ИТОГИ-2025: ПЛАН ПУБЛИКАЦИЙ
#итоги25
#админ
Всех читателей еще раз - со всеми Наступившими праздниками!
Восточно-Африканский трип завершен, Руанда и Кения кроме мощного энергетического заряда дали эксклюзивный материал для рубрики #вокругсвета, которым в течение ближайшего месяца постараюсь поделиться.
Ну а с завтрашнего дня «Замоскворечник» приступает к подведению итогов 2025 года на московском рынке элитной недвижимости.
Поскольку Росреестр тоже был на каникулах, начнем со вторичного рынка - рассмотрим его с пристрастием через оптику блоков выборки из 150 элитных комплексов в ЦАО:
▪️25 домов класса «А» и 40 домов класса «B» в Замоскворечье
▪️40 домов в Хамовниках
▪️40 домов в других локациях ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников)
▪️Садовые Кварталы
▪️Lucky
В фокусе - продажи за год поквартально и ключевые показатели предложения, в т.ч. ценовые индексы с учетом ценовых диапазонов. Вторым блоком «пойдут» сделки в домах данной выборки («150 домов»).
Далее - новостройки, итоги продаж традиционно в разрезе трех сегментов:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум
Также посмотрим на динамику цен элитного первичного рынка.
Кроме того, запланированы публикации, более полно иллюстрирующие фактуру и тенденции рынка:
▪️Подборка топ-публикаций прошлого года.
▪️Подборка обзоров комплексов, опубликованных на канале в 2025 году (16 комплексов).
▪️Актуальные ставки тарифов УК для элитных домов в ЦАО. ▪️Про новые комплексы, вышедшие на рынок в делюкс и премиум сегментах в 2025 году
▪️Про запланированные старты новых проектов в 2026 г.
▪️Прогноз-2026 для покупателей и собственников дорогой недвижимости.
Возможно будут изменения и дополнения, но общий вектор зафиксирован.
Поехали!
@zamoskvorechnik
#итоги25
#админ
Всех читателей еще раз - со всеми Наступившими праздниками!
Восточно-Африканский трип завершен, Руанда и Кения кроме мощного энергетического заряда дали эксклюзивный материал для рубрики #вокругсвета, которым в течение ближайшего месяца постараюсь поделиться.
Ну а с завтрашнего дня «Замоскворечник» приступает к подведению итогов 2025 года на московском рынке элитной недвижимости.
Поскольку Росреестр тоже был на каникулах, начнем со вторичного рынка - рассмотрим его с пристрастием через оптику блоков выборки из 150 элитных комплексов в ЦАО:
▪️25 домов класса «А» и 40 домов класса «B» в Замоскворечье
▪️40 домов в Хамовниках
▪️40 домов в других локациях ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников)
▪️Садовые Кварталы
▪️Lucky
В фокусе - продажи за год поквартально и ключевые показатели предложения, в т.ч. ценовые индексы с учетом ценовых диапазонов. Вторым блоком «пойдут» сделки в домах данной выборки («150 домов»).
Далее - новостройки, итоги продаж традиционно в разрезе трех сегментов:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум
Также посмотрим на динамику цен элитного первичного рынка.
Кроме того, запланированы публикации, более полно иллюстрирующие фактуру и тенденции рынка:
▪️Подборка топ-публикаций прошлого года.
▪️Подборка обзоров комплексов, опубликованных на канале в 2025 году (16 комплексов).
▪️Актуальные ставки тарифов УК для элитных домов в ЦАО. ▪️Про новые комплексы, вышедшие на рынок в делюкс и премиум сегментах в 2025 году
▪️Про запланированные старты новых проектов в 2026 г.
▪️Прогноз-2026 для покупателей и собственников дорогой недвижимости.
Возможно будут изменения и дополнения, но общий вектор зафиксирован.
Поехали!
@zamoskvorechnik
👍28🔥14
ЦЕНЫ В ЦАО-100
#итоги25
#вторичныйрынок
В этот раз решил пойти от общего к частному и зафиксировать общую ценовую тенденцию вторичного рынка-2025.
Поэтому, прежде чем разбирать показатели предложения по локациям, публикую сводную таблицу по 105 элитным домам - вполне репрезентативная выборка для вторичного рынка ЦАО г. Москвы (домов в выборке 105, но ЦАО-100 выглядит симпатичнее).
▪️Ценовой индекс всей выборки (среднее арифметическое значение по более чем шестистам лотам в бетоне и с ремонтом) за прошедший год вырос только на 4,5% и составил на 1.01.2026 г. 1,731 млн руб./м2
▪️«Индекс бетона» - вырос на 6,5% до 1,576 млн руб./м2
▪️Индекс для лотов с ремонтом - увеличился всего на 1,7% до 1,855 млн руб./м2.
❗️В 2024 г. рост ценового индекса (бетон +ремонт) был гораздо более интенсивен - 15%.
Снижение темпов роста цен более чем в три раза - до 4,5%, что даже меньше уровня официальной инфляции (5,59%),
вполне позволяет вести речь о стабилизации цен предложения на вторичном рынке в 2025 году.
Как эта тенденция отобразилась в разных локациях - Замоскворечье, Хамовниках и остальных частях ЦАО (кое-где и в разрезе отдельных популярных комплексов) - посмотрим в следующих постах.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
В этот раз решил пойти от общего к частному и зафиксировать общую ценовую тенденцию вторичного рынка-2025.
Поэтому, прежде чем разбирать показатели предложения по локациям, публикую сводную таблицу по 105 элитным домам - вполне репрезентативная выборка для вторичного рынка ЦАО г. Москвы (домов в выборке 105, но ЦАО-100 выглядит симпатичнее).
▪️Ценовой индекс всей выборки (среднее арифметическое значение по более чем шестистам лотам в бетоне и с ремонтом) за прошедший год вырос только на 4,5% и составил на 1.01.2026 г. 1,731 млн руб./м2
▪️«Индекс бетона» - вырос на 6,5% до 1,576 млн руб./м2
▪️Индекс для лотов с ремонтом - увеличился всего на 1,7% до 1,855 млн руб./м2.
❗️В 2024 г. рост ценового индекса (бетон +ремонт) был гораздо более интенсивен - 15%.
Снижение темпов роста цен более чем в три раза - до 4,5%, что даже меньше уровня официальной инфляции (5,59%),
вполне позволяет вести речь о стабилизации цен предложения на вторичном рынке в 2025 году.
Как эта тенденция отобразилась в разных локациях - Замоскворечье, Хамовниках и остальных частях ЦАО (кое-где и в разрезе отдельных популярных комплексов) - посмотрим в следующих постах.
@zamoskvorechnik
👍15🔥5
ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ: ЭФФЕКТ АРМАНИ
#итоги25
#вторичныйрынок
Если посмотреть на «голые» цифры по замоскворецкой выборке (25 домов А-класса), то увидим следующие значения
роста индекса цен за 2025 год:
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 7,4% (1,587 млн руб./м2)
▪️по лотам в бетоне - 1,9% (1,426 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - 21,4% (1,905 млн руб./м2)
Уточняю, откуда такой рост по лотам «с ремонтом».
В анализируемой выборке на 1.01.25 было всего 3 лота в Armani Casa, а на 1.01.26 - уже 12. Если «убрать» из расчетов «новые» 9 лотов, прирост составит чуть менее 3%.
Показательный пример, иллюстрирующий ситуацию, когда 10-20 лотов в ценовом диапазоне от 2,5 млн руб./м2 могут «подложить топор под компАс» (с) анализа небольшой выборки (две -три сотни лотов).
К «эффекту Армани» (на месте Armani Casa может быть любой комплекс или несколько) еще вернемся, оценивая динамику цен не только в других локациях «вторички», но и на первичном рынке.
По поводу ценового индекса в бетоне. В четвертом квартале он заметно снизился по причине включения в выборку 81 лота в A-Residence (вайт-бокс тоже отношу к «бетону»). Без A-Residence годовой рост индекса «в бетоне» для Замоскворечья составляет около 14%, что совсем не мало.
Тем не менее посчитал корректным в итоговом показателе пока учитывать A-Residence, несмотря на целый набор нюансов - это тоже вторичный рынок. Однако если динамика продаж в комплексе будет такая же вялая, как в 2025-м, возможно придется его исключить из выборки.
Тоже хорошая иллюстрация - «эффект Армани» с обратным знаком.
По факту, весь элитный рынок состоит из «эффектов» и нюансов, поэтому к цифрам нужно относиться очень аккуратно.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
Если посмотреть на «голые» цифры по замоскворецкой выборке (25 домов А-класса), то увидим следующие значения
роста индекса цен за 2025 год:
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 7,4% (1,587 млн руб./м2)
▪️по лотам в бетоне - 1,9% (1,426 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - 21,4% (1,905 млн руб./м2)
Уточняю, откуда такой рост по лотам «с ремонтом».
В анализируемой выборке на 1.01.25 было всего 3 лота в Armani Casa, а на 1.01.26 - уже 12. Если «убрать» из расчетов «новые» 9 лотов, прирост составит чуть менее 3%.
Показательный пример, иллюстрирующий ситуацию, когда 10-20 лотов в ценовом диапазоне от 2,5 млн руб./м2 могут «подложить топор под компАс» (с) анализа небольшой выборки (две -три сотни лотов).
К «эффекту Армани» (на месте Armani Casa может быть любой комплекс или несколько) еще вернемся, оценивая динамику цен не только в других локациях «вторички», но и на первичном рынке.
По поводу ценового индекса в бетоне. В четвертом квартале он заметно снизился по причине включения в выборку 81 лота в A-Residence (вайт-бокс тоже отношу к «бетону»). Без A-Residence годовой рост индекса «в бетоне» для Замоскворечья составляет около 14%, что совсем не мало.
Тем не менее посчитал корректным в итоговом показателе пока учитывать A-Residence, несмотря на целый набор нюансов - это тоже вторичный рынок. Однако если динамика продаж в комплексе будет такая же вялая, как в 2025-м, возможно придется его исключить из выборки.
Тоже хорошая иллюстрация - «эффект Армани» с обратным знаком.
По факту, весь элитный рынок состоит из «эффектов» и нюансов, поэтому к цифрам нужно относиться очень аккуратно.
@zamoskvorechnik
👍12🔥8
ЦЕНЫ ПО ДИАПАЗОНАМ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ
#итоги25
#вторичныйрынок
Ниже - таблица средне-арифметических значений цен в выборке из 25 домов А-класса в Замоскворечье по ценовым диапазонам.
Приведенная раскладка подтверждает, что практически во всех диапазонах цены в течение года, в целом, были стабильны.
Динамика сводных ценовых индексов в 2025 году обусловлена, главным образом, изменением в количестве лотов в том или ином ценовом диапазоне. Упомянутый вчера «эффект Армани» - пример заметного увеличения количества предложений в самом высоком диапазоне - более 2,5 млн руб.
Таким образом, вывод об относительной стабилизации цен вторичного рынка на примере самых дорогих домов Замоскворечья подтверждается.
Напомню, что сводный ценовой индекс по выборке Замоскворечье-25 (бетон и ремонт) вырос за 2025 год на 7,4% (1,587 млн руб./м2).
Далее смотрим цены в Хамовниках.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
Ниже - таблица средне-арифметических значений цен в выборке из 25 домов А-класса в Замоскворечье по ценовым диапазонам.
Приведенная раскладка подтверждает, что практически во всех диапазонах цены в течение года, в целом, были стабильны.
Динамика сводных ценовых индексов в 2025 году обусловлена, главным образом, изменением в количестве лотов в том или ином ценовом диапазоне. Упомянутый вчера «эффект Армани» - пример заметного увеличения количества предложений в самом высоком диапазоне - более 2,5 млн руб.
Таким образом, вывод об относительной стабилизации цен вторичного рынка на примере самых дорогих домов Замоскворечья подтверждается.
Напомню, что сводный ценовой индекс по выборке Замоскворечье-25 (бетон и ремонт) вырос за 2025 год на 7,4% (1,587 млн руб./м2).
Далее смотрим цены в Хамовниках.
@zamoskvorechnik
👍7🔥3
ЦЕНЫ В ХАМОВНИКАХ
#итоги25
#вторичныйрынок
Рост индекса цен за 2025 год по выборке из 40 домов в Хамовниках:
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 4,7% (1,760 млн руб./м2), что практически совпадает с аналогичным показателем по всей выборке ЦАО (105 домов)
▪️по лотам в бетоне - 9,0% (1,844 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - 2,9% (1,721 млн руб./м2)
Рост на 9% «индекса бетона» обсусловлен «вымыванием» более дешевых предложений (из расчета стоимости м2) из анализируемой выборки.
Например, в Knightsbridge Private Park рост индекса за год - всего 3,2% и на 1.01.26 г. его значение составило 2,385 млн руб./м2.
Это однин из самых дорогих домов в Хамовниках (заметно влияет на индекс), в котором всегда как минимум десяткок-полтора лотов (бетон) - в продаже, поэтому примерную динамику цен предложения здесь можно отследить.
По ценовым диапазонам динамика индекса составляет от «минус» 3% до «плюс» 5%, что так же подтверждает тезис об относительной стабильности цен в 2025 году.
PS По «Садовым Кварталам»будет отдельный пост, этот комплекс не входит в выборку Хамовники-40, его рссматриваю как отдельный самостоятельный сегмент.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
Рост индекса цен за 2025 год по выборке из 40 домов в Хамовниках:
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 4,7% (1,760 млн руб./м2), что практически совпадает с аналогичным показателем по всей выборке ЦАО (105 домов)
▪️по лотам в бетоне - 9,0% (1,844 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - 2,9% (1,721 млн руб./м2)
Рост на 9% «индекса бетона» обсусловлен «вымыванием» более дешевых предложений (из расчета стоимости м2) из анализируемой выборки.
Например, в Knightsbridge Private Park рост индекса за год - всего 3,2% и на 1.01.26 г. его значение составило 2,385 млн руб./м2.
Это однин из самых дорогих домов в Хамовниках (заметно влияет на индекс), в котором всегда как минимум десяткок-полтора лотов (бетон) - в продаже, поэтому примерную динамику цен предложения здесь можно отследить.
По ценовым диапазонам динамика индекса составляет от «минус» 3% до «плюс» 5%, что так же подтверждает тезис об относительной стабильности цен в 2025 году.
PS По «Садовым Кварталам»будет отдельный пост, этот комплекс не входит в выборку Хамовники-40, его рссматриваю как отдельный самостоятельный сегмент.
@zamoskvorechnik
👍11🔥4
ЛЬВЫ ПОД ДРЕВОМ ЖИЗНИ
#вокругсвета
Итоговые таблицы про цены и сделки на элитном рынке разбавляю парой фрагментов из жизни кенийских львов,
в период работы над продолжением рода. Как сказал наш гид, львиная пара может находится «на посту» 3-4 дня, без пищи, каждые 10-15 минут повторяя процедуру. Понаблюдали - впечатляет, как и любой экстремальный момент звериного бытия (охота, драка, спаривание, дележ добычи/прием пищи), увиденный с близкой дистанции в естественных условиях обитания. Ощущаешь «движение» и мудрость природы.
PS Видео смотреть со звуком😉
@zamoskvorechnik
#вокругсвета
Итоговые таблицы про цены и сделки на элитном рынке разбавляю парой фрагментов из жизни кенийских львов,
в период работы над продолжением рода. Как сказал наш гид, львиная пара может находится «на посту» 3-4 дня, без пищи, каждые 10-15 минут повторяя процедуру. Понаблюдали - впечатляет, как и любой экстремальный момент звериного бытия (охота, драка, спаривание, дележ добычи/прием пищи), увиденный с близкой дистанции в естественных условиях обитания. Ощущаешь «движение» и мудрость природы.
PS Видео смотреть со звуком😉
@zamoskvorechnik
👍13🔥5
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👍13🔥10🤔5
ЦЕНЫ В ЦАО (БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ)
#итоги25
#вторичныйрынок
Финальный пост про цены вторичного рынка по локациям в рамках подведения итогов прошедшего года.
Рост индекса цен за 2025 год по выборке из 40 домов ЦАО (кроме Хамовников и Замоскворечья):
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 8% (1,856 млн руб./м2)
▪️по лотам в бетоне - рекордный прирост показателя - 21,9% (1,719 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - «минус» 5,1% (1,915 млн руб./м2)
Более чем 20-процентный рост ценового индекса «в бетоне» обусловлен снижением предложения с начала года в два раза, бОльшей частью, за счет лотов до 1,5 млн руб./м2.
В целом, проанализировав три блока локаций в ЦАО, оценка прироста цен предложения вторичного рынка элитного жилья в 4,8% за прошлый год видится вполне справедливой.
Отдельно опубликую еще цифры про «Садовые Кварталы» и, возможно, LUCKY.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
Финальный пост про цены вторичного рынка по локациям в рамках подведения итогов прошедшего года.
Рост индекса цен за 2025 год по выборке из 40 домов ЦАО (кроме Хамовников и Замоскворечья):
▪️по всей выборке (лоты с ремонтом и в бетоне) - 8% (1,856 млн руб./м2)
▪️по лотам в бетоне - рекордный прирост показателя - 21,9% (1,719 млн руб./м2)
▪️по лотам с ремонтам - «минус» 5,1% (1,915 млн руб./м2)
Более чем 20-процентный рост ценового индекса «в бетоне» обусловлен снижением предложения с начала года в два раза, бОльшей частью, за счет лотов до 1,5 млн руб./м2.
В целом, проанализировав три блока локаций в ЦАО, оценка прироста цен предложения вторичного рынка элитного жилья в 4,8% за прошлый год видится вполне справедливой.
Отдельно опубликую еще цифры про «Садовые Кварталы» и, возможно, LUCKY.
@zamoskvorechnik
👍7🔥5