На абордаж, крысы сухопутные!

ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ ПОРА ЗАКРУЧИВАТЬ

По данным ЦБ, в июле кредит населению вырос на 529 млрд руб (+3 099 млрд YtD; рост - 1.8% мм / 18.2% гг).
Замедление роста кредита в сравнении с июнем – это технический момент, связанный с переупаковкой части портфеля (ипотечного) в облигации.

Главным драйвером роста остаётся льготная ипотека. ЦБ отмечает, что «выдача ипотеки с господдержкой выросла на 12% до 360 млрд с 321 млрд в июне, за счет как «Семейной ипотеки» (~160 млрд VS 150 млрд в июне), так и «Льготной ипотеки» (157 млрд VS 136 млрд в июне)». При этом выдача ипотеки по рыночным условиям сократилась на 7% до 286 млрд с 307 млрд в июне.

Высокий рост наблюдается в потребкредитах, что создает инфляционные эффекты, но повышением ставки ЦБ охладит этот рынок. А вот с льготной ипотекой сложнее. Это становится большой проблемой для бюджета (налогоплательщикам это обходится в сотни млрд в год). Повышение налогов в ближайшие 2-3 года произойдёт с вероятность 100%, и во многом это будет плата за льготный кредит.

Когда только проснулся, открыл телегу и пытаешься понять, что произошло за ночь

Интересно, как предбедные россияне справятся с ипотекой под 14%?

Итоги недели. Сюрприз: активность на вторичном рынке может вдруг закончиться. Не из-за повышения ставок, а просто нечего будет покупать.
Как и предполагалось, рост «ключа» привел к удорожанию ипотеки и всплеску спроса на рынке жилья. Одобрения по старым ставкам у ВТБ будут действовать до 17 сентября. У некоторых банков – на протяжении 60-90 дней, в том числе у Сбербанка. Это как раз тот период, когда покупатели на вторичном рынке будет активны, но есть одно существенное «но».
На волне ажиотажа покупатели выгребают наиболее ликвидные варианты. Мало того – те продавцы, что хотели улучшить жилищные условия, снимают объекты с продажи. Ставка повысилась, а альтернативных вариантов стало меньше. С начала месяца предложение в спальных районах СПб снизилось уже на 6,8% (неделю назад было минус 4,6%), по однушкам – минус 7,5% (неделю назад минус 5,4%). И это только неделя прошла с подъема ставки на нашем инертном рынке. Месяц закончим с двузначными цифрами снижения. Роста цен сделок пока нет, но агрегаторы гарантированно отчитаются о росте цен. Рекламных, конечно.
Спрос на новостройки не отстает, он явно оживился с начала августа, а ключевая в 12% его подтолкнула. Часть спроса вынужденно все-таки перетечет из вторички в новостройки, из-за разницы по ипотеке до 6-7% (особенно в готовые объекты), поможет и снижение выбора на вторичном рынке. Добавлю для полноты картины, что общее предложение квартир в бюджете до 6 млн. руб. снизилось с начала месяца на 14,5% (по данным ЦИАН, первичка + вторичка).
Диагноз понятен. Вопрос в последствиях. То, что мы наблюдаем - повторение пройденного. В ближайшие месяц-полтора предложение сожмется (самое приличное выражение из тех, что под рукой). Цены вторички на агрегаторах (номинально), как и в предыдущие кризисные моменты, поползут вверх. Реальные цены застройщиков – скорее всего тоже подрастут. Покупатели с низкой ипотечной ставкой на вторичном рынке быстро поймут, что покупать особенно нечего. Чем резче снизится объем предложения и увеличатся цены, тем быстрее войдем в фазу затишья.
А дальше покупатели вторички будут ждать скидок, чтобы компенсировать высокие процентные ставки, у продавцов не будет стимулов форсировать продажу. Опять вырастет разрыв между реальными и рекламными ценами. Вырастет дисконт, необходимый для уверенного входа в сделку. Снизится ликвидность.
Выгода застройщиков от перетока ипотечных покупателей нивелируется снижением потока денег от продажи имеющегося жилья на вторичном рынке. Там формируется приличная часть первого взноса.
Номинально разрыв цен между первичкой и вторичкой может и сократиться, но в ценах реальных сделок скорее вырастет. ЦБ озаботится разрывом ключевой ставки и льготной ипотеки. Вырастут риски: если заемщикам надо будет срочно продать квартиру на первичке, то они не смогут это сделать даже с большим дисконтом.
Конечно, есть надежда что ЦБ за 2-3 месяца снизит ставку в несколько этапов, но кардинально это дисбаланс не исправит. Ситуация может быть скорректирована сильным разгоном инфляции, которая «спишет» (отчасти обесценит) ошибки участников рынка, включая неосторожных заемщиков.

@yeltsovm

Названы торговые улицы Москвы, опустевшие из-за ухода зарубежных брендов

Самая высокая вакансия среди главных торговых улиц Москвы в августе наблюдается в Столешниковом переулке. Здесь она достигает 25% против 12% в 2022-м. Такие данные содержатся в исследовании компании IBC Real Estate (есть в редакции).

На втором месте с самой высокой вакансией Кузнецкий Мост, где свободно 19% площадей. По прогнозам IBC Real Estate, этот показатель тоже может увеличиться до 25,4% с учетом всех закрытий.

Третье место занимает Никольская улица, где в августе пустует 18% торговых площадей против 15% в 2022 году. В топ-5 также вошли Петровка и Покровка с долей вакансии в 17% и 16% соответственно. В компании уточняют, что на Петровке показатель может вырасти еще до 26,9%, а на Покровке останется без изменений.

Тут в телеграмах на серьезных щщах разгоняют тему, что льготную ипотеку вот-вот отменят и надо срочно покупать квартиру.
Вы серьезно? До выборов в марте 2024 года они нам не то что льготную ипотеку не отменят, но и по бесплатной квартире выдать за рождение ребенка пообещают.
Потом, правда, забудут, но это уже не важно.

Когда в Германии выходной день и заводы не работают, то Россия становится пятой экономикой мира. На этот день.