Так что же делать? Вообще ничего не субсидировать?

Вопрос объективно очень сложный.

Нельзя не признать очевидный факт: в результате действия программ льготной и семейной ипотеки, увеличился портфель строительства жилой недвижимости. Обратите внимание, что рекордные ипотечные выдачи сейчас не приводят к росту цен как в 2020 или 2021. Тут много факторов, но главный из них — предложение подтянулось к спросу и рынок стабилизировался.

Другой факт: жилье почти невозможно приобрести без использования ипотеки, и совсем невозможно приобрести новостройку — даже если у вас есть квартира в собственности, средств от ее продажи не хватит для покупки первички.

В чем тут главный риск? Отключение программ однозначно приведет к провалу спроса сразу после очередного ажиотажа. Этот провал будет означать лишь смещение спроса в будущее, но застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги дадут банки. То есть стимула массово снижать цены не будет. Но застройщики просто станут меньше строить, чтобы темпы продаж соответствовали средней распроданности 25-30%, а распроданность на вводе была в районе 70%. Рынок достаточно быстро придет в новое равновесие, потому что потребуется снизить портфель стройки на 5-10%. Но вот вся экономика, выстроенная вокруг строительства придет в себя сильно медленнее, так как мультипликатор падения выше мультипликатора роста.

Что могло бы помочь?

Переход к адресным региональным программам. Субсидировать приобретение жилья в Москве, Мособласти или Сочи - совершенно безумная идея, тут спрос еще долго будет превышать предложение. Равно как нет смысла помогать тем, для кого ипотечный платеж занимает 20% доходов семьи.

Развитый рынок аренды, чтобы покупка не воспринималась как единственно верная стратегия. Особое внимание тут нужно уделить соцаренде, так как это предоставление жилья на льготных условиях отдельным категориям граждан на время выхода из трудного положения. Главная проблема - создать этот рынок дорого. Если квадратный метр в Москве можно продать сразу за 250-300 тысяч рублей, то сдавать в аренду этот метр вы будете примерно за 20 тысяч рублей в год (что эквивалентно аренде однокомнатной квартиры за 80 тысяч рублей в месяц). Показатели выравниваются за 30 лет, выбор строителя очевиден.

Ну и всякие банальности типа стабильных условий кредитования, прекращения войн, нерушимости права частной собственности и так далее.

(4/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue

📖 "В основе пузырей на рынке лежит иррациональное изобилие (ориг. irrational exuberance). Я определяю пузырь как ситуацию, при которой рост цен разжигает энтузиазм инвесторов, который передается от одного человека другому, подобно болезни. Истории стимулируют рост цены и привлекают все больше и больше инвесторов, которые хоть и могут сомневаться в реальной стоимости инвестиций, все же заражаются этой идеей - частично из-за зависти к успеху других, а частично из-за азарта игрока."

источник: Robert Shiller "Irrational Exuberance and Behavioral Finance"

#книги

доброе утро

весточка из параллельной вселенной. там граждане не понимают как и зачем покупать на семью однушку. да ещё и в ипотеку. ведь "В идеале для комфортного проживания двух граждан нужна квартира с двумя комнатами и более" (н. трунова, аудитор)

а еще они там так и не научились разделять теплое и мягкое. вот что думает аудитор их счетной палаты:

Сегодня складывается ситуация, когда ипотечное кредитование зачастую оказывается менее доступным для населения. Закономерный выход — развитие арендного жилья.

обмани меня риэлтор 🙃

Счетная палата поддержала идею субсидирования аренды жилья государством. По мнению чиновников, это будет способствовать «обелению» рынка.

@nedvizhna24

“Пахнет осенью. Что-то необыкновенно грустное, приветливое и красивое.”
⁃ Антон Павлович Чехов

Привет.

Главные новости банков за 24 сентября
https://clck.ru/35qn6i

Ты должен знать:

1. «Цены за коммуналку в 2024 году вырастут на 9,8%.»
Надо потерпеть. Просьба отнестись с пониманием, дорогие россияне…

2. Путин: «Российская избирательная система по праву считается одной из лучших в мире, потому что базируется на прозрачных и понятных гражданам процедурах. В России созданы все условия, чтобы каждый россиянин мог свободно выражать свою волю на выборах».
Такое надо с утра читать для поднятия настроения.

3. «Экс-глава Роскосмоса Дмитрий Рогозин стал сенатором от Запорожской области.»
Видимо, Дмитрию Олеговичу доверили эту работу, потому что к ракетам ему не привыкать. @sandy_mustache

4. Россиянам на 20% повысят тарифы на газ, чтобы залатать бюджет «Газпрома»
Индексация в 2024 году составит 11,2%, в 2025 году - еще 8,5%.
Мечты сбываются. Вот теперь это точно будет народным достоянием.

5. В украинской локализации видеоигры Cyberpunk 2077 фамилию «Хохлова» перевели как «Москаль».
Зрада или перемога?

6. Те, кто утверждает, что люди с возрастом становятся мудрее, наверняка никогда не были участниками родительских чатов. В ином случае они были бы шокированы этим кладезем конденсированной мудрости.

7. спрашивать, почему у меня нигде нет фоток, где мне 14-15 лет, равноценно тому, что спросить у хуго босс, чем они занимались в 1940-е годы.
@rinhenwaltz

8. Если сейчас человек из 2019 года окажется среди нас, он подумает, что мы все ебанулись.

Необыкновенно. Отличного дня!

@contrust24

ну хочешь я убью соседей
и ты сказала а хочу
а я к такому повороту
признаюсь честно не готов

Вы риелтор и у вас есть сайт или соцсети, но нет каталога?

Используйте готовое решение – Каталог.ПРО от Нмаркет.ПРО.

Теперь вам не нужно тратить время на сбор данных, наполнение и обновление сайта, ведь каталог новостроек вашего города мы уже собрали. Уделите больше времени на работу с клиентами.

Почему еще стоит попробовать Каталог.ПРО:

— Легко подключить к вашему сайту.
— Все объекты можно рекламировать и показывать в соцсетях.
— Можно запустить за час.
— Не нужен специалист. 
— Автоматическое обновление объектов.
— Всегда актуальная информация.
— Более 20 регионов на выбор.

Подключить на неделю бесплатно

Возвращаясь к предложению кластерной поддержки рынка жилья, которое было озвучено на прошлой неделе Маратом Хуснуллиным.
Льготная ипотека - сильный раздражающий фактор. Даже среди девелоперов нет единого мнения о том, как использовать этот инструмент в будущем. Есть понимание побочных эффектов и рисков.
Текущие проекты уже ориентированы на работу с господдержкой. Спрос полностью зависим от льготных программ. Просто взять и отменить уже нельзя, поздно. И это не столько проблема девелоперов и покупателей, сколько банков, которые профинансировали большое число проектов, планируют вернуть свои кредиты и заработать на ипотеке. Но тянуть дальше дорого и сложно, диспропорции в развитии рынка только умножаются. Сейчас ключевой вопрос, какую заместительную терапию выбрать для рынка жилья.
Обсуждаются несколько направлений:
• адресная поддержка спроса для отдельных категорий покупателей (опыт семейной, IT-ипотеки).
• реализация территориального принципа для поддержки спроса (опыт дальневосточной ипотеки).
Оба неидеальны. Проблема первого - в отсутствии справедливого перечня тех, кому будут помогать, разделение потенциальных заёмщиков на людей 1-2-3 сорта. Проблема неравенства во втором подходе усугубляется тем, что ипотечные стимулы на отдельных территориях не делают жилье доступнее. Напротив, опыт предыдущих лет показывает, что хуже всего льготная ипотека работает там, где традиционно мало строили. Там нет развитого строительного комплекса, который способен быстро нарастить предложение. И рост спроса девелоперы компенсируют ростом цены.
Простых решений нет, а на сложные не готова сама система.

@REBURG

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: В ОЖИДАНИИ РЕШАЮЩЕЙ БИТВЫ ЗА СОХРАНЕНИЕ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ

По данным Росстата, в августе ввод жилья в РФ составил 10.187 млн м2 (12.3% гг) vs 7.884 млн м2 (-1.5% гг) в июле; за 8М23 – 70.2 млн м2 (0.7% гг). В секторе ИЖС годовая динамика резко улучшилась: 19.4% vs -5.5% гг (8М23: -3.8% гг), а в сегменте МКД темпы понизились: 0.8% vs 5.8% гг (8М23: 8.3% гг).

Динамика ИЖС - это случайные флуктуации, здесь комментировать нечего. Динамика МКД более показательна для анализа отраслевых трендов. Здесь сюрпризов нет, по итогам года может быть рост на 3-5% vs 4.7% в 2022г. Определяющий для отрасли вопрос - отмена льготной ипотеки после 1.07.2024. Отменять её необходимо, но, как мы понимаем, стройсектор костьми готов лечь, чтобы этого не допустить. Если это всё-таки произойдёт, то рост в секторе, базирующийся на искусственно разогреваемом спросе, остановится, а цены на первичку начнут возвращаться к разумным уровням.

Продажи жилья в США на вторичном рынке упали в августе до минимума за 7 месяцев. @banksta

В России резко вырастет объем устаревающего и аварийного жилья, подсчитал Институт народного прогнозирования (ИНП) РАН. Это связано с тем, что дома, построенные в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации. А это значит, что его либо необходимо будет продлить, либо людей из таких зданий нужно будет расселять, а их — сносить.

@nedvizhna24

​​Правительство озвучило параметры бюджета на 3 года: больше расходов, больше доходов, рост затрат на льготную ипотеку

За последние несколько дней стали известны параметры проекта бюджета. Полных цифр пока нет (они появятся после внесения проекта бюджета в Госдуму до пятницы), но есть общая информация. Макро-телеграм уже прокомментировал эти общие вещи, поэтому мы поделимся своим мнением и расскажем о планах Минфина по льготной ипотеке.

1) Основные предпосылки бюджета: ВВП растет уверенно в 2023-24 гг. на 8%+ ежегодно в номинале 153-166-180 трлн руб. (+2,8 и 2,3% г/г в реальном выражении), цена нефти вырастет с $63 в 2023 до $71 в 2024, курс – 90 руб. за USD – предпосылки выглядят разумно.

2) Доходы бюджета в 2024 году – 35 трлн руб. (+22% г/г к предполагаемым доходам этого года), или около 19,4% ВВП. Из них: нефтегазовые 11,5 трлн (разумно при таких ценах на нефть и курсе), ненефтегазовые 23,5 трлн (оптимистично, о чем ниже).

3) Расходы бюджета в 2024 году – 36,6 трлн руб. (>20% г/г к текущему году по росписи бюджета или +14% к наиболее вероятным расходам этого года ~32 трлн) или 20,4% ВВП (многовато). Исторически и в планах на 2025-26 гг. снизить расходы до нормы в ~18% ВВП.

4) Дефицит бюджета планируется на уровне 1,6 трлн руб. (0,9% ВВП). Из ФНБ возьмут 0,3 трлн в чистом виде, остальное займет Минфин на рынке ОФЗ. Размещение ОФЗ на 4 трлн выглядит умеренным – основная часть пойдет на рефинансирование 1,4 трлн и уплату процентов по госдолгу >2 трлн.

Нежелание Минфина увеличивать дефицит и размещать много ОФЗ сохранит доходности долгосрочных ОФЗ на уровне 11-12% – ниже ключевой ставки.

5) Расходы на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут на ~330 млрд руб. (по сравнению с предыдущей версией ФЗ) и составят ~450 млрд. Рост расходов на 3/4 вызван увеличением ключевой ставки и на 1/4 ростом объемов выдачи в 2023 г. В 2025 году расходы на льготные программы окажутся вблизи 230 млрд благодаря снижению КС.

Похоже, пока Минфин исходит из прекращения льготных программ в середине 2024 г. – но эта же предпосылка была в прошлом ФЗ. Скорее всего, по вопросу льготной ипотеки власти окончательно еще не определились, и решение о ее сворачивании/модификации будет принято позднее.

💡Главных вопроса три:

1) Ненефтегазовые доходы должны вырасти с 19,8 трлн до 23,5 трлн – откуда возьмется этот рост? Частично это сможет обеспечить рост номинального ВВП (+1,5 трлн доходов), частично – новые экспортные пошлины (+0,6 трлн), остальное (+1,7 трлн) – похоже, «разовые поступления» (как пишут СМИ). Но что это – основная интрига, так что с нетерпением ждём пятницы.

2) Как высокие расходы повлияют на инфляцию и курс? Банк России уверяет, что на совокупный спрос влияет структурный дефицит бюджета, а не расходы. Формально структурный дефицит в следующем году будет низким, но это иллюзия, поскольку его снижение во многом происходит из-за пересмотра базовых нефтяных доходов.

Мы считаем, что более высокие расходы без компенсации «разовых поступлений» (в виде продажи валюты) поддержат совокупный спрос и могут привести к дальнейшему ослаблению рубля и сохранению инфляции на повышенном уровне длительное время. В этих условиях ЦБ будет сохранять ставку на высоком уровне дольше, чем предполагалось ранее.

3) Какие расходы будут "разовыми" в 2024? Основной рост расходов, по неподтвержденным данным Bloomberg, придется на оборону – рост с 6.4 в 2023 до 10.8 трлн в 2024 (до 2022 было около 3 трлн). Судя по всему, именно эти расходы должны снизиться после 2024, а общие расходы нормализуются на уровне 18% ВВП. Намек на ожидаемое в правительстве окончание СВО?

@DomusVerus