​​Влияние ключевой ставки на строительный сектор: Don’t Stop Me Now  
 
После значительного повышения ключевой ставки до 12% прошло достаточно времени. Регулятор уже дал понять, что ждать скорого снижения ставки не стоит и что на следующей неделе ставка вообще может быть еще раз повышена (об этом мы расскажем отдельно). В общем, высокие ставки с нами надолго.   
 
В последнее время мы много говорили о том, какое влияние это окажет на ипотечный рынок, ведь ставки – ключевой циклический фактор спроса на жилье. Но не менее значимым является сторона предложения – особенно сейчас, когда почти все строительство жилья происходит с привлечением заемных средств.  
 
Поэтому сегодня расскажем, как действия Банка России повлияют на бизнес застройщиков, прибыльность проектов, а также поведаем, не приведут ли двузначные ставки к банкротствам и проблемам в отрасли. 
 
Как обычно, подробности в PDF, а основные выводы ниже:   
 
▪️Ключевая ставка слабо влияет на прибыльность проектов и покрытие долга будущими прогнозными денежными потоками – LLCR (об этом и других жаргонизмах рынка недвижимости подробнее можно прочитать в файле). Все из-за перехода на систему эскроу: на ту часть задолженности, которая покрывается продажами, начисляется специальная ставка (3-4%), в результате чего средневзвешенная ставка по ПФ (в июле – 4,9%) существенно ниже рыночных ставок.
 
▪️Гораздо сильнее на проекты влияет динамика цен на жилье, себестоимости строительства и продаж. Мы оценили, что будет с LLCR разных проектов, если себестоимость в течение двух кварталов вырастет сильнее, чем цены на жилье, совокупно на 10 п.п. – примерно как в январе-июне этого года. 
 
▪️Больше всего пострадают проекты с низкой стройготовностью и высокой распроданностью, поскольку жилье в них успели продать по старым (более низким) ценам, а строить придется по новым (более высоким) ценам. Тем не менее, текущий портфель строительства готов на 46% и распродан на 30%, а проектов с низкой стройготовностью и высокой распроданностью практически нет.
 
 💡 Таким образом, в среднем отрасль жилищного строительства может жить с высоким уровнем ключевой ставки (что 12%, что выше), но для этого нужно, чтобы а) изменение цен на жилье соответствовало изменению себестоимости, б) продажи оставались устойчивыми. А значит, хочешь не хочешь, льготную ипотеку придется сохранять, пока ставки не нормализуются.
 
Тем не менее, такого понятия как единый рынок недвижимости в отдельно взятой стране по факту не существует, рынок в каждом отдельном субъекте, городе и иногда даже районе – это своя Вселенная.

А значит, хотя в «среднем» ситуация выглядит неплохо, проблемы могут начаться в отдельных регионах. Тогда в лучших условиях окажутся те застройщики, которые умеют управлять себестоимостью строительства: грамотный микроменеджмент проекта позволит сгладить возможный стресс на макро уровне.

@DomusVerus

🤔Многие крупные девелоперы и раньше широко использовали кокос в своей деятельности… Некоторые с избытком.
Тоже мне — новость.
🔺Треугольный метр

объяснятели из 90-х подъехали. эти оптимисты везде находят позитив. всё, что вам, уважаемые, могло показаться негативом, на самом деле чистый незамутнённый позитив.

так чо там из позитивного?

избавление от закредитованности (чьё избавление не уточняется)

стабилизация цен (цены, стой, раз-два)

повышение качества строительных работ (с фига ли?)

ну и главное: решение о повышении пв не окажет существенного негативного влияния на экономику.

думайте об экономике, уважаемые, а то всё о себе печетесь.

В августе 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) подросли на 38% по сравнению с июлем 2023 по числу сделок и на 39% по оценке выручки. Показатели зарегистрированных продаж стали рекордными в 2023 году. На фоне повышения ключевой ставки и роста инфляции домохозяйства начали активно реализовывать потенциальные возможности получения льготного ипотечного кредитования - в результате доля сделок с ипотекой подросла с 77% до 79%. В Москве активизировались продажи жилья бизнес и премиум классов - рост на 50%, а сверхдогорого - в три раза. В результате средняя оценочная цена кв. м в зарегистрированных сделках за месяц в Москве подросла на 5%, а лота - на 4%. В Новой Москве на фоне ценовой стагнации обусловленной активными продажами в недавно запущенных новых очередях и проектах зарегистрированные продажи подросли на 54%, а в Московской области - на 36%. Данные за август 2023 года приведены без учета сделок в проекте Станция Л и трех корпусах ЖК Люблинский парк. Методика расчетов - в первом комментарии.

По сравнению августом 2022 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в августе 2023 оказалась на 88% выше. Продажи в лотах выше на 64%, а в квадратных метрах - на 56%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 15% выше, чем год назад, а квадратного метра - на 19% выше (расчет по заявленным ценам без скидок). Средняя площадь реализованного лота сократилась за год на 5%. Если год назад 81% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в августе 2023 - 79%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 60% выше, чем год назад, а оценка выручки выше на 96%. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 27% за счет активизации продаж дорогого жилья. В Новой Москве регистрация розничных сделок в августе 2023 оказалась в два раза выше, чем год назад, на фоне роста средней цены кв. м на 4%, а в Московской области - на 53%, при выросшей средней цене кв. м на 10%. Данные за август 2023 года приведены без учета сделок в проекте Станция Л и трех корпусах ЖК Люблинский парк. Методика расчетов - в первом комментарии.

В будущем году вступят в силу новые показатели кадастровой стоимости. За первый квартал 2024-го владельцам средних и крупных объектов недвижимости уже придется платить больше. Подробности - на РБК. https://www.rbc.ru/spb_sz/07/09/2023/64f9e2259a7947112c130f86
Новость неприятная. Откровенно пугают масштабы бедствия. Налоговое давление почувствуют в первую очередь владельцы крупных торговых и офисных объектов.
Но очевидно дойдет и до собственников небольших помещений. А там и до дорогих квартир.
В чем суть: раньше ставка 1,5% от кадастровой стоимости не так сильно влияла на финансовый результат - в том числе и потому что кадастровая стоимость существенно отличалась от рыночной. Теперь: кадастровую приблизили к рынку, ставку повысили до 2%, а доходность от сдачи в аренду упала до 8-12% (это ещё без учета затрат на ремонт, капитальные вложения и прочее). Отдавать 1/6 предпринимательского дохода только на налог на имущество - откровенный перебор.
На фоне серенады про «инвестиционный климат» и «поддержку предпринимательства» бизнес получает увесистую оплеуху.
Вишенка на торте: раньше оспаривать кадастровую стоимость можно было сразу в суде. Теперь, с 2023 года - только в комиссии при госучреждении, которое и проводило оценку. И лишь потом в суд. Который, сами понимаете, будет все вообще принимать решения в пользу государства.
Схема с повышением налогов изящная: 1,5-2% налога на имущество не вызывал особой тревоги, размер налога компенсировался низкой кадастровой стоимостью. А уже потом подняли кадастровую стоимость и ограничила механизмы ее оспаривания.
Физлиц можно утешить: для них нельзя поднимать налог на имущество больше, чем на 10% в год…

@yeltsovm

🤓Манифест урбаниста из Тверской области.
🔺Треугольный метр

🤓За 8 месяцев этого года рекомендованный доход ипотечника в большинстве регионов вырос существенно больше цифр номинальной инфляции. По данным НБКИ.
🔺Треугольный метр

📝 В ГД внесли законопроект об ужесточении правил выплаты маткапитала мигрантам.

Предлагается разрешить иностранцам получать маткапитал:

⬩ не ранее чем через 5 лет после получения гражданства РФ и
⬩ только на детей, родившихся в России.

@rusipoteka

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (1/2)

Мы давно уже не говорили про международные рынки недвижимости – было слишком много событий внутри страны: и ослабление курса, и внеочередное повышение КС, и новые макропруденциальные меры, и ажиотажный спрос на жилье в августе.

Пока наше рабочее время не заняла оценка очередного решения Банка России (заседание ЦБ состоится в следующую пятницу), решили посмотреть, что происходит на рынках недвижимости в крупнейших экономиках мира – США и Китае.

И не поверите, несмотря на всю кажущуюся «особенность» нашего рынка в моменте (тут тебе и льготная ипотека, и свободно плавающий летающий валютный курс, и геополитика), опять нашли множество совпадений с происходящим в других странах. Сейчас расскажем.

1) Население в США вроде бы уже начало привыкать к ипотечным ставкам вблизи 6,5% (на этом уровне они колебались с конца прошлого года), но в августе ставки опять начали расти (прямо как у нас). Теперь 30-летнюю ипотеку в США банки выдают по ставкам выше 7% - максимум с начала 2000-х.

Все дело в том, что самая ожидаемая в истории рецессия не случилась (по крайней мере, пока), экономика остается в неплохой форме, а рынки ждут дальнейшей жесткости от ФРС. То, что экономика продолжает расти – вроде бы хорошо, но не для новых ипотечных заемщиков, кусающих локти, – еще в конце 2021 г. они могли взять ипотеку по ставке ниже 3%.

А сейчас и ставки высокие, и цены на жилье (из-за дефицита предложения – о нем ниже). Аналитики, конечно, тратят уйму сил в спорах о том, что будет с ипотечной ставкой: возврат к 6,5% или дальнейший рост к 8%, но одно ясно точно – к 3% ставка не вернется в ближайшие годы.

💡Мораль: низкие ставки по ипотеке могут довольно быстро кануть в лету. Возможно, 2020-2023 гг. в России будут названы «золотым временем» ипотеки. Если хотите купить жилье, лучше не откладывать это решение.

2) В разгар американского ипотечного кризиса 2008 г. многие начали критиковать высокую долю ипотечных кредитов, выданных по плавающим ставкам (она доходила до 40%). Ну, понятно, ставки растут —> обслуживать кредит сложнее —> отсюда проблемы у заемщиков и всего рынка. К текущему моменту большинство ипотек в США выдаются по фиксированным ставкам и, казалось бы, нужно радоваться?

Но в экономике у любого явления всегда есть обратная сторона. Теперь некоторые аналитики наоборот критикуют текущее положение дел. Мол, фиксированные ставки снижают трансмиссию денежной политики: ФРС борется с перегревом экономики, но потребительские расходы остаются сильными, поскольку люди не ощущают повышенных процентов и комфортно платят свою ипотеку, взятую под 3%.

💡Мораль: ФРС придется ставку повышать сильнее, держать ее на высоком уровне дольше. А в итоге это больше повредит инвестициям (и долгосрочному экономическому росту), и не факт, что поможет вернуть инфляцию к 2%.

3) Помимо этого, фиксированные ставки приводят к феномену rate locks – когда люди, которым необходимо улучшить жилищные условия, не делают этого, потому что не хотят менять свою текущую ипотеку под 3% на 7%.

Это приводит к двум проблемам: 1. сокращение предложения готовых домов (и рост цен на них), 2. снижение социальной мобильности – люди могут отказываться от привлекательных предложений о работе —> это снижает эффективность рынка труда и негативно влияет на производительность, а значит – на долгосрочные темпы роста.

Но есть в этом всем и хорошие новости. Из-за дефицита готового жилья люди вынуждены покупать новые дома: их продажи выросли на 31% г/г в июле (а продажи готового жилья остаются на 20% ниже г/г). А это уже поддерживает строительную активность, стимулирует бизнес застройщиков и поддерживает экономику в моменте.

💡Мораль: ФРС повышает ставку, чтобы бороться со спросом, но на первичном рынке жилья это скорее стимулирует активность. Вот и у нас рост КС приводит к перераспределению спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек. Правда, по другим причинам.

Какие уроки можно извлечь из происходящего на мировом рынке жилья? (2/2)

Двигаемся далее.

3) Непрекращающийся кризис на рынке недвижимости Китая вынуждает участников рынка проявлять креативность. Но если раньше мы рассказывали о том, как застройщики дарили клиентам золотые слитки, сегодня поговорим о банках.

Государственные банки в КНР расщедрились (с подачи регулятора, конечно же) и планируют снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам. Такая мера будет задействована впервые с кризиса 2008 года, а сокращение ставок составит до 20 б.п. Вроде не то чтобы очень много, но это еще больше снизит и так сжимающуюся чистую процентную маржу.

Поможет ли это? Разве что косметически. Кризис на рынке недвижимости Китая продолжается уже с 2021 года и распространяется на все новых застройщиков.

Так, в прошлом месяце проблемы с ликвидностью начались у Country Garden – одного из 4-х крупнейших девелоперов КНР. И хотя компании удалось избежать дефолта, доверие к отрасли, как вы понимаете, эта история не добавила. А доверие – ключевая неэкономическая характеристика рынка недвижимости.

💡Мораль: власти могут легко подорвать доверие на рынке недвижимости, и восстановить его потом будет очень трудно. Так что любые меры, направленные на сдерживание рынка и «недопущение пузырей» нужно обдумывать очень хорошо. А иначе достанется всем: и застройщикам, и заемщикам, и банкам.

P.S. Китай известен своими директивными и административными мерами, но вот тут Bloomberg обращает внимание, что и в «свободной» Европе (в частности, в Германии) правящая партия пытается продвинуть законопроект, который запрещает поднимать арендную плату в течение 3 лет более чем на 6% (совокупно). Причины две: падающая доступность жилья и высокая инфляция, поддерживаемая ростом арендной платы.

Как там говорится: атеист – до первой тряски в самолете, коммунист – до первого личного капитала? Теперь еще и сторонник свободного рынка – до первого серьезного кризиса.

Всем хороших выходных, товарищи!

@DomusVerus