Друзья, вебинар по инвестициям на Бали начнется через 2 часа, в 17 по Бали (12 по Москве). Обсудим все наболевшие вопросы и посмотрим на перспективы рынка недвижимости острова.

Регистрируйтесь по ссылке и приходите. Увидимся!

$1,1 млрд инвестировали иностранцы в экономику Бали в третьем квартале 2025 года

Балийское агентство по инвестициям оценило объем иностранных вложений в экономику острова в третьем квартале 2025 года — он превысил $1,1 млрд. Активнее всего инвесторы вкладывали в жилищное строительство, гостиницы и рестораны, промышленность, торговлю, а также транспорт, склады и телеком.

Топ-5 стран по объему инвестиций в этом квартале выглядит так:

🇦🇺 Австралия — $138,3 млн
🇷🇺 Россия — $135,9 млн
🇸🇬 Сингапур — $131,3 млн
🇫🇷 Франция — $84,2 млн
🇳🇱 Нидерланды — $60 млн

Общий целевой объем инвестиций на Бали к 2025 году составляет $2,7 млрд. Этот показатель включает как прямые иностранные инвестиции, так и внутренние. По состоянию на третий квартал 2025 года объем реализованных инвестиций на Бали достиг $1,9 млрд.

Губернатор Бали хочет запретить сервис Airbnb

Разбираемся, что на этот раз предложил запретить губернатор Бали. Дословно он предложил прекратить практику размещения туристов по системе онлайн-бронирований на Airbnb, поскольку сервис дает недостаточно вложений в балийскую экономику.

В частности, по словам губернатора, через онлайн-сервисы сдаются отели и виллы без должных лицензий — таких насчитывается около двух тысяч. Представитель ассоциации отелей и ресторанов Бали также поделился своей статистикой. В объединении 378 членов, тогда как на онлайн-платформах листингов более 16 тысяч.

История противостояния местных властей с Airbnb насчитывает не менее десяти лет, если не больше. Из последнего я помню новость от 2022 года, когда на острове хотели создать реестр легальных вилл — таких, которые стоят на правильной земле с разрешением на строительство, имеют арендную лицензию и налоговый номер.

И такую инициативу можно понять. С одной стороны, у вас отельная ассоциация Бали, которая включает в себя все крупные отели острова. Они платят налоги, инвестируют в инфраструктуру, играют по правилам. И, конечно, им обидно, когда туристы заселяются не только к ним. А еще обиднее, когда ты один из немногих, кто платит налоги.

На любом рынке наступает такой момент, когда всем надо легализовываться — получать специальные лицензии на управление, налоговые номера, чтобы работать в белом поле.

Бороться с площадками по онлайн-бронированию отелей, на мой взгляд, бессмысленно. Сейчас в среднем по миру больше половины бронирований контролируется онлайн-платформами. И аналитики предсказывают, рост до 70% в течение пяти лет.

А вот регулировать рынок очень даже стоит. Причем законы все есть, в том числе по правилам застройки, эксплуатации и управления арендными объектами. Может, просто начать более плотно следить за их исполнением?

Крупнейшую свалку Бали Сувунг обещают закрыть 23 декабря

Самую известную и крупную свалку Бали Сувунг обещают закрыть 23 декабря — теперь уже навсегда. Этот процесс растянулся надолго, первые обещания звучали еще три года назад, в том числе из уст тогдашнего министра Сандиаго Уни. Он намеревался закрыть ее к встрече глав G20, которая состоялась на Бали в ноябре 2022 года. Но тогда не получилось из-за отсутствия альтернативных площадок.

Свалка имеет стратегическое расположение — между туристическими центрами Бали, на одинаковом отдалении от Куты, Санура и столицы острова Денпасара. И все было хорошо, пока там не стали появляться огромные горы несортированного мусора. В зависимости от направления ветра запах от свалки можно было ощущать в Куте или Сануре. А еще она периодически горела. Тогда смог был и в Денпасаре, и в Чангу.

Что уж говорить о новом районе Серанган, из которого делают новый экологический и образовательный центр. Он непосредственно прилегает к свалке. Или о новом порте Беноа, куда должны заходить гигантские туристические лайнеры и парковаться суперяхты. И тут открывается не самый приятный вид на горы свалки Cувунг.

Это репутационно плохая история для всей страны. Поэтому назрела крайняя необходимость закрыть свалку и срочно внедрять систему сортировки мусора. А мы говорим о 1000 тонн мусора, которые ежедневно производят два самых населенных района Бали — Денпасар и Бадунг.

Власти говорят, что деревни и меньшие территориальные образования должны сами заниматься своим мусором, сортировать, разделять и, очевидно, создавать новые свалки. Причем всем пригрозили прекратить финансирование, если они не будут управлять своими отходами самостоятельно. Что из этого получится, мы узнаем совсем скоро.

Как эффективно решать проблему с мусором, показывает наверное самая успешная инициатива экологической организации Sungai Watch: помимо установки очистительных сооружений на реках и каналах, они организовывают свои сортировочные цеха для мусора. А еще у них есть образовательные программы для местного населения. Их опыт точно бы не помешал в решении проблемы сортировки мусора в масштабах всего острова.

Одновременно идет разговор о создании мусоросжигающего предприятия, на базе которого можно построить электростанцию. К этому процессу даже подключились инвесторы из Китая. Но пока видимого результата нет. Меж тем, начиная с 23 декабря 1000 тонн мусора каждый день нужно будет куда-то девать.

Правительство Индонезии не поддержало блокировку Airbnb

Правительство Индонезии выступило против предложения губернатора Бали запретить аренду жилья через Airbnb. Сервис необходим для развития туризма в стране, считают национальные власти.

Вместо запрета Airbnb регулирующие органы будут стимулировать владельцев вилл и гостевых домов на Бали получать необходимые лицензии, заявили в министерстве туризма. Так, от Airbnb потребуют удалить из списка объекты недвижимости, владельцы которых не соблюдают стандарты сервиса или уходят от налогов.

Вот, собственно, и все. Во всех подобных историях мне нравится победа здравого смысла и быстрая реакция центральных властей на спорные инициативы. Это верный сигнал рынку — страна за экономический рост, открытость, иностранные инвестиции и решительно против ограничения конкуренции и всего, что может этот рост замедлять.

Президент Индонезии прилетел в Москву

Президент Индонезии Прабово Субианто второй раз за год посетил Россию. В июне он выступил на пленарной сессии ПМЭФ в Санкт-Петербурге и подписал декларацию о стратегическом партнерстве России и Индонезии, а теперь провел переговоры с Владимиром Путиным в Москве.

Что обсуждали:

1. Торговлю между странами. Товарооборот между Россией и Индонезией в 2024 году составил $4,3 млрд, причем 40% этого объема пришлось на промышленную продукцию. За девять месяцев 2025 года товарооборот вырос на 17%, особенно заметно — в сельском хозяйстве.

2. Создание зоны свободной торговли между Индонезией и ЕАЭС. Документ может быть подписан уже на следующей неделе на саммите Евразийского экономического союза в Санкт-Петербурге.

3. Сотрудничество в области энергетики, включая атомную генерацию. Индонезия планирует построить первую в стране АЭС с двумя модульными реакторами мощностью 250 МВт каждый на острове Келаса провинции Банка-Белитунг. Ранее политики обсуждали передачу Индонезии малых модульных реакторов при участии «Росатома».

4. Военно-техническое сотрудничество, совместные учения, подготовка кадров и привлечение трудовой силы из Индонезии в Россию.

5. Ответный визит президента России в Индонезию. Прабово Субианто вместе с приглашением в следующем году также добавил своему коллеге: «Не только же вам в Индию летать».

Индонезия продолжает диверсификацию своих связей и активно налаживает отношения как с западным миром, так и Китаем, Россией и блоком развивающихся стран. В современных реалиях нейтральная позиция Индонезии, которая не обременена ограничениями на торговлю со странами из разных блоков, определенно на руку местной экономике.

Почему новые курорты Индонезии не смогли повторить успеха Бали

Министерство туризма Индонезии признало, что его планы по развитию туризма за пределами Джакарты и Бали потерпели неудачу. 10 приоритетных направлений, известные как программа «10 новых Бали», так и не стали точками притяжения для туристов. Несмотря на увеличение онлайн-поисков этих мест, например со стороны пользователей из Японии, Индии, Китая, России, США и Германии, клики так и не переросли в реальный трафик.

Инициатива «10 новых Балис», запущенная в 2015 году при бывшем президенте Джоко Видодо, была призвана повторить туристический успех Бали по всей Индонезии. В программу включили основные направления — от храма Боробудур в Центральной Яве и Мандалики в Западной Нуса-Тенгаре до Лабуан Баджо в Восточной Нуса-Тенгаре и озера Тоба в Северной Суматре.

Но что-то пошло не так. Правительство винит в этом политику авиакомпаний, чьи рейсы по-прежнему сконцентрированы в Джакарте и на Бали. По состоянию на октябрь на эти два направления приходился 81% всего международного трафика, в то время как на 10 других — только 3,75%. Этот разрыв приводит к тому, что распределение туристов по приоритетным направлениям сильно зависит от структуры транзита через Джакарту и Бали.

Местные эксперты полагают, что проблема лежит глубже — не только в вопросах авиасообщения. Они видят ее в том, как центральные и региональные власти продвигают эти направления.

Я же считаю, что Бали — это гармонически развитое направление, которое получилось таковым не потому, что на него был особый план и его продвигают власти и уж точно не потому что авиакомпании активно продают туда билеты. Авиакомпании будут продавать все, что покупают. Тут сами туристы выбирают, куда лететь, а авиаиндустрия уже подстраивается.

Туристический успех Бали — в стечении ряда обстоятельств, которые сделали его таким, какой он есть. На мой взгляд, следующие, по значимости:
1. Культура и доброжелательное местное население.
2. Уникальный природный микс, которые включает пляжи, джунгли, вулканы, рисовые поля, утесы.
3. Сами отдыхающие, 70% из которых — представители западных стран.

И то, что из всего этого получается, нравится путешественникам. Они миллионами летят сюда со всего мира, а критики ставят Бали на первые строчки своих рейтингов. Не уверен, что такое можно повторить искусственно в долгосрочной перспективе.

Robinhood выходит на индонезийский рынок

Американская финансовая компания Robinhood заключила соглашение о покупке индонезийского трейдера цифровых активов BOLA, а также брокерской компании Buana Capital. Обе сделки ознаменуют официальный выход Robinhood на индонезийский рынок финансов, что ускорит его экспансию в Юго-Восточной Азии и на других мировых рынках.

Индонезия — самый быстрорастущий рынок для торговли ценными бумагами и другими цифровыми активами во всем регионе, что делает ее привлекательной для продвижения финансовых услуг Robinhood, отмечают в компании.

По оценкам центрального депозитарного бюро Индонезии, в этом году количество инвесторов на рынке ценных бумаг в стране достигло 19 миллионов. Впечатляющий рост, учитывая, что пять лет назад их насчитывалось всего 3,8 миллиона. С населением в 285 миллионов человек есть куда расти.

Крупные фонды заходят на Бали

Встречался на прошлой неделе с представителем крупной финансовой компании, который управляет деньгами местного пенсионного фонда. Он поделился, что их традиционная система с выкупом блоков апартаментов на котловане в крупных городах Индонезии перестает работать как раньше.

Именно поэтому они сейчас рассматривают другие, более доходные опции с арендной недвижимостью на Бали. Тут, по его словам, и ликвидность сильно выше, и цифры по арендным ставкам. В резидентских проектах в других частях Индонезии ничего похожего нет.

То, что уже крупные институционалы заинтересовались рынком Бали, — хороший знак. О первых движениях инвесторов я писал еще в начале года, когда активизировались в иностранные семейные фонды. Эту активность я тогда связывал с двумя причинами:

1. Новый президент Индонезии заверил всех, что будет придерживаться заветов своего предшественника по развитию экономики и защите интересов иностранных инвесторов.

2. Рынок недвижимости Бали перешел в ту стадию развития, когда его потенциал уже обеспечивается регулированием со стороны местных и центральных властей.

Аналогичной информацией со мной поделился основатель агентства недвижимости на Бали Blackpoint Александр Митюхин. По его словам, с начала года он плотно работает с представителями семейных фондов, которые своим поведением сильно отличаются от рядовых непрофессиональных покупателей.

Во-первых, они привлекают консультантов всех уровней для изучения рынка, чтобы найти лучшие предложения. Во-вторых, выкупают сразу большое количество юнитов у одного девелопера. Добросовестная работа по исследованию рынка дает возможность инвестировать в лучшее и, как следствие, получать более выгодные условия для входа.

На мой взгляд, эта тенденция будет только ускоряться, поскольку все альтернативы Бали сейчас сильно отстают по соотношению риск/доходность. А деньги нужно куда-то пристраивать.

1,5 млн туристов ожидается в аэропорту Бали в ближайшие две недели

Международный аэропорт Бали Нгурах-Рай прогнозирует, что в период новогодних праздников он обслужит около 1,5 млн пассажиров. Средний пассажиропоток составит 60 тыс. человек в сутки, пиковые нагрузки ожидаются 19 декабря и 4 января — 80 тыс. человек.

Опыт позапрошлого года, когда наплыв туристов парализовал движение вокруг аэропорта, и многим пришлось пешком добираться до терминала, стал хорошим уроком для властей. В прошлом году они уже были готовы к такому развитию событий, и подобных инцидентов на дорогах не было.

Индонезия и ЕАЭС подписали соглашение о свободной торговле

Вчера было подписано соглашение о свободной торговле между Индонезией и Евразийским экономическим союзом. На практике это означает увеличение взаимной торговли и помощь бизнесу в выходе на новые рынки.

Соглашение охватывает рынки стран с совокупным населением около полумиллиарда человек. Ожидается, что после вступления документа в силу товарооборот между странами удвоится.

Напомню, соглашение о свободной торговле обсуждалось во время недавнего визита в Россию президента Индонезии Прабово Субианто.

Австралия — лидер по числу рейсов на Бали

Бали продолжает оставаться одним из самых популярных направлений для туристов из Австралии. В самые загруженные дни остров принимает 38 рейсов из этой страны.

По данным Simple Flying, прямые перелеты на Бали возможны из аэропортов Аделаиды, Брисбена, Кэрнса, Дарвина, Голд-Коста, Мельбурна, Ньюкасла, Перта и Сиднея. Кроме того, планируется запуск новых рейсов из аэропорта Мельбурн Авалон и Саншайн-Кост, оба начнут работу в марте 2026 года.

Международный аэропорт Перта имеет больше рейсов на Бали, чем любой другой аэропорт. По прогнозам, с января по август 2026 года он будет обслуживать в среднем 326 рейсов в месяц, или 76 рейсов в неделю. На втором месте — Мельбурнский аэропорт, он будет обслуживать 64 рейса в неделю.

Тройку лидеров замыкает аэропорт Сиднея имени Кингсфорда Смита — отсюда с января по август 2026 года на Бали будет курсировать 1421 прямой рейс. В среднем это 177 рейсов в месяц и 41 в неделю.

Низкие цены и высокая конкуренция сделали перелеты на Бали привлекательными для австралийских путешественников: сегодня восемь различных авиакомпаний предлагают регулярные рейсы из Австралии на Бали.

Компания BUVA инвестирует $38 млн в развитие Улувату

PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) — самая быстрорастущая публичная компания Индонезии 2025 года, рост которой доходил до 3600%. Сейчас акции подорожали на 2700%. Что интересно, это не IT, не ИИ и даже не нефть с золотом. Это недвижимость. И не простая, а гостиничная. Компания владеет тремя гостиничными комплексами на Бали под управлением бренда Alila. Один в Улувату, другой в Семиньяке, третий в Чандидасе.

Мне нравятся небольшие публичные компании тем, что в их отчетах можно найти много ценного. Например, выручка Alila Manggis в Чандидасе составляла всего 8% от всех доходов группы, заполняемость — 50% при средней цене за ночь $115 (после вычета всех налогов и комиссионных). А это, напомню, честные пять звезд на первой линии океана.

В Alila Villas Uluwatu заполняемость по году была 60%, а выручка — 64% от доходов всей группы с чистыми ценами за ночь 700$. На сайте бронирований цены начинаются от $1 тыс. после всех налогов, сервисных сборов и агентских комиссий.

Рост котировок акций компания решила использовать для расширения бизнеса в их самой успешной локации. Именно поэтому BUVA докупила 19 га земли за $38 млн — это территория непосредственно за отелем Alila Villas Uluwatu. В планах компании — дальнейшее развитие этого района.

Стоит отдельно упомянуть, что окрестности Alila Villas риелторы называют «милей миллионеров» — за концентрацию элитных резортов, где цена за ночь начинается от $1000, и огромных резидентских поместий с видами на океан. Здесь же находится лучший бич-клаб Азии Savaya, лучшая школа на всем юге Бали — Uluwatu School, ну и, конечно, наш родной Lyvin Melasti.

Новое видео на канале «Бали Эксперт»

Под конец года обстоятельно поговорили с самым популярным русскоязычным риелтором на Бали Александром Митюхиным. Обсудили подводные камни рынка недвижимости, всесильный (на самом деле нет) маркетинг, любимые районы острова, зарплаты брокеров и доходы девелоперов, инвестиционные стратегии и тренды 2026 года.

Смотреть по ссылке:

https://youtu.be/nY0c2WP5fq0?si=GegNz_SMl6f-EcDq

Наши подтягиваются.
Сегодняшний разговор в парной в Улувату: Блювотерс уже не тот, Куршевель тот, но цены кусаются, за тусовками надо на Ибицу и Миконос, а Бали — это про другое. И все в таком духе.

По личным наблюдениям, поток славянской речи как минимум в районе западного Букита вырос в несколько раз буквально за неделю. Напомню, за первое полугодие только российских туристов на Бали оказалось на 42% больше, чем годом ранее. Могу предположить, что вторая половина года будет как минимум не меньше.

Лучшее на Бали в 2025 году

Составил личный рейтинг лучших проектов 2025 года. Главные критерии: ценность для гостей, эстетика, крутая архитектура и дизайн, качество и безупречный сервис, то есть все, что формирует крутой продукт для конечного потребителя.

• Лучший спа — Atmos (Бингин).
Принципиально новый подход к созданию общественной сауны, особенно хочется отметить качество пара. Здесь специальные сессии каждые 15 минут под руководством экспертов в деле парения, купели, приятная архитектура и крутой интерьер — все на уровне.

• Лучший детский проект — Pangolin (Бингин).
Это буквально лучшая детская площадка, которую я видел на территории Индонезии. Два этажа закрытых развлекательных зон для детей, анимация и собственное кафе. Дети в восторге.

• Открытие года — Lyvin Melasti (Меласти). Комплекс одноэтажных вилл в стиле джапанди с фронтальным видом на океан отмечен The Urban List и Time Out. В двух минутах — лучший бич-клаб Бали Savaya. Современная архитектура с балийским шармом, исключительное вниманием к деталям плюс максимум зелени (собственный лес!), передовой сервис и полная приватность. Отдых как в кино.

• Лучший ресторан высокой кухни — Syrco BASÈ (Убуд). Локальные продукты с невероятной подачей от мишленовского шефа из Нидерландов Сирко Беккера. Тот случай, когда хорошо абсолютно все.

• Лучший ресторан на каждый день — Kala (Улувату). Открывшийся в конце прошлого года Kala сразу показал стиль — как можно делать не просто вкусно, актуально, профессионально, но и весело. Ценю за то, что здесь всегда хорошая компания.

• Лучшее место для семейного отдыха — Bali Farm (Бедугул). Bali Farm стала образцовой фермой на западный манер, где обитают альпаки, кролики, страусы, карликовые лошади и прочая живность. Дети будут визжать от восторга, взрослые тоже оценят — все сделано на принципиально новом уровне. Любителям животных я бы рекомендовал забыть про Bali Zoo и Bali Safari и прямиком отправляться туда.

7,05 млн иностранных туристов посетили Бали в 2025 году

Появились первые цифры по иностранному турпотоку на Бали — и снова рекорд: в 2025 году остров посетили 7,05 млн иностранных туристов. Это на 11,3% больше, чем годом ранее. Такими данными поделилось министерство туризма Индонезии со ссылкой на статистическое агентство Бали.

Общий турпоток составил 16,3 млн человек — минус 0,7% к прошлогоднему результату. Здесь тоже без сюрпризов: снижение внутреннего турпотока наблюдается с третьего квартала 2025 года. Самое заметное сокращение зафиксировано в декабре — сразу на 41%.

Такое резкое изменение предпочтений индонезийцев было заметно на дорогах Бали: по сравнению с прошлыми годами весь декабрь и до конца рождественских праздников почти не было серьезных пробок.

$22 млн получил Бали от туристического налога в 2025 году

Губернатор Бали Ваян Костер заявил, что доход от туристического налога за 2025 год составил около $22 млн. Учитывая общее количество туристов, получается, что его оплатили лишь 35% всех прибывших на остров.

Туристический налог в размере $9 ввели в 2024 году. Его должны платить все иностранцы, прибывающие на Бали. Собранные деньги идут на развитие инфраструктуры острова, поддержание экологии, культуры и важных проектов в сфере туризма.

Как так получается, что налог есть, а платит его лишь каждый третий турист? Причина — чисто техническая. Во-первых, в Индонезии есть всего несколько видов муниципальных налогов, и туристический к ​​ним не относится. Вместе с тем регионы могут вводить специальные неналоговые сборы. Именно к этой категории относится туристический сбор Бали.

Однако поскольку это неналоговый сбор, полномочия по его взысканию ограничены. Сбор осуществляется в основном с помощью административных и контрольных механизмов, а не посредством формального налогового контроля. Так что по вылете/прилете никто вас не спрашивает об уплате этого налога.

Туристический налог действует в большинстве городов и курортов, которые пользуются популярностью у путешественников. Так что имеет смысл посмотреть, как он взимается там и перенять опыт.

Вариантов взимания существует предостаточно. Самый простой, на мой взгляд, — переложить оплату туристического налога на объекты размещения. Пожили у вас гости пять дней, а при выселении каждый заплатил по доллару за ночь. Вы отправляете эти деньги в бюджет острова — на поддержку туристической отрасли. Иногда такой налог перекладывают на авиакомпании — тоже рабочий вариант.

Теоретически его можно взимать при регистрации на рейс, но это потребует дополнительных действий от путешественников. А в идеале, наоборот, этот процесс должен быть для них максимально простым и незаметным. Тогда и пользы от него будет больше.