Мои коллеги из MACON Advice обратили внимание на данные поисковых запросов по теме недвижимости, которые представила в своих отчетах поисковая система Яндекс. В рамках исследования специалисты проанализировали запросы пользователей и выяснили, что количество людей, которые ищут жилье по названию конкретного застройщика или ЖК ежегодно увеличивается. По статистике 47% запросов по тематике «Недвижимость» составляют брендовые запросы. При этом они имеют большую конверсию и дают ¾ всех звонков по рекламе на поиске.

Тренд подтверждает и Google своей статистикой за предыдущие периоды, так по итогам 2017 г. доля брендовых запросов достигла 41%. При этом ещё в 2014 году лишь 32% пользователей прямо в запросах писали название строительной компании или конкретного ЖК.

Можно много говорить о том, что именно двигает покупателями недвижимости. Важнее ли для них стоимость квартиры, ее расположение и планировка, или рекомендации, но факт на лицо – все больше потенциальных клиентов обращают внимание на бренд застройщика.

К слову, из более чем 2,9 тыс. строительных компаний, работающих в России, полноценная PR-служба или менеджер есть всего у 50-70 девелоперов.

Сегодня на РБК-Недвижимость вышла моя колонка про новые правила в долевом строительстве. Кратко суть ее в следующем.

Далеко не все девелоперы в России - это ПИК или ЛСР, половину всего объема жилья строят компании, у которых в портфеле проектов находится, в среднем, всего около 24 тыс. кв. м жилья. Этим компаниям не обязательно пытаться получить проектное финансирование, достаточно лишь разделить проекты на более мелкие части (на которые хватит собственных средств) и продавать только готовое жилье, избегая счетов-эскроу и прочих радостей, с ними связанных.

Нужно создать технологию, при которой ты строишь небольшие по площади дома и быстро их продаешь. И уже не за счет дольщиков, а покупателей сданного дома финансируешь строительство нового.

Да, если участки под застройку небольшие, в центре города, то схема не будет работать. Но для массового жилья, которое в основном и строится в регионах на новых территориях без дефицита земли, вполне себе рабочая.

Что для это надо? Хотя бы от 50 млн. рублей собственных свободных средств, умение организовать строительный конвейер (менеджмент и технологии) и научиться очень быстро продавать квартиры сразу после ввода в эксплуатацию.

https://realty.rbc.ru/news/5c99c1349a7947a460888675

Продолжаем наблюдать за статистикой рынка недвижимости. А она не радостная.
 
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ИПОТЕКИ
За февраль
☑️ количество ИЖК – 22 129 ед.;
☑️ объем ИЖК – 56 161 млн. руб.;
☑️ средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца – 9,92%;
☑️ средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца – 213,2 мес.
 
Накопительным итогом с начала года:
☑️ количество ИЖК – 41 051 ед. (85,4% к соответствующему периоду 2018 г.);
☑️ объем ИЖК – 103 837 млн. руб. (95,8% к соответствующему периоду 2018 г.).

Как мы и предполагали число выданных кредитов упало на 15%, средняя ставка выросла ещё значительнее, чем ожидалось. Отдельное внимание хочу обратить на средний срок кредита: с 2017 года он вырос на 22 месяца. По всей видимости в условиях падения реальных доходов, заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платёж.
 
ДОМ. РФ опубликовал данные по сделкам за 2018 г. (итоги):
☑️ количество сделок – 2 553 тыс. ед., в т.ч.:
✔️ первичный рынок – 660 тыс. ед. (104,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
✔️ вторичный рынок – 1 893 тыс. ед. (84,86% к соответствующему периоду 2018 г.).
 
Доля сделок с ипотекой:
☑️ на первичном рынке – 56% (в 2017 г. было 50%);
☑️ на вторичном рынке – 50% (в 2017 г. было 31%).
 
Удивило резкое сокращение сделок на вторичном рынке в 2018 году на 15%. При этом резкий рост числа ипотечных сделок. Кажется, что отсутствие роста доходов и уверенности в завтрашнем дне тормозит и этот сегмент рынка.

Эксклюзивных объектов, стоимость которых превышает 1 млрд. рублей, сегодня в Москве экспонируется более 30 единиц. Их общий бюджет продажи - около 50 млрд. рублей (данные Savills).

Объём продаж всего жилья на первичном рынке за прошлый год в Перми ~ 27,2 млрд. руб., Ижевске ~ 17.3 млрд. руб., Уфе ~ 30,9 млрд. руб., Тюмени ~ 55,1 млрд. руб., Краснодаре  ~ 65 млрд. руб. (данные MACON).

А вообще за 30 таких московских квартир можно полностью выкупить жилой фонд среднего российского города с численностью населения 50-60 тыс. человек. Например, Торжок или Апатиты.

Как говорила героиня одного культового советского фильма «ну, в Сочи, я думаю, хоть раз в жизни отдыхает каждый человек». Не только отдыхает, но и стремится приобрести там жилье.

На сегодняшний день Сочи является самым дорогим не столичным рынком недвижимости. Средняя цена 1 кв. м жилья/апартаментов составляет 138 тыс. рублей. Самые дорогие предложения в элитном классе - до 850 тыс. рублей за 1 кв. м. В постолимпийский период рынок ожил, растут как цены, так и сделки.

Следующим среди российских регионов по дороговизне цен на первичном рынке идет Владивосток, средневзвешенная стоимость там почти 100 тыс. рублей за метр.

Еще один интересный региональный рынок - это Казань. Средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке - 77 тыс. рублей за 1 кв. м. На сегодняшний момент в городе работает всего 26 строительных компаний, которые возводят 1,1 млн. кв. м (смешной объем для такого сильного миллионника). Около 80% рынка вообще контролируется десятью девелоперами. Низкие объемы строительства на протяжении последних лет поддерживают состояние легкого дефицита, что позволяет ценам активно расти (+28% с конца 2015 года).

Ситуация прекрасная для всех. Высокая цена дает хорошую рентабельность для девелопера, высокое качество квартир, комфортную среду и стабильность (обманутых дольщиков не так много) для покупателя. Да, доступность жилья не высокая. Но я известный сторонник того, что дешевого жилья быть не должно в принципе, это зло.

Местных игроков такая ситуация, понятно, устраивает. Но почему же на такой инвестиционно привлекательный рынок не приходят новые застройщики? Местные девелоперы говорят, что власти города настолько жестко в рамках закона относятся как к согласованию проектов и выдаче разрешений, так и к процедуре ввода в эксплуатацию, что новые игроки просто не могут (и не хотят!) работать в таких правильных условиях. Оно может и так. Но еще мы прекрасно понимаем, что они наверняка искусственно ограничивают приход игроков извне.

Для тех, кому интересна Казань - в презентации основные рыночные индикаторы по итогам 1 квартала 2019 года.

Данные по ипотечному кредитованию за январь-апрель 2019 года:
• количество выданных ИЖК всего – 393 162 ед. (92,6% к соответствующему периоду 2018 г.);
• первичный рынок – 86 039 ед. (79,1% к прошлому году);
• вторичный рынок – 307 123 ед. (97,2% к прошлому году).

Как видно, первичный рынок болезненнее отреагировал на рост ставок по кредитам. Это видно по динамике спроса на новостройки за 1 квартал. По многим городам есть существенное падение (Пенза - на 18%, Сургут - на 10%, Пермь - почти 8%). Усредненное значение по не столичным городам - около 10%. На стабильных рынках (небольшие объемы строительства/ дефицит предложения) падения нет, но и рост спроса незначительный, в пределах 3-4%.
 

Сервис аналитики TGStat.ru и коммуникационное агентство MACON Advice провели исследование коммуникационной активности девелоперских компаний в Telegram. В рамках исследования были проанализированы публикации за февраль-май 2019 г. с упоминанием брендов 15 крупнейших компаний России по объемам строительства. За 4 месяца о компаниях было написано 2 370 постов, которые получили суммарный охват в 6 млн. просмотров.

Самыми обсуждаемыми девелоперами России в Telegram стали Группа ПИК и Группа ЛСР, на каждого из застройщиков приходится до полутора миллионов просмотров. Тройку лидеров замыкает Urban Group, упоминания которой получили 1 068 600 просмотров.

Пожалуй, самый молодой сегмент недвижимости - это глэмпинги! Да, да, гламурные кемпинги (glamorous camping). Понятие появилось в Великобритании в 2005 году. Что из себя представляет гламурный кемпинг? По сути, это тот же отдых на природе, но в условиях максимального комфорта. Вместо палаток - большие и удобные шатры или быстровозводимые оригинальные конструкции, обязательно санузлы и часто почти полноценное гостиничное обслуживание. Впрочем, жестких требований тут нет. Главное, чтобы это было красиво и комфортно. Кстати, считается, что их прообразы появились еще в Средневековье, когда короли устраивали вылазки на природу, окружая себя в полях такой же царской обстановкой.

Почему это стало популярным? На Западе это было вызвано ростом спроса на экологический туризм. Деньги и стресс есть, а покоя и уединения нет. Вот и хочется отправиться на природу, но с привычным комфортом.

В России последние 2-3 года этот сегмент тоже активно развивается. Но причины, помимо названной, есть и другие:

1️⃣ в России масса красивых мест, но нет никакой туристической и курортной инфраструктуры для людей, которые готовы тратить на это деньги - глэмпинги довольно быстро (пусть и частично) позволяют решить эту проблему;

2️⃣ создание глэмпинга требует куда меньших инвестиций и прочих внешних условий по сравнению со строительством полноценного курортного комплекса;

3️⃣ глэмпинги можно создавать там, где по каким-либо причинам запрещено капитальное строительство, а значит это один из немногих вариантов эффективного использования земельных участков в подобных ситуациях.

Нестоличные города России с самой высокой стоимостью жилья на первичном рынке в 1 полугодии 2019 г.

Сегодня ЦБ РФ выпустил доклад «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». Кому лень читать полностью данный документ, расскажу кратко. По сути Центробанк критикует Правительство и его способность системно и качественно планировать развитие строительной отрасли. Признается, что достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда» невозможно и даже вредно для страны:

✔️ Банковская система не готова увеличить проектное финансирование отрасли. Из-за низкого качества заемщиков-девелоперов, банки будут аккумулировать в себе такое количество рисков, что это поставит под угрозу всю банковскую систему и деньги вкладчиков;

✔️ Если все цели нацпроекта будут выполнены (и объемы строительства и ипотека сильно вырастут), то все равно через 7-9 лет источники нового спроса иссякнут, а следовательно произойдет обвал цен и кризис на рынке недвижимости коснется всех его участников;

✔️ Для того, чтобы достичь целей нацпроекта без рисков для экономики нужно ускорение роста реальных доходов населения хотя бы до 4% в год (от себя добавлю, что в обозримой перспективе этот сценарий скорее фантастический).

Вывод один - цели по нацпроекту «Жилье и городская среда» должны быть пересмотрены, форсированный рост показателей до 120 млн. кв. м жилья в год будет вреден для экономики в ее нынешнем состоянии.

Последние годы средняя площадь квартир на первичном рынке снижалась как за счет сокращения числа многокомнатных квартир, так и уменьшения их удельной площади. Это делало покупку более доступной. В некоторых городах потенциал такого снижения уже исчерпан, а средняя площадь одной строящейся жилой единицы приблизилось к отметке 47-49 кв. м. В Сочи, где популярен формат студий, показатель еще ниже - 39,3 кв. м. Но остались города, где планировочные решения еще сохраняют комфортность. В Екатеринбурге, Сургуте, Геленджике и Черкесске средняя площадь строящегося жилья выше 55 кв. м. Для девелоперов там остается пространство для маневра. Кстати, только сегодня Росстат сообщил о том, что реальные доходы населения в первом полугодии снизились на 1,3%. Денег на покупку просторных квартир у населения России все меньше.

За последние 3 года число новостроек, предлагающих покупателям квартиры с отделкой «под ключ» увеличилось в 2 раза и составило более 20% от предложения на первичном рынке (на основе данных MACON по 15 российским городам). Города с наибольшим числом квартир с готовой отделкой - Красноярск (почти 60%), Екатеринбург (55%), Нижний Новгород (50%). С одной стороны, тренд на увеличение доли такого жилья органично связан с активным ростом ипотечного кредитования в последние годы - покупатели, ограниченные в средствах, более склонны приобретать жилье в кредит с уже готовой отделкой и девелоперы предоставляют им такую возможность. С другой стороны, это долгосрочный тренд в результате которого на рынке в конечном итоге появится единый стандартизированный продукт «готовое жилье с отделкой». К слову, наличие отделки теперь не только прерогатива массовых сегментов жилья - в Москве число проектов бизнес- и элитного классов с готовой отделкой растет.

Сегодня Сбербанк выпустил интересное исследование «Где в России проще всего продать квартиру?» с данными за 7 месяцев 2019 года. По традиции, кому лень читать полностью, приведу основные цифры и тезисы:

✔️ средний по стране срок продажи квартиры составил 90 дней или 3 месяца;
✔️ медианный срок - 79 дней, то есть половина квартир была продана до этого срока, другая половина - после;
✔️ в первые 3 месяца экспозиции продается 90% объектов и лишь 2% из них имеют срок реализации выше 6 месяцев;
✔️ половина объектов продается по первоначальной цене;
✔️ почти 34% реализуется со скидкой, но ее средний по РФ размер невелик - всего 0,9%;
✔️ с повышением цены относительно первоначальной реализуется почти 17% объектов недвижимости (говорится, что увеличение числа звонков от 1 до 8 меняет позицию продавца в сторону увеличения цены);
✔️ в среднем более дешевые лоты имеют больший срок экспозиции и более существенные скидки, чем дорогие (от себя добавлю - пусть это не удивляет, такая ситуация складывается за счет того, что «дешевые лоты» - это, как правило, совсем неликвид, полуаварийные здания в малопривлекательных местах).

Из рекородов: «Среди отдельных квартир дольше всего в 2019 г. продавалась недвижимость в Саратове. Объект стоимостью чуть более 2 млн руб. провисел на рынке 230 дней. Рекорд самой быстрой сделки принадлежит Краснодару, где найти покупателя удалось всего лишь за полдня. Цена фактической продажи составила 2,4 млн руб».

Какие выводы можно сделать? Исходя из приведенных данных - среднего срока экспозиции и размера скидок - можно сказать, что в первом полугодии 2019 года рынок был стабильным и тревожных симптомов не было. Однако, это не значит, что мы не увидим их в конце года.