Проголосуйте в опросе выше плиз, мне очень интересно, насколько мои ощущения совпадают с реальностью

А я продолжу серию размышлений на тему инвестиций в недвижимость сегодня.

Пункт 2: купить, отремонтировать и сдать

Покупка однокомнатной квартиры на вторичном рынке с прицелом на сдачу аренду, в 15 минутах от метро это минимум 7 млн. рублей

На сегодня в циане за 6-8 млн варианты преимущественно на окраине в спальных районах, всего 70 штук на всю москву, из них процентов 20-30 брать нельзя из-за документов

Выбирать вариант лучше ближе к центру, здесь можно поступиться качеством (возрастом) дома в пользу расположения. Например, 5ка на октябрьском поле лучше, чем 9ка на сходненской

Ремонт делаем с пониманием нашей целевой аудитории - скорее всего это один человек или пара без детей, лучше выбирать нейтральные, спокойные тона.

Обои не нужно, стены лучше покрасить

Кровать с умеренно жестким матрасом вместо дивана
Никаких комплектов «диван + два кресла»

Минимум мелочей - никаких вазочек, сувениров, картин - только чистые поверхности, свободные

Многие забывают про места хранения - шкафы должны быть вместительными, погодные условия очень разные, одежды и обуви много - на каждый сезон по несколько комплектов

Годовая доходность

Цена покупки, предположим, 8 млн. Капитальный дорогой ремонт делать в старом доме нет смысла, поэтому будем считать умеренный экономный вариант, заложим 1 млн. (стены, полы, замена электрики, кухня, санузел, обстановка комнаты)

Минимальную цену за аренду в месяц возьмем 37 тыс. Для расчета ниже сразу вычтем квартплату 3 тр.

34 000 * 12 = 408 000

Вычитаем налоги, если нет ИП/самозанятости, то 13%. 37*12 = 58 тыс.

Получаем 350 тыс за год.
Еще стоит вычесть простой и амортизацию, посчитать это не просто, поэтому возьмем 10%

Вложили 9 млн.
Итого чистой доходности за год выходит 315 000 рублей, это 3.5%

Окупаемость 28 лет. В расчет не берем инфляцию и удорожание объекта. Вот такая выходит скромная экономика

@workfulltime

Не новость, но крайне занимательно. Осенью 2021 года президент Сальвадора признал биткоин государственной валютой и вложил в него 105 миллионов долларов бюджетных денег

Позже из-за скачка курса потерял половину, но не отчаивается и собирается выпустить свои токены и построить город «Bitcoin City»

Авантюрист или первопроходец?

Мой комментарий для Циан на тему: "Всеобщая ипотека под 5%: поможет ли она заемщикам и рынку новостроек?"

— Как только было озвучено предложение о запуске всеобщей ипотечной программы для новостроек под 5%, эксперты рынка недвижимости стали ожидать традиционных возражений — в первую очередь от банков. Конечно, ведь они теряют свои доходы, 5% — это не 18% годовых, которых устанавливались на ипотеку в кризисные времена.

Даже когда в начале года анонсировалась льготная ипотека под 8%, то и она вызвала волну обсуждений от представителей банковских структур:

— о возникновении ипотечного пузыря

— о резком спросе на новые квартиры и росте цен на них

Причем разговоры на эти темы идут уже с прошлого года, а анонсируемые кризисы так и не наступают. Более того, количество договоров купли-продажи новых квартир, даже с использованием всех возможных льгот от банков и застройщиков, субсидий, маткапитала и т. д. снижается.

Статья полностью https://www.cian.ru/stati-vseobschaja-ipoteka-pod-5-pomozhet-li-ona-zaemschikam-i-rynku-novostroek-329427/

В аудио не официальная часть комментария: пора прекратить регулировать рынок игрой ставок и программ, нужно дать ему самостоятельно прийти к равновесию. Равновесием считаю коррекцию цен вниз на 10-15% в течение полутора-двух лет

С сегодняшнего дня Росреестр прекращает обмен данными о собственниках с классифайдами из-за нового закона о защите персональных данных

Это означает, что площадки больше не смогут верифицировать данные собственников при модерации (сейчас это осуществляется по ФИО продавца)

Коллеги точно помнят старый добрый способ лидогенерации через размещение фэйков, уток, фонарей, напомните, как мы ещё называли это дело?

Как думаете, что будет с рекламой переуступок? Вернёмся мы снова в те времена?

@workfulltime

Аттракцион неслыханной щедрости от ВТБ - с сегодняшнего дня первоначальный взнос составляет 10% для всех категорий клиентов на готовое и строящееся жилье (квартиры, апартаменты, жилые дома с землей, таунхаусы)

Срок действия до 28 апреля

@workfulltime

Несмотря на то, что я активно негодую по поводу перегретости цен на первичном рынке Москвы, все же стоит отметить, что есть таки несколько неплохих по цене-качеству жилых комплексов

В следующих публикациях напишу о трех ЖК, которые на мой взгляд, не сильно просядут в цене в ближайшие пару-тройку лет. А скорее всего, сохранят ликвидность:

• Алия (бизнес) - третья очередь
• Аквилон Бисайд (комфорт) - лоты с отделкой
• Лайм (бизнес) - сдан

ALIA

Здесь стартовали закрытые продажи третьей очереди

Бизнес-класс. Дома 25 этажей максимум. Цены от 8 млн. за студию, от 11.9 за 1ку

В первой очереди однушки экспонируются сейчас по 18 млн., что, конечно, оверпрайс, переуступки будут торговаться в районе 15-16 скорее всего. При таком раскладе в теории можно на 12 млн. при входе сейчас получить + 2-3 млн. за 2-3 года

СЗАО. Метро Тушинская и Спартак
Рядом набережная Москва реки
Обилие парковых зон

Выбрать и оформить можно с нами, без комиссии. Менеджер Светлана @svetlanaxamzina

Треть квартир продается с домклик менее чем за месяц - показывает статистика. Так ли это самом деле?

Приводятся следующие данные:

• 33% квартир были выставлены на рынок менее чем за месяц до продажи

• 48% квартир были выставлены на рынок менее чем за полтора месяца до сделки

• 81% квартир были выставлены на рынок за четыре месяца до сделки

На самом деле все немного не так, как кажется. Нет, в цифрах ошибки нет, есть ошибка в их интерпретации.

Вот эти 33%, которые по графику были проданы с Домклик менее чем за месяц, на самом деле были проданы не с домклик

Они были выставлены на домклик по просьбе уже найденного покупателя для того, чтобы он получил скидку на ипотеку.

То есть срок менее месяца это не срок продажи, а срок оформления – две недели подождать скидку (такое требование), все согласовать и оформиться

@workfulltime

Следующая тема серии размышлений про инвестиции в недвижимости сегодня - флиппинг

Тема 1 - новостройки

Тема 2 - покупка без ремонта, ремонт и сдача в аренду

Флиппинг это такая штука, когда покупается квартира совсем без ремонта за дешево, в ней делается ремонт, небольшой фэн-шуй обстановке и продается дороже.

Соответственно чтобы история была интересной, нужно как можно дешевле купить, дешево и быстро отремонтировать и как можно дороже продать.

Из сложного

• выбор стратегии – для длительная аренды или для посуточной, соответствующий дизайн проект

• подбор дешёвой квартиры на вторичном рынке с хорошими документами под выбранную стратегию

• контроль бригады, чтоб быстро, четко и хорошо

• продажа по запланированной цене

Такую экономику обычно приводят опытные флипперы:

Фин.план
7 000 000 - покупаем
2 000 000 - на ремонт, мебель и т.д.
11 500 000 - продаем
2 500 000 - получаем до уплаты налогов

Вычитаем
690 000 - если ИП УСН 6%
585 000 - как физическое лицо 13%

Получаем
Или 1.810.000
Или 1.915.000

Цикл проекта 6 месяцев

Ниже один из реализованных проектов специалиста, взяла из телеграм канала. (не москва, не знакома, нашла по поиску). Орфографию сохраняю:

〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️
Однокомнатная квартира куплена с «ремонтом». Стены были покрашены, на полу ламинат, с/у выложен плиткой.

Что сделали: поклеили обои, вывели дополнительно электрику, фартук на кухне сбили, сделали новый. Была выделена отдельная спальная зона. Полностью мебелировали. Сделали хоумстейджинг.

Объект: 1к квартира, 41м2, 12/17 этаж

Мебель: Разные фабрики
Кухня: Столплит
Срок ремонта: ~ 1,5 месяца (долго ждали заказной шкаф)
Стоимость ремонта: 670 тыс. руб. с мебелью и кухней
В рекламе: 1 день

Финансы:
Вход: 4,9 млн. руб.
Вложения: 676 тыс. руб.
Продажа: 7,4 млн. руб.
Чистая прибыль: 1,824 млн. руб. (до вычета налогов)
Годовая доходность: 157%
Рентабельность капитала: 32,7%
Цикл проекта: 2,5 месяца
〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️〰️

Не знаю, насколько это все реально сделать не обладая нужными знаниями/навыками, как минимум, экспертизой в подборе + проверке и оформлении, в стройке, в продажах.

По мне чтобы делать такой проект нужен толковый управляющий, не менее толковый риэлтор, дизайнер и прораб с супер толковой командой

К экономике прибавить бы к расходам комиссию агента по 100 тысяч каждая сделка для региона, управляющего явно тысяч минимум 200, пока минус 400 тыс., правильно?
Что думаете?

в тему)

А101 и Сургутнефтегазбанк (СНГБ) анонсировали совместную программу - ипотека без первоначального взноса

Ставку предлагают 12.5-13%, сумму до 30 млн. и срок до 30 лет

Про удорожание объекта ничего не пишут, видимо, его нет

Быстро прикинуть, насколько вам это подходит, можно посчитав платеж в месяц - на каждый взятый миллион будет примерно 10 тысяч платежа.

Взял 10 млн. - платишь от 100 000 в месяц

@workfulltime

Прислал клиент, смотри, говорит, нашел я себе квартиру в москве за 3 млн. Посмотрела, увидела следующее:

Пример из циана https://www.cian.ru/sale/flat/282211584/ - предлагается как апартамент. Откуда в сталинке апартаменты?

Еще так пишут “Продам студию, свой кадастровый номер”. Это прикольно, ведь понятия “студия” в нашем законодательстве не существует. А если это не квартира, а это не квартира, значит это нежилое помещение.

Жилые помещения предназначены для проживания, нежилые - для использования в целях, не связанных с проживанием. В нежилом жить нельзя.

Как проверить - спросите у продавца можно ли прописаться.
Если нет - это нежилое.

Часто еще такие “студии” образуются путем разделения большой квартиры на несколько, одно время модная тема была. По факту разделение в 99% случаев ограничивается перепланировкой (про москву) - только физическое, а по документам это доли в квартире

Продолжение, не поместилось в пост

Доли покупать не надо, размусоливать не буду этот вопрос, ограничусь фразой - то, что принадлежит нескольким, не принадлежит никому. Это всё, что нужно знать о долевой собственности

Инвестиция для пассивного дохода 17-22% в год

• Апарт-коттедж 60 кв.м. с отельным сервисом и полной инфраструктурой за 15 800 000 руб.

• Приносит 185 000 руб. пассивного дохода ежемесячно

Сразу после покупки он передается в управление опытного оператора, далее всю работу ведет управляющая компания

• Дом и земельный участок 6 соток находится в собственности инвестора

Финансовая модель подтверждена практикой, первая локация Яхрома уже запущена и планово работает

WOODLAND - вторая локация, запускается в сентябре этого года, инвесторы начнут получать прибыль уже с октября 2023 г.

Отдел реализации
+7 (999) 444-56-94 @svetlanaxamzina

к посту выше - завтра будет вебинар, подробно все расскажем, регистрация по ссылке

Киллер-оффер

Это такая формулировка предложения, от которого невозможно отказаться.

Много думаю об этом деле сейчас.
Например, мне сегодня пришло такое письмо:

«Добрый день, Мария!
Позвольте уточнить, насколько для Вас или Ваших близких актуален вопрос по изучению иностранных языков?
Заранее признательна за обратную связь.
Директор онлайн школы …»

Ответила честно - актуален, но сейчас не готова ничего для этого делать.

На самом деле для меня вопрос изучения английского актуален уже лет семь, года два на скаенге висит тысяч сорок, все некогда оприходовать.

Мне ответили «спасибо за обратную связь». Не стали догревать

Для любого бизнеса важна клиентская база, соответственно, каждый контакт с клиентом должен забирать его в воронку

Для множества людей, я тоже в их числе, киллер оффером на этом этапе может быть подписка на сообщество, где выкладываются материалы типа 20 новых слов или говори так, а не вот так (таких групп дофига, я подписана на несколько).

То есть я бы точно не отказалась от этого предложения и стала бы подписчиком. А дальше, если контент норм и будет перед глазами регулярно, возможно, я стала бы клиентом

#про_продажи

Сейчас было собрание, что удивило - Алию 3ю очередь на закрытых продажах уже разобрали, закончились студии, 1ки и евродвушки

Хотя как удивило, хороших предложений все меньше, застройщики не торопятся выводить новые объемы

По Алие думаю еще появятся, брони не у всех перейдут в сделку, у кого-то ипотека слетит, кто-то передумает, будем ловить

Если у вас еще нет CRM, - установите. Общий враг сплотит коллектив
😆

А в целях улучшения качества обслуживания все операторы заняты 👌