어제 언더스탠딩 출연해서 1시간 가량 시장상황을 설명했고 큰 틀에서는 시장뷰를 전달을 드렸습니다. 현 주택시장 특히 서울에는 낙관이 매우 크게 퍼지고 있고 이는 금리인하를 선반영하고, 역전세는 피해없다고 전제하고, 3년후 공급부족이 올 것이라는 ‘취사선택적 긍정편향’이 반영된 결과라고 보여집니다.

경기둔화 > 금리인하 > 공급부족을 모두 선반영하면서 가격상승이 나오기에, 월세가 오르지 않는데도 전세가 (전월세전환율 하락으로) 오르는 것을 목도중에 있습니다.
같은 2,400만원의 월세(년세)라도 4% 전환율에서는 전세 6억, 3% 전환율에서는 전세 8억, 2% 전환율에서는 전세 12억이 됩니다. 때문에 우리나라의 장기평균 RIR(소득대비 임차료 비율)은 오른적 없고 내내 20% 수준으로 유지되어 왔습니다. 명목 전세 12억이라도 대출금리가 2%라면, 명목전세 6억에 대출금리 4%인것과 사실 같기 때문입니다.

우리나라 가계의 대출연체율이 치솟는 상황에서, 일부지역의 모습이 시장 전체를 대변하기 어렵다 생각하는데요, 낙관만을 선반영하면서 시장이 회복했다면, 하반기 이후에는 보수적 변수들도 반영할 필요가 있지 않을까 하네요

응급실 / 입원실의 진짜 환자 말고 나이롱 환자들 다 나와야됨. 코로나땐 정말 기적같이 집에들 있어서 베드가 텅 비더니 코로나 사라지니 병원이 급 꽉 차더라… 가슴아프다 이 뉴스

https://youtu.be/jz2KHtaYidg

오늘 창드래곤… 나오시는 금통위
오늘은 어떤 웃는 얼굴로 허허실실 전법을 쓰실지, 그의 말이 중요한 하루입니다.

요즘 글로벌 / 한국 모두 2-3년물 채권금리가 꽤 오르고있습니다

https://biz.sbs.co.kr/article/20000119678

뒷타임이 박순혁 이상우… 허헛, 그래사 지금 오전에 사람들 대만원입니다 ㅋㅋ… 활동중단 선언하신 밧재가 나오느냐ㅜ마느냐?에 나까지 긴장되네요

https://n.news.naver.com/article/018/0005493919?cds=news_edit


제목이 어그로가 ㅋㅋ
저는 하반기에 역전세는 오는데 정부가 이 임차인 퇴거 대출을 DSR 미적용으로 열어줄 거 같다고 했습니다 ㅋㅋ
(패닉셀링 방지용으로)

시장은 금리인하를 마치 당연시 하고 있다가, 이를 모두 선반영 하더니만, 지금은 금리인하 시기를 뒤로 미루고 자연스레 그 폭도 내려오고 있습니다. 인하 규모도 적게 보는 것이죠.

호재는 다 땡기고 악재는 1도 반영을 안하는 것을 강세장이라 하는데, 2023년은 특례론과 호재선반영의 강세장 모드가 나왔습니다. 그런데 지금 수준에서 이런 강세장이 유지될 수 있느냐? 이것의 근거는 무엇이냐? 악재를 모두 덮고갈 정책이 나오길 기대하며(역전세도 DSR 미적용 대출 허용)강세 설파하는 의견들이 붇 까페와 톡방에 넘치는 시대가 되었습니다 다시.

갠적으로 역전세는 아직 5부 능선도 안 지났고 하반기 되어야 6-8부 능선 갑니다. 산 초입에서 왠 하산 이야기인지… 와, 국내외 할것없이 단기채권 금리가 재상승 국면인데 이를 거론하는 곳이 없네요. 심지어 카뱅에 만들어둔 마통금리의 하락도 멈추고 어제자 기준 재상승했습니다.

가격이 내려간다 올라간다 전망도 좋지만 현 가격대는 우리 소득과 정상 대출로 매수가 어려운 구간이며, 다주택자는 DSR 트랩에 빠져있습니다. 신규수요도 특례론만 잘 팔리고 시중은행 주담대는 거의 수요도 없어요. 즉 한도초과 수요의 시대를 삽니다. 여기서 실거래 몇천 오르고 한게 큰 의미가 있나 싶더라고요.

PF문제도 돈으로 막고, 한계차주 문제도 금융기관 윽박질러서 막고, 역전세도 구멍 만들어줘서 막고… 결국 2024년 선거가 있을때까지 표에 도움안될 정책은 쓸 일이 없어보이는 상황 같습니다. 이게 유지가 된다?… 좀 더 지켜보면 좋다는 정도로 말씀 정리해보겠습니다.

월간매매실거래지수는 서울이 1월부터 반등에 성공하였고, 지수기준 184 고점 찍고 141갔다가 145로 왔습니다(3월말)

월간실거래가 23.1월부터 +반등을 기록하고 실거래지수 상승을 얘기할 때, 주간은 4개월 기간동안 계속해서 하락을 기록하고 있었던거라서, 제가 부동산원장이면 주간 통계는 버릴거 같습니다. 시장을 가장 잘 반영하는 샘플링은 월간실거래지수가 아닌가 싶으네요. 이는 KB도 마찬가지인데, KB역시 주간 동향은 내내하락을 기록중에 있고 실거래를 설명 못하는 듯 하구요. 주간 통계는 폐지를 하는것이 낫지 싶으네요. 어차피 양사 모두 월간을 다 내니까요.

6/5 출간예정인데, 오늘로 입체이미지 & 인쇄를 완료, 내일부터 해서 서점에 출판등록을 할 예정입니다. 서점 일정에 따라서 사전 구매가 가능할지 결정될 듯... 붇 시장에서 '오를지 내릴지'가 아니라 '싼지 비싼지'를 다루려는 첫 시도라는 점에서 대만족 중입니다. ㅋㅋ 너무 노하우를 푸러써...그게 문제...

어젯밤 엔비댜 24퍼 급등 & AI로 돈 벌 것처럼 보이는 마소&알파벳 상승, 나머지 돈 써야될 듯한 빅테크는 하락… 엔비댜 매출 중 서버가 서프라이즈 서버는 원래 반도체 증설 수요의 코어인데, 엔비댜 H100 이런 칩은 사실 반도체를 많이 안 써서 문제… 하이닉스가 거기 납품을 하니 수혜지만, GPU가 너무 파워풀 해지면서 반대로 저 증설을 엔비댜가 독식하니…(vs 2017년 클라우드용 서버 증설은 삼전에게 축복인 것과 대비).

미국도 한국도 금리 추가인상 확률이 몽실 올라가는데, 금리는 너무 중요한 지표.

금리가 높으면 돈 못 버는 스타텁에게 돈이 가지 않고, 돈 못 벌리는 부동산 자산에도 돈 안감, 돈이 “벌리는”기업에게만 돈이 흘러가고, 지금 젤 중요한 건 “돈 버는 기업, 자산”이 뭔지 구분하는 것 아닐까함.

어제 1시간짜리 이창용 총재 기자간담회를 들었는데, 울나라도 3.75상단을 열어두고 있고, 여러 부분에서 의미있는 발언을 하심.

붇 시장에 대해서도 급락은 끝난거 같고, 일부는 가계대출이 다시 증가하는 것 아니냐?는 우려를 할 정도로 시장이 호전된 거 같다고 언급하면서, 다만 우리경제 금리와 성장율(반도체 제외 울 경제 성장율 1.8퍼, 반도체 포함시 1.4퍼)이 다른 나라 대비 견조하고 괜찮은데, 부채규모가 크고 등의 이유로 하반기 부동산의 급등을 보지는 않는다…

요즘 느낌인데, 높은 금리로 돈이 벌리는 기업 산업에만 돈이 들가면서, 재화 인플레오 성장율 고용 등이 양호하고, 반대로 자산은 취약해질 우려가 확대될 걸로 봄, 2023.1-4월은 금리인하를 선반영하였는데, 그 강도가 커 보이는 상황. 5월 이후의 전개는 다시 금리부담을 느끼는 상황 전개로의 전환을 예상해봄.

여튼 2023년 하반기는 불확실성이 큰 시기라 보고, 이 위기 속에서 기회를 찾도록 노력해보자…

좋은 하루 되세영

한은은 가계부채를 GDP 80퍼 수준으로 갖고 가는게 좋다(현재 105퍼)는 인식인데, 이는 단기 통화정책으론 안되고 부동산과 껴 있어서 정부와 중장기적으로 해야할 과제로 봄(중장기 목표가 지디피 80퍼로 디레버리징). 미국이 이정도라서 이정도로 보는 듯 합니다.

반대로 정부는 부동산 역전세 등 위기를 DSR 미포함 대출 신설 등으로 풀려고 하니 금융위 한국은행등과는 대립중인 상탭니다. 시장은 정부 안이 결국은 시행된다 보고 있으니 역전세 위기가 없을것이다(역전세로 꼬인 다주택자는 임시대출 더 받아라)로 하는 것이고요. 그런데 이는 임차인을 호구로 보는 짓인데 왜 그러느냐…

강남서초의 경우, 2021년에 전세 18억매매 28현재 전세 13억으로 -5억이고, 이를 임대인에게 DSR 미포함 대출 5억을 열어준다는 의미입니다.

그리고 신규임대인은 은행 선순위 5억 위에다 13억 후순위 전세를 들어오라는 것인데, 매매가격이 28억일때는 별 문제가 없었으나, 현재 주택가격은 28에서 24억이 됐습니다.

24억도 미래를 장담할 수 없는데, 5+13을 하면 18억을 세팅해야하니, 후순위 임차인은 13억 전세가 아니라 10억 전세 + 120만원의 보증부 월세를 원하게 되며, 이는 임대인에게 추가 -3억의 현금지출을 수반하게 할 공산이 있죠.

즉, 내려간 주택가격 하에서 내려가는 임차보증금을 선순위로 넣는다면 임차인 역시 리스크 헤지를 원하며 순전세에서 보증부 전세로 가고, 그 하락만큼 추가 자금이 필요해져요.

하반기 임차인퇴거대출로 역전세 넘어갈거라 생각하는 정부의 생각대로 될지 함 지켜보죠

우리 앱클론녀석, ASCO 씹어먹으러 가는구나 짝짝짝… 덕현이형 믿고 있었다구