мая 2022 г. N 322, не высказывался публично против действий РФ, не прекращал договорные отношения с российской компанией. Банк принял наши доводы и платеж прошел успешно.