​​Пятница тринадцатое: Банк России повысил ключевую ставку до 13%

Итоги заседания ЦБ РФ известны, прогнозы регулятора опубликованы, пресс-конференция проведена. А значит самое время поделиться своими мыслями, прогнозами, рассказать о самом интересном и поведать о том, что Банк России, похоже, сам не до конца понимает, чего он хочет от рынка ипотеки.

Что будет со ставкой?

▪️Помимо повышения КС Банк России направил рынкам умеренно-жесткий сигнал о том, что будет оценивать целесообразность ее повышения в дальнейшем. Исходя из прогноза КС регулятор допускает еще одно повышение ставки до 14% в этом году при ускорении инфляции до 7% г/г к декабрю. Такое произойдет, если инфляционное давление сохранится на текущем уровне (~9,5% SAAR).

▪️Главный посыл – ставка останется на высоком уровне долгое время, пока инфляция не начнет устойчиво замедляться. Снижение ключевой ставки вряд ли произойдет ранее 2 кв. следующего года, а к концу 2024 г. ставка может опуститься к 10%. То есть, по ожиданиям ЦБ, ставки будут двузначными весь следующий год.

А что интересного было на пресс-конференции?

▪️Во-первых, Банк России наконец-то признал, что отток капитала повлиял на динамику курса рубля! Добавив, правда, что основным фактором все равно стали рост импорта и сокращение экспорта. При этом ЦБ считает, что влиять на потоки капитала нужно «экономическими, а не административными мерами: то есть повышать привлекательность рублевых сбережений».

Это все звучит теоретически красиво, но что делать, если отток капитала происходит из-за неэкономических причин? Да и вообще, разве с 2022 года у нас в экономике действуют исключительно рыночные и экономические факторы? Кажется, вопрос риторический.

▪️Про ипотеку было сказано много не очень содержательных слов. Банк России хочет увидеть охлаждение рынка, но на вопрос: «А что это значит – падение выдач, снижение цен или что-то еще?» ответ был весьма размытым. «Ждем, что ипотечный рынок вернется к сбалансированному росту, который не ведет к накоплению рисков». И если этого не произойдет, готовы еще больше ужесточать макропруденциальные меры.

▪️ЦБ при всем при этом не поменял прогноз по динамике портфеля ипотеки в этом году и ждет его роста на 17-21%. С учетом уже реализованной динамики такое может произойти только если выдачи ипотеки упадут до 400 млрд руб. в месяц (после ~650 млрд в июле и ~850 в августе). Как на картинке👇🏻

Столько ипотечных кредитов в среднем выдавалось в 2022 году, и пока такое падение выдач видится слишком агрессивным. По нашим оценкам, портфель к концу года вырастет на 23-24% г/г до 17,5 трлн руб., а выдачи превысят 6,6 трлн руб.

Теперь что все это значит для рынка жилья:

1) Со стороны спроса (ипотека): продолжится перераспределение со вторичного рынка на первичный. Напомним – выдачи кредитов на вторичке снижаются на 10-12% в ответ на 1 п.п. роста ставок. C июля ставки выросли на 3 п.п. —> при прочих равных, спрос должен сократиться на 30-35%.

На первичку будут больше влиять не ставки, а макропруденциальные меры и повышение ПВ по льготным программам. В целом от августовского ажиотажа выдачи, как минимум, опустятся к уровням июня-июля (сокращение на 20-30%) – такую динамику можно назвать нормализацией.

Кроме того, сегодня представитель Минфина сообщил о желании ведомства сократить до 50% долю льготной ипотеки на первичке. Это сигнал на завершение программы по плану в 2024 году —> в ожидании отмены программы спрос на нее может оставаться высоким вплоть до июня 2024 г.

2) Со стороны предложения (проектное финансирование): как мы показывали, рост ключевой ставки слабо влияет на прибыльность проектов из-за действия специальных ставок. Несмотря на рост КС, средневзвешенная ставка по ПФ останется относительно низкой – около 6% (в июле была 4,9%). В десятки раз больше на проекты влиять будут цены и себестоимость.

💬 Скрестим пальцы, что регулятор сможет увеличить привлекательность рублевых сбережений и удержать курс рубля. Иначе цели по инфляции, КС и другие прогнозы от Банка России снова быстро станут неактуальными, как это произошло в июле-августе.

@DomusVerus

#стройка
Повышение ключевой ставки как по мне на данном этапе страшнее не для финансового рынка, а для рынка недвижимости. Минфин уже начал сворачивать льготную ипотеку и соответственно продажи будут падать.
У строителей выхода по большому счету два:
📌либо самим субсидировать ипотеку (под 1%, 0,1% и пр.), при этом повышая цену и плюя на попытки ЦБ льготную ипотеку запретить. Банки кстати в этом ситуативные союзники девелоперов, судя по последним высказываниям и Грефа, и Костина.
📌либо смириться и начать сокращать объемы.

Стратегически правильнее второе, но тактически, скорее всего, пойдут по первому пути. Собственно уже идут.
Ну и опыт Казани, где власти просто пообещали больше не давать новых участков под застройку (особенно точечную) заслуживает отдельного упоминания. Это не популярно, но мудро. Интересно, смогут ли реализовать это обещание на практике или бабло всё же победит?

С другой стороны, деньги надо куда-то инвестировать и потому рынок недвижимости вполне может "не заметить" ограничений и продолжит расти. Инвесторам пока что все равно где надувать пузыри - на Мосбирже или в бетоне. Но и там, и там сейчас наблюдается некоторая заминка.

Цена жилых объектов в Петербурге выросла на 87% после кадастровой переоценки

Всего в перечне указаны 3,4 млн различных объектов, а во время кадастровой переоценки в этом году применялся сравнительный метод, который в отличие от сравнительного учитывает рыночную конъюнктуру и предложения по аналогичным объектам.

По словам председателя комитета имущественных отношений (КИО) Леонида Кулакова, в среднем стоимость зданий увеличилось в полтора раза, что соответствует объективному увеличению рыночной стоимости недвижимости. При этом цена нежилых помещений выросла в два раза, а жилой недвижимости — на 87%.

Подписаться на DP.RU

Вот и поговорили

Правительство собирается сокращать субсидии по ставкам на льготную ипотеку.
Дело не только в том, что бюджет теперь стараются экономить (речь идёт об экономии минимум на 100 млрд руб.)
В правительстве наверняка считают, что девелоперы очень хорошо заработали на росте стройки за последние три года, пока действует программа. И теперь они смогут прожить и без подпитки из бюджета.

Из таблицы видно, как выросла выручка и прибыль у застройщиков, год к году.

На стройке неплохо заработали и банки, чья прибыль тоже бьёт рекорды в этом году. И не только на обслуживании кредитов.
Например, ВТБ в конце августа полностью вышел из капитала ПИК. Четыре года назад госбанку принадлежало 22% акций компании, но постепенно он от этих бумаг избавлялся. Последний пакет в 12% акций, проданный в августе, оценивался в 67 млрд рублей. За пять лет акции ПИКа подорожали в 2,5 раза.
То, что ВТБ вышел из капитала крупнейшего застройщика, косвенно нам показывает – крупные банки считают триумф жилищного строительства близким к концу.

Комик Валентин Сидоров на стендапе о современных риелторах От Белая Каска #юмор

Мнение экспертов. Председатель правления ассоциации «Межрегионавтотранс» Сергей Храпач – о перспективах строительства скоростных автомагистралей в РФ.

Президент РФ Владимир Путин на Восточном экономическом форуме заявил, что «скоростные автомобильные магистрали в России пройдут через Сибирь, Дальний Восток и до Тихого океана, будет сформирован единый транспортный коридор «Россия» от Санкт-Петербурга до Владивостока».
Историк Николай Карамзин говорил, что если отвечать одним словом на вопрос: «Что делается в России?», то пришлось бы сказать: «Крадут», но к дорожному строительству эти слова, конечно же, не относятся, ибо, по мнению того же Карамзина, «в России есть две беды – дураки и дороги».
По официальным данным Росстата, протяженность автомобильных дорог общего пользования с 2000 по 2022 гг.. увеличилась с 584,4 тыс. км до 1575,6 тыс.км, т.е. в 2,7 раза. Однако, если присмотреться повнимательней, то значительный скачок на 69% произошел в 2012 г., когда в статистику начали включать внутридворовые проезды, которые асфальтировались и ранее.
Интересно соотношение между протяженностью дорог с твердым покрытием с дорогами, такого не имеющими – в 2013 г. дороги с твердым покрытием составляли 70,1%, а в 2022 г., когда строительство дорог, по словам заместителя председатель Правительства РФ Марата Хуснуллина было рекордным со времен СССР, соотношение между дорогами с твердым покрытием и без такого не изменилось даже в масштабе статистической погрешности и составило те же 70,1%.
По протяженности скоростных автомагистралей Россия в 3 раза отстает от солнечной Италии, по длине сети автомобильных дорог с твердым покрытием на 5 месте, уступая, например, Японии, у которой скоростных трасс больше, чем у России и Италии вместе взятых – 10,02 тыс.км.
Строительство транспортного коридора «Россия» потребует пересмотра принципов и подходов в дорожном строительстве, видимо, придется взять за основу опыт Старшего брата – Китая, где, начиная с 1999 г. темпы строительства высокоскоростных трасс составляют от 4 – 6 тыс. км в год, тогда как в России не публикуется прямой статистики о темпах строительства скоростных автодорог, включая в раздел их ремонта и реконструкции. Но, проанализировав план Росавтодора по строительству скоростных автомагистралей, в период с 2020 г. по 2035 г., протяженность скоростных магистралей должна увеличиться более чем втрое: с 5 до 17,6 тыс. км, т.е., средний темп строительства – 840 км в год или 16,8% от возможностей китайских товарищей, при таких же амбициях.
При годовых темпах реконструкции в 1,2 тыс. км абсолютно всех имеющихся в России автодорог, более половины из которых не соответствуют нормативным требованиям, и планах создания нового транспортного коридора протяженностью в 9,6 тыс.км, вызывает вопросы техническая, экономическая и финансовая обоснованность реализации этого проекта до 2030 г., ибо менее чем за 6,5 оставшихся лет провести масштабную реконструкцию почти 10 тыс.км автодороги до уровня магистрали высшей технической категории имеющимися силами и средствами невозможно.
Это обуславливается не только низкими темпами строительства, но и дефицитом квалифицированных работников, занимающихся проектированием и строительством автомобильных дорог, который наблюдается более 5 лет, при этом в 2023 г. спрос на дорожных рабочих и инженеров вырос в 2,2 раза, на водителей бульдозеров - в 2,4 раза, на водителей тракторов вырос - на 86%, при неизменном предложении, т.к. возможности у учебных заведений для увеличения количества подготавливаемых специалистов отсутствует.
Не менее остро встанет вопрос в обеспечении возросшего объема использования дорожно-строительной техники: в 2021 г. в России было произведено всего 870 автогрейдеров, 343 катка и 571 бульдозер, в 2022 г. многие заводы, на которых было локализовано производство моделей иностранных компаний, прекратили их выпуск.
По оценкам Российского дорожного научно-исследовательского института, в ближайшие пять лет потребность в дорожно-строительной технике составит более 38 тыс.шт., причем более 15,2 тыс. - модели импортного производства.

Пантелеймоновский мост через Фонтанку, 1851 г.

Спрос на услуги мастеров по ремонту квартир вырос за год на 70%. Из-за этого их услуги подорожали на 15–20%, а поиск хорошей бригады превратился в настоящий квест.

@nedvizhna24

ДОЛГИ ДОМОХОЗЯЙСТВ: ПЛАНКА В 32 ТРИЛЛИОНА – ВЗЯТА!

По данным ЦБ, долг россиян увеличился в июне с на 566 млрд рублей (1.8% мм /18.25% гг) vs роста на 636 млрд рублей (2.1% мм /17.36% гг) месяцем ранее. В номинале общая задолженность превысила 32 трлн!

Темпы кредитования остаются определенно повышенными, несмотря на то, что помесячная динамика незначительно понизилась по сравнению с маем-июнем. Растут все сегменты – и “льготная” ипотека, и потребкредит, и автокредиты. Впрочем, по мере продолжающегося ужесточения ДКП Банком России вероятность некоторого охлаждения кредитования можно все-таки ожидать.

📝 Условия погашения просроченных кредитов для граждан улучшат

Планируется изменить очередность списания различных платежей по ссуде, если заемщик вносит недостаточный объем средств, например меньше установленной ежемесячной суммы.

Клиентам разрешат оплачивать задолженность по займу, проценты и основной долг раньше неустоек банку.

Такие поправки к законопроекту, который вносит изменения в закон о потребительском кредите, ко II чтению одобрили в правительстве. В Минюсте подтвердили внесение этих положений, в ЦБ их концептуально поддержали.

По предложению ЦБ в поправки включили и другое важное изменение.

❗️Банкам запретят существенно менять ставку по ипотеке, если заемщик отказывается от покупки страховки или расторгает договор впоследствии.

@rusipoteka

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 8 по 15 сентября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

Путин поручил в срок до 1 ноября ускорить внесение в законодательство изменений, предусматривающих использование механизма эскроу при ИЖС

Как повышение ключевой ставки начало прибивать вторичный рынок жилья.
В августе ставки по коммерческой ипотеке выросли до 13,7-14%, и вот результат: по всем регионам с высокой строительной активностью выдача кредитов для вторичного жилья просела довольно сильно – на 4-10%, по данным Домклик. В среднем по России – на 6%.
При этом мы видим, что вторичка до сих пор аккумулирует самый большой объём ипотеки, 57% от всех кредитов.

А на рынке новостроек, наоборот, всплеск выдачи ипотеки, +6% за август.
Закон сообщающихся сосудов – сколько убыло со вторичного рынка, столько прибавилось на первичном. Девелоперы должны ставить памятник правлению Центробанка.

Что интересно, рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), где тоже работает только коммерческая ипотека, устоял под натиском ЦБ РФ.