عقد فاسد هیچ اثری ندارد ولی بطلان عقد واجد اثراست. مراد از عقد باطل، این است که بین طرفین هیچ اثری در عالم قراردادی ایجاد نشده است.بنابراین عقد باطل، واجدهیچ اثرحقوقی نیست پس نمی تواند دعوایی هم از آن نشأت بگیرد.پس اگر عقدباطل واجد دعوایی نیست، صلح دعوای مبتنی برمعامله‌ی باطله نیز، پوچ و باطل است (ماده ۷۶۵ ق.م) اما بطلان عقد یعنی ما در عالمی غیر از عالم قراردادی هستیم و به عالم قانون و الزامات قانونی می‌رسیم که خط مشی ما را پس از یک عقد فاسد تعیین می‌نماید و مثلاً ما را ملزم به رد مقبوضین به عقد فاسد می‌کند.پس چون بطلان عقد واجد اثرمی باشد و قانون برخی آثاررا برآن مترتب می‌نماید می‌تواند دعاوی را به وجود آورد واین دعاوی مبتنی برمعامله‌ی باطله نیست بلکه ناشی از بطلان معامله است و دعوا برسرالزامات خارج ازقرارداد می‌باشد واین دعاوی قابل صلح می‌باشند.

ماده ۳۸۰ ناظر برخیارتفلیس است که ویژه جایی می‌باشد که یک طرف عین معین می‌دهد ودیگری کلی فی الذمه.حال اگرآن شخص که قرار است کلی فی الذمه بدهد قبل ازتعیین مصداق ورشکسته شود، طرفی که عین معین را داده با خیارتفلیس حق فسخ خواهد داشت البته به شرطی که عین معین هنوز موجود باشد.

حکم نکته‌ی فوق درمورد تمام عقود تملیکی و معوض مجراست یعنی علاوه برتلف مبیع قبل ازقبض، شامل تلف ثمن قبل ازقبض، تلف منفعت قبل ازقبض درعقداجاره، تلف عین مقروضه قبل از قبض درعقد قرض،تلف مورد صلح معوض قبل از قبض درعقدصلح، تلف موردمعاوضه قبل ازقبض درعقدمعاوضه و...نیزمی باشد وتمامی این مواردمانندحق حبس با تئوری موازنه (عدالت یا ضمان معاوضی)قابل توجیه می‌باشند.

اگرمشتری درموعد مقررثمن را نپردازد، توسط حاکم اجبارمی شود مگرمبیع عین معین و یا درحکم آن (کلی درمعین) بوده وثمن و مبیع هر دو حال باشند و سه روز از تاریخ عقدبگذرد و بایع نیز مبیع را نداده باشد که دراین صورت بایع مخیّر است درفسخ عقد از باب خیارتأخیرثمن یا الزام مشتری به تأدیه‌ی ثمن.

همیشه خیارعیب متضمن دو راه برای ذوالخیاراست که قبلاً به آن اشاره شد ولی این امر دو استثناء دارد:

الف.فروض ماده‌ی ۴۲۹ که مشتری فقط حق اخذ ارش دارد که عبارتند از:

۱٫درصورت تلف شدن مبیع نزدمشتری یا منتقل کردن آن به غیر

۲٫درصورتی که تغییری درمبیع پیداشود، اعم ازاینکه تغییربه فعل مشتری باشد یا نه.

۳و درصورتی که بعدازقبض مبیع عیب دیگری درآن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص مشتری باشد که مطابق اصل مشتری هر دو راه را دارد ( فسخ و رد یا قبول با اخذ ارش).

ب.ماده ی۴۷۸ عقد اجاره که ذوالخیار فقط می‌تواند عقد را فسخ کند و حق اخذ ارش را ندارد.

خیار تخلف ازوصف ویژه‌ی جایی است که مبیع سابقا ًبه رویت مشتری نرسیده بلکه از روی وصف خریداری شده است وبعداً متوجه می‌شود که با اوصاف معهود مطابقت ندارد و برایش حق فسخ ایجاد می‌شود.

هریک ازغاصبین درمقابل مالک مسؤول جبران منافع زمان تصرف خود ولاحقین خودمی باشند چه استفاده کرده باشند چه استفاده نکرده باشند، اما بین خودِغاصبین هریک مسؤول منافع زمان تصرف خود  می‌باشد وباید ازعهده‌ی آن برآید.

حکم نکته‌ی فوق درمورد تمام عقود تملیکی و معوض مجراست یعنی علاوه برتلف مبیع قبل ازقبض، شامل تلف ثمن قبل ازقبض، تلف منفعت قبل ازقبض درعقداجاره، تلف عین مقروضه قبل از قبض درعقد قرض،تلف مورد صلح معوض قبل از قبض درعقدصلح، تلف موردمعاوضه قبل ازقبض درعقدمعاوضه و...نیزمی باشد وتمامی این مواردمانندحق حبس با تئوری موازنه (عدالت یا ضمان معاوضی)قابل توجیه می‌باشند.

📚فروش ملک مشاع
در خصوص فروش و انتقال ملک مشاع در ابتدا باید دو مسئله را بررسی کرد:
ملک مشاع پیش از ثبت منتقل شود
ملک مشاع پس از ثبت منتقل شود

انتقال پیش از ثبت
براساس ماده 114 آیین نامه قانون ثبت: «هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»
فروش ملک مشاع پیش از ثبت
خوشبختانه قابلیت انتقالو فلوش پیش از ثبت رسمی وجود دارد، در این صورت سند ملک مذکور به نام یک شخص صادر می‌شود.
اما اسامی سایر شرکا و یا فروشندگان می‌بایست در دفاتر ثبتی نوشته شده و ملک به نام تمامی آن‌ها آگهی می‌شود.
انتقال پس از ثبت
براساس ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هرزمانی که ملک مشاع به فردی منتقل شود اسناد مالکیت پیشین باطل شد ه و سند مالکیت برای فرد جدید صادر می‌شود.
طبق ماده 583 قانون مدنی: هرکدام از شرکا قادر هستند بدون رضایت شریک دیگر سهم خود را به صورت جزئی یا کلی به فرد سومی منتقل کند.
براساس ماده 104 آیین دادرسی قانون: در زمان انتقال کل یا بخشی از ملک به ثبت رسیده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک و زیر نظر ثبت املاک ثبت خواهد شد.
فروش ملک مشاع پس از ثبت
زمانیکه برای ملک مشاع سندی به نام تمامی شرکا صادر شود، قابلیت فروش و انتقال آن وجود دارد، هنگامیکه تمامی ملک مشاع به یک نفر از آن‌ها منتقل شود، اسناد مالکیت پیشین باطل شده و سند مالکیت جدید صادر می‌شود.
زمانیکه یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سند معامله در دفتر اسناد رسمی به ثبت خواهد رسید.
هرکدام از مالکین پیش از اقدام به فروش سهم خود به فرد سوم در ابتدا باید قصد فروش سهم خود را به سایر شرکا اعلام کنند.

⚖دستور فروش ملک مشاعی

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد که «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود». در صورتی که بَنا به تصمیم واحد ثبتی، ملکِ غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به متقاضی تسلیم می‌شود که در آن غیرقابل افراز، و تقسیم بودن ملک اعلام می‌گردد؛ و شریکِ متقاضی، به استناد گواهی‌نامه یادشده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم، و دادگاه پس از صدور دستور فروش آن را به دایره اجرا، خواهد سپرد و مدیر اجرا نیز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می‌نماید

وکالت در فروش ملک مشاع
زمانیکه شرکای ملک مشاع تمایل داشته باشند که وکیل آن‌ها ملک را به فروش برساند، هرچند توصیه می‌شود کلیه مراحل و اقدامات مرتبط با ملک مشاع طبق راهکارها و قوانین متعدد به واسطه وکیل صورت گیرد.
در هنگام فروش به واسطه وکیل به دلیل اینکه تمامی شرکا هرچند سهم کمتر در ملک داشته باشند مالک هستند و لازم است کلیه شرکا به وکیل موردنظر خورد وکالت دهند.
برای مثال: بین شرکا با هر میزان سهمی تفاوتی وجود نداردT مثلا اگر فردی 3 دانگ داشته باشد و دیگری 2 دانگ در زمان وکالت فرقی بین آن‌ها وجود ندارد. در صورتیکه یکی از شرکا وکالت نداده باشد و وکیل برای پیش برد مسائل اقدام کند فضولی و باطل است.
فروش ملک مشاع: آیا ملک مشاع را میتوان فروخت؟
شاید برایتان سوال باشد که چگونه ملک مشاع را بفروشیم؟ از آنجاییکه ملک مشاع دارای مالکین مختلفی است در زمان فروش با مشکلات و پیچیدگی‌های متعددی روبه رو خواهdد بود.
اما باید به این نکته توجه داشت که هر کدام از مالکین ملک مشاع قادر هستند به صورت حقوقی در سهم خود تصرف داشته باشند. که این تصرف ممکن است به صورت فروش یا انتقال به فرد دیگری باشد.
اما بدون اجازه سایر مالکین فرد نمی‌تواند در ملک تصرف و یا دستکاری داشته باشد.
برای افراد زیادی این سوال مطرح است که چگونه می‌توان ملکی را از حالت مشاع خارج کرد؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که افراز یکی از راه‌های جداسازی ملک مشاع است، همواره مالکان به توافق یکسانی در مورد فروش ملک نخواهند رسید، در نهایت هرکدام از شرکا قادر خواهند بود در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع است اقدام کنند.
دعای مربوط به املاک مشاع از نوع دعای مالی یا غیرمالی؟
برخی از دعاوی مرتبط با ملک مشاع مالی و برخی دیگر غیرمالی است ، با توجه به قوانین متنوع و نظریه‌های مشورتی:
دعاوی مالی در زمان فروش املاک مشاع
دعاوی فروشنظریه مشورتیدعوای فروش املاک مشاع درصورت اختلاف در مالکیت

نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7دعوای الزام به فروش ملک مشاع و در صورت اختلاف در مالکیتماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن.

🔵تفاوت های حق ارتفاق و حق انتفاع

🔻از حیث موضوع
🔹حق ارتفاق اختصاص به املاک و اراضی دارد و حتی در اموال غیر منقول حکمی و تبعی جاری نمی شود.
🔸حق انتفاع ممکن است منقول و یا غیر منقول باشد.(ماده 46 ق.م)

🟢از حیث قابلیت انتقال
🔹حق ارتفاق مستقل از ملک قابل انتقال نیست.
☆👈🏻حق انتفاع مستقل از مال قابل انتقال است.

⇦از حیث مدت
☆👈🏻حق ارتفاق اصولا دائمی است مگر خلافش تراضی شده باشد.
☆👈🏻اصولاً موقت است به استثناء حبس موبد.

🟢هزینه اجرای حق ارتفاق

🔻قاعده:
⇦هزینه لازم برای استفاده صاحب حق ارتفاق بر عهده صاحب حق ارتفاق است.

⇦هزینه های لازم برای حفظ مال در برابر تصرف صاحب حق بر عهده ی مالک است.

🔻بنابراین اگر مجرای آب شخصی در خانه ی دیگری باشد و خرابی به وجود آید

⇦اگر خرابی مانع از عبور آب شود تعمیر برعهده صاحب حق ارتفاق است.

⇦اگر خرابی سبب ورود خسارت به خانه شود دفع ضرر بر عهده ی مالک خانه و هزینه ها با خود مالک است.(ماده 100 ق.م)

آخرین مهلت دریافت شناسه یکتا مجوزهای کاغذی

🖌بنا بر اظهارات رئیس مرکز ملی بهبود فضای کسب و کار : همه مجوزهای کاغذی تا پایان امسال به حکم قانون باید به شناسه یکتا تبدیل شوند و در غیر این صورت مجوزها از سال ۱۴۰۳ دچار مشکل خواهند شد.

🔴 حبس و وقف هم به نفع شخص موجود و هم شخص معدوم به تبع موجود قابل انشا است

خیارتبعض صفقه زمانی ایجاد می‌شود که عقدنسبت به قسمتی ازمبیع به جهتی ازجهات باطل ومنحل شود ونسبت به بعض دیگرصحیح باشد که دراینصورت ذوالخیارحق دارد بیع رافسخ نماید یا آن قسمت که بیع صحیح است را قبول نماید ونسبت به قسمت باطل، ثمن را استرداد نماید.البته طبیعتاً نباید هنگام عقدعالم به بطلان عقدبوده باشد و اِلّا خیار ایجاد نمی شود.

اجاره‌ی اموال مصرف نشدنی برای استفاده‌ی نامتعارفی که منجربه تلف آن نشود، صحیح است.مثلاً اجاره‌ی درخت برای ثمر، گوسفند برای شیر و چاه برای آب کشیدن صحیح است.

تسلیم عین مستأجره‌ی مشاعی، منوط به اذن شریک مشاعی است.

فقط عیبی که موجب نقصان منفعت یا سختی درانتفاع گردد می‌تواند مبنای فسخ عقد اجاره قرارگیرد.

درخصوص مزاحمت ثالث بدون ادعای حق درعین مستأجره قبل ازقبض مستأجر دو راه دارد:

۱- رفع مزاحمت و مطالبه‌ی اجرت المثل ازمزاحم ۲- فسخ عقد اجاره

ید مستأجر، امانی است.بنابراین مستأجر باید نسبت به مورد اجاره متعارف رفتارکرده و تعدی و تفریط نکند مثلاً:

الف.موضوع اجاره را برای مصرف مقرر دراجاره نامه یا مصرف متعارف استعمال نماید.

ب.مال الاجاره را طبق مواعد یا درصورت عدم تعیین مواعدنقداً بپردازد.

اجاره‌ی اشخاص به دو شکل قابل تصور است:

۱- اجاره‌ی خدمه و کارگران

۲- اجاره‌ی متصدیان حمل ونقل جهت انتقال اشخاص یا اموال

🔺هر زمانی که سازمان سنجش آمادگی برگزاری آزمون را داشته باشد این آزمون را برگزار می‌کنیم. صادق سعادتیان معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور: مطابق ماده ۳ قانون تسهیل صدور مجوز‌های کسب و کار، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ازطریق سازمان سنجش آموزش کشور آزمون جذب سردفتری را برگزار کند.

برای برگزاری آزمون امسال جذب سردفتری با سازمان سنجش، مکاتبه شده است.

اعلام برنامه و زمان برگزاری آزمون با توجه به برنامه و زمانبندی اعلام شده از سوی سازمان سنجش اطلاع رسانی می‌شود و وابسته به پاسخ این سازمان است.

وصیت به مال غیر اگر معلق به فوت خودمالک مال باشد، غیرنافذ است اما اگر معلق به فوت خود موصی گردد، باطل می‌باشد.