This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
1🔥37👍22🍌4
Устали от стартов продаж? Похоже, будет пауза…
Немного инсайда, который последние пару недель активно гуляет среди девелоперов и проектировщиков. Похоже, что город фактически перестал выдавать АГР (архитектурно-градостроительные решения). А без этого пакета документов нельзя получить ни положительное заключение экспертизы, ни, следовательно, разрешение на строительство 🤷🏻♂️
Почему?
Потому что город в очередной раз меняет правила игры прямо во время игры. То есть девелоперы подготовили проект, разработали документацию, визуализацию в соответствии со всеми действующими нормами, начинают прогревать рынок, а им говорят: "всё фигня, переделывайте".Так уже было со студиями, которые вдруг нельзя стало делать меньше 28 квадратов. Так было с архитектурой, когда в обязательный чеклист неожиданно вошли "архитектурные излишества". Так было с ТЭПами, которых вдруг стало слишком много для города. А теперь придумали что-то новое.
Что это значит?
Это значит, что стартов в ближайшие месяцы будет не так много - только те, кто успел получить АГР заранее. Да, девелоперам бы очень хотелось успеть запустить продажи под Новый год (с годовыми премиями) и до ввода ограничений на семейную ипотеку. Но может не получиться. Поэтому если вы сильно ждали какой-то старт, а его перенесли, то, с большой вероятностью, дело в АГР, и менеджеры не знают, когда откроются продажи, а все называемые сроки могут оказаться неточными (и лучше прямо спросить, получены ли эти самые АГР).
❗️ Если вы пытаетесь успеть в последний вагон старых условий семейной ипотеки, то ждать какой-то конкретный старт может оказаться слишком рискованным. Лучше иметь запасной вариант и подавать документы уже сейчас.
Немного инсайда, который последние пару недель активно гуляет среди девелоперов и проектировщиков. Похоже, что город фактически перестал выдавать АГР (архитектурно-градостроительные решения). А без этого пакета документов нельзя получить ни положительное заключение экспертизы, ни, следовательно, разрешение на строительство 🤷🏻♂️
Почему?
Потому что город в очередной раз меняет правила игры прямо во время игры. То есть девелоперы подготовили проект, разработали документацию, визуализацию в соответствии со всеми действующими нормами, начинают прогревать рынок, а им говорят: "всё фигня, переделывайте".
Что это значит?
Это значит, что стартов в ближайшие месяцы будет не так много - только те, кто успел получить АГР заранее. Да, девелоперам бы очень хотелось успеть запустить продажи под Новый год (с годовыми премиями) и до ввода ограничений на семейную ипотеку. Но может не получиться. Поэтому если вы сильно ждали какой-то старт, а его перенесли, то, с большой вероятностью, дело в АГР, и менеджеры не знают, когда откроются продажи, а все называемые сроки могут оказаться неточными (и лучше прямо спросить, получены ли эти самые АГР).
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
❤45👍22😱10
Если честно, то мне новости про "эффект Долиной" уже надоели 😞
Каждый хайпует как может, но ничего полезно не говорят. Новость ради новости и просто собрать лайки и просмотры.
Я понимаю, что нужно распространять информацию про подобные мошеннические схемы, так как большинство людей про это не знают - как продавцы недвижимости, так и покупатели.
И меня сильно расстраивают такие комментарии, что якобы это все раздувают застройщики и брокеры, чтобы продавать первичку! Это глупость, так как подобные "схемы" снижают интерес к рынку недвижимости в целом: кто-то и хотел бы инвестировать в недвижимость, но сейчас задумался, так как видит сложности потом в продаже недвижимости. А многие боятся покупать квартиры даже в новостройках по переуступке.
Грустно немного от этого. Надеюсь хайп пройдет, схемы закроют через госрегулирование. Ведь покупатель недвижимости тоже должен быть защищен государством, как и продавец!
Каждый хайпует как может, но ничего полезно не говорят. Новость ради новости и просто собрать лайки и просмотры.
Я понимаю, что нужно распространять информацию про подобные мошеннические схемы, так как большинство людей про это не знают - как продавцы недвижимости, так и покупатели.
И меня сильно расстраивают такие комментарии, что якобы это все раздувают застройщики и брокеры, чтобы продавать первичку! Это глупость, так как подобные "схемы" снижают интерес к рынку недвижимости в целом: кто-то и хотел бы инвестировать в недвижимость, но сейчас задумался, так как видит сложности потом в продаже недвижимости. А многие боятся покупать квартиры даже в новостройках по переуступке.
Грустно немного от этого. Надеюсь хайп пройдет, схемы закроют через госрегулирование. Ведь покупатель недвижимости тоже должен быть защищен государством, как и продавец!
💯161❤29👍19🍌9😭6
Если вы ждали старт продаж С5 (Серегина 5) от MR, то я вас расстрою...
Его перенесли на 2026 год и точной даты выхода нет. А если вам говорят, что есть точная дата, то вам врут. И если ваше желание купить "бетон" не пропало, то я бы посмотрел старт продаж премиального ЖК Novaya 11 от девелопера ELEMENT.
📍 Локация: ЦАО, Басманный район, ул Новая дорога 11. Рядом Яуза и Лефортовский парк. Эту локацию сейчас активно застраивают, и спрос там есть, а конкуренция - не такая большая
Срок сдачи: 2 кв. 2029 года, и это уже норм, так как через 4 недели уже новый 2026 год 😄
👉Там выбрали реально хорошего генподрядчика - ФОДД, которого мы знаем по качественным и премиальным ЖК в Москве, а значит задачи сэкономить нет, и проект будет реально🔥
✅ Архитектора на любителя, но она очень напоминает мне как раз Серегина 5 от МР. Думаю это не желание застройщика, а требование города (я про архитектуру). Низкоэтажный комплекс из двух корпусов (15 и 9 этажей), и всего 139 квартир. Потолки высокие, хорошая инженерная начинка: УФ-очистка воды, центральное кондиционирование, приточная вентиляция, датчики протечек
По условиям: есть рассрочка с ПВ 20-30% + ежемесячный комфортной платеж. И как я ранее говорил, считаю, что рассрочка на нашем рынке недвижимости временна, и когда появится ипотека, то застройщики лавочку прикроют.
Вывод: Проект точно не для коротких спекуляций или инвестиций. Скорее, это что-то про "голубую фишку" для вашего портфеля в недвижимости или отличный актив для личного проживания, если нужна именно эта локация. С учетом того, что на рынке сейчас уже все цены взлетели и никто не хочет дешево продавать новостройки на старте продаж, данный ЖК выглядит интересно.
Цена для камерного премиума подходит: однушки от 25М рублей, нормальная евро3 от 43М рублей. Примерно по таким ценам сейчас продается вторичка бизнес-класса в данном районе. Более подробная информация про цены и условия есть, как всегда, в нашем боте Старты продаж.
🙌🏻 И важно! Это мое мнение и рассуждения, а не реклама. Если проект интересен, то можем детально разобрать его на эфира в воскресенье. Ставьте лайк, если актуально.
Его перенесли на 2026 год и точной даты выхода нет. А если вам говорят, что есть точная дата, то вам врут. И если ваше желание купить "бетон" не пропало, то я бы посмотрел старт продаж премиального ЖК Novaya 11 от девелопера ELEMENT.
Срок сдачи: 2 кв. 2029 года, и это уже норм, так как через 4 недели уже новый 2026 год 😄
👉Там выбрали реально хорошего генподрядчика - ФОДД, которого мы знаем по качественным и премиальным ЖК в Москве, а значит задачи сэкономить нет, и проект будет реально
По условиям: есть рассрочка с ПВ 20-30% + ежемесячный комфортной платеж. И как я ранее говорил, считаю, что рассрочка на нашем рынке недвижимости временна, и когда появится ипотека, то застройщики лавочку прикроют.
Вывод: Проект точно не для коротких спекуляций или инвестиций. Скорее, это что-то про "голубую фишку" для вашего портфеля в недвижимости или отличный актив для личного проживания, если нужна именно эта локация. С учетом того, что на рынке сейчас уже все цены взлетели и никто не хочет дешево продавать новостройки на старте продаж, данный ЖК выглядит интересно.
Цена для камерного премиума подходит: однушки от 25М рублей, нормальная евро3 от 43М рублей. Примерно по таким ценам сейчас продается вторичка бизнес-класса в данном районе. Более подробная информация про цены и условия есть, как всегда, в нашем боте Старты продаж.
🙌🏻 И важно! Это мое мнение и рассуждения, а не реклама. Если проект интересен, то можем детально разобрать его на эфира в воскресенье. Ставьте лайк, если актуально.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍110❤45🍌13
Покупка квартиры в рассрочку становится всё популярнее, особенно когда рыночная ипотека стоит дорого, а семейная - становится всё менее доступной.
К тому же эта схема отлично работает в рамках гибридной стратегии, когда вся или почти вся сумма лежит где-то на депозите или в фонде денежного рынка.
Но одна из проблем рассрочки - это периодические крупные выплаты, поэтому более интересными и предсказуемыми выглядят варианты, где платежи остаются фиксированными на весь срок. Это удобный и прозрачный способ приобрести жильё без резкой финансовой нагрузки и без процентов по кредиту.
В этой подборке мы собрали лучшие лоты с фиксированным графиком платежей.
🔹ПВ: от 20%
🔹С удорожанием и без
🔹Срок рассрочки: от 12 до 36 месяцев
🔹Ежемесячный платеж: 150-350 тыс. рублей
Все варианты с хорошей транспортной доступностью, точками роста, в разных районах старой Москвы.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥12❤9
А как вы думаете, нужно ли действительно 4 санузла в квартире 115 квадратный метров для данной планировки ?
Лично я считаю, что на данную площадь многовато и достаточно 3 санузла (1й гостевой, 2й мастер спальня, а вот 3й или 4й можно убрать)
А как вы думаете ?
Нужно 4 - 👍
Нужно сделать 3 -❤️
Я бы 2 сделал - 🍌
Лично я считаю, что на данную площадь многовато и достаточно 3 санузла (1й гостевой, 2й мастер спальня, а вот 3й или 4й можно убрать)
А как вы думаете ?
Нужно 4 - 👍
Нужно сделать 3 -
Я бы 2 сделал - 🍌
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🍌564
Москомархитектуру отменили 😱
Вчера вечером прилетело вот такое постановление. Его можно было бы проигнорировать как какие-то внутренние разборки, если бы это не оказывало большого влияния на рынок новостроек. И для застройщиков оно стало настоящим шоком - ожидаемым, но всё равно шоком.
Функции Москомархитектуры, включая согласование АГР (архитектурно-градостроительные решения), полностью перешли в Департамент градостроительной политики.
Что это значит:
1️⃣ Застройщики имеют все шансы зависнуть с АГР. Порядок согласования изменится, и пройдет некоторое время, прежде чем всё снова заработает. То есть, по тем проектам, где еще нет согласованного АГР, сроки затягиваются - правопреемнику пока не до этого. Другими словами, новых проектов в ближайшие месяцы, вероятно, будет очень мало.
2️⃣ Новые правила игры. Общая архитектурная концепция не меняется: проекты должны быть интересными и красивыми, даже у🏠 . Но с большой вероятностью Департамент градостроительной политики введет новые требования и перестроит процессы. Для застройщиков это затягивание сроков и дополнительные расходы. Плюс любая неопределенность - это плохо с точки зрения планов по запуску будущих проектов.
3️⃣ Цены по недавно вышедшим проектам в отсутствие конкуренции могут продолжить рост. Меньше проектов при стабильном спросе - классическая предпосылка для удорожания. А всё, что уже выведено на рынок и имеет понятные сроки реализации, будет восприниматься покупателями как более предсказуемый вариант.
Вчера вечером прилетело вот такое постановление. Его можно было бы проигнорировать как какие-то внутренние разборки, если бы это не оказывало большого влияния на рынок новостроек. И для застройщиков оно стало настоящим шоком - ожидаемым, но всё равно шоком.
Функции Москомархитектуры, включая согласование АГР (архитектурно-градостроительные решения), полностью перешли в Департамент градостроительной политики.
Что это значит:
1️⃣ Застройщики имеют все шансы зависнуть с АГР. Порядок согласования изменится, и пройдет некоторое время, прежде чем всё снова заработает. То есть, по тем проектам, где еще нет согласованного АГР, сроки затягиваются - правопреемнику пока не до этого. Другими словами, новых проектов в ближайшие месяцы, вероятно, будет очень мало.
2️⃣ Новые правила игры. Общая архитектурная концепция не меняется: проекты должны быть интересными и красивыми, даже у
3️⃣ Цены по недавно вышедшим проектам в отсутствие конкуренции могут продолжить рост. Меньше проектов при стабильном спросе - классическая предпосылка для удорожания. А всё, что уже выведено на рынок и имеет понятные сроки реализации, будет восприниматься покупателями как более предсказуемый вариант.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤯37❤27👍19⚡8🍌3
Недвижимость - это не только про квартиры
В "Бизнес Секретах" вышла моя новая статья про то, что с рынком недвижимости происходит кое-что по-настоящему интересное. Я это редко обсуждаю здесь на канале, потому что это больше про бизнес, но на самом деле эти изменения коснутся и обычных покупателей.
Мы долго жили в эпоху массовой недвижимости: льготная ипотека, рассрочки, ажиотаж, менеджеры застройщиков не успевают отвечать на звонки. Теперь всё меняется. На место обычных покупателей приходят предприниматели и частные фонды, появляются микро-девелоперы.
Почему это важно?
Потому что меняется сама логика владения недвижимостью: от купить и “держать/сдавать” к “создать актив”.
Появляются новые и интересные возможности для инвестиций. В статье я подробно разбираю, почему это происходит именно сейчас и к чему всё идёт. Если интересно, ставьте 👍
В "Бизнес Секретах" вышла моя новая статья про то, что с рынком недвижимости происходит кое-что по-настоящему интересное. Я это редко обсуждаю здесь на канале, потому что это больше про бизнес, но на самом деле эти изменения коснутся и обычных покупателей.
Мы долго жили в эпоху массовой недвижимости: льготная ипотека, рассрочки, ажиотаж, менеджеры застройщиков не успевают отвечать на звонки. Теперь всё меняется. На место обычных покупателей приходят предприниматели и частные фонды, появляются микро-девелоперы.
Почему это важно?
Потому что меняется сама логика владения недвижимостью: от купить и “держать/сдавать” к “создать актив”.
Например: Предприниматели объединяются в небольшие пулы и покупают не одну квартиру, а целые этажи, чтобы сделать ремонт, добавить сервис и продавать уже готовый продукт с добавочной стоимостью. Капитал уходит не в “инвестиционную однушку”, а в доходные дома, редевелопмент старых складов, уникальные объекты, которые раньше считались слишком сложными.
Появляются новые и интересные возможности для инвестиций. В статье я подробно разбираю, почему это происходит именно сейчас и к чему всё идёт. Если интересно, ставьте 👍
👍137❤12😱6🍌5
🔐 Закрытый стрим: Разбор самых доступных квартир под семейную ипотеку
Сегодня смотрим на рынок глазами тех, кто пытается успеть взять вторую семейную ипотеку до 1 февраля 2026 года(хотя есть вероятность, что банки закроют прием заявок гораздо раньше) . Поэтому если у вас есть план купить квартиру в семейную ипотеку в ближайшее время, то подавайте заявку и смотрите наш закрытый стрим.
В прямом эфире разберем:
🔹 В какие проекты сейчас можно зайти с минимальным бюджетом
🔹 Какие маркетинговые ловушки сейчас есть и какие риски чаще всего встречаются в бюджетном сегменте
🔹 Как выбрать правильную планировку
🔹 Как оценивать ликвидность доступных вариантов и их потенциал роста
🔹 Посмотрим на конкретные примеры и цифры
Запись стрима доступна по ссылке.
Сегодня смотрим на рынок глазами тех, кто пытается успеть взять вторую семейную ипотеку до 1 февраля 2026 года
В прямом эфире разберем:
🔹 В какие проекты сейчас можно зайти с минимальным бюджетом
🔹 Какие маркетинговые ловушки сейчас есть и какие риски чаще всего встречаются в бюджетном сегменте
🔹 Как выбрать правильную планировку
🔹 Как оценивать ликвидность доступных вариантов и их потенциал роста
🔹 Посмотрим на конкретные примеры и цифры
Запись стрима доступна по ссылке.
👍14❤6🔥5🤯2
Pro недвижимость. Smarent
А как вы думаете, нужно ли действительно 4 санузла в квартире 115 квадратный метров для данной планировки ? Лично я считаю, что на данную площадь многовато и достаточно 3 санузла (1й гостевой, 2й мастер спальня, а вот 3й или 4й можно убрать) А как вы думаете…
Удивительно, но большинство подписчиков в квартире премиум-класса на 115 метров сделали бы всего 2 санузла и, видимо, ни одной мастер-спальни.
Это показывает логику массового инвестора или собственника - сделать дешевле. А потом когда такой объект выходит на рынок в продажу, то не могут продать и удивляются.
Еще раз повторю: проблема рынка недвижимости сейчас не в ключевой ставке, а объектах недвижимости и квартирах, которые продаются. Ужасные планировки или плохой дешевый ремонт, а ценник за метр все хотят от 500 000 рублей.
P.S. На самом деле 4 санузла для такой планировки - это правильный ответ. Просто для такой планировки нужно около 150 метров, а не 115 метров. Так как, скорее всего, собственник не захочет небольшую гостиную и увеличит ее за счет объединения.
Сейчас же девелоперы стараются "напихать" максимум комнат и продать квартиру. Но вы должна понимать, что планировка от застройщика и реальная планировка для комфортного проживания будут сильно отличаться.
Это показывает логику массового инвестора или собственника - сделать дешевле. А потом когда такой объект выходит на рынок в продажу, то не могут продать и удивляются.
Еще раз повторю: проблема рынка недвижимости сейчас не в ключевой ставке, а объектах недвижимости и квартирах, которые продаются. Ужасные планировки или плохой дешевый ремонт, а ценник за метр все хотят от 500 000 рублей.
P.S. На самом деле 4 санузла для такой планировки - это правильный ответ. Просто для такой планировки нужно около 150 метров, а не 115 метров. Так как, скорее всего, собственник не захочет небольшую гостиную и увеличит ее за счет объединения.
Сейчас же девелоперы стараются "напихать" максимум комнат и продать квартиру. Но вы должна понимать, что планировка от застройщика и реальная планировка для комфортного проживания будут сильно отличаться.
👍54🍌31❤13💯9😱4
Pro недвижимость. Smarent
🙌🏼 Обзор ЖК UNO Головинские Пруды + приемка моей квартиры студии Недавно я уже делился фото с этой приёмки и скажу ещё раз — уверенную «четвёрку» ГК Основа заслужила. Но зачем верить на слово, если можно убедиться самому? 🔥 На Boosty вышло новое видео…
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Не так давно принимал квартиру студию в ЖК Uno Головинские пруды,..
А вчера уже принял готовую квартиру под аренду после ремонта и меблировки от Smarent.
Если не смотрели приемку квартиры и мою историю покупки данной студии, то рекомендую посмотреть по ссылке 😁
На мой взгляд, получилась отличная студия под аренду, и в этот раз удалось вынести кухню в отдельную зону.
Ремонт под ключ делал партнер и подрядчик Smarent. Ребята сделали проект и ремонт под ключ за 3,5 месяца. А меблировку и подготовку к аренде уже делала команда Smarent❤️
Все затраты на ремонт и меблировку и сохранил и вчера записал для вас более подробный ролик, который выложу на Boosty.
Как вам ремонт и меблировка?
Огонь - 🔥
Лайк - 👍
Банан - 🍌
А вчера уже принял готовую квартиру под аренду после ремонта и меблировки от Smarent.
Если не смотрели приемку квартиры и мою историю покупки данной студии, то рекомендую посмотреть по ссылке 😁
На мой взгляд, получилась отличная студия под аренду, и в этот раз удалось вынести кухню в отдельную зону.
Ремонт под ключ делал партнер и подрядчик Smarent. Ребята сделали проект и ремонт под ключ за 3,5 месяца. А меблировку и подготовку к аренде уже делала команда Smarent
Все затраты на ремонт и меблировку и сохранил и вчера записал для вас более подробный ролик, который выложу на Boosty.
Как вам ремонт и меблировка?
Огонь - 🔥
Лайк - 👍
Банан - 🍌
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1👍194🔥123🍌70❤10