В Твери есть одна интересная особенность. Местные девелоперы очень любят строить огромные многосекционные дома. Или это такой способ разом получить разрешение на строительство на большой объём из-за законодательных изменений, или есть ещё какая причина.
На рендере 31-секционный жилой дом по ул. Гусева 46 компании «Тверьстрой».
На рендере 31-секционный жилой дом по ул. Гусева 46 компании «Тверьстрой».
На этой неделе выступал на форуме PRODevelopment в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Рассказал 3 истории о том, каких стратегий девелоперам надо придерживаться, чтобы не разрушить рынок. Презентация в приложенном файле! Хороших выходных.
Наконец можно полностью подвести итоги 2018 года по ипотеке на первичном рынке:
* выдано 368 340 ипотечных кредитов (по ДДУ), это всего на 18% больше, чем в 2017 году;
* темпы роста выдачи по отношению к аналогичному периоду 2017 года падают существенно с сентября (в августе начался рост ставок по ипотеке);
* с декабря 2018 года рынок уже не растёт, а упал на 8%! (выдано 35 598 кредитов, в декабре 2017 г. - 38 565 шт.);
* с учетом того, что долю ипотеки на первичном рынке предварительно можно оценить в 55-56%, то совокупный спрос на квартиры уже сократился в декабре на 4-4,5%;
* эти тенденции еще не сильно чувствуются в реальной жизни (всего потеряли за декабрь около 3 тыс. сделок на всю Россию), но безусловно формируют негативный тренд на будущее;
* прогноз на 1 квартал корректируется: скорее всего, мы увидим падение числа кредитов на 12-15%, а значит сокращение первичного рынка за счёт этого фактора на 6-8%;
* заместить это падение нечем (денег нет, но вы держитесь), а значит рынок в 1 квартале может не так сильно, но обязательно «просядет».
Грустно.
* выдано 368 340 ипотечных кредитов (по ДДУ), это всего на 18% больше, чем в 2017 году;
* темпы роста выдачи по отношению к аналогичному периоду 2017 года падают существенно с сентября (в августе начался рост ставок по ипотеке);
* с декабря 2018 года рынок уже не растёт, а упал на 8%! (выдано 35 598 кредитов, в декабре 2017 г. - 38 565 шт.);
* с учетом того, что долю ипотеки на первичном рынке предварительно можно оценить в 55-56%, то совокупный спрос на квартиры уже сократился в декабре на 4-4,5%;
* эти тенденции еще не сильно чувствуются в реальной жизни (всего потеряли за декабрь около 3 тыс. сделок на всю Россию), но безусловно формируют негативный тренд на будущее;
* прогноз на 1 квартал корректируется: скорее всего, мы увидим падение числа кредитов на 12-15%, а значит сокращение первичного рынка за счёт этого фактора на 6-8%;
* заместить это падение нечем (денег нет, но вы держитесь), а значит рынок в 1 квартале может не так сильно, но обязательно «просядет».
Грустно.
Майский указ Президента предполагает улучшение жилищных условий до 5 млн. семей в год, с такими темпами все семьи, способные купить жильё, «закончились» бы уже через 4 года.
Динамическая модель рынка недвижимости от консультантов MACON c самыми актуальными данными (особенно ждали подробной статистики по доходам населения) показывает следующее.
В России сегодня около 56,5 млн домохозяйств/семей, из них:
❌ 66% (37,3 млн семей) не могут приобрести никакое жилье в принципе вне зависимости от своей потребности;
✅ 34% (19,2 млн. семей) способны приобрести жилье по качественным параметрам соответствующее их доходу и площади минимально необходимой исходя из состава семьи (от 12 до 30 кв.м на человека);
☑️ 5% (2,8 млн. семей) могут приобрести жилье за счет собственных доходов/сбережений;
☑️ 29% (16,4 млн. семей) могут приобрести жилье исключительно с использованием ипотечного кредита;
🔜 к 2021 году при умеренно благоприятном сценарии (рост доходов около 2% ежегодно, повышение цен на жилье на 14%, снижение ставки по ипотеке до 8,8%) потенциал рынка может вырасти с 34% до 43% семей, способных приобрести жилье. Однако, прирост, главным образом, произойдет за счет ипотечных заемщиков - их доля среди покупателей составит 85%.
Динамическая модель рынка недвижимости от консультантов MACON c самыми актуальными данными (особенно ждали подробной статистики по доходам населения) показывает следующее.
В России сегодня около 56,5 млн домохозяйств/семей, из них:
❌ 66% (37,3 млн семей) не могут приобрести никакое жилье в принципе вне зависимости от своей потребности;
✅ 34% (19,2 млн. семей) способны приобрести жилье по качественным параметрам соответствующее их доходу и площади минимально необходимой исходя из состава семьи (от 12 до 30 кв.м на человека);
☑️ 5% (2,8 млн. семей) могут приобрести жилье за счет собственных доходов/сбережений;
☑️ 29% (16,4 млн. семей) могут приобрести жилье исключительно с использованием ипотечного кредита;
🔜 к 2021 году при умеренно благоприятном сценарии (рост доходов около 2% ежегодно, повышение цен на жилье на 14%, снижение ставки по ипотеке до 8,8%) потенциал рынка может вырасти с 34% до 43% семей, способных приобрести жилье. Однако, прирост, главным образом, произойдет за счет ипотечных заемщиков - их доля среди покупателей составит 85%.
За январь-ноябрь 2018 года 3,99 млн. человек сменили регион проживания внутри России. Цифра не такая большая (2,7% от всего населения), особенно по сравнению с западными странами, где доля ежегодной внутренней миграции доходит до 15% и даже выше. Тем не менее для рынка недвижимости значения важные и за ними нужно наблюдать:
✅ отток населения из города/региона - это снижение спроса на недвижимость, в долгосрочной перспективе город со стабильным миграционным оттоком никак не может быть очень перспективным для девелопмента жилой недвижимости;
✅ следовательно, любое положительное сальдо миграции - это прирост спроса на жилье (при этом не важно реализуется он через покупку или аренду - квадратные метры в любом случае нужно построить и продать собственнику/инвестору), а стабильное увеличение численности города - основа для долгосрочного роста рынка;
✅ для некоторых городов уже сегодня внутренние переселенцы - это огромный рынок, работа с этим сегментом требует специфичных каналов рекламы и маркетинговых подходов;
✅ с ростом экономики мобильность населения неизбежно будет расти, а значит будут формироваться новые центры притяжения людей и новые точки роста для девелопмента (бизнесу эту возможность желательно вовремя заметить, а местной власти - стимулировать и содействовать привлечению новых умных и креативных жителей).
По моим расчетам, исходя из минимальной потребности в стандартном жилье и структуры домохозяйств по составу семьи один приезжий потенциально нуждается в 15 кв. м. жилья. В реальности формируется дополнительный спрос на 5-6 кв. м (не все могут купить или арендовать, живут у родственников/друзей или в более стесненных условиях).
За январь-ноябрь 2018 года внутренняя миграция сформировала спрос на жилье в объеме около 22 млн. кв. м. Это около 440 тысяч сделок или 16% от всех сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках в стране.
✅ отток населения из города/региона - это снижение спроса на недвижимость, в долгосрочной перспективе город со стабильным миграционным оттоком никак не может быть очень перспективным для девелопмента жилой недвижимости;
✅ следовательно, любое положительное сальдо миграции - это прирост спроса на жилье (при этом не важно реализуется он через покупку или аренду - квадратные метры в любом случае нужно построить и продать собственнику/инвестору), а стабильное увеличение численности города - основа для долгосрочного роста рынка;
✅ для некоторых городов уже сегодня внутренние переселенцы - это огромный рынок, работа с этим сегментом требует специфичных каналов рекламы и маркетинговых подходов;
✅ с ростом экономики мобильность населения неизбежно будет расти, а значит будут формироваться новые центры притяжения людей и новые точки роста для девелопмента (бизнесу эту возможность желательно вовремя заметить, а местной власти - стимулировать и содействовать привлечению новых умных и креативных жителей).
По моим расчетам, исходя из минимальной потребности в стандартном жилье и структуры домохозяйств по составу семьи один приезжий потенциально нуждается в 15 кв. м. жилья. В реальности формируется дополнительный спрос на 5-6 кв. м (не все могут купить или арендовать, живут у родственников/друзей или в более стесненных условиях).
За январь-ноябрь 2018 года внутренняя миграция сформировала спрос на жилье в объеме около 22 млн. кв. м. Это около 440 тысяч сделок или 16% от всех сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках в стране.
Всего значимый миграционный прирост показывают лишь 16 из 85 российских регионов. Кто зарабатывает на внутренних мигрантах и у каких регионов здесь наибольший потенциал?
ТОП-10 регионов по количеству приезжих (чистый прирост, янв-ноя 2018):
1️⃣ Москва и область (+183 734 чел);
2️⃣ Санкт-Петербург и обл (+62 749);
3️⃣ Краснодарский край (+44 521);
4️⃣ Тюменская область (+14 793);
5️⃣ Калининградская обл (+8 650);
6️⃣ Новосибирская обл (+7 207);
7️⃣ Севастополь (+7 185)
8️⃣ Воронежская область (+6 419);
9️⃣ Республика Крым (+5 214);
1️⃣0️⃣ Другие 5 субъектов (<5 000).
Массово люди продают жилье и бегут из Омской области (-11,2 тыс. чел), Дагестана (-10,3), Тамбовской (-9,6), Оренбургской (-9,3), Саратовской областей (-9,0), а также из Республик Коми, Башкортостан, Перми, Кемерово и Забайкалья.
ТОП-10 регионов по количеству приезжих (чистый прирост, янв-ноя 2018):
1️⃣ Москва и область (+183 734 чел);
2️⃣ Санкт-Петербург и обл (+62 749);
3️⃣ Краснодарский край (+44 521);
4️⃣ Тюменская область (+14 793);
5️⃣ Калининградская обл (+8 650);
6️⃣ Новосибирская обл (+7 207);
7️⃣ Севастополь (+7 185)
8️⃣ Воронежская область (+6 419);
9️⃣ Республика Крым (+5 214);
1️⃣0️⃣ Другие 5 субъектов (<5 000).
Массово люди продают жилье и бегут из Омской области (-11,2 тыс. чел), Дагестана (-10,3), Тамбовской (-9,6), Оренбургской (-9,3), Саратовской областей (-9,0), а также из Республик Коми, Башкортостан, Перми, Кемерово и Забайкалья.
ЦБ РФ опубликовал данные по ипотечному кредитованию под залог ДДУ в январе 2019 года. Число выданных кредитов снизилось на 12,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (мой прогноз был 12-15%, см. прошлые посты). В январе 2019 года выдано 18 452 ипотечных кредита, в январе прошлого 2018 года - 21 035 ед.
Средневзвешенная ставка - 9,64%, это +0,59% с августа месяца (тогда был исторический минимум 9,05%).
Первичный рынок жилой недвижимости в январе потерял не меньше 6-7% спроса. Год для девелоперов не будет легким.
Средневзвешенная ставка - 9,64%, это +0,59% с августа месяца (тогда был исторический минимум 9,05%).
Первичный рынок жилой недвижимости в январе потерял не меньше 6-7% спроса. Год для девелоперов не будет легким.
По итогам 2018 года в России заключено 740 995 договоров долевого участия, это на 5,9% больше чем в 2017 году. Число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке выросло на 18%. Таким образом, не только весь рост рынка был обеспечен ипотекой, частично она заменила падающий платёжеспособный спрос. Сделок с «живыми» деньгами за прошлый год стало на 4% меньше. Это закономерно в условиях длительного отсутствия роста доходов населения.
Не поленились и руками посчитали объемы средств на эскроу-счетах в российских банках на 1 февраля 2019 года. Реальные эскроу-счета сегодня открыты только в 5 кредитных организациях: Сбербанк, Банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ и Российский капитал. Объем средств на них - 2,075 млрд. рублей (66% у Сбербанка). Это значит, что по новым правилам пока зарегистрировано не более 700 сделок на всю страну (0,09% от числа ДДУ за прошлый год). Как бы с такими темпами не пришлось откладывать исполнение новых правил… Хотя глава Минстроя Якушев уверяет, что отсрочек не будет.
Для справки: на 01.02.2019 года всего 63 кредитные организации в России могут работать с эскроу-счетами для расчетов по договорам ДДУ.
Для справки: на 01.02.2019 года всего 63 кредитные организации в России могут работать с эскроу-счетами для расчетов по договорам ДДУ.
Мои коллеги из MACON Advice обратили внимание на данные поисковых запросов по теме недвижимости, которые представила в своих отчетах поисковая система Яндекс. В рамках исследования специалисты проанализировали запросы пользователей и выяснили, что количество людей, которые ищут жилье по названию конкретного застройщика или ЖК ежегодно увеличивается. По статистике 47% запросов по тематике «Недвижимость» составляют брендовые запросы. При этом они имеют большую конверсию и дают ¾ всех звонков по рекламе на поиске.
Тренд подтверждает и Google своей статистикой за предыдущие периоды, так по итогам 2017 г. доля брендовых запросов достигла 41%. При этом ещё в 2014 году лишь 32% пользователей прямо в запросах писали название строительной компании или конкретного ЖК.
Можно много говорить о том, что именно двигает покупателями недвижимости. Важнее ли для них стоимость квартиры, ее расположение и планировка, или рекомендации, но факт на лицо – все больше потенциальных клиентов обращают внимание на бренд застройщика.
К слову, из более чем 2,9 тыс. строительных компаний, работающих в России, полноценная PR-служба или менеджер есть всего у 50-70 девелоперов.
Тренд подтверждает и Google своей статистикой за предыдущие периоды, так по итогам 2017 г. доля брендовых запросов достигла 41%. При этом ещё в 2014 году лишь 32% пользователей прямо в запросах писали название строительной компании или конкретного ЖК.
Можно много говорить о том, что именно двигает покупателями недвижимости. Важнее ли для них стоимость квартиры, ее расположение и планировка, или рекомендации, но факт на лицо – все больше потенциальных клиентов обращают внимание на бренд застройщика.
К слову, из более чем 2,9 тыс. строительных компаний, работающих в России, полноценная PR-служба или менеджер есть всего у 50-70 девелоперов.
Сегодня на РБК-Недвижимость вышла моя колонка про новые правила в долевом строительстве. Кратко суть ее в следующем.
Далеко не все девелоперы в России - это ПИК или ЛСР, половину всего объема жилья строят компании, у которых в портфеле проектов находится, в среднем, всего около 24 тыс. кв. м жилья. Этим компаниям не обязательно пытаться получить проектное финансирование, достаточно лишь разделить проекты на более мелкие части (на которые хватит собственных средств) и продавать только готовое жилье, избегая счетов-эскроу и прочих радостей, с ними связанных.
Нужно создать технологию, при которой ты строишь небольшие по площади дома и быстро их продаешь. И уже не за счет дольщиков, а покупателей сданного дома финансируешь строительство нового.
Да, если участки под застройку небольшие, в центре города, то схема не будет работать. Но для массового жилья, которое в основном и строится в регионах на новых территориях без дефицита земли, вполне себе рабочая.
Что для это надо? Хотя бы от 50 млн. рублей собственных свободных средств, умение организовать строительный конвейер (менеджмент и технологии) и научиться очень быстро продавать квартиры сразу после ввода в эксплуатацию.
https://realty.rbc.ru/news/5c99c1349a7947a460888675
Далеко не все девелоперы в России - это ПИК или ЛСР, половину всего объема жилья строят компании, у которых в портфеле проектов находится, в среднем, всего около 24 тыс. кв. м жилья. Этим компаниям не обязательно пытаться получить проектное финансирование, достаточно лишь разделить проекты на более мелкие части (на которые хватит собственных средств) и продавать только готовое жилье, избегая счетов-эскроу и прочих радостей, с ними связанных.
Нужно создать технологию, при которой ты строишь небольшие по площади дома и быстро их продаешь. И уже не за счет дольщиков, а покупателей сданного дома финансируешь строительство нового.
Да, если участки под застройку небольшие, в центре города, то схема не будет работать. Но для массового жилья, которое в основном и строится в регионах на новых территориях без дефицита земли, вполне себе рабочая.
Что для это надо? Хотя бы от 50 млн. рублей собственных свободных средств, умение организовать строительный конвейер (менеджмент и технологии) и научиться очень быстро продавать квартиры сразу после ввода в эксплуатацию.
https://realty.rbc.ru/news/5c99c1349a7947a460888675
РБК Недвижимость
Что делать девелоперам, которые не смогут строить по новым правилам
Изменения в федеральное законодательство, регламентирующее жилищное строительство, в последнее время наход
Продолжаем наблюдать за статистикой рынка недвижимости. А она не радостная.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ИПОТЕКИ
За февраль
☑️ количество ИЖК – 22 129 ед.;
☑️ объем ИЖК – 56 161 млн. руб.;
☑️ средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца – 9,92%;
☑️ средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца – 213,2 мес.
Накопительным итогом с начала года:
☑️ количество ИЖК – 41 051 ед. (85,4% к соответствующему периоду 2018 г.);
☑️ объем ИЖК – 103 837 млн. руб. (95,8% к соответствующему периоду 2018 г.).
Как мы и предполагали число выданных кредитов упало на 15%, средняя ставка выросла ещё значительнее, чем ожидалось. Отдельное внимание хочу обратить на средний срок кредита: с 2017 года он вырос на 22 месяца. По всей видимости в условиях падения реальных доходов, заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж.
ДОМ. РФ опубликовал данные по сделкам за 2018 г. (итоги):
☑️ количество сделок – 2 553 тыс. ед., в т.ч.:
✔️ первичный рынок – 660 тыс. ед. (104,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
✔️ вторичный рынок – 1 893 тыс. ед. (84,86% к соответствующему периоду 2018 г.).
Доля сделок с ипотекой:
☑️ на первичном рынке – 56% (в 2017 г. было 50%);
☑️ на вторичном рынке – 50% (в 2017 г. было 31%).
Удивило резкое сокращение сделок на вторичном рынке в 2018 году на 15%. При этом резкий рост числа ипотечных сделок. Кажется, что отсутствие роста доходов и уверенности в завтрашнем дне тормозит и этот сегмент рынка.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ИПОТЕКИ
За февраль
☑️ количество ИЖК – 22 129 ед.;
☑️ объем ИЖК – 56 161 млн. руб.;
☑️ средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца – 9,92%;
☑️ средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца – 213,2 мес.
Накопительным итогом с начала года:
☑️ количество ИЖК – 41 051 ед. (85,4% к соответствующему периоду 2018 г.);
☑️ объем ИЖК – 103 837 млн. руб. (95,8% к соответствующему периоду 2018 г.).
Как мы и предполагали число выданных кредитов упало на 15%, средняя ставка выросла ещё значительнее, чем ожидалось. Отдельное внимание хочу обратить на средний срок кредита: с 2017 года он вырос на 22 месяца. По всей видимости в условиях падения реальных доходов, заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж.
ДОМ. РФ опубликовал данные по сделкам за 2018 г. (итоги):
☑️ количество сделок – 2 553 тыс. ед., в т.ч.:
✔️ первичный рынок – 660 тыс. ед. (104,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
✔️ вторичный рынок – 1 893 тыс. ед. (84,86% к соответствующему периоду 2018 г.).
Доля сделок с ипотекой:
☑️ на первичном рынке – 56% (в 2017 г. было 50%);
☑️ на вторичном рынке – 50% (в 2017 г. было 31%).
Удивило резкое сокращение сделок на вторичном рынке в 2018 году на 15%. При этом резкий рост числа ипотечных сделок. Кажется, что отсутствие роста доходов и уверенности в завтрашнем дне тормозит и этот сегмент рынка.
Эксклюзивных объектов, стоимость которых превышает 1 млрд. рублей, сегодня в Москве экспонируется более 30 единиц. Их общий бюджет продажи - около 50 млрд. рублей (данные Savills).
Объём продаж всего жилья на первичном рынке за прошлый год в Перми ~ 27,2 млрд. руб., Ижевске ~ 17.3 млрд. руб., Уфе ~ 30,9 млрд. руб., Тюмени ~ 55,1 млрд. руб., Краснодаре ~ 65 млрд. руб. (данные MACON).
А вообще за 30 таких московских квартир можно полностью выкупить жилой фонд среднего российского города с численностью населения 50-60 тыс. человек. Например, Торжок или Апатиты.
Объём продаж всего жилья на первичном рынке за прошлый год в Перми ~ 27,2 млрд. руб., Ижевске ~ 17.3 млрд. руб., Уфе ~ 30,9 млрд. руб., Тюмени ~ 55,1 млрд. руб., Краснодаре ~ 65 млрд. руб. (данные MACON).
А вообще за 30 таких московских квартир можно полностью выкупить жилой фонд среднего российского города с численностью населения 50-60 тыс. человек. Например, Торжок или Апатиты.
Как говорила героиня одного культового советского фильма «ну, в Сочи, я думаю, хоть раз в жизни отдыхает каждый человек». Не только отдыхает, но и стремится приобрести там жилье.
На сегодняшний день Сочи является самым дорогим не столичным рынком недвижимости. Средняя цена 1 кв. м жилья/апартаментов составляет 138 тыс. рублей. Самые дорогие предложения в элитном классе - до 850 тыс. рублей за 1 кв. м. В постолимпийский период рынок ожил, растут как цены, так и сделки.
Следующим среди российских регионов по дороговизне цен на первичном рынке идет Владивосток, средневзвешенная стоимость там почти 100 тыс. рублей за метр.
На сегодняшний день Сочи является самым дорогим не столичным рынком недвижимости. Средняя цена 1 кв. м жилья/апартаментов составляет 138 тыс. рублей. Самые дорогие предложения в элитном классе - до 850 тыс. рублей за 1 кв. м. В постолимпийский период рынок ожил, растут как цены, так и сделки.
Следующим среди российских регионов по дороговизне цен на первичном рынке идет Владивосток, средневзвешенная стоимость там почти 100 тыс. рублей за метр.
Еще один интересный региональный рынок - это Казань. Средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке - 77 тыс. рублей за 1 кв. м. На сегодняшний момент в городе работает всего 26 строительных компаний, которые возводят 1,1 млн. кв. м (смешной объем для такого сильного миллионника). Около 80% рынка вообще контролируется десятью девелоперами. Низкие объемы строительства на протяжении последних лет поддерживают состояние легкого дефицита, что позволяет ценам активно расти (+28% с конца 2015 года).
Ситуация прекрасная для всех. Высокая цена дает хорошую рентабельность для девелопера, высокое качество квартир, комфортную среду и стабильность (обманутых дольщиков не так много) для покупателя. Да, доступность жилья не высокая. Но я известный сторонник того, что дешевого жилья быть не должно в принципе, это зло.
Местных игроков такая ситуация, понятно, устраивает. Но почему же на такой инвестиционно привлекательный рынок не приходят новые застройщики? Местные девелоперы говорят, что власти города настолько жестко в рамках закона относятся как к согласованию проектов и выдаче разрешений, так и к процедуре ввода в эксплуатацию, что новые игроки просто не могут (и не хотят!) работать в таких правильных условиях. Оно может и так. Но еще мы прекрасно понимаем, что они наверняка искусственно ограничивают приход игроков извне.
Ситуация прекрасная для всех. Высокая цена дает хорошую рентабельность для девелопера, высокое качество квартир, комфортную среду и стабильность (обманутых дольщиков не так много) для покупателя. Да, доступность жилья не высокая. Но я известный сторонник того, что дешевого жилья быть не должно в принципе, это зло.
Местных игроков такая ситуация, понятно, устраивает. Но почему же на такой инвестиционно привлекательный рынок не приходят новые застройщики? Местные девелоперы говорят, что власти города настолько жестко в рамках закона относятся как к согласованию проектов и выдаче разрешений, так и к процедуре ввода в эксплуатацию, что новые игроки просто не могут (и не хотят!) работать в таких правильных условиях. Оно может и так. Но еще мы прекрасно понимаем, что они наверняка искусственно ограничивают приход игроков извне.