Zемляне: как поколения Z и Альфа меняют рынок недвижимости.
Изначально девелоперы делали ставку на молодых и продвинутых, когда запускали проекты с app-управлением и сервисами. Но неожиданно концепция нашла отклик и у более взрослой аудитории. И все потому, что родители покупают комфортное жилье для своих детей. Те, кто выходит на пенсию, хотят жить в формате «вечного отпуска» в отеле, где о быте думать не нужно.
Но главные драйверы изменений — это поколения Z и Альфа. Для них жилье — не актив и не крепость, а часть образа жизни. Молодое поколение покупателей ценят не статус, а функциональность, экологичность и современный дизайн, возможность кастомизировать под себя,
атмосферу и чувство сообщества.
Их запросы уже меняют архитектуру: вместо сигарных комнат появляются студии для подкастов и капсулы для коворкинга. Потребность в цифровизации отражается в мебели с розетками, умных приложениях и автоматизации ЖКУ.
Специалисты уверены: это только начало. Конкурентное преимущество будет не в количестве опций, а в глубине их проработки и персонализации. Будущее — за индивидуальными настройками под каждого жителя. Подпишитесь на @dwellercity

​#МнениеЭксперта  В элитном и коммерческом сегментах действуют совершенно иные законы. Здесь ценность актива определяется не его новизной, а доходностью и уникальностью. В элитном жилье инвесторы не спешат с продажей, обладая финансовой устойчивостью для длительного ожидания целевого покупателя. Это создает рынок продавца, где цены остаются стабильно высокими. В коммерческой недвижимости, особенно в историческом центре с долгосрочными арендаторами, вторичный объект может стоить дороже новостроя на окраине, так как покупатель приобретает не просто помещение, а готовый бизнес с предсказуемым денежным потоком. Первичный рынок коммерции, лишенный поддержки льготной ипотеки, будет проигрывать в ликвидности, делая ставку на инвесторов, верящих в потенциальный рост арендных ставок в новых локациях.
 
Таким образом, общий тренд — это дивергенция рынка. Мы увидели не единый рынок, а набор отдельных миров, где факторы стоимости сильно различаются. Массовые новостройки будут все больше конкурировать с «новой вторичкой» по цене и условиям, в то время как элитное жилье и коммерческая недвижимость уйдут в отдельную весовую категорию, где решения принимаются на основе инвестиционной логики, а не сиюминутной выгоды. Застройщикам, чтобы сохранить лидерство, придется трансформироваться из простых продавцов квадратных метров в создателей комплексной ценности, где сам объект — лишь часть продукта, в который входят и финансовая программа, и уникальная архитектура, и долгосрочное управление. Подпишитесь на @dwellercity
 

- Первая индустрия это, собственно, продажи агентства и покупателей. То есть мы должны объяснить, чем это хорошо и почему это здорово, да. Вторая индустрия — это проектирование и строительство, потому что эта индустрия вообще, в принципе, к этому не готова была.

- В Москве царила свободная планировка как самая лучшая, потому что хоть сносить не надо, это так называется, да. Вот, а в Питере царила, так сказать, прямоугольная студия, вот, как основной, так сказать, драйвер рынка и самый простой продукт. Чем меньше она получалась, тем лучше. 18 — хорошо, 17,5 — ещё лучше, да.

- На самом деле это очень весело, потому что - Тюмень и Питер. Это два города, которые, собственно создали вот эту продуктовую «движуху» в России.

- «Брусника» начинала на бедных малорентабельных рынках. То есть, это рынки маленького масштаба цены. Это Екатеринбург, Новосибирск. Тюмень, вот, и там просто нет возможности, чтобы иметь какую-то свободу. Но при этом они сделали, да. При этом они, да, но они очень унифицированы, то есть их продукт очень серьёзно стандартизирован. Это как раз пример того, как надо работать с оптимизацией продукта.

Посмотреть полностью интервью директора по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволода Глазунова можно по ссылкам YouTube - Rutube - VK Видео. Подпишитесь на @dwellercity

​В России разрабатывается законодательная инициатива, направленная на решение проблемы бесхозяйного жилья. Речь идет о квартирах, длительное время остающихся без присмотра, с накопленной задолженностью по коммунальным платежам. Законопроект устанавливает четкие критерии для признания жилья пустующим: отсутствие потребления воды и электроэнергии более года, а также наличие долгов по ЖКУ за этот период. Эта мера призвана системно решить вопрос, особенно актуальный для регионов с массовым оттоком населения.

Пилотный этап реализации проекта планируется начать с территорий Крайнего Севера. В таких городах, как Воркута, количество заброшенных квартир в многоквартирных домах достигло критического уровня. Пустующее жилье, не отапливаемое зимой, разрушает тепловой контур зданий, что приводит к аварийным ситуациям и несет прямую угрозу для имущества добросовестных собственников. Содержание такой недвижимости ложится тяжелым финансовым бременем на муниципальные бюджеты.

Важно подчеркнуть, что механизм изъятия предусматривает гарантии для владельцев. Собственник не лишается прав моментально; у него сохраняется возможность погасить задолженность и восстановить контроль над жильем. Процедура будет осуществляться через специальные муниципальные комиссии и исключительно по решению суда. Если владелец не предпринимает действий, квартира переходит в распоряжение местных властей для дальнейшего использования в социальных целях.

Эксперты расценивают данную инициативу как важный шаг в оздоровлении жилищно-коммунальной сферы. В случае успешной апробации в северных регионах закон может быть распространен на другие территории страны, столкнувшиеся с проблемой заброшенного жилого фонда. Таким образом, предлагаемые меры направлены на защиту интересов как государства и добросовестных граждан, так и сохранение целостности жилищного фонда России. Подпишитесь на @dwellercity

Проблема заброшенного жилья (см. пост выше) имеет глубокие социально-экономические корни, связанные с миграционными процессами и изменением экономической структуры целых регионов.

· Масштабы проблемы на Крайнем Севере: По данным Минстроя, только в Арктической зоне насчитывается около 12 тысяч заброшенных многоквартирных домов . Например, в Республике Коми пустующими являются 365 тыс. кв. метров жилья, в Красноярском крае — 5,5 тыс. кв. метров . Воркута, изначально рассчитанная на 250 тысяч жителей, сейчас имеет население чуть более 56 тысяч человек .
· Последствия для инфраструктуры и соседей: Пустующие квартиры с выбитыми окнами и отключенным отоплением разрушают тепловой контур всего дома, что приводит к промерзанию инженерных систем и повышенным теплопотерям для всех жильцов . Муниципалитеты несут колоссальные расходы на содержание такого фонда — власти Коми, к примеру, ежегодно тратят на это около 700 млн рублей .

⚙️ Механизм реализации: критерии и процедура

Законопроект предлагает четкие и проверяемые критерии для идентификации пустующего жилья. Для признания квартиры таковой необходимо соответствие хотя бы двум из четырех признаков :

1. Долгосрочные долги: Задолженность по коммунальным услугам сроком более года и по налогу на имущество за два и более налоговых периода.
2. Отсутствие потребления ресурсов: Показания счетчиков воды и электроэнергии не меняются более года.
3. Внешние признаки запустения: Неисправная дверь, выбитые окна, демонтированные приборы учета.
4. Налоговая задолженность: Долги по налогу на имущество.

Процедура будет реализована через комиссию, создаваемую органом местного самоуправления . Важно, что право собственности не аннулируется автоматически. У владельца будет возможность погасить задолженность и вернуть жилье в нормальный оборот . Если же собственник не проявляет себя, квартира переходит муниципалитету и может быть использована для предоставления по договору социального найма или для расселения из аварийного фонда .

🔮 Прогнозы и потенциальные последствия

Эксперты оценивают законопроект как важный шаг к улучшению сферы ЖКХ . В случае успешной апробации на Крайнем Севере он, вероятно, будет масштабирован на другие регионы России, где также существует проблема заброшенного жилья, например, в бывших военных городках или населенных пунктах, связанных с угасшими производствами .

Однако инициатива несет в себе и риски:

· Положительные: Повышение безопасности и комфорта в МКД, более эффективное использование жилищного фонда, экономия бюджетных средств .
· Отрицательные: Возможность судебных споров с собственниками, ошибки в оценке статуса жилья, а также дополнительные административные расходы для муниципалитетов на проведение проверок. Подпишитесь на @dwellercity

​#CiticorpCenter В тени нового небоскреба Citicorp Center, технологического чуда с его революционным гасителем колебаний, молодая студентка Диана Хартли сделала открытие, которое поставило под сомнение саму целостность сооружения. Моделируя поведение башни при ветровых нагрузках для своей дипломной работы в Принстоне, она обнаружила тревожную аномалию. Ее расчеты показывали, что коварные «четвертные» ветры, ударяющие под углом, создают на 40% большую нагрузку, чем предполагала новаторская, но, как выяснилось, неполная инженерная модель Уильяма ЛеМессюрье.
 
Технологический прорыв обернулся потенциальной ловушкой. Получив от фирмы проектировщика чертежи, Хартли столкнулась с цифрами, которые не сходились. Недостаток был не в стали или бетоне, а в алгоритме, который недооценил специфическое воздействие ветра. Невероятно, но когда она позвонила с предупреждением, инженер отмахнулся от ее выводов, убедив ее в ошибочности ее симуляции. Под давлением дедлайна Диана отложила свои опасения, записав спорный разговор в диссертацию.
 
История могла бы на этом закончиться, если бы не другая студенческая работа, указавшая на иной, но критический просчет. Тайна о том, чье именно предупреждение заставило ЛеМессюрье провести срочную и секретную операцию по спасению здания, остается предметом споров. Однако ясно одно: бдительность молодых умов, вооруженных новыми вычислительными инструментами, сыграла ключевую роль в обнаружении фатальной ошибки, предотвратив потенциальную катастрофу и навсегда изменив стандарты строительства небоскребов. (Продолжение следует) Подпишитесь на @dwellercity

​#МнениеЭксперта  Наше наблюдение приводит к важности понимания фундаментального различия в природе двух рынков. Разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем — это не аномалия, а закономерное следствие их институционального устройства. Первичный рынок — это рынок производителя, жестко зависящий от текущих макроэкономических условий. Его ценообразование диктуется не желанием заработать, а необходимостью покрыть издержки, которые сегодня исключительно высоки: дорогие кредиты, импортные материалы, логистика и рабочая сила. Банк, выступая контролером финансовой модели проекта, выступает в роли «пола» для цены, не позволяя ей опуститься ниже уровня безубыточности. Таким образом, цена на новостройке — это фактически актуальная себестоимость квадратного метра плюс минимальная маржа.
 
Вторичный рынок, в свою очередь, является рынком потребителей, где ценообразование в большей степени эмоционально и ситуативно. В условиях сжатого спроса именно здесь проявляется вся острота конкуренции. Большинство продавцов на вторичке — не профессиональные игроки, а обычные люди, движимые личными обстоятельствами: переездом, необходимостью закрыть долги, разделом имущества или наследством. Их цель — не максимизация прибыли, а скорая продажа. Это заставляет их дисконтировать стоимость значительно сильнее, чем когда-либо смог бы позволить себе девелопер, для которого такое дисконтирование равноценно банкротству.
 
Колоссальная разница в 20-25% лишь частично является ценовым разрывом. По своей сути, это — денежная оценка рисков, которые покупатель принимает на себя при той или иной сделке. Покупка в строящемся доме, несмотря на риски задержек, сегодня максимально обезличена и защищена государством через механизмы эскроу-счетов и страхования. Покупка на вторичном рынке — это чистая сделка «as is» со всеми скрытыми проблемами: юридической чистотой, износом коммуникаций, соседями и скрытыми обременениями. Для консервативного инвестора или покупателя, ищущего гарантий, переплата в 20% за первичное жилье является страховым взносом за безопасность и предсказуемость. Подпишитесь на @dwellercity