Примерно раз в месяц у меня спрашивают стоит ли покупать землю без разрешений на строительство с опцией заработать в будущем. Знаете все эти предложения за 149, 199, 249 и даже 650 тысяч или 1.2М возле Хедеры, Реховота, Герцлии и прочих прелестных местах. Я стандартно отвечают что в 95% не стоит. Тем более если не вы занимаетесь переводом назначения земли в жилую застройку.

И вот очередной хоррор "Последний участок под Хедерой", в котором мне предложил поучаствовать клиент. Давайте я вам сэконмлю тысячу шекелей которую мне заплатили за консультацию и несколько сотен тысяч которые вы похороните в земельке и расскажу как это работает.

Итак, клиент звонит в 8 вечера называет имя компании которую я уже дважды проверял. "Последний участок в Хедере за 650К и в Герцлии за 1.2М"

Первый вопрос который надо задать: "Откуда пришла информация?" Если с рекламы в тырнете сразу можно вычеркивать. В этом случае клиент стреляный воробей, занимался недвижимостью в России и ему эту компанию друг порекомендовал.

"Высылай документы", - говорю, - "без документов никуда не поеду". Выслал оценки оценщика от компании. Достаточно свежие одну с начала месяца, одну полугодовалый давности.

Посмотрел оценки. Очень много вопросов составил список. Приехал в Рамат Ган на встречу. Предупредил клиента, что меня будут атаковать и показывать что я ничего не понимаю. Пол часа нас промариновали в приемной. Зашли представился, скромно сказал, что в недвижимости с 2005.

Оказалось, что последний кусочек участка в Герцелии за 1.2М вот только что продали... На самом деле лахудра которая нам это впаривала почувствовала, что клиент созрел на Хедеру. И начала историю о великолепии компании и своей семьи которая покупала земли вместе с Ротшильдами. На моих словах "хорошая история, перейдем к делу" взорвалась как прыщ. "Я не буду вам ничего продавать, у меня здесь застройщики с десятками миллионов в очереди стоят, я бустрерит. Ты не понимаешь, что такое бустерит". Пропустив 15 минутный монолог, о том какой я дебил, перешли к вопросам и ответам. Которые сводились к тому, что оценки я не читал, а даже если читал, то не понял что там написано.

Короче вышли оттуда через полтора часа с фиговым листком с которым нужно было идти прямо завтра к адвокату, а то последний участок в Хедере уйдет. Математика клиента покупаем 125 метров за 650К, ждём 3 года разрешения, получаем квартиру, а возможно две, и через 10 лет считаем миллионы. У меня что-то не сходилось. Лахудра утверждала что плотность застройки увеличиться в два раза. Соответственно 125 магическим образом превращаются в 250 и что три года эти 125 метров продавались за 300К, теперь за 650К, а в момент получения разрешения 100 метров (право на квартиру) будут стоить 1.2 млн и ещё 25 метров останется. Бред какой-то.

Но когда вышли и стали с клиентом анализировать, решил я проверить что там и за сколько на самом деле продавалось. Картина маслом. В конце прошлого года участок на два дунама (2000 метров) куплен за 5.5 млн. То есть заветные 125 метров куплены за 343К. Внезапно бизнес тети стал понятен. Покупает за рубль продаёт за два и с этих двух процЕнтов живёт. Потратил на клиента ещё 16 шкл. Вытащил табу, а там ~30 дольщиков у кого-то 55 метров, у кого-то 27, у кого-то 111, у кого-то 222. Частные лица, компании ltd, партнерства итд. Вот такой колхоз. Особенно порадовала компания "Арие и Хамуди овощи и фрукты ЛТД". Прям почувствовал себя частью Палестины.

Вернулись к тете она в очередной раз сказала, что я ничего не понимаю в табу и в сделках по недвижимости и что не будет нам ничего продавать. На вопрос сколько метров из 2000 будет на клиенте записано отвечать отказалась и пошла шушукаться с клиентом. Вишенкой на торте оказался фиговый листок который она дала клиенту для адвоката. Говорит давай 620К запишем, чтоб налог сэкономить. 30К проведём через мою компанию. Ну 15К адвокату и налога 37К итого 705К насчитала. Габиш? Я так понял что бустерит это что-то связанное с наебаловом.

Хитрая бабушка обучает внука основам договорного права
#юмор

song.link | via

Вот что AI животворящий делает!

Цены на недвижимость в Израиле в отдельных городах пошли вниз

https://mignews.com/news/economics/v-kakom-gorode-izrailya-bolshe-vsego-snizilis-ceny-na-zhile.html

Вчера перевёл часть средств с текущего банковского счета на p2p платформу в расчёте на доходность 5-7% после налогов и комиссий. Другую часть отправил на Paybox с процентом на остаток 3%. Яхав банк начисляет 2% на средний баланс в месяце при среднемесячных остатках меньше 20к.

Когда мы приехали в Израиль в 2019 никаких процентов на остаток, как мы привыкли, не было. Даже срочные депозиты на год - два болтались около 0.1-0.3%. Инфляция шекеля была около 0.2% в год.

Времена поменялись. Инфляция последние 2 года выше 5%. Процент на остаток в израильских банках составляет 2-3% при выполнении органичительных условий.

Не успел сделать перевод с текущего счета - сегодня читаю:

"Из отчетов банков «Хапоалим» и «Дисконт» следует, что израильтяне продолжают переводить деньги с текущих счетов на депозиты, приносящие проценты. В результате банки ежеквартально недосчитываются доходов на 1,8–2 млрд шекелей."

Источник: https://detaly.co.il/vojna-kotoraya-obojdetsya-bankam-v-8-mlrd-shekelej

Что-то нисколько не жалко этих неповоротливых финансовых слонов.

@FinanSvoboda
Жигайло Глеб

Хороший пост от Артёма Крумпана о семейном бюджете и спортивной гребле.

Самое важное не финансовое финансовое решение

На прошлой неделе узнал, что одна пара наших знакомых идет к разводу. В целом тут нет ничего особенного, конечно, половина браков распадается - это статистика. Тем не менее у меня это вызвало две сильные эмоции. Во-первых, мне было грустно, потому что никаких особенных причин нет, просто как-то не договорились. Во-вторых, меня поразило то, что два очень талантливых, образованных и много работающих человека, кажется, не очень многого добились вместе за несколько лет.

Вы замечали когда-нибудь такое вокруг себя? Я бы это сравнил, неожиданно, с гребным спортом!

Представьте себе, что в одной лодке сидят двое сильных и выносливых спортсменов, но они друг с другом не говорят. У каждого из них какое-то своё представление о том, что является финальной целью и куда они собственно плывут. Их движения не согласованы и не синхронизированы.

В другой лодке сидит пара посредственных с точки зрения физической силы гребцов, но они четко понимают насколько важно сидя в одной лодке работать вместе. Они имеют одну цель, они синхронизируют свои действия, они думают о том какая кривая приложения усилий будет наиболее эффективной - ноги, туловище, руки - с максимумом общего приложения усилий в начале гребка. Они координируют положение тел во время проводки.

У меня нет сомнений в том какая из этих пар уйдёт дальше и быстрее, а кто в конце концов начнет спорить в лодке о том, куда плыть, потому что всё время пытаться плыть в разные стороны значит просто погашать усилия друг друга. И тут нет смысла спорить о том, правильно это или не правильно, почему это каждый из гребцов не может иметь свои собственные цели? Да потому, что парная гребля - это командный вид спорта и успехов в нём добиться можно только работая как команда.

Мне кажется, что семейные финансы - это такой же командный спорта как и парная гребля и для успеха требуется не меньший уровень координации и взаимопонимания.

В чём это выражается практически?

В первую очередь, на мой взгляд, это выражается в общих долгосрочных финансовых целях. У некоторых бывает представление о том, что они будут "идти к финансовым целям вопреки". Партнер меня не понимает и мои цели не разделяет, но ничего я ему покажу как надо. Это проблема.

Если говорить в более практической плоскости, то на мой взгляд наличие общих долгосрочных и промежуточных финансовых целей как правило означает необходимость иметь общий семейный бюджет. Да, я это сказал! Обычно эта тема вызывает жаркие дискуссии, поэтому я тут очевидно ступаю на тонкий лёд, но тем не менее постараюсь аргументировать свою позицию.

Личный бюджет человека - это в конечном счёте просто финансовое отображение его приоритетов. Бюджет никак человека не ограничивает. Человека может ограничивать его доход или размер капитала, но никак не бюджет. От того, что я составил бюджет у меня не стало больше или меньше денег, у меня просто стало больше ясности. Жаловаться на необходимость иметь бюджет это как жаловаться на карту, которая не даёт проехать куда я хочу. Проблема не в карте.

Точно также и семейный бюджет - это не попытка ограничить кого-то в чём-то, вы ограничены объективной реальностью, а не бюджетом. Семейный бюджет - это практическое отображение долгосрочных целей и приоритетов двух партнёров. Всё как в парной гребле - у нас должны быть общие цели на будущее и мы координируем свои усилия во время каждого гребка, чтобы к этим отдаленным целям прийти.

Какую конкретно форму принимает общий бюджет на мой взгляд не критично - это может быть более или менее проработанный документ с большим или меньшим количеством деталей, но важно, на мой взгляд, то, чтобы он в общих чертах брал в расчёт все доходы и расходы обоих партнёров. Это важно не только с финансовой точки зрения, но и с психологической - мы гребем вместе, согласованно и в одном направлении, по поводу которого нет никаких сомнений.

Ах, да, что же это за самое важное не финансовое финансовое решение? Это выбор того, кто будет рядом с тобой в этой лодке, выбор партнёра и коммуникация с партнёром.

Школа Игоря Лупинского подготовила слайды по компаниям p2p в Израиле

Я пользуюсь всеми тремя.
У тарьи самая низкая доходность, в районе 4-5%, B2B - порядка 6-7% при высокой диверсификации, блендер 7-8% при агрессивном профиле заёмщиков и высоких рисках.

А ещё у B2B есть рефералка:
http://login.btbisrael.co.il/register/Details/U50426

Если подпишитесь, внсёте 10к₪ в первые 12 месяцев и продержите этот остаток в течение года, то компания обещает заплатить вознаграждение за привлечение в размере 150-400₪ (максимум 7 привлечённых клиентов).

Другие компании видимо не испытывают недостатка в клиентах. Или просто не пользуются данным инструментом привлечениия. Или им жаль 150₪ за нового клиента.

@FinanSvoboda
Жигайло Глеб

Blender