미국 주택시장이 붕괴 조짐을 보이고 있습니다

대출 금리 상승으로 매매, 임대 수요 급감(재고 쌓이는 중) -> 하락하는 집 값 -> 못 버티는 사람 투매(강제 매도) -> 붕괴

👉 전체 쓰레드 읽어보기

#경제

중견 건설사 회사채, 연 65% 금리에 거래‥시장 불안

중견 건설사인 한신공영의 회사채가 최고 금리 연 65%에 유통됐습니다.

금융투자업계에 따르면, 오늘 한신공영 채권인 23년 3월 3일 만기 한신공영42가 연 5.801%인 민간채권평가사 평균 평가금리보다 최대 59%포인트가량 높은 연환산 수익률 65.147%에 거래됐습니다.

오늘 장 초반에 민평금리보다 3%포인트 정도 더 높게 거래되다가 장중에 59%포인트까지 벌어지면서 연 65%까지 치솟았습니다.

부동산 공부 (5) 갭투자

갭투자란? 전세를 끼고 부동산을 구매하는 용어.

예를들어, 10억짜리 아파트에 전세 6억으로 거주하고 있는 집을 구매함.
그러면 갭투자형태로 4억을 주고 10억짜리 집을 산 개념이 됨.

갭투자는 어제 설명드린 전세(거주권)을 제외한 "소유권"만 산 형태가 됩니다.
따라서, 전세가격이 낮아질수록 투자한 금액대비하여 반토막이 쉽게 발생하게 되죠.

즉, 부동산판 레버리지를 일으킨 선물거래라고 생각하시면 이해하기 편할겁니다

건설사 부도 리스크 보고서

증권사 관련 찌라시도 전달드립니다

케이프: 법인영업 / 리서치 폐쇄
한양증권 : 50% 정리 계획
메리츠증권 : 30% 정리 계획
하나증권 : 1/3 정리 계획 (본부 1개 폐쇄)
이베스트증권 : 본부단위 정리중 (2-3개)
하이투자증권 : 10% 정리 계획
다올투자증권 : 30% 정리 계획

여담으로 부도임박 건설사중 하나인 태영건설은 SBS의 최대주주라고 합니다

https://www.pdjournal.com/news/articleView.html?idxno=72933

https://www.sedaily.com/NewsView/26AZCN7X5V


부동산 이야기 - 잠실 1편

현재 몇개월간, 강남3구라 불리는 송파구에 대장, 잠실을 중심으로 가격이 급속도로 하락하고 있습니다.
다른 부동산은 호가가 떨어지고 있지 않지만 잠실은 1주일에 몇천, 많게는 억단위씩 하락하고 있는 추세인데요.

주변보다 하락함에도 불구하고, 저는 서울 부동산의 현재 상황을 가장 적합하게 알기위해서는 "잠실"을 봐야한다고 생각합니다.
"잠실"이 서울 부동산에서 어떤의미를 하는지 한번 공부해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

잠실은 입지, 학군, 생활환경 및 인프라 등 주거에 필요환 생활환경이 가히 상급지 혹은 최상급지라고 말 할수있는 위치에 있습니다.
2010년 이전 잠실5단지를 제외하고, 재건축이 완료되어 실제 주거에서도 크게 불편함이 없는 위치이구요.

특히나, 잠실은 다른 지역에 비해 준신축급 단지들이 굉장히 대규모로, 많이 포진되어 있습니다.
잠실에만 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스,파크리오 총 3만세대 이상의 준신축 아파트 단지가 구성되어 있습니다.

이 얘기는 즉, 투자용보다 실거주목적의 매수세에 대한 "유동성"이 매우 높은 지역이라고 생각하면 이해가 편할것같네요. 1편 끝.

현재 흥국생명 발 위기에 대해서 정리해드립니다.

1. 장기 채권을 발행하는 경우 발행일로부터 5년째에 대부분 다른 채권을 발행하여 일시 상환(콜옵션) -> 장기 채권에 투자한 투자자 보호

2. 과거 2009년에 우리은행이 5년째에 콜옵션을 행사하지 않아 채권 가격이 떡락하고 신용등급이 박살났던 적이 있음 -> 시장의 신뢰를 깨뜨렸기 때문.

3. 이번 흥국생명의 경우 달러화 신종자본증권이기 때문에 외국자본이 국내 회사 투자의 길을 막아버림. 내년에 일시 상환한다고 하지만 이미 시장의 신뢰를 깨져버렸기 때문에 회복까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것으로 보임

4. 5억 달러 규모라면 당연히 금감원과 소통하면서 상환여부를 결정했을 텐데, 갑자기 콜옵션을 행사하지 않기로 한 이유에 대해서 의견이 분분한 상황. 금감원의 승인 없이 흥국생명이 단독으로 결정했을리가 없다는 것이 지배적인 의견.

결론 : 강원도지사의 삽질로 인해 발생한 채권 사태가 결국 해외 투자까지 막혀버리게 해버렸음. 이게 국채와 국가 신용등급에 악영향을 끼치게 되면 한국 경제가 어려워질 것으로 예상됨

첨조 기사

1) 흥국생명, 달러화 신종자본증권 콜옵션 미행사…시장 신뢰↓
2) [흥국생명 콜옵션 미행사] '13년 만의 데자뷔'…평판 리스크 커졌다
3) [흥국생명 콜옵션 미행사] '엎친데 덮친' 한국물…코코본드·후순위도 빨간불
4) [증권가 이모저모] 亞채권시장 흔든 콜옵션 논란…당국 해명에 시장 헛웃음

https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/06/06/2022060600391.html

부동산 이야기 - 잠실 2편

1편에서 나눈 유동성에 대해 풀어서 설명해보겠습니다.
현재 제가 확인하는 잠실 부동산은 아래와 같습니다.

엘스(5,678세대) / 리센츠(5,563세대) / 트리지움(3,696) / 레이크팰리스 (2,678) / 파크리오 (6,864세대) / 헬리오시티 (9,510세대)
총 : 27,125세대 입니다. 송파구내 유명 재건축 단지들을 포함해보면 거의 4만세대에 육박하고요.

누구나 잠실에 대한 입지나 생활환경이 안좋다고 하는사람들은 강남에 사는사람뺴곤 없습니다.
따라서, 다른 지역보다 가격이 하락한다면 반드시 "먼저"사는 부동산이라는거죠.
그러므로, 잠실은 서울 부동산 상급지에 대한 거래가 가장 원활히 이루어지는 수요와 공급이 있는 부동산입니다.

워낙 물량이 많아 하락장에서는 부동산 호가가 계속적으로 하락하는게 보이구요.
실거래로 "하락"이 찍히더라도 허위매물이 아닌 진짜 누군가 살기를 위해서 매수를 한거라고 이해합니다.

뿐만아니라, "토지거래허가제"제도로 묶여있는 잠실 부동산은 실제 거주를 목적으로만 사는 투기수요가 매우 적은 부동산입니다.

코인충으로써 설명드리면

잠실은 서울 부동산에서 "이더리움"과 같은 존재라 생각되네요

기술력, 커뮤니티, 개발상황 등 누구나 인정하는 코인같은 존재임과 동시에 매수, 매도창이 탄탄하고 거래량이 최상위 종목중 하나입니다.

https://blog.naver.com/cpath/222919450309

말도많고 탈도많았던 둔촌주공 아파트가 올해, 12월 일반분양이 나온다고 합니다. 가장 관심많은 분양이기도 하며, 워낙 큰규모로 분양하기 때문에 이번 일반분양은 향후 부동산 시장이 어떻게 변화할지 직관적으로 바로 알수있게 되는 실 데이터를 얻을수 있을거라 생각됩니다.

조합원 분양 희망가격 : 3900만원 (평당)
예상 분양가 : 3700만원 내외 (보통, 희망가격에서 6-7% 낮은가격으로 나온다고합니다.)

59타입 : 9억 중반 (1,488세대)
84타입 : 12억 후반 (1,237세대)
현재 조합원 매물 시세 : 84타입 (15억 +@(6천~2억 예상)

조합원들과 일반분양 가격의 차이는 84타입 기준으로 2억중반에서 4억까지 가격차가 예상됩니다.

그럼 이 아파트 일반분양에 넣는다면 괜찮을까요? 라는측면에서 바라보겠습니다.
현재 둔촌주공 아파트에는 리스크는 아래와 같습니다.

1. 늦어진 입주, 24~25년
2. 둔촌주공사태로 아파트 브랜드가치 하락
3. 현재 투기과열지구 (10년간 전매금지)
4. 부동산 하락장 진입
5. 입지좋은 헬리오시티 현재 국민평수 저층 15억대로 구매 가능

-----------------------------------------------------------------------------------
그럼 둔촌주공 아파트의 입지적인 장점도 찾아보겠습니다.

1. 올림픽공원과 인접
2. 5호선(둔촌동역), 9호선(둔촌오륜역) 더블역세권
3. 단지내 초등학교 2개 및 고등학교
4. 후분양이 아닌 일반분양이기때문에 자금마련에는 긴 기간이 주어짐.

결론은, 개인적으로 예전보다 크게 매력있는 아파트가 아닐거라고 생각이 듭니다
현재 2-3억정도의 차익이 나오지만, 앞으로 긴 하락장에서 10년간 전매도 할수없는(현재제도상) 부동산을 헬리오시티와 같은가격에서 바라볼이유가 있을까라고 생각이듭니다.

또한, 아직 지어진 아파트는 "완공"이라는 큰 리스크를 작용하기 때문에
현재 건설사 부도니, 레고랜드 사태, 회사채 디폴트등 다양한 측면에서 혹시나 모를 미완공 리스크도 조심해야한다 생각이들어, 많이 고민이 드는 분양상품입니다.

이전 미분양 줍줍처럼 확실하게, 바로바로 전세를 놓고, 사고팔수 있는게 아니기 때문이죠.

코인충으로 접근하자면 A코인이 있습니다.

A코인은 바이낸스, 코인베이스, 멀티코인등 유명한 VC들이 대거 참여한 프로젝트입니다. 그런 코인을 대규모 코인리스트 세일에 참여할수있는 기회가 생겼습니다.

그러나, A코인을 구매하는 시기에는 이런 리스크가 있습니다.

- 암호화폐 시장상황 저조.
- 매우 큰 규모의 마켓캡으로 판매 진행
- 개인(일반분양원)은 상장후 2년뒤 전체 언락.
- 기관(조합원)은 상장후 바로 언락.
- 대규모 거래소들이 상장이 확정이 되어있는 상황.
- 현재 판매 마켓캡과 비슷한 분류의 메이저 프로젝트 코인과 크게 차이가 안나는 상황.

이정도로 생각하면 이해가 편하실수도...?

부동산 PF 전면중단...발등에 불 떨어진 건설사들

- 돈 가뭄에 업계 아우성
- 중소·중견건설사들 “이러다 줄도산 날 판”
- 돈맥경화 후폭풍에 공사중단 현장도 속출
- 금리 15%대 브릿지론 연장 간신히 버텨
- 정부 “PF보증 지원계획 차질없이 이행”

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20221108000360

[속보] 김포에 '5호선 낀 콤팩트시티'... 윤 정부, 첫 신도시 입지 발표

- 김포한강2지구에 4만6000가구 조성
- 지하철 5호선 연장 추진… 27년 분양

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022111109490005842

[서울] 반포1단지 5천 세대로 재건축...내년 상반기 공사 시작 전망 | YTN - https://m.ytn.co.kr/news_view.php?s_mcd=0115&key=202211110855273438&pos=

FTX 어플 삭제 권장

https://mobile.twitter.com/MarioNawfal/status/1591288359833346048