🤩🤩🤩🤩🤩🤩
Я тут статью сочинила про Вьетнам и его реновацию жилья. Последние пару лет всех агитирую за эту страну в плане "посмотрите, там все только начинается". По моему скромному мнению, если кому-то может быть полезен отечественный опыт (хороший и плохой) застройки и управления массовой заменой жилья, то Вьетнаму - точно🤩

Взгляд на Восток: Вьетнам как новый ориентир для урбанистики

В то время как Азия занимает всё более заметное место в сфере урбанистики, её изучение остаётся на недостаточно высоком уровне. Однако именно здесь формируются новые тренды.

Вьетнам, например, планирует построить более 1 млрд м2 жилья в течение следующих десяти лет, что открывает значительные возможности для российских девелоперов. Кроме того, страна представляет собой перспективный рынок для интеллектуального экспорта.

Руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» Елена Короткова делится подробностями вьетнамской реновации: от государственной стратегии до роли частных игроков.

📎 Читайте на портале «Среда для жизни».

Среда для жизни
@Vnu4ka_Jjacobs

Покупайте вторые дома в Южной Корее

Как страны работают со своими сжимающимися территориями - это прямо отдельный жанр. Я писала уже про города Японии, Геную, Каунас. Сегодня расскажу про Южную Корею и тамошнюю политику "второго дома".

🤩В чем суть политики? Правительство страны выделило почти 100 локаций, где можно купить второй дом и он будет облагаться минимальными налогами.
🤩Статус сжимающихся. В 2022 году в Корее вышел закон "О поддержке регионов со сжимающимся населением". Благодаря этому документу зоны сжатия были официально описаны, были зафиксированы критерии таких зон (динамика населения на протяжении 10+ лет ниже средних параметров), были определены шаги по стабилизации. Более того, были выделены зоны с риском полного исчезновения населения - исходя из половозрастного текущего состава. Там еще много чего полезного было написано, вплоть до разработки планов действий по каждой зоне риска.
🤩Второй как первый. После обозначения проблемы с ней начали работать. И придумали вот что. В Корее с 1998 года существует система налоговых вычетов для покупки первого и единственного жилья - весьма похожая на нашу. И вот как раз для сжимающихся регионов государство разрешило рассматривать второй дом как первый. То есть все плюшки за покупку первого жилья (имущественный налог, налог с продажи и т.д.) распространяются на второе, если это второе находится в "особых" регионах.
🤩Какой дом надо купить? В законах были прописаны параметры жилья, на которое распространялись скидки и вычеты - в основном про потолок цены покупки, про перепрофилирование из нежилого в жилое.
🤩Где такое дают? Изначально в Корее был утвержден список из 89 сжимающихся территорий. На 83 из них распространили правило "второго дома" сразу. На прошлой неделе добавили еще 9 территорий.
🤩 Оно работает? Программе всего год - фактически ее запустили 4 января 2024 года. Но какая-то статистика с мест уже есть и вроде как процесс идет. К чему приведет эта политика - покажет время. В Японии недвижимость в глухих районах собственников имеет, но они не торопятся ею заниматься. И это порождает тоже кучу проблем. В общем - наблюдаем.


P.S. хочу доработать в своей отрасли до того момента, когда "сжатие населения" перестанет быть тем, что нельзя называть, а станет обычным вопросом, который обсуждают, ищут решение, пробуют инструменты и которого не стесняются.🤩

Парковые рейнджеры

Тут у нас на днях раздали гранты городам на обустройство общественных пространств (от всей души поздравляю победителей). Меня в такие моменты всегда беспокоит вопрос - что будет дальше с этими объектами. Не в смысле - кто будет это строить и содержать (хотя и это тоже часто вызывает переживания). Но моя экономическая душа переживает за сохранность созданного. Очень обидно бывает читать, как в новеньком парке спустя неделю уже что-то сломали, вырвали и т.д.

В связи с этим - расскажу про службу парковых рейнджеров в городах.

🤩Что это такое? Если в общем - это люди, которые ходят по парку и помогают им пользоваться - следят за соблюдением правил, помогают сориентироваться, могут вызвать скорую, если нужно, помочь найтись потерявшемуся ребенку, помогают с проведением мероприятий в парках.
🤩Это где такое есть? Это не редкое явление в мире. Например, в Берлине - это отдельная функция, которую в каких-то парках выполняют сотрудники районного магистрата, а где-то это даже нанятые структуры. Занимается этим не город централизованно, а каждый район сам себе организует такую функцию. Город дает на это деньги и определяет общую политику/модели. В Лондоне - такая же история, там на уровне районов есть службы помощи в парках - где-то это даже волонтерские истории. А в Ноттенгеме - это централизованная функция на уровне городской администрации. В Италии эта функция вынесена на уровень регионов - у самого Рима такой службы нет, а вот у Лацио в целом - есть. В основном это явление англо-саксонского мира, но встречается и за его пределами.
🤩Это только в больших парках? По-разному, в основном количество и вообще наличие парковых помощников зависит от популярности парка и его "предыстории". Где-то обходы идут каждый день и круглые сутки в маленьких парках, а где - только в дни праздничных гуляний в больших. Собственно говоря, для этого такую функцию спускают на районный уровень - откуда виднее.
🤩Давно это существует? В Берлине - с 2016 года, тогда в Görlitzer парке впервые применили эту практику ради снижения криминальной напряженности. С 2019 развернули на весь город. В Кёльне этой службе уже более 40 лет - она встроена в департамент парков, но функции у нее такие же как у берлинских рейнджеров. В Копенгагене такая штука была - в лихие 1960-1980, но к концу 2010 сошла на нет, сейчас в городе такая служба отсутствует.
🤩Почему не камеры? Скажем честно, камеры тоже не всегда работают, а кое-где и не запускаются в работу, хотя парк уже принимает посетителей. Кроме этого помощники - это все-таки процесс обоюдный, камеру о помощи не попросишь.
🤩А оно надо? С экономической точки зрения расчет довольно простой - на создание парков городам деньги выделяются, а вот на регулярное переоборудование в связи с "износом" - это уже за свой счет, пожалуйста. И в этом смысле дешевле предупредить, чем потом ремонтировать и восстанавливать. Кроме этого, как мы знаем по работам нобелевских лауреатов 2019 года, подобные вмешательства важны на начальных этапах и в разных местах, когда еще не установлены негласные правила "как можно, а как - нет". А дальше - оно потихоньку само работает.


Мораль: в городе как и в вопросах здоровья - предупреждать всегда дешевле, чем потом разбираться с последствиями🤩

Цеха вместо школы

Хотя сознание часто рисует себе Китай как нечто постоянно расширяющееся и растущее, есть там и вполне знакомые нам сюжеты про убывание. Сегодня расскажу про один из них и про красивый проект по переиспользованию школы.

🤩Разве в Китае где-то что-то убывает? в принципе - да, там как бы и население довольно неравномерно распределено. Есть там такая линия Хэйхэ — Тэнчун, по одно сторону от которой много и плотно, а по другую - мало и редко. Растет население тоже довольно неравномерно. Но еще больше динамики в этом вопросе было на рубеже 1980-90, когда случился переход от плановой к более рыночной экономике. И тут возникали знакомые истории - промышленные города и районы теряли свою индустрию, а вместе с ней - жителей. Про пустующие города и городки я уже писала.
🤩Что делать с инфраструктурой? Традиционный вопрос любого убывающего города, на балансе которого остаются пустые школы, детские сады и т.д. В соседней Японии такие объекты перепрофилируют под нужды пожилого населения. В Китае невостребованные школы и университетские кампусы разрешено продавать или сдавать в аренду. Дело это настолько обычное и массовое, что в провинциальных законах есть просто про это отдельные статьи - "что делать с невостребованными зданиями школ и детсадов". Приоритет в таких сделках по закону отдается образовательным арендаторам или связанным с какими-то социальными функциями.
🤩Нефрит и корабли. Поселок Ванту всегда специализировался на нефритовой отрасли. К началу "планового хозяйства" тут в общем и были-то мелкие камнерезные и гончарные мастерские, еще были фермеры. В 1960-х здесь отрывают большую судоремонтную верфь и несколько крупных нефритовых камнерезных фабрик. В 1990-х все это рассыпается - верфь в принципе закрывают, а фабричные работники открывают свои небольшие мастерские. Молодежь утекает из небольшого Ванту в ближайший город (проще говоря - на другой берег канала) и в современные большие школы.
🤩Школа закрыта. Построенная еще в начале 1980-х годов, начальная школа к концу 1990-х стала совсем пустой. А нарастающий нефритовый бизнес местных жителей нуждался в новых помещениях. В итоге школу сдали в аренду местному кооперативу, а тот заказал проект по переоборудованию школы в мастерские. На первом этаже расположились магазины и открытые мастерские - с доступом для зрителей. А со второго по четвертый - уже чисто производственные помещения. Кроме этого внутри - музей, база для практики студентов Нанкинского университета (геологический факультет) и национальная нефритовая лаборатория.
🤩Инфраструктура моно-отрасли. В принципе все в Ванту могло остаться на уровне "центр народных ремесел" и выставок для ценителей. Но ребята пошли сильно дальше. Кроме обычной торговли, город метит в создание электронной торговой платформы для операций с нефритовыми товарами. Туристические штуки, объединение крупных производителей, образовательная база для мастеров, национальная лаборатория по сертифицированию нефрита - прилагается. Идут они по принципу "нефрит +.....", добавляя в основной сюжетной линии кучу других.

В общем, закрывать школы - грустно, но если уж приходится, то перепридумать сюжет для всего города и встроить здание школы - очень даже хороший вариант🤩

Ипотека регионального масштаба

Пакуя чемоданы на Дальний Восток (я всю эту неделю во Владивостоке, если что), задумалась я о дальневосточной и арктической ипотеке. Цель понятна, результаты вроде тоже есть. Вопрос мой - о другом. А такое вообще где-то еще в мире есть? Чтобы вот так прямо на государственном уровне ипотечные ставки снижали для покупки жилья в отдельных регионах?

Искала я прежде всего не-сельские программы (это довольно распространенная штука) и программы запущенные на национальном уровне. Творчество отдельных регионов - это отлично, но у нас тут государственные правила игры в образце.

В общем, чемодан стоит не упакованный, а я вот что нашла
🤩Южная Корея - без трех городов. Здесь есть что-то похожее, но в формате "вся страна минус три города". Буквально в марте 2025 в 3 мегаполисах (Сеул, провинция Кёнгидо и Инчхон) ставку по ипотечным продуктам с поддержкой государства подняли на 0,2% (теперь она на уровне 2,85%-4,15%). А на остальной территории страны оставили без изменений. Вот такая ипотечная география получилась.
🤩Япония - региональный плюрализм. Есть в Японии такой ипотечный продукт - "Flat 35". Смысл названия в том, что это ипотека, которую можно взять на 35 лет с фиксированной ставкой. Продукт довольно старый - запущен в 2003 году. А в 2022 году - в ответ на испытания пандемией - правительство запустило новую программу. Были придуманы два вида "скидок" - общая региональная и сельская. В обще региональную кучку попали всякие разные программы - по поддержке жизни тремя поколениями (если семья с детьми покупает дом рядом с родителями), по покупке пустующих домов и т.д. C сельской все ясно. Дальше национальная корпорация жилищного кредитования (привет товарищам из ДОМ.РФ) определила единые для всей страны размеры этих самых скидок (масштаб 0,25%-0,5%). На этом единая воля и география заканчивается и начинается локальная мозаика. Каждый муниципалитет в силу собственных финансовых возможностей формирует систему скидок исходя из собственных целей и задач по восполнению населения. Корпорация это все дело согласовывает и процесс запускается.
Согласна - это не прямой аналог, но уж что есть.

А больше я не нашла. Сельские программы есть, локальные кейсы - тоже. В локальных кейсах - и инициативы местных властей, и специфические локальные банки. Но на государственном уровне не нашла больше. То ли плохо искала (буду рада, если вы накидаете примеров мною не найденных), то ли мы и вправду что-то такое неординарное делаем. Есть еще вариант, что все уже такое попробовали, уткнулись в тупик и свернули на другие рельсы. Но тоже было бы интересно про опыт исторический в других странах.

Пошла паковать-таки чемодан, ВЭФ сам себя докладами не обеспечит ....🤩

Про третье сентября

Ну, не могла же я пройти мимо такой даты..... в истории городов и урбанистики

🤩День небоскребов - вообще сегодня День высоток. Дата привязана к дню рождения Луиса Салливана, автора первых многоэтажных офисных зданий в Чикаго. "форма в архитектуре следует функции" - это тоже его.
🤩В Нью-Йорке в 1833 году вышел первый выпуск The Sun, доступной по цене новостной газеты. С тех пор чтение газет (Penny Press) в США перестало быть уделом элит, а локальная журналистика получила огромный стимул к развитию . Кстати, эта же газета первой системно начала нанимать мальчишек для продажи газет на улицах с выкрикиванием заголовков.
🤩В Бирмингеме в 2013 году открылась крупнейшая в Европе региональная библиотека. Спроектированная нидерландскими Mecanoo, библиотека занимает 31 тыс квм. Внутри - 25 тыс квм занято самой библиотекой и еще 6 тыс квм - театр, выставочные залы и т.д. Кстати, библиотеку спроектировали так, что часть помещений она делит с соседним Birmingham Repertory Theatre.
🤩В Берлине в 1926 году ввели в действие радиобашню. Но известна она прежде всего тем, что спустя 6 лет оттуда впервые в мире начали передавать телевизионный сигнал. Дальше вы знаете - "Со временем телевидение перевернёт жизнь всего человечества. Ничего не будет: ни кино, ни театра, ни книг, ни газет - одно сплошное телевидение"

В общем, не только про "перелистывание календаря" сегодня🤩

Арендное жилье с лизингом внутри

Сегодня расскажу вам про тайваньский вариант "циркулярного строительства" и про арендное жилье. Товарищи уже 7 лет строят большой экологический/зеленый/устойчивый/и т.д. город, так что сегодня про него.

🤩Пять плюс два и инфраструктура. В 2017 году на Тайване вступили в силу две большие государственные программы. "План по опережающемe развитию инфраструктуры" и план "Пять плюс два". Первый документ посвящен развитию инфраструктуры самого разного рода - от ж/д до воды и цифрового обеспечения страны, туда же входят разные сюжеты по улучшению городской среды. Одно из направлений - зеленая энергетика. Второй документ так назван, потому что посвящен 5 основным инновационным индустриям (IT, биотехнологии, зеленые технологии, оборонка, машиностроение) и еще 2 крупным отраслям - с/х и циркулярной экономике. Вот в рамках этих двух больших документов и возник Шалун.
🤩Умный город Шалун. Оба программных документа определили, что в районе города Тайнань должен возникнуть некий новый "наукоград" - вокруг участка расположены университеты и НИИ. Земля под Шалунов принадлежит Taiwan Sugar Corporation. Когда-то они и правда выращивали и перерабатывали тростник, а сейчас занимаются много чем уже в роли огромной госкорпорации. Всего в проекте 289 га, на них уже построен конгресс-центр, огромный исследовательский центр по зеленой энергетике, демонстрационная зона, большой торговый центр, в этом году открывают школу, а еще - жилой квартал на 350 квартир.
🤩Арендное жилье. В рамках жилой зоны построено 7 зданий на 351 квартиру и 17 помещений стрит-ритейла. Еще здесь большая теплица и блок со всякими удобствами и сервисами типа фитнес-центра, библиотеки, прачечной и т.д.. Здесь только аренда, купить квартиры нельзя, все это добро - земля и коробки принадлежат все той же Taiwan Sugar Corporation.
🤩Циркулярное жилье. Построен весь комплекс из сборных конструкций, держится на металлической каркасе. Все стройматериалы описаны и "пронумерованы" - дальше можно их разбирать и повторно использовать, если срок годности конкретной детали еще не истек. Из интересного - фасады и балконы можно менять в зависимости от потребностей. У товарищей это названо "circular architecture". Стены и перегородки в квартирах - мобильные, можно организовать себе дополнительную комнату или закуток. Трубы не вмурованы в стены - до всех можно добраться, так что перепланировку можно делать довольно масштабную. Все традиционные штуки про дождевые сады, выращивание еды, очистку стоков - прилагаются.
🤩Лизинг всего. Наверное самой выдающейся частью этого проекта (кроме архитектуры) является схема лизинга на внутреннее оборудование и наполнение. Суть в том, что лифты, крупная мебель, крупная бытовая техника (холодильники, стиральные машины, кондиционеры), оборудование для водоснабжения (счетчики воды, сантехника) - не принадлежат собственнику здания. Они передаются в лизинг на условиях полного обслуживания и замены. Так что никому не нужно выбрасывать старую стиралку. Ее просто приедут и заменят на новую сами же производители. Вот такая устойчивая модель.
🤩Кто живет в этом жилье? Хотя проект принадлежит госкорпорации и выглядит как эксперимент, цены на квартиры здесь выше рыночных в среднем на 30-100% по сравнению с соседними кварталами. Для определенных групп собственник делает скидки, но тоже - только до рыночного уровня. Для работников соседних институтов и вузов скидки достигают тех же 30-40%. Но полностью все было заселено только пару месяцев, хотя проект сдали в 2021 году.


В общем, циркулярное жилье - это пока дорого, но другого пути, видимо, нет...🤩

Мега-бассейновый бизнес

Частенько читатели канала пеняют мне, что я, мол, пишу про всякие штуки "не про рынок, а про особенности законодательства и бюджетной поддержки". Я в принципе и не спорю - у нас отрасль такая, тут все на локальных особенностях. Но для баланса - сегодня расскажу про бизнес вполне чистый и даже не из США/Европы/и т.д.
В общем, сегодня про Кристальную лагуну.

🤩Мега-бассейны из Чили. Началась эта история в 1992 году, когда чилийский биохимик Фернандо Фишман и его сестра Мириам затеяли мегапроект Сан Альфонсо дель Мар. В основе - технология, придуманная Фернандо, по созданию бассейнов с низким количеством химикатов и пониженным потреблением энергии, но при этом с голубой водичкой. В 2006 году мега-бассейн был построен и сразу стал самым большим в мире. Площадь бассейна - примерно 24 футбольных поля. Вода забирается из моря и возвращается туда же. Технологию тут же запатентовали и стали строить мега-бассейны по всему миру.
🤩Еще один рекорд через два года. В 2008 году по технологии того же Фишмана был начат самый большой на текущий момент бассейн в мире - Citystars Sharm El Sheikh Lagoon. Для этого объекта была придумана технология замкнутого использования соленой воды - ее брали из подземных прибрежных источников. Но в пустыне, где и так с водой напряженка, проект получился спорным, мягко говоря.
🤩Пошли в экологию. Уж не знаю, ради улучшения ли имиджа, или просто так получилось, но после первых двух ярко бизнесовых, агрессивных проектов, Crystal Lagoon запустили в 2011 году весьма экологически осмысленный проект - San Isidro Sustainable Cooling Lagoon. Здесь огромный бассейн служит охлаждающим элементов для парогазовой электростанции Сан Исидро. В построенном бассейне плавать нельзя, но зато он замкнут и не требует обновления воды внутри себя.
🤩Глобальный масштаб. Начиная с 2013 года, компания выходит на глобальный уровень. В 2014 - открывают бассейн (4 га) в дорогущем курортном комплексе Diamante Cabo San Lucas в Мексике, начинают проект в Дубае и во Флориде.
🤩Частично публичный бассейн. Все свои проекты до Индонезии Crystal lagoon строила исключительно для закрытых частных проектов. В 2015 году бассейн (6 га) впервые поделен на PAL (Public Access Lagoon) и закрытую зону. Запускали обе части тоже разом - глэмпинг на берегу бассейна и общественный пляж. Доступ на пляж платный, но зато не нужно быть постояльцем отеля. Следующий свой объект Crystal Lagoon запустили в США и там он делится на частный и публичный уже не по зонам, а по времени - с 10 до 18 платный вход для всех, кроме этого времени - только для жителей поселка.
🤩Мастер-девелопмент с бассейном. Кстати, первый проект в США - во Флориде - был вполне себе про мастер-девелопмент. Компания Metro Development Group купила 400+ гектар и сразу начала с бассейна. Продавали участки под ИЖС уже в рамках концепции "жить возле лагуны".
🤩Первый общественный нежилой. В 2019 году в Таиланде лагуну запустили в формате общедоступного (но платного) развлечения. Впервые тут фактически не строили жилья возле воды и в принципе бассейн был скорее внутри торгово-развлекательной зоны. После 5 лет работы лагуну, правда, закрыли - но скорее для изменения формата, чем для осушения)
🤩Это же только для теплых стран. В принципе да - большинство проектов построено там, где открытый бассейн - это норма и даже базовая вещь. Но в июне 2024 года в Бухаресте открыли лагуну на 1 га. Зиму эта структура вполне себе пережила и отработала новый сезон. Зима в Румынии - это до -8 по ночам. Так что зиму выдерживает.
🤩Негативные эффекты. Первый чилийский проект был сам по себе - образцом "гибкого" подхода к девелопменту. Товарищи Фишманы сами затеяли, сами оценивали потенциальные эффекты от своего проекта (в том числе экологические) - с понятными выводами. Позже оказалось, что эти мегаструктуры ну так себе воздействуют на подземный водоносный слой. Да и масштаб строительства, порожденный этой технологией, как говорится - впечатляет.

В общем, большой бассейн для сухопутных регионов - это заманчивая и продающая история, если пользоваться аккуратно🤩

Вторые места

Мы тут в нашем урбанистическом мире довольно много говорим про "третьи места" - не жилье и не работа. А я вот хотела бы вернуться к работе, точнее к коворкингам, которые ох как нужны в наше мобильное время. И хочу я сегодня рассказать не про стандартные форматы "мы сделали коворкинг на первом этаже", а про подход "все серьезно".

🤩Второе место в Калифорнии. В 2022 году инвестиционный фонд в области недвижимости AvalonBay вступил в партнерство с национальным оператором коворкингов, офисных помещений Industrious. Оба партнера на момент заключения соглашения имели огромные портфолио за плечами и не были новичками в своих отраслях. Результатом партнерства стал проект "Second Space" - встроенные коворкинги в МКД от AvalonBay, оператором помещений сразу становится Industrious. Начали с небольших проектов на 140-220 квм в Южной Калифорнии. Пилот признали успешным и теперь в МКД по всей стране есть сразу коворкинги с оператором. Industrious для жильцов предлагает сниженные ставки аренды рабочих мест, а также встраивает такие коворкинги в свою огромную экосистему с событиями, нетворкингом и т.д. Резиденты коворкинга получают доступ к любому другому филиалу по стране.
🤩Немецкий вариант. Примерно такая же модель практикуется в Берлине. Там объединился один из немецких лидеров в области коворкингов WORQS и муниципальная жилищная компания GESOBAU AG. В результате получился проект GESOWORX - коворкинги встроенные в жилые дома под управлением профессионального оператора. Пока запустили 3 объекта, но активно заявляют о расширении.
🤩Обратный процесс в Порто. Мы привыкли, что сначала возникает жилой проект, а потом в него "догружаются" всякие сервисы, в том числе и коворкинги. А вот португальская Feel Group пошла в обратную сторону. Сначала они открыли просто коворкинг и научились им управлять. А потом второй свой коворкинг догрузили квартирами. При этом они умеют работать в жилье и в их портфолио много разного и арендного жилья и отелей и т.д.

Вот я смотрю на эти кейсы и думаю - почему девелоперы рестораны не делают сами, ритейл тоже - там всегда возникает профессиональный оператор. А вот чтобы коворкинг отдать под оператора - это прямо только-только начали делать. У нас, кстати, тоже это довольно редкое явление, чтобы коворкинг в проекте был не в формате "сами поуправляем", а от профильного оператора🤩

Подземный Монреаль

В прошлом году я, как и многие урбанисты в стране, занималась арктическими городами. Климат - важный фактор и для экономики города, особенно когда это такой климат. В общем, этот рассказ про Монреаль и крупнейший подземный город в мире должен был выйти ещё год назад, но что-то пошло не так...

🤩Подземная сеть. Это наверное одно из самых известных явлений в Монреале. Называется формально Underground City или RĖSO. Последнее слово - оммаж французскому "réseau" или "сеть".
🤩Подземный Монако. Подземный город начали строить в 1962 году и с тех пор не останавливаются. Построили 32 км туннелей, а общая площадь всех пространств примерно равна площади Монако - 4 кв км.
🤩Торговля под офисами. Началась эта история с обычного офисного проекта. Place Ville Marie строился недалеко от вокзала. Грех было не завести пешеходный поток сюда, тем более, что по участку уже шел открытый ж/д тоннель. Концепция была простая - перехватить ж/д пассажиров и автомобилистов, провести их по торговой галерее и дальше пусть идут, куда им нужно. Собственно с того торгового центра (на 60 тыс квм) под землей все и началось.
🤩Туннели без конца, но с хозяином. На самом деле первый элемент подземного города появился еще в 1961 году - это был туннель, который связывал отель Queen Elizabeth c новым торговым центром. Дальше эти туннели рылись без перерыва. Интересно тут другое - каждый участок тоннеля кому-то принадлежит. Чей участко наверху - того и тоннель.
🤩Метро и Экспо. В 1966 году в Монреале запустили метро. Оно все под землей и естественно было присоединено к уже существующей системе тоннелей и торговых пространств. На след год город принимал Экспо и переходы строились для комфорта посетителей и их перемещений под центром города.
🤩Офисы как мотор. Нужно понимать, что никто просто так всю эту красоту не строил. Основными драйверами системы были крупные проекты (в основном офисные), которые подвязывали свое подземное пространство к существующим сетям и расширяли их дальше - насколько им было выгодно. В 1974 году построили новый крупный офисные квартал - Complexe Desjardins и под ним снова возникла жизнь.
🤩Аренда над метро. Одним из важных элементов всего процесса были договоры аренды земли над и возле станций метро. Город щедро сдавал их девелоперам на длинные и очень длинные сроки (до 100 лет), при этом требовал строить что-то полезное и присоединять обязательно к подземной инфраструктуре.
🤩Винегрет из собственников. Хотя вся подземная сеть выглядит как единый механизм, это на самом деле не так. Наверху - около 60 зданий с разными собственниками. И каждый владеет кусочком подземного царства. Крупнейший собственник - Ivanhoé Cambridge - они владеют тем самым первым подземным торговым центром и прилегающими коридорами.
🤩Кто этим управляет? В том-то и дело, что никто - оно само как-то живет. Есть город, который выдает участки под строительство с обязательством подсоединения к сети, он же формирует единые требования к туннелям, например. Но даже охрана каждого участка сети - дело рук отдельного собственника. В целом режим работы всей инфраструктуры привязан к режимы работы метро.
🤩Подземные потоки. Но держится эта вся конструкция на чистой выгоде - поток пешеходов, который идет по коридорам, тратя деньги. 80% зданий в деловом центре Монреаля подсоединены к сети и ежедневный потом - 500 тыс, а зимой и того больше. В целом - это конечно прямая конкуренция для стрит-ритейла, но с учетом климата зимой подземелье явно выигрывает.

В общем, подземные коммуникации дело хорошее. Важно только помнить, что в Монреале драйвером этого дела был не бюджет, а чистый бизнес.🤩

Китайское, большое и арендное

Сегодня расскажу вам про пекинский проект в области арендного жилья. А заодно - и про одного из лидеров этого рынка в Китае.

🤩Ziroom - платформа для аренды. В 2011 году огромная риэлторская компания Lianjia решила запустить стартап. Назвали Ziroom и посвятили его онлайн-сервису по сдаче квартир в аренду. Схема простая - собственник не ищет кому сдать квартиры на открытом рынке, он заключает контракт на управление квартирой с Ziroom и дальше просто получает деньги. Остальное делает сервис. Дело пошло настолько успешно, что в 2016 году компания выделилась и дальше живет своей жизнью.
🤩И ремонтировать за меня будете? С собственниками Ziroom работает по нескольким схемам, самая обычная - вот вам квартира, сдавайте, мы поприсутствуем при подписании договора. Самая интересная называется "Ziroom Whole Rental". Суть в том, что компания арендует квартиру, но получает право ремонтировать ее. В итоге квартиру или дом приводят в порядок, заменяют мебель и сдают. Собственник не получает платежи за "пустые месяцы" и ставка для собственника фиксируется заранее. Есть и еще более сложная схема "Gain Rent" - здесь собственник платит за ремонт под стандарты Ziroom, но зато он получает гарантированную выплату минимум 80% от рыночной ставки аренды, а весь избыток делится с Ziroom.
🤩Аренда класса "люкс". В топовых ценовых сегментах ребята тоже работают - виллы, пентхаусы, большие дорогие квартиры. Компания сама берет на себя дизайн и обстановку, для жильцов - круглосуточное сопровождение, страховки и т.д.
🤩Соседи по квартире. На платформе можно арендовать как квартиру целиком, так и комнату в коливинге, которые возникают довольно простым путем - в 2-5 комнатной квартире спальни сдаются по отдельности)
🤩Общение между жильцами. Поверх всяких прочих сервисов Ziroom создали еще и социальную сеть, где можно познакомиться и пообщаться с такими же арендаторами. Название просто - Ziroom Friends. В принципе для вновь приехавших в город, без знакомых и друзей - вариант социализации вполне нормальный.
🤩Одно большое общежитие. Собственно говоря апофеозом работы в Пекине у Ziroom стал проект MEETA. Это 345 комнат по 8-17 м, каждая со своим санузлом и иногда даже с небольшим кухонным уголком. Все "общественные" функции вынесены на 3 тыс квм. Это было изначально офисное здание, построенное в 2000 году. В 2018 году компания его целиком арендовала и превратила в мега-хостел. Находится эта штука на территории индустриального кластера Fengtai.
🤩Нелокальный бренд. Компания почти сразу вышла из Пекина в другие города страны. Сейчас у нее в управлении в Китае - 1 млн квартир. В 2024 открыли филиал в Гонконге и в Великобритании - в основном для китайских же студентов и мигрантов.


Не знаю, есть ли у нас такая масштабная штука в стране, но выглядит как рабочий кейс.🤩

Муниципальный девелопер в Пекине

Давно подступаюсь к теме девелоперского рынка в Китае - уж очень он большой и сложный. Так что откусывать буду по чуть-чуть. Сегодня - про обычного муниципально-коммерческого девелопера из пекинского района Xicheng.

🤩Beijing Tianheng Real Estate Group - так полностью называется компания, которая принадлежит районным властям. Пекин - город похожий на Москву. Он сам себе провинция, так что районы внутри него имеют статус равный обычным городам.
🤩Собрали все что было. Сейчас Tianheng - гигантский застройщик, работает тут постоянно 1800 человек, но в зависимости от проектной нагрузки штат вырастает до 6-7 тыс. Такая крупная компания появилась у района не сразу. Это - по сути франкенштейн, собранный из десятка компаний разного профиля и размера.
🤩Два муниципальных застройщика. Крупнейшее ядро - Xicheng District Urban Construction and Development Company, районный застройщик, созданный еще в 1981 году под всякие нужны типа расселения трущоб, реконструкции исторических объектов и строительства муниципальных зданий. В 2001 году эту компанию слили с другим муниципальным жилищным застройщиком и получился Tianheng.
🤩Торговлю - туда же. У районов в Пекине еще с середины 1950-х формируется большой пул муниципальной коммерческой недвижимости. У района Xicheng в 1992 году возникает Fuxing Commercial City - 12 тыс квм ритейла, ориентированного на покупателей среднего и старшего возраста. А за 40 лет до этого - был построен Di'anmen Department Store - крупнейший по тем временам универмаг на 10 тыс квм. И таких в собственности района штук 10. В 2013 году в нашего девелопера вливают разом всю коммерческую недвижимость и весь бизнес с ней связанный.
🤩Не только стройка. Кроме поддержания всех предыдущих активов, Tianheng постепенно выходит и на другие рынки. В 2016 году создали свой отельный бренд - не даром же товарищи вкладываются в развитие туристической инфраструктуры в районе. Полный перечень всех проектов компании - тут (там еще и производство одежды, рестораны и куча всего).

🤩Проекты без прибыли. Учитывая все вышесказанное, уже не так удивительно и впечатляет, что Tianheng реализует десятки проектов в городе и по всей стране. Типичный проект - КРТ в своем же районе. 3 га, на которых заново строится 180 тыс квм жилья. Проект длится уже 10 лет - могут себе позволить. Причем это не так далеко от центра города. Коммерческого жилья здесь фактически нет - все квартиры просто передаются переселенцам (тоже могут себе позволить, тем более, что часть денег дает муниципалитет). Высотность - 20 этажей, построят 1200 квартир, еще два подземных этажа с парковками - на 30 тыс квм, коммерческих функций на 10 тыс и МОПов на 12 тыс. квм.
🤩Проекты с прибылью. Параллельно девелопер строит жилье на продажу. Не обязательно в своем районе (и даже вообще в Пекине). Вот - пример такого проекта. Дальше, чем предыдущий от центра города. Зато здесь другая размерность и типаж) 7 МКД на 9-12 этажей, 11 блоков из 4-этажных таунхаусов, свой коммьюнити-центр, свой спортивный корпус. Всего 990 юнитов. Любо-дорого смотреть)

В общем, когда вам в следующий раз кто-нибудь будет рассказывать о достижениях китайского девелопмента, настоятельно рекомендую поинтересоваться, что там под капотом у того девелопера)🤩

20 архитектурных бюро

Архитектурный критик из меня так себе, но мимо очередной премии от Archdaily я не могла пройти - люблю очень это медийное творение чилийских архитекторов.

Так вот, с 2020 года Archdaily вручает ежегодную премию под названием Next Practices Awards. Вручают за новые подходы в архитектуре, за расширение влияния архитектуры на другие области жизни. На прошлой неделе назвали очередную порцию номинантов.

🤩Бразилия, Индия и Япония. Хотя премия заявляет о своем широком географическом подходе (в этом году прислали 85 заявок из 32 стран), среди двадцатки победителей оказалось по 2 лауреата из Бразилии, Индии и Японии. Зато ни одного из США/Канады, из Европы - только Франция, Германия и Румыния. Вот такая она - новая география передовой архитектуры.
🤩Не старше 11 лет. Самым "заслуженным" бюро в списке - 11 лет. Раньше 2014 никто не возник. Зато есть компания, возникшая всего 2 года назад - Studio NEiDA, работающая в африканских странах. Вообще, Африка представлена двумя компаниями - вторая из Египта.
🤩Не только за объекты. Среди номинантов есть и те, кто прямо строит-строит и те, кто скорее осмысляет процессы через выставочные работы, публикации, МАФы.
🤩Наследие, адаптивность, социальная функция - это если прямо в трех словах про главные сюжеты у номинантов. Наследие сохраняют самое разное - и разрушенное войнами и просто старые объекты. Отдельно - про возможность строить все и везде, даже если участок крошечный, или находится очень далеко в глуши. Социальная функция - почти у всех (хотя есть бюро чисто про частные дома), тут и школы и общественные пространства и вовлечение жителей в вопросы сохранения памятников.
🤩Бюро из Казахстана. Отдельно отмечу и поздравлю соседей - бюро NAAW из Алматы.

Мой личный выбор: прекрасная затея из Румынии про "скорую помощь для памятников" и переиспользование старых строительных материалов в Бразилии.

Остальных номинантов можно изучить вот тут 🤩

Переделать старый ТЦ — "по-пекински"

Что вы будете делать, если купите старый заслуженный универмаг в центре города? Не настолько старый, чтобы его интерьеры представляли ценность, но настолько старый, что снести его нельзя? А если вы в Китае - где офлайн торговля в обычных магазинах вне гигантских торговых центров или онлайн-платформ - ну такое себе направление?

4 года один из крупнейших ритейл-девелоперов страны Wangfujing Group (кстати, тоже принадлежит государству) ломал голову над этой задачкой. И вот что придумали.

🤩Березка в Пекине. В 1964 году в Китае не было импорта в широком доступе (привет советским товарищам). в Пекине в тот год открылась "Березка" - универмаг Beijing Friendship Store. Здесь можно было отоварить "купоны" - фактически иностранную валюту. И доступ сюда был как положено - только у дипкорпуса, редких иностранных граждан и представителей правящей верхушки. В общем, в лучших традициях.
🤩Три сокровища дипломатических отношений. К концу 1960-х иностранных граждан в Пекине стало довольно много - в основном за счет дипкорпусов. И было принято решение строить новый дипломатический квартал. Тогда разом одним архитектором были построены Пекинский интернациональный клуб, Универмаг дружбы (это как раз тот самый наш универмаг) и дипломатические жилые кварталы на улицах Jianguomenwai and Qijiayuan. Все выдержано в "интернациональном стиле" - без намека на национальное.
🤩Возрождение после темных времен. Импорт перестал быть дефицитом в районе 90-х, и универмаг постепенно терял свою значимость и экономическую силу. Что-то они пытались сдавать в аренду, но скорее ради выживания. В 2016 году был разработан проект по сносу этого здания - вместо него предполагалось нечто жилое на 38 этажей с 7 этажами коммерции. Но не случилось. В 2021 году объект покупает Wangfujing Group и начинается новый этап под названием "а что теперь с этим делать?" В 2022 году в качестве разминки здесь была одна из площадок Пекинской биеннале искусств. А вот потом уже девелопер взялся за дело.
/Общепит и лужайка на заднем дворе. Первое, что сделали новые владельцы, это превратили все подсобные помещения, выходящие на задний двор, в помещения под общепит (всего 1600 квм). А парковку, где раньше разгружались машины - в лужайку. И получился Friendship Garden - с концертами, маркетами и всеми полагающимися активностями нового времени.
🤩Секонд-хэнд вместо Березки. Арендных площадей в старом корпусе - 10 тыс квм на 4 этажах. Просто пустить это под ритейл не имеет почти никакого смысла - это и так центр города, тут и так полно всякого ритейла вокруг, и уж тем более не на 4-й этаж идти за покупками. В итоге решили ритейл сохранить, но в очень специфическом виде. Здесь открыли первый офлайн магазин Zhuan Zhuan. Это такая китайская супер-платформа по продаже б/у вещей. Что-то вроде нашего Авито, но китайского масштаба. В итоге 3 тыс квм на третьем этаже занял вот такой комиссионный магазин.
🤩Здоровье как магнит. Кроме любителей витажного люкса, девелоперы решили отработать сюжет с медициной и красотой. На первый этаж посадили медицинский центр и косметологию. Прямо над ними посадили огромную стоматологическую клинику высокого ценового сегмента.
🤩Хостел над всеми. Последний этаж ТЦ занял пекинский филиал Haoke Shulv Youth Hostel, ну хотя бы потому что это большой и растущий сегмент в крупных городах Китая.

В итоге - вместо попыток реанимировать ритейл, создали продукт про "жизнь как она есть" без сноса и сильного вмешательства в памятный объект.🤩