Всем привет! здесь пока ничего нет, но скоро появится :)

Я тут обещал «что-нибудь интересное». Посмотрел список моих верных подписчиков с прошлого запуска канала… и понял, что знаю не всех 😊 значит самое время представиться! Камера… мотор клавиатура!
Всем привет! Меня зовут Щепкин Александр, и я из недвижимости!) осознанно не пишу пока конкретнее, ибо в отрасли я уже более 20 лет. И за это время я успел пройти путь от аналитика до главы коммерческого департамента крупного застройщика, поработать с 7 регионами нашей необъятной родины, побыть в роли девелопера, консалтера, блогера, собственника агентства недвижимости, инвестора в жилую и коммерческую недвижимость (кстати знаю, умею, практикую), массовика-затейника, собравшего, наверное, самое дружное региональное сообщество рынка недвижимости.
Достижений, чем похвастаться тоже есть… стартовал и раскрутил самый большой КОТ в Европе, в свое время обеспечил наполняемость первых бизнес-центров класса А в регионе, двух подряд застройщиков вывел на первое место по объемам продаж (с учетом того, что это были стартап и компания, еле входящая в топ-10 – было интересно), продал более 2 млн. кв.м. жилья (на самом деле после этого перестал считать), да и много чего еще…
Сейчас я уже как 5 лет тружусь на благо «Синара-Девелопмент» с официальной, но труднозапоминающейся должностью – Заместитель коммерческого директора – Директора проектов гражданского строительства. В моей зоне ответственности продажи, маркетинг, реклама, продукт, развитие земельного банка и ленд-девелопмент, а еще специальные проекты. Базовый регион – Екатеринбург, также курирую Волгоград.
О чем я тут буду говорить – естественно, о недвижимости, проектах и тенденциях, которые вижу, ну и немного обо мне. Буду честен, иногда с перебором))), кто меня знает подтвердят, что это моя характерная особенность))))
Ну а канал я создал, т.к. куча пустых информационных сообщений, а реальные мысли люди прячут… не правильно это)
Добро пожаловать, надеюсь будет интересно!

Долго думал, о чем первый пост написать. Было в голове два поста в голове о мероприятиях прошлой недели… но рабочий вечер пятницы подарил актуальную тему. Сегодня поговорим о…

Комиссионное вознаграждение АН

В силу того, что читают меня не только люди из недвижимости – краткий ликбез: Если риелтор приводит покупателя к застройщику почти в 90% случаев он получит за это вознаграждение. Долгое время оно колебалось от 1 до 3% в зависимости проекта, сейчас по моим субъективным оценкам средний уровень 3%.
Собственно моя позиция была всегда придерживаться среднего уровня, в случае необходимости незначительно повышая уровень вознаграждения на тот или иной объект. К сожалению, первое что сделала значительная часть моих коллег после отмены господдержки в середине прошлого года – начали заливать этот рынок деньгами. Средний уровень вознаграждения повысился, пришлось следовать тренду…

Но вчера я прямо окунулся в 2015-16 года, когда этот рынок выстраивался в Екатеринбурге.
За что платит застройщик? - За то чтобы ему привели нового клиента!
Как легче в всего привести клиента? Поймать на входе в офис продаж и предложить денег! Именно этим занималась, наверное, половина агентов города в тот период. И именно из-за них до сих пор некоторых моих коллег перекашивает при слове «риелтор».

Событие пятницы №1: начали подводить итоги – за неделю 6 (КАРЛ! 6!!!!) случаев, когда агенты обещают отдать часть своего вознаграждения клиенту. И это только то, что мы отловили! При этом товарищи еще отправляют клиента отвоевывать агентское вознаграждение в спорных ситуациях! Я вижу эту ситуацию так – люди идут к нам, хотят купить у нас, но естественно выбирают более дешевый способ, где им должен упасть кэш-бек.
Напоминаю – мы платим за нового клиента, если у агента не хватает экспертности удержать клиента, кроме как предложив ему деньги – либо учитесь, либо сваливайте, нахрен, с рынка и не надо портить отношение к профессии и к людям, которые этим серьезно занимаются. Везде, где всплывает ситуация с попыткой сесть на наш поток – мы платить не будем.

Событие пятницы №2: мои сотрудники скидывают мне новости о повышении комиссии застройщиков. Один из лидеров рынка повышает уровень чуть выше среднего. Это нормальное ситуативное решение, ничего страшного. Следующее объявление – комиссия 7% (!!!! И снова КАРЛ!!). Залез, посмотрел – в данном случае люди почти ввели дом в эксплуатацию, хотят побысрее выскочить в кэш. Поэтому сливают. Но сколько агентов с могут реально посмотреть на ситуацию? Ведь опять толпа людей просто побегут за деньгами… не думая, что люди, которым они будут втюхивать (а именно этим они будут заниматься, поведясь на высокий процент) будут в ситуации с этой покупкой жить.
Просто, если вдруг кто-то из таких «агентов» прочитает. Если застройщик дает очень большой процент вознаграждения, то что это может значить:
1. У застройщика плохо идут дела и есть риск уйти в просрочку/недострой
2. Если что – как правило застройщик выплачивает вознаграждение из той небольшой части, которую получает с эскроу счетов. И цифра 7% очень близка к доле, которую застройщик может забрать. Оттуда же он поддерживает текущую деятельность и платит зарплаты. Так что дела у него опять не очень
3. Миф о сверх-прибылях в недвижке живет очень давно. Но это миф, особенно в наше время и в регионах. Если застройщик где-то потратит очень много, он захочет где-то сэкономить. Угадаете где? и захотите ли вы там жить?)

В общем к чему я это все… Видимо мы с сентября пойдем в снижение ставок вознаграждения агентов… чтобы на нормальную оплату труда профессионалов хватало, а на бросание денег в воздух – нет 🤷

Пару недель назад был на мероприятии организованном ребятами из LH47, с утра пораньше вкусно поели и поговорили о разном.
Помимо всего прочего задели глобальные вопросы о том, к чему стремиться в архитектуре и строительстве. В частности, снова начали говорить о 15-и минутных городах. Кратко хочу повторить свой небольшой монолог здесь.
Для тех кто не знает – сейчас очень популярна концепция Х-минутных городов. Это такой тип строительства, когда житель в рамках нескольких минут ходьбы имеет всею необходимую инфраструктуру. Например, в рамках 15 минут есть необходимые аптеки, магазины, кафе, в идеале школа и садик. Далее может быть следующий круг, например 15-30 минут пешей доступности, где находится поликлиника, торговый центр, мфц, фитнес-центр и прочее. Однако все эти красивые доводы разбиваются о суровую реальность того, когда начинаешь ехать на работу… Данный подход характерен больших проектов КОТ, которые естественно строятся на периферии города. И в этом суть проблемы – у тебя все рядом, но ты все равно каждый день тратишь 2-3 часа на дорогу. Концепция Х-минутрого города классно реализуется, когда в рамках проекта сосредоточена не только инфраструктура потребления, но и рабочие места. Вот тогда у человека работающего появляется время пользоваться благами цивилизации.
На практике это реализуется крайне редко. В частности, я последний раз был вынужден переехать именно поэтому.
Как это может реализоваться? Очень кратко на примере Новокольцовского (а вы правда думали, что в личном блоге я хвалить себя не буду? 😊).
На данный момент в районе возводиться инфраструктура потребления – она еще на начальной стадии формирования, но буквально в течение 6 месяцев все основные кусочки пазла встанут на место. С точки зрения глобальных точек притяжения – уже сейчас заканчивается строительство кампусов УрФУ и нового здания СУНЦ, а это означает, что сотням студентов не придется мотаться туда и обратно. Уже сейчас начал строительство индустриальный парк Космос в рамках которого будет создано множество рабочих мест. Таким образом в районе, по сути, выстраивается цепочка детский сад-школа-институт-рабочее место и вся она находится в шаговой доступности. Вот как-то так…

Про этику…
На публике я выступаю достаточно редко. Изначально у меня был страх публичных выступлений. Потом как-то так получилось, что я его переборол, начал выступать, но не массово, а только когда зовут и говорят на какую тему нужно выступление.
В общем – вылезти я решил из своей берлоги: позвали меня выступить на «Международный форум «Просто» в соседний Челябинск. (да, я тоже улыбнулся при словосочетании «международный» и «Челябинск», но увидел много знакомых и не смог отказать себе).
Тему мне дали тоже любопытную: «Тенденции изменений на рынке новостроек Екатеринбурга: чего хочет клиент?». Ну я, как всегда, откладывал написание доклада до последнего вынашивая идею и оформляя ее в голове. Итак, во вторник выступление, в выходные я доделываю презентацию (стараюсь всегда давать актуальные цифры и рассказывать максимально конкретную пользу, поэтому каждое выступление рождается в муках) и отдаю дизайнеру. В выходные же бронирую отели, с утра понедельника уже проверяю презентацию и готовлюсь к отъезду во вторник утром.
Понедельник, 16-00. Звонок от модератора сессии и сообщение: «Александр, мне только что позвонили организаторы и сказали, что форум переносится на месяц». Мысли в этот момент естественно только не печатные…
В сухом остатке:
1. Я потратил выходные на подготовку
2. Пришлось перекроить свои планы (был назначен ряд встреч, да и семью обещал скатать)
3. Влетел на штрафы при отмене бронирования отеля
На первые два пункта мне хватило извинений нашего модератора, которая меня и пригласила. Она собрала людей из гораздо более удаленных уголков страны и с ними тоже нужно объясняться.
По третьему пункту – со мной вроде как обещали оперативно связаться и компенсировать расходы.
Сижу думаю. Обидно конечно, но всякое бывает…
На итого, прошел ровно месяц:
1. Билеты на форум продаются уже на начало октября
2. При условии п.1 – Сайт не работает
3. Я, как оказалось, все еще спикер форума (зашел на страницу и узнал об этом)
4. Денег мне, естественно, не вернули.
5. Ну и естественно никто из организаторов не извинился
К чему я это все. Это как должно быть насрать на свою деловую репутацию?
Просто, если вдруг столкнётесь с форумом «Просто», просто держите ухо востро. Организатором заявлена компания «ПРОСТО девелопмент»
Ну и ссылку на страницу форума в ВК: https://vk.com/forums2025

Хвастовства пост… и немного философии

Начну с приятного (для меня, естественно). Может знают не все – но наша компания также занимается девелопментом в Волгограде. Да, вот такой вот интересный для уральцев выбор региона)))) зато я сейчас тут и тут +30 😊
Здесь администрация города ежегодно проводит конкурс новостроек и в этом году мы выиграли сразу в двух номинациях «Лучший дом на территории Волгограда после 1999 года постройки» и «Лучший двор». Победителем стал наш проект «Level Up»
К слову сказать, если уж хвастаться совсем – мы забираем эти награды нашими проектами уже несколько лет подряд.
Мы в свое время отказались от участия в федеральных номинациях, т.к. я не вижу ценности в «лечении геморроя по фотографии». Когда оценки ставят потому что тебя знают (да, реальный кейс), да и еще много «потому что».
В Волгограде для меня особо ценно, что дом оценивается уже на стадии эксплуатации. То есть жюри оценивает не веселые картинки, не маркетинговую идею, не качество рендеров или личность презентатора, а именно живой существующий дом. К этому не подготовиться (да мы, если честно, постоянно лажаем и отправляем заявку в последний момент 🙈).
В общем у меня минутка гордости, что у нас получилось построить то место, где людям классно жить и они с гордостью называют его домом. Очень благодарен моему продукту, который бился как лев над сохранением концепции и фишек, а также сотрудникам нашего филиала. Спасибо Вам, ребята!❤️

Ну и как дойдет до сдачи – постараюсь выложить фото одного из победителей престижной премии. Он сейчас сдается, я уже, проезжая мимо, предвкушаю «внимание к мелочам")
Ссылку на новость прикладываю: https://v1.ru/text/gorod/2025/09/09/76019392/

Ну что, прошел форум 100+, второй подряд, когда я сильно недомогаю. Поэтому мое участие в этом году опять очень скромное – круг почета по залу со стендами и одно выступление по приглашению Михаила Хорькова. Больше я решил нигде не участвовать ☹️
Про мой доклад: за базу я взял доклад, который готовил для Челябинска, но который так и не пригодился (кстати! на прошлой неделе мне написали организаторы и вернули деньги, как говорится «ложечки нашлись…». Что это – вспыхнувшая сознательность или волшебная сила ТГ – я не знаю, да и не хочу знать😊).
Основная тема – что хочет клиент: попытался обратить внимание на то, что не смотря на одну из функций маркетинга – создавать потребность, сейчас наступило совсем другое время. Акцент нужно делать на помощи клиенту, а не на удивлении. Помоги ему найти способ купить, помоги качественно пройти путь клиента, а уже потом удивляй. Это должно находить отклик как в рекламной компании (это дает свои результаты), так и в будничной работе отдела продаж.
Ну и, безусловно, затронул тему продукта, с основными трендами, которые сейчас видим:
- Качество благоустройства, где разница между комфортом и бизнесом сейчас минимальна
- Безопасность и концепция доступа – жесткий крен в сторону гранд лобби и максимального количества точек отсечки, чтобы даже на этаж к вам чужой подняться не мог
- Экологичность – в разрезе инженерии: очистка воды, воздуха, энергосбережение и проч.
- Рост осознанности – анализ состава и размеров графы «содержание и ремонт» в платежках, а также отслеживание в целом удовлетворенности УК
Ну вроде не плохо получилось)))))

Как и обещал слушателям сессии - выкладываю свою презентацию