​​... продолжение предыдущего поста

Настал 2008. Оптовая торговля земли полностью встала, и они полезли в розницу.

Беда в том, что им потребовалось 10 лет, чтобы научиться считать деньги.
Например, они видят, что рядом в поселке продается земля 300 тыс. руб. за сотку. Я предлагаю у них купить весь поселок по 50 тыс. руб. Они отказываются и решают освоить сами.

В итоге, 20% уходит на общие зоны.
Цена стартует с 220 тыс. руб.
Издержки в размере 10-15% на коммерческие расходы.
60 тыс. руб за сотку обходятся коммуникации.
Власти МО вымогают официальное пожертвование на места в детском саду и школе - по миллиону за место. Условно с каждых 5 участков одно место в садике и одно место в школе.

Дальше скрытые %, неликвидные участки и суды с жителями. Добавим также то, что девелопер субсидирует управляющую компанию, так как пока участки не проданы, то взносы никто не платит, а дороги надо чистить.
А потом, когда продано 80% участков, инициативные собственники меняют председателя ДНП, и бывший, и даже текущий владелец остатка коттеджного поселка уже не могут попасть в поселок, так как по решению жителей его не пускают.

На выходе прибыль получается не 50 тыс. руб., а целых 20 тыс. с сотки!
Шпана пробует это второй, третий раз. С трудом дотягивает до 50. И, наконец, к ним приходит осознание, что 50 - это очень справедливая цена для поселка, где в итоге цена продажи будет 300.

И так, друзья, потребовалось 10 лет, чтобы эту простую мысль, о которой мы говорили уже давно, осознать.
Мысль очень простая: земля не стоит ничего. И если где-то что-то продается, то это продается не земля, а инфраструктура и опыт девелопера. Сейчас цена на оптовые земли дешевеет на глазах.

Нам стали поступать предложения даже бесплатно забрать землю, сделать поселок и раскачать место. Чтобы потом соседний кусок можно было легче освоить.
Будем думать.

​​Стадии развития руководителя

Стадия 1
Я нужен, чтобы решать проблемы. Кто-то же должен взять на себя ответственность и решить, как поступить при сбое.

Стадия 2
Я не решаю проблемы. Я развиваю компанию. Решают проблемы мои подчиненные. Я отвечаю за снижение их количества. Я собираю информацию о наиболее частых проблемах и меняю процессы компании.

Стадия 3
Я не решаю проблемы и не меняю процессы. Я учу сотрудников менять процессы и брать на себя ответственность за процессы в компании.

​​Сегодня у клиента произошел интересный случай.

Заскрипело мансардное окно Velux. Мы вызвали из велюкса специалиста, он залез на лестницу и упал с нее. Переломал руки, его чемодан с инструментами упал на лакированную лестницу. Клиент написал претензию, и теперь нам придется реставрировать лестницу за наш счет.

Наша компания делает комплексное строительство и вынуждена постоянно нести убытки на пустом месте. Объяснить клиенту, что оптом дороже, невозможно. Иногда я завидую тем, кто делает один маленький этап, сваливает и ни за что не отвечает.

Но определенный положительный вывод мы сделали. В регламент ТО дома мы включили проверку мансардных окон и их смазку при необходимости.

Друзья!

Нас 17 тысяч человек! Поверить сложно. Я ни разу не размещал тут рекламу и не пытался ничего впарить. И не планирую.
Тем не менее, очень хочу узнать - какие темы вас интересуют?

▪️ 30% Тренды, новые технологии в строительстве.
🔸🔸🔸🔸🔸🔸🔸🔸

▫️ 9% Как управлять строительной компанией такого размера?
🔸🔸

▪️ 7% Как получилось создать компанию такого масштаба?
🔸

▫️ 13% IT-технологии в стройке.
🔸🔸🔸

▪️ 5% Маркетинг - как продать больше?
🔸

▫️ 6% Как выстраивать доверительные отношения с клиентом и запустить сарафанное радио?
🔸

▪️ 10% Современные технологии управления. Как ставить команде амбициозные цели, а не делать все самому за сотрудников?
🔸🔸

▫️ 16% Лайфхаки, кейсы, фишки, подробности.
🔸🔸🔸🔸
🔠 Можно выбрать несколько вариантов

​​Друзья!
Мой друг, основатель AMO CRM Михаил Токовинин, на своей странице в FB опубликовал пост. Он настолько правильный, что я вынужден просто сделать репост:

"Я часто обращаю внимание на такое отличие между американцами и русскими: американцы уверены, что живут в лучшей стране мира и получают лучшие сервисы. Русские уверены, что «тут» точно все хуже, чем «там» .

Когда американец сталкивается с ужасным сервисом, он молча принимает его как данность: «Хотелось бы лучше, но лучше пока нет». Если русский получает самый лучший в мире сервис, он все равно уверен, что где-то в Швейцарии дают больше.

Вот, например, система центрального отопления. Абсолютная и немыслимая фантастика для 97% жителей планеты. Электростанция вырабатывает электричество, при этом горячий пар от турбин идет по трубам к домам, где сначала греет воду, а потом уходит в батареи для отопления. Фантастическая по своей эффективности и масштабам система, благодаря которой даже в лютый мороз в российских жилищах тропики и открытые форточки (чтобы было посвежее).

Но у системы есть недостаток. Горячий пар с примесями буквально разъедает трубы, поэтому их надо регулярно и планово менять. И вот каждый год, по четкому графику, по кускам меняют тепломагистрали (что тоже фантастика с точки зрения менеджмента). Раньше трубы были железные и менять их приходилось чаще, теперь меняют на пластиковые и реже. В итоге, раз в год на пару недель в домах пропадает горячая вода.

Чтобы сказал бы американец, если бы в его дом подавали горячую воду и тепло, но раз в год отключали на 2 недели обслуживание? Он бы гордился этой системой, как величайшим достижением человечества и демократии.

Что говорит русский? Он требует, чтобы было как в Цюрихе и тепло не отключали никогда (правда, в Цюрихе его никогда и не включали)."

​​Наблюдаю отчетливый тренд.
При чем он сверх глобальный: Location/location/location

Раньше покупателями загородной недвижимости location воспринимался как доступность до города. Чем ближе к городу, тем дороже. Далеко (в кукуево), значит дешево.

На повестке дня встают новые важные вопросы: ‘А как я буду тут жить? Что я тут буду делать?’

В это сложно поверить, но этим вопросом раньше мало кто задавался. Раньше были цифры - сотки, площадь дома, расстояние от кольца. А также рейтинг престижности среди трасс (выездов из города).

Теперь все больше и больше людей ищут смыслы.

Связано это, в частности, с тем, что работа 5/2 10:00-18:00 становится не актуальной. Особенно среди тех, кто готов 5-30 млн. рублей выложить за дом.

Давайте ловить этот тренд вместе! Кто его не видит, тот точно проиграет.

​​Я начинаю цикл статей про строительные технологии.
Реальная информация, без маркетинговых уловок.

Статьи будут очень короткие, чтобы было легче читать.
Многих интересует, например, какой дом лучше: каменный или деревянный. И это называют технологией. Это при том, что кровля в кирпичном одноэтажном доме стоит в 3 раза больше, чем стены, и она деревянная!
А хороший фундамент под деревянный дом из оцилиндрованного бревна также будет стоить в 3 раза больше стен, и его условно можно назвать каменным.

Запутались? Все верно. Люди обычно воспринимают технологию дома как технологию стен, но наша задача распутать весь этот клубок и полностью разобраться с ценами, техническими характеристиками материалов. И, конечно, с маркетинговыми фокусами. О чем умалчивают продавцы, навязывающие ту или иную технологию. Начнем со стен - как вы любите.

У меня личных пристрастий нет. Мое главное пристрастие - качество.
Что такое качество? Все очень просто. Это не технические цифры. Это когда со временем ничего не происходит, не надо чинить, и мы вообще не думаем об этом. Это и есть качество. Любая технология, позволяющая качественно построить дом - хорошая и моя любимая.

Хорошая идея про цикл коротких статей?

​​Поговорим про стены дома.

У стен в доме есть достаточно четкий набор функций:

1️⃣ Несущая функция.
2️⃣ Ограждающая.
3️⃣ Декоративная.

Несущая функция - это передача нагрузки от кровли (иногда со снегом), от перекрытий на фундамент.

Ограждающая - защита от осадков, ветра, сохранение тепла в доме.

Декоративная - чтобы было красиво.

Кроме этих параметров мы будем рассматривать еще два важных фактора - экологичность и пожароопасность.

Правильные стены - это те стены, которые выполняют свои функции не только после строительства, но и через 10, 20, 30 или даже 100 лет эксплуатации. То есть, мы обязаны рассматривать эту ситуацию в динамике.

В цикле статей мы будем каждый материал оценивать именно по этим параметрам.

​​Начнем с полнотелого кирпича.

Материал достаточно надежный. Несущая способность его очень хорошая. А вот с функциями энергосбережения он справляется плохо. И декоративных качеств у него нет (не путать с отделочным/клинкерным кирпичом).

Раньше, когда требования к энергосбережению были меньше, клали толстенную стену в 2.5-3 ряда и, вроде как, нормально. Теперь этого недостаточно - нужно теплее. Да и вид у обычного кирпича не очень красивый. И внутри хочется что-то поинтереснее.

Не смотря на все минусы и неопределенность, материал в России активно применяется до сих пор. Связано это с тем, что у нас мало развиты промышленные малоэтажные технологии. А также у нас дешевый безналоговый труд на строительной площадке. В мировом малоэтажном домостроении кирпич применяется крайне редко из-за плохого соотношения цена/свойства.

Кирпич часто используется в обмане покупателей при продаже ‘готового дома’. Кирпичная коробка дома 200 кв. м. стоит примерно 3 млн. рублей. Довести ее до ума стоит уже 6 млн. рублей. Поэтому такой дом - это идеальная форма продажи ‘готовой’ недвижимости.

Лично мне кирпич нравится, не смотря на все недостатки. Он стоит своих денег. И он экологичен.

Нахожусь на выставке Ассунтомесута (Финляндия).
Тренды, о которых мы писали, пока полностью оправдываются.

✔️ Белые стены и черные кухни со столешницами из состаренного дерева.
✔️ Огромные окна в гостиной.
✔️ Постирочная.
✔️ Джакузи на террасе.
✔️ Гриль.
✔️ Отдельный гараж с пристроенной беседкой.

Будут подробные отчеты с разбором технологий, трендов, материалов.

Не переключайтесь 😉

Всем привет! Я с командой был на выставке домов в Финляндии и попросил участников написать статьи для коллег. Если вас интересуют тренды современного деревянного домостроения, то это про то.

Итак, архитектор Олег Кудинов. https://medium.com/@o.kudinov/8f81bc3db51d

Интересно?