ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА 2025: ПРЕДНОВОГОДНЕЕ РАЛЛИ

Рынок новостроек Екатеринбурга в конце 2025 года продолжает разгонятся. По итогам ноября 2025 года число сделок на рынке строящегося жилья выросло до максимального значения с момента отмены массовой льготной ипотеки.

В конце 2025 года продавцы новостроек получили хороший шанс поправить слабые результаты продаж первой половины года. «Куй железо пока горячо» - один из главных тезисов для рынка новостроек последних лет. Повышенная волатильность, с кратным ростом числа сделок и стремительным падением активности покупателей за короткий период времени, должна была научить девелоперов правильной тактике продаж. До конца года окно возможностей остается открытым для формирования резервов на начало следующего.

Текущие показатели продаж находятся выше не только среднемесячного уровня предыдущих лет, но и близки к пиковым уровням. В основе текущей активизации рынка лежит страх утраты комфортных условий финансирования в будущем. Для одних — это семейная ипотека, для других - привлекательные условия по рассрочке или отдельные предложения с дисконтами. Высокому объему продаж на рынке способствует и широкий рыночный ассортимент. Усилия большого числа компаний по вовлечению в рынок новых покупателей дают свой эффект. Общий объем рынка Екатеринбурга остается одним из самых больших в стране. Но максимально высокая конкуренция не позволяет отдельными компаниям чувствовать себя уверенно в таких нестабильных условиях.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в ноябре 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 3,1 тысяча договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в ноябре (которые уже прошли регистрацию) – около 2,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне около 3,2 тысяч сделок. Результаты продаж ноября 2025 года в 1,5 раза выше аналогичного периода 2024 года.

Ипотечные продажи в последние месяцы выросли до уровня около 70%. Повышенный спрос обеспечили те, кому доступна семейная ипотека, и кто боится потерять эту «привилегию». Окончательного решения о будущем ипотечной программы пока нет, но для движения рынка достаточно ожиданий. А это значит, что текущий рост продаж в этой группе будет компенсирован их недостатком в начале следующего года.

Средняя цена в экспозиции медленно повышается и на начало декабря 2025 года составляет 169,7 тысяч рублей за 1 кв. м. Рост показателя происходит за счет пополнения рынка новыми, более дорогими квартирами. С рынка продолжают уходить наиболее дешевые варианты, квартиры со скидками. Ценовая политика продавцов на основной массив продаваемых квартир остается стабильной.

Рынок коммерческих помещений в строящихся жилых домах Екатеринбурга демонстрирует неплохую активность в 2025 году. По данным аналитической платформы bnMAP.pro за 11 месяцев текущего года продали на 20% больше площадей, чем за аналогичный период прошлого года. Но, данный рост не сильно облегчает задачу для продавцов. Рост реализации фиксируется на фоне постоянного роста ассортимента, а качественные характеристики многих помещений не всегда гарантируют высокий коммерческий спрос на такие площади.

Ранее мы указывали на то, что рынок коммерческой недвижимости перешел к спаду позже рынка жилья, здесь до последнего момента оставался «инвестиционный запрос». Под этот спрос подстраивались девелоперы, предлагая все меньшую нарезку торгово-офисных помещений. Маленькая площадь – ниже бюджет – выше цена 1 кв. м. Но будет ли такой формат помещений работать на привлекательность всего ЖК – большой вопрос. А высокая цена 1 кв. м не гарантирует столь же высокой арендной ставки для инвестора.

Устойчивость рынка стрит-ритейла строится на потребностях местных жителей. Но их возможности зависят от общего рыночного контекста. И этот сектор не может не реагировать на общий спад потребительского спроса. Как и рынок бизнес-центров, о котором мы писали ранее.

@reburg_ekb

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга в условиях длительного спада продолжает демонстрировать хорошую устойчивость. В 2025 году рынок сохранил повышательную динамику. По данным Уральской палаты недвижимости текущий уровень средней цены 1 кв. м на 9% выше показателей декабря 2024 года.

Но, как и ранее, общее повышение цен обеспечивается переоценкой в группе современного жилого фонда. Вторичка продолжает «молодеть», на рынок продолжают поступать вчерашние новостройки. Именно эти квартиры тянут средний индикатор вверх, в то время как в старом жилом фонде – ценовая стагнация. Уровень цен на «хрущевки» и «брежневки» за последние два года почти не поменялся.

@reburg_ekb

Возможности вторичного рынка для улучшения жилищных условий

Оборот вторичного рынка в последние годы ограничен высокими ипотечными ставками. Многие семьи, ориентированные на процесс улучшения жилищных условий на рынок не стремятся, полагая, что осуществить переезд будет сложно. Многие считают, что не получат справедливой оценки своей квартиры в текущих условиях. Но в случае с обменом, переездом из одного района в другой, изменением площади квартиры это не критично. В этом случае продавец является одновременно и покупателем. Соответственно, если в одном случае для него действуют ограничения, в другом – возможности.

В настоящий момент сложились неплохие возможности для тех, кто рассчитывает увеличить площадь квартиры и число комнат в ней. Мы сравнили соотношение цен на однокомнатные квартиры с двух и трехкомнатными на вторичном рынке по данным Уральской палаты недвижимости. В целом по рынку «однушки» сегодня на 14% дороже трехкомнатных квартир и на 12% - двухкомнатных. Исторически это хорошая возможность для расширения площади. Продавая однокомнатную квартиру сегодня, можно рассчитывать на комфортные цены при покупке квартиры с несколькими спальнями. Предполагаем, что после того, как рыночная ипотека заработает, оборот в более просторных квартирах вырастет и эта разница сократится.

@reburg_ekb

По данным аналитической платформы bnMAP.pro на рынке новостроек Екатеринбурга растет доля проектов, где продавец предлагает покупателю несколько вариантов отделки на выбор. Наиболее распространённая практика – выбор между предчистовой и отделкой «под ключ». Реже – покупатель может выбрать дополнительные опции в виде качественного ремонта санузла и кухни. Доля проектов, где финишная отделка – это базовый и единственный вариант сокращается.

Качественный и ценовой выбор для покупателей — это хорошо. Но подход с опциональной отделкой не решает проблему длительных строительных процессов в таком доме после его сдачи. Поэтому сокращение доли квартир с отделкой «под ключ» мы рассматриваем как качественное упрощение на фоне ограниченных финансовых возможностей покупателей. При этом считаем, что внутренние технические решения и отделка квартиры станут одним из ключевых факторов качественной конкуренции в следующие 5-10 лет. И наработка компетенций в этом направлении – это необходимый шаг для девелоперской компании.

@reburg_ekb

В дополнение к данным о сложившихся пропорциях цен на разные типы квартир старая, но поучительная история про комнаты.

Было время, когда средняя цена 1 кв. м в комнатах была выше, чем в квартирах. Все изменилось в кризисный период 2015-16 гг, когда комнаты стали лидерами по темпам падения цен и с тех пор сильно отстают от общей динамики рынка. До 2015 года у многих участников рынка не было сомнений в том, что «комната» - хороший вариант для покупки своего первого жилья и отличный вариант для инвестиций. Но качественная переоценка такой недвижимости на фоне роста компактных квартир в новостройках быстро разрушила эти тезисы.

Сейчас уже сами студии и «хорошее стартовое жилье» и вариант для инвестиций. Но и эти установки будут проверены временем и вторичным рынком в следующие 10 лет.

@reburg_ekb

Резюме недавней беседы на канале SMART | Маркетинг и продажи и презентация с предварительными итогами на рынке жилья 2025 года.

Друзья, коллеги,
спасибо, что были с нами в этом году.

Всем добра, улыбайтесь, удивляйтесь и удивляйте в новом году!

@reburg_ekb

Никита Словиковский обращает внимание на быстрый рост предложения на рынке аренды жилья Екатеринбурга и ценовую коррекцию 2025 года. Массовое увлечение «инвестициями в недвижимость» дает о себе знать. Рынок аренды и ранее сильно отставал от динамики цен продажи. Попытка выровнять эту диспропорцию в 2023-24 гг не получила развития. В ближайшее время рост предложения продолжится, слишком много сделок по льготным программам было совершенно не для решения текущих жилищных потребностей.

Дальше, если простои начнут расти, а цены аренды продолжат корректироваться, часть таких квартир начнет поступать на вторичный рынок. Но пока собственники до этого еще не дошли. Более того, в конце 2025 года покупатели продолжали «отоваривать» семейную ипотеку, скупая самые доступные и компактные квартиры. Пока есть возможность занять под 6% некогда думать о стратегии. Все просто: «дают- бери, бьют – беги». Пока дают.

График: данные Уральской палаты недвижимости

@reburg_ekb

Обновлен список городов на 1 половину 2026 года, где можно взять "семейную ипотеку" на вторичном рынке.

В Свердловской области в дополнение к другим городам такую возможность получили: Каменск-Уральский, Первоуральск и Сысерть.

Полный список городов есть у коллег.

@reburg_ekb

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА: ИТОГИ 2025

Новогоднее ралли на рынке жилья Екатеринбурга вывело итоговые показатели продаж на уровень предыдущего года. В очередной раз перспектива переформатирования семейной ипотеки привела к ажиотажному спросу, но ограничила возможности рынка в ближайшие месяцы.

В конце 2025 года объем продаж на рынке новостроек Екатеринбурга вернулся к рекордным уровням предыдущих лет. Текущий пик продаж, как и ранее, обусловлен тем, что покупатели боятся упустить комфортные условия по кредитованию. Предполагаемая отмена или трансформация льготных ипотечных программ – один из основных инструментов вовлечения в рынок новых покупателей. Как тех, кто решает свои жилищные вопросы, так и тех, кто не может отказаться от дешевого кредита. Характер движения рынка в такие периоды понятен, поведение покупателей - прогнозируемо. Большинство участников рынка были готовы к повышенному спросу в конце 2025 года, но не все из них смогли извлечь оптимальный результат. Основные причины - повышенная конкуренция, разные возможности по ценообразованию и строительная готовность проектов.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в декабре 2025 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 4,5 тысяча договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в декабре (которые уже прошли регистрацию) – около 3,6 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 4,3 тысяч сделок. Результаты продаж декабря 2025 года в 1,6 раза выше аналогичного периода 2024 года. А итоговый результат 2025 года остался на уровне предыдущего года и это очень неплохой итог для сложившихся рыночных условий.

Ипотечные продажи в последние месяцы продолжали последовательно повышаться, в декабре они достигли уровня 74%. Это максимальная доля после отмены массовой льготной ипотеки. Основу ипотечного спроса обеспечили те, кому доступна семейная ипотека, и кто боится потерять «привилегию в 6%». Как и в предыдущие пиковые периоды, повышенный спрос на семейную ипотеку стимулировал сделки не только с семейными форматами квартир. Средняя площадь проданной квартиры в конце года лишь около 44 кв. м. Многие покупатели не имеют достаточно накоплений и старались вписаться в кредитный лимит (6 млн. руб.). Часто такие сделки не связаны с решением текущих запросов семьи. Отложенный эффект таких решений будет заметен через несколько лет, хотя на рынке аренды он заметен уже сейчас.

Хорошие результаты продаж по году в 2025 году базируются не только на ажиотаже вокруг семейной ипотеки. Они стали возможны благодаря широкому ассортименту квартир и постоянной ротации предложения. На протяжении года вывод новых проектов на рынок превышал объем реализации, что способствовало дальнейшему обострению конкурентной борьбы. Объем нереализованных остатков за год вырос на 11%. Максимально широкое предложение обеспечило не только качественный, но и ценовой выбор для разных категорий покупателей.

Средняя цена в экспозиции на протяжении года медленно повышалась (+9%) и концу 2025 года достигла 170 тысяч рублей за 1 кв. м. Рост показателя происходил как за счет пополнения рынка новыми, более дорогими квартирами, так и за счет планового повышения цен. Но в отдельные периоды прошлого года продавцы были вынуждены прибегать к ценовому стимулированию, и покупатели получали возможность купить квартиры с заметной скидкой. Но дисконты, как правило, распространялись на ограниченный пул квартир и действовали непродолжительный период времени.

@reburg_ekb

Складская коррекция. Итоги 2025 на рынке Екатеринбурга

Рынок индустриально-складской недвижимости долгое время оставался в стороне от заметных перепадов настроений, которые были на рынке недвижимости Екатеринбурга. Но 2025 год показал, что охлаждение экономики не проходит бесследно. Самый устойчивый сектор рынка перешел к коррекции.

Важный индикатор состояния дел на рынке складов – объем вакантных площадей. Долгие годы рынок оставался дефицитным, у участников рынка не было выбора, многие из них были вынуждены заходить в строящиеся проекты и соглашаться на завышенные ценовые требования собственников. В 2025 году ситуация изменилась – вакантные площади выросли до рекордного уровня, ставки уже не растут, а потенциальные арендаторы находят веские аргументы для торга.

Основные итоги 2025 года на рынке складов подводит, Виталий Хиль, независимый эксперт и аналитик складской недвижимости:

«Несмотря на то, что в абсолютных цифрах вакансия растет, в процентном соотношении показатель ниже, чем в Московском регионе, где объем предложения на порядок больше и пока не является критическим для заметной коррекции всего рынка региона.

Заметно и охлаждение спроса: ряд компаний поставили пока на паузу развитие складской инфраструктуры и занимаются оптимизацией существующих мощностей.

Стоит отметить, что некоторое проекты с вакантными площадями не находят своих арендаторов из-за невысокой рыночной ликвидности объектов: локация и технические параметры не соответствуют запрашиваемым требованиям, в частности это может быть неудобная для работы топология помещения, отсутствие пандуса или доков, сверхвысокий коэффициент вспомогательных помещений и др. Данные недочеты нивелируются на растущем рынке, при этом весьма критичны на падающем.»

Совместно с Виталием Хилем мы подготовили очередной аналитический отчет по рынку складской недвижимости Екатеринбурга. Базовые индикаторы и прогноз позволят уточнить стратегию развития компании в этом секторе на ближайшие 1-2 года.

@reburg_ekb

Мы давно говорим о том, что вопрос наработки компетенций в вопросе отделки квартир - это стратегическое направление для девелоперской компании. Оно определяется запросом со стороны потенциальных покупателей. Плюс к этому вопрос отделки планируется зарегулировать. В 2026 году должны появиться новые нормативные требования и стандарты обязательной отделки. Об этом заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

@reburg_ekb

Каждая пятая квартира на вторичном рынке Екатеринбурга не старше 5 лет.

Вторичный рынок продолжает активно пополняться современными квартирами. Около половины рынка формируют дома, построенные после 2000 года, почти 40% рынка - квартиры от 2011 года постройки. А на актуальные, современные проекты (не старше 5 лет) приходится уже около 20%.

Недавно мы указывали на эхо инвестиционного спроса для рынка аренды. Эффект "современной вторички" для рынка продажи жилья пока не так заметен из-за того, что на рынке нет избыточного объема предложения. Но рано или поздно, рост ассортимента запустит волну дальнейшей переоценки жилого фонда и приведет к обострению конкуренции с первичным рынком.

@reburg_ekb