Всего значимый миграционный прирост показывают лишь 16 из 85 российских регионов. Кто зарабатывает на внутренних мигрантах и у каких регионов здесь наибольший потенциал?

ТОП-10 регионов по количеству приезжих (чистый прирост, янв-ноя 2018):
1️⃣ Москва и область (+183 734 чел);
2️⃣ Санкт-Петербург и обл (+62 749);
3️⃣ Краснодарский край (+44 521);
4️⃣ Тюменская область (+14 793);
5️⃣ Калининградская обл (+8 650);
6️⃣ Новосибирская обл (+7 207);
7️⃣ Севастополь (+7 185)
8️⃣ Воронежская область (+6 419);
9️⃣ Республика Крым (+5 214);
1️⃣0️⃣ Другие 5 субъектов (<5 000).

Массово люди продают жилье и бегут из Омской области (-11,2 тыс. чел), Дагестана (-10,3), Тамбовской (-9,6), Оренбургской (-9,3), Саратовской областей (-9,0), а также из Республик Коми, Башкортостан, Перми, Кемерово и Забайкалья.

ЦБ РФ опубликовал данные по ипотечному кредитованию под залог ДДУ в январе 2019 года. Число выданных кредитов снизилось на 12,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (мой прогноз был 12-15%, см. прошлые посты). В январе 2019 года выдано 18 452 ипотечных кредита, в январе прошлого 2018 года - 21 035 ед.

Средневзвешенная ставка - 9,64%, это +0,59% с августа месяца (тогда был исторический минимум 9,05%).

Первичный рынок жилой недвижимости в январе потерял не меньше 6-7% спроса. Год для девелоперов не будет легким.

По итогам 2018 года в России заключено 740 995 договоров долевого участия, это на 5,9% больше чем в 2017 году. Число выданных ипотечных кредитов на первичном рынке выросло на 18%. Таким образом, не только весь рост рынка был обеспечен ипотекой, частично она заменила падающий платёжеспособный спрос. Сделок с «живыми» деньгами за прошлый год стало на 4% меньше. Это закономерно в условиях длительного отсутствия роста доходов населения.

Не поленились и руками посчитали объемы средств на эскроу-счетах в российских банках на 1 февраля 2019 года. Реальные эскроу-счета сегодня открыты только в 5 кредитных организациях: Сбербанк, Банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ и Российский капитал. Объем средств на них - 2,075 млрд. рублей (66% у Сбербанка). Это значит, что по новым правилам пока зарегистрировано не более 700 сделок на всю страну (0,09% от числа ДДУ за прошлый год). Как бы с такими темпами не пришлось откладывать исполнение новых правил… Хотя глава Минстроя Якушев уверяет, что отсрочек не будет.

Для справки: на 01.02.2019 года всего 63 кредитные организации в России могут работать с эскроу-счетами для расчетов по договорам ДДУ.

Мои коллеги из MACON Advice обратили внимание на данные поисковых запросов по теме недвижимости, которые представила в своих отчетах поисковая система Яндекс. В рамках исследования специалисты проанализировали запросы пользователей и выяснили, что количество людей, которые ищут жилье по названию конкретного застройщика или ЖК ежегодно увеличивается. По статистике 47% запросов по тематике «Недвижимость» составляют брендовые запросы. При этом они имеют большую конверсию и дают ¾ всех звонков по рекламе на поиске.

Тренд подтверждает и Google своей статистикой за предыдущие периоды, так по итогам 2017 г. доля брендовых запросов достигла 41%. При этом ещё в 2014 году лишь 32% пользователей прямо в запросах писали название строительной компании или конкретного ЖК.

Можно много говорить о том, что именно двигает покупателями недвижимости. Важнее ли для них стоимость квартиры, ее расположение и планировка, или рекомендации, но факт на лицо – все больше потенциальных клиентов обращают внимание на бренд застройщика.

К слову, из более чем 2,9 тыс. строительных компаний, работающих в России, полноценная PR-служба или менеджер есть всего у 50-70 девелоперов.

Сегодня на РБК-Недвижимость вышла моя колонка про новые правила в долевом строительстве. Кратко суть ее в следующем.

Далеко не все девелоперы в России - это ПИК или ЛСР, половину всего объема жилья строят компании, у которых в портфеле проектов находится, в среднем, всего около 24 тыс. кв. м жилья. Этим компаниям не обязательно пытаться получить проектное финансирование, достаточно лишь разделить проекты на более мелкие части (на которые хватит собственных средств) и продавать только готовое жилье, избегая счетов-эскроу и прочих радостей, с ними связанных.

Нужно создать технологию, при которой ты строишь небольшие по площади дома и быстро их продаешь. И уже не за счет дольщиков, а покупателей сданного дома финансируешь строительство нового.

Да, если участки под застройку небольшие, в центре города, то схема не будет работать. Но для массового жилья, которое в основном и строится в регионах на новых территориях без дефицита земли, вполне себе рабочая.

Что для это надо? Хотя бы от 50 млн. рублей собственных свободных средств, умение организовать строительный конвейер (менеджмент и технологии) и научиться очень быстро продавать квартиры сразу после ввода в эксплуатацию.

https://realty.rbc.ru/news/5c99c1349a7947a460888675

Продолжаем наблюдать за статистикой рынка недвижимости. А она не радостная.
 
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ИПОТЕКИ
За февраль
☑️ количество ИЖК – 22 129 ед.;
☑️ объем ИЖК – 56 161 млн. руб.;
☑️ средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца – 9,92%;
☑️ средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца – 213,2 мес.
 
Накопительным итогом с начала года:
☑️ количество ИЖК – 41 051 ед. (85,4% к соответствующему периоду 2018 г.);
☑️ объем ИЖК – 103 837 млн. руб. (95,8% к соответствующему периоду 2018 г.).

Как мы и предполагали число выданных кредитов упало на 15%, средняя ставка выросла ещё значительнее, чем ожидалось. Отдельное внимание хочу обратить на средний срок кредита: с 2017 года он вырос на 22 месяца. По всей видимости в условиях падения реальных доходов, заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж.
 
ДОМ. РФ опубликовал данные по сделкам за 2018 г. (итоги):
☑️ количество сделок – 2 553 тыс. ед., в т.ч.:
✔️ первичный рынок – 660 тыс. ед. (104,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
✔️ вторичный рынок – 1 893 тыс. ед. (84,86% к соответствующему периоду 2018 г.).
 
Доля сделок с ипотекой:
☑️ на первичном рынке – 56% (в 2017 г. было 50%);
☑️ на вторичном рынке – 50% (в 2017 г. было 31%).
 
Удивило резкое сокращение сделок на вторичном рынке в 2018 году на 15%. При этом резкий рост числа ипотечных сделок. Кажется, что отсутствие роста доходов и уверенности в завтрашнем дне тормозит и этот сегмент рынка.

Эксклюзивных объектов, стоимость которых превышает 1 млрд. рублей, сегодня в Москве экспонируется более 30 единиц. Их общий бюджет продажи - около 50 млрд. рублей (данные Savills).

Объём продаж всего жилья на первичном рынке за прошлый год в Перми ~ 27,2 млрд. руб., Ижевске ~ 17.3 млрд. руб., Уфе ~ 30,9 млрд. руб., Тюмени ~ 55,1 млрд. руб., Краснодаре  ~ 65 млрд. руб. (данные MACON).

А вообще за 30 таких московских квартир можно полностью выкупить жилой фонд среднего российского города с численностью населения 50-60 тыс. человек. Например, Торжок или Апатиты.

Как говорила героиня одного культового советского фильма «ну, в Сочи, я думаю, хоть раз в жизни отдыхает каждый человек». Не только отдыхает, но и стремится приобрести там жилье.

На сегодняшний день Сочи является самым дорогим не столичным рынком недвижимости. Средняя цена 1 кв. м жилья/апартаментов составляет 138 тыс. рублей. Самые дорогие предложения в элитном классе - до 850 тыс. рублей за 1 кв. м. В постолимпийский период рынок ожил, растут как цены, так и сделки.

Следующим среди российских регионов по дороговизне цен на первичном рынке идет Владивосток, средневзвешенная стоимость там почти 100 тыс. рублей за метр.

Еще один интересный региональный рынок - это Казань. Средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке - 77 тыс. рублей за 1 кв. м. На сегодняшний момент в городе работает всего 26 строительных компаний, которые возводят 1,1 млн. кв. м (смешной объем для такого сильного миллионника). Около 80% рынка вообще контролируется десятью девелоперами. Низкие объемы строительства на протяжении последних лет поддерживают состояние легкого дефицита, что позволяет ценам активно расти (+28% с конца 2015 года).

Ситуация прекрасная для всех. Высокая цена дает хорошую рентабельность для девелопера, высокое качество квартир, комфортную среду и стабильность (обманутых дольщиков не так много) для покупателя. Да, доступность жилья не высокая. Но я известный сторонник того, что дешевого жилья быть не должно в принципе, это зло.

Местных игроков такая ситуация, понятно, устраивает. Но почему же на такой инвестиционно привлекательный рынок не приходят новые застройщики? Местные девелоперы говорят, что власти города настолько жестко в рамках закона относятся как к согласованию проектов и выдаче разрешений, так и к процедуре ввода в эксплуатацию, что новые игроки просто не могут (и не хотят!) работать в таких правильных условиях. Оно может и так. Но еще мы прекрасно понимаем, что они наверняка искусственно ограничивают приход игроков извне.

Для тех, кому интересна Казань - в презентации основные рыночные индикаторы по итогам 1 квартала 2019 года.

Данные по ипотечному кредитованию за январь-апрель 2019 года:
• количество выданных ИЖК всего – 393 162 ед. (92,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
• первичный рынок – 86 039 ед. (79,1% к прошлому году);
• вторичный рынок – 307 123 ед. (97,2% к прошлому году).

Как видно, первичный рынок болезненнее отреагировал на рост ставок по кредитам. Это видно по динамике спроса на новостройки за 1 квартал. По многим городам есть существенное падение (Пенза - на 18%, Сургут - на 10%, Пермь - почти 8%). Усредненное значение по не столичным городам - около 10%. На стабильных рынках (небольшие объемы строительства/ дефицит предложения) падения нет, но и рост спроса незначительный, в пределах 3-4%.
 

Сервис аналитики TGStat.ru и коммуникационное агентство MACON Advice провели исследование коммуникационной активности девелоперских компаний в Telegram. В рамках исследования были проанализированы публикации за февраль-май 2019 г. с упоминанием брендов 15 крупнейших компаний России по объемам строительства. За 4 месяца о компаниях было написано 2 370 постов, которые получили суммарный охват в 6 млн. просмотров.

Самыми обсуждаемыми девелоперами России в Telegram стали Группа ПИК и Группа ЛСР, на каждого из застройщиков приходится до полутора миллионов просмотров. Тройку лидеров замыкает Urban Group, упоминания которой получили 1 068 600 просмотров.

Пожалуй, самый молодой сегмент недвижимости - это глэмпинги! Да, да, гламурные кемпинги (glamorous camping). Понятие появилось в Великобритании в 2005 году. Что из себя представляет гламурный кемпинг? По сути, это тот же отдых на природе, но в условиях максимального комфорта. Вместо палаток - большие и удобные шатры или быстровозводимые оригинальные конструкции, обязательно санузлы и часто почти полноценное гостиничное обслуживание. Впрочем, жестких требований тут нет. Главное, чтобы это было красиво и комфортно. Кстати, считается, что их прообразы появились еще в Средневековье, когда короли устраивали вылазки на природу, окружая себя в полях такой же царской обстановкой.

Почему это стало популярным? На Западе это было вызвано ростом спроса на экологический туризм. Деньги и стресс есть, а покоя и уединения нет. Вот и хочется отправиться на природу, но с привычным комфортом.

В России последние 2-3 года этот сегмент тоже активно развивается. Но причины, помимо названной, есть и другие:

1️⃣ в России масса красивых мест, но нет никакой туристической и курортной инфраструктуры для людей, которые готовы тратить на это деньги - глэмпинги довольно быстро (пусть и частично) позволяют решить эту проблему;

2️⃣ создание глэмпинга требует куда меньших инвестиций и прочих внешних условий по сравнению со строительством полноценного курортного комплекса;

3️⃣ глэмпинги можно создавать там, где по каким-либо причинам запрещено капитальное строительство, а значит это один из немногих вариантов эффективного использования земельных участков в подобных ситуациях.

Нестоличные города России с самой высокой стоимостью жилья на первичном рынке в 1 полугодии 2019 г.