⚡️Уже 24.10 в 11:00 (мск) пройдёт

«Битва дашбордов и BI-систем, предоставляющих ТОП-менеджменту девелоперов самую полную информацию для принятия управленческих решений»

— наш собственный Build Up —

Жюри из застройщиков стало ещё больше — присоединилась ГК Мангазея, а для участников есть ещё 4 места😉

В формате 5-ти минутных презентаций 10 разработчиков за один час получат возможность продемонстрировать свои решения крупнейшим застройщикам страны, а те выберут лучших прямо в эфире.

Решения презентуют:
🔸Валерий Кондаков — СТО Uninum (Решение — Система управления коммерческим блоком девелопера Uninum BI)
🔸Алсу Гимаева — Эксперт по внедрению BI-систем BaseLine (Решение – Интерактивный отчёт (Power BI) по статусу проекта «Строительство жилого микрорайона»)
🔸Артём Станишевский — Коммерческий директор ООО «ПСС» (Решение — Платформа строительных сервисов)
🔸Даниил Фролов — Менеджер проектов ОСМОКОД (Решение — ПО «Цифровое управление строительством»)
🔸Михаил Греков — Директор по развитию BI-системы Analytic Workspace
🔸Илья Мошкин — Ведущий бизнес-аналитик ГК Самолет
🔸🔸🔸🔸 — ещё 4 участника приглашаем😉

Оценит it-решения авторитетное жюри из ТОПов: ДОМ.РФ, Фонда «Сколково», ПИК, Холдинга Setl Group, Брусники, ГК «А101», ГК ТОЧНО, ГК Seven Suns Development, AVA Group, Неометрии, ИГ Абсолют, PIONEER, «Железно», ГК Мангазея, «Галс-Девелопмент».

Зарегистрироваться на просмотр
https://всеостройке.рф/meropriyatiya/24-10-bitva-dashbordov-i-bi-sistem-predostavljavshih-top-menedzhmentu-developerov-naibolee-polnuju-informaciju-dlja-prinjatija-reshenij/

Посмотреть предыдущие битвы

По вопросам презентации решений — @svetlanaopryshko

Сёла Лох (Ивановская область), Антилохово (Ивановская область), Шалава (Ярославская область, Мусорка (Самарская область), Пуково (Тверская область), Попки (Псковская область) и Бухалово, которое есть в нескольких регионах, предложили переименовать в Госдуме, депутаты хотят запретить впредь давать населенным пунктам уничижительные названия.

Мест на планете, где ты можешь почувствовать себя своим, становится всё меньше и меньше

Что мы представляем, услышав слово «усадьба»?

Величественные архитектурные шедевры времён царской России с колоннами, парками и аллеями с многовековыми деревьями и особым духом аристократии.

А что, если мы скажем, что в современной Москве можно прочувствовать это благородство и изящество, не покидая МКАД? 😌

Например, «Донстрой» сейчас реализует один из своих проектов в Хорошево-Мнëвники — «Остров», где представлен единственный клубный дом в квартале «Остров-3». Именно эстетика усадьбы легла в основу его архитектурной концепции.

— Благородные фасады с облицовкой из натурального камня, витражное остекление и роскошные лобби.
— Камерная атмосфера: дома высотой 8–10 этажей, и всего 2–5 резиденций на этаже.
— Эксклюзивный пейзажный парк в тихом закрытом дворе.
— Уникальные лаунж-зоны между домами.
— А из окон открываются виды на живописную природу речной поймы.

На официальном Telegram-канале «Острова» транслируется вся будущая жизнь квартала — от актуальных новостей о ходе строительства до выгодных предложений и акций.

Присоединяйтесь и выберите свой «Остров» для жизни 😉

Реклама. ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ТПУ "ТЕРЕХОВО 7". ИНН 9709057123. erid: LjN8KaH5E

Новая программа «Доступное жилье».

⚡️Примерно треть отелей Radisson в России переименуют в Cosmos. Вывески начнут демонтировать с 20 октября — «Известия».
🔺Треугольный метр

Раз все молчат, то задам вопрос: Какой на#уй теннисный стол в квартирах и на лестничных площадках?

​​Расходы на оборону и рынок жилья

На днях завершилось заседание комитета Госдумы по бюджету и налогам.

Расходы федерального бюджета на оборону в 2024 г. вырастут до 10,8 трлн руб. – это почти треть от всех запланированных расходов и около 6% от ВВП. В ближайшие годы эти расходы останутся повышенными (~4% от ВВП против 2,8% в 2019-2021 гг.).

Мы не знаем распределения по категориям, но, как минимум, 1/3 от этих расходов может приходиться на зарплаты и др. выплаты военнослужащим. Кроме того, бенефициарами расходов на оборонную промышленность в конечном счете становятся работники ОПК – через выплаты зарплат, премий и расширение штата для наращивания выпуска.

⚔️ Посмотрим, как и через какие каналы рост расходов на оборону может повлиять на рынок жилья?

▪️В ОПК насчитывается ~1300 предприятий общей численностью сотрудников 2-2,5 млн. Еще около 2,5-3 млн чел. – сотрудники правоохранительных органов, вооруженных сил и др. силовых ведомств. Всего получаем около 5 млн чел.

▪️Средние зарплаты в секторе госбезопасности близки к среднему по РФ (65-70 тыс. руб.)”. Зарплаты в ОПК”” чуть выше – около 70-80 тыс. руб. в зависимости от производства. В последние два года зарплаты в ОПК росли быстрее среднего по РФ (номинальные ЗП с начала 2022 г. выросли на ~30% против среднего роста по РФ на ~20%).

▪️Потребность в улучшении жилищных условий у сотрудников органов безопасности заметно выше среднего по стране: среди них купить жилье в ближайшие 5 лет планируют ~45% против 24% в среднем по РФ. Больший процент потенциальных улучшателей только в сферах IT и финансов.

▪️Потенциально это: а) по сотрудникам органов безопасности: 40-60 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках в год (2,5 млн чел. х 45% улучшателей х 25% доля первички / 5 лет) = 2,5 млн кв. м жилья; б) по сотрудникам ОПК: 20 тыс. сделок в год (предполагаем, что улучшиться хотят 24%) = 1 млн кв. м жилья в год. Итого 3,5 млн кв. м в год – это около 8% от всех покупок жилья в новостройках.

🔎 В каких регионах влияние может быть наибольшим?

▪️Из регионов с развитым ОПК можно выделить: Удмуртию, Пермскую, Нижегородскую, Тульскую, Свердловскую, Курганскую, Омскую и Ульяновскую области. Портфель строительства в этих регионах (10,7 млн кв. м, 1/10 портфеля РФ) растет быстрее портфеля РФ в целом (+17% с начала 2022 г. против +10%).

▪️Это происходит за счет опережающего роста запусков: в январе-сентябре запущено 3,3 млн кв. м (+40% к янв-сен 2022 г. против +14% в РФ).

Средства на счетах эскроу в этих регионах (360 млрд руб.) выросли на 50% к началу 2022 г. – чуть меньше роста по РФ (60%), но ситуация сильно отличается по субъектам (от +140% в Омской обл. до -8% в Ульяновской, в 4 регионах больше общероссийского, в 4 – меньше). 

💡Таким образом, рост расходов на оборону, вероятно, уже простимулировал спрос на жилье и стройку. Ситуация с портфелем строительства в ОПК-регионах уже выглядит лучше, чем в среднем по РФ. Но потенциал для дальнейшего роста сохраняется.

”выплаты за участие в боевых действиях держим в уме

“”в качестве прокси используем соответствующие отрасли обрабатывающей промышленности (производство готовых металлич. изделий, прочего транспорта и др.)

@DomusVerus

Помните давнюю идею о том, чтобы сделки с маткапиталом помечались в ЕГРН? Ну чтобы покупатели знали об этом нюансе и оценивали «товар» с широко открытыми глазами. Например, на предмет вероятности будущих проблем, если доли детям не выделялись.

Так вот, говорят, законопроект таки будет внесен в Госдуму вскорости. Да, опять обещания. Но вроде как это согласовано с профильными министерствами, рассказала зам главы комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Если хотите полюбопытствовать, какие дебаты были (а они были, т.к. тема то давняя) по этому поводу в июне, то рассказывали тут. Вообще активно заговорили про эту идею еще в 2020 году. Сейчас, наверное, недопонимания между службами уже решены, раз опять взялись за документ.

Думаем, «черной метке» отметке о маткапитале в ЕГРН быть.

Мы записываем все ходы истории, поэтому, напомним, какие мысли у властей были касательно маткапитала:

В ГД лежат законопроекты:
▪️про взаимодействие с опекой через Госуслуги (1 чтение),
▪️про упрощение оборота жилья, приобретенного с использованием маткапитала (проблемы детских долей), т.е. как раз про самые проблемные сделки с несовершеннолетними при использовании маткапитала. Подробнее про этот документ мы рассказывали тут. Это еще не дошло даже до 1-го чтения. Тема с возможностью выделения долей в другой квартире и возвратом маткапитала также муссируется давно, мы нашли следы от апреля прошлого года.

Минтруд как-то хотел упростить сделки с маткапиталом при рефинансировании. И даже законопроект был внесен в ГД, но застрял на антикоррупционной экспертизе.

А еще в ГД сейчас предложили ужесточить сделки с маткапиталом. Идея была в том, чтобы привлекать органы опеки не только к продаже жилья, принадлежащего детям, а еще и при его покупке. Как назвать это, как не ужесточением, не знаем. Кстати, а вот депутат Светлана Разворотнева ранее отмечала, что опека должна появляться только в сделках с неблагополучными детьми, а стандартно должна быть презумпция невиновности и речь шла о продаже жилья.

Еще госпожа Разворотнева недавно рассказывала, что было некое совещание, в котором многие участники поддержали идею вообще отказаться от обязательности выделения долей при покупке с маткапиталом. Она эту тему поднимала еще в январе. И, кстати, депутат Буцкая тоже в конце 2022 года про это говорила. Тогда мысль, например, не поддержал нотариат. И точно не только он. Но вот эта идея, на наш взгляд, самая прогрессивная и правильная. Никто же не переживает, что не выделяются доли в семейной ипотеке, льготируемой государством, при использовании государевых 450000 руб на погашение ипотеки и ничего, все живут спокойно.

👉 Про то, как узнать об остатке материнского семейного капитала (МСК), рассказывали тут

👉 Какие ошибки совершаются при использовании МСК читайте тут

👉 Почему маткапитал не стоит использовать на покупку жилья. Личное мнение.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

уважаемые, нам снова желают добра и хотят всеми силами защитить от мошенников.

очень, очень хорошая инициатива. особенно в части ужесточения.

готовы ли сотрудники органов опеки к таким испытаниям? это ведь нужно в каждую ситуацию вникнуть, прочувствовать всю боль молодой семьи и принять единственно верное решение.

к тому же у органов опеки всего два приемных дня. а с учетом того, как ловко и бодро мы вшвыриваем маткап на приобретение самого дорогого (во всех смыслах), можно только представить себе как резко возрастет нагрузка на женщин (не, может быть там в этих ваших опеках и мужчины есть, но мы видели только тётенек).

вот уж воистину ужесточение.

с диджитализацией в опеках тоже такое себе. были мы там как-то, за горой макулатуры сотрудников еле разглядели.

а ведь нам со всех сторон ускоряют процесс приобретения жилищ. и вот впрягается такая кляча

Кстати, еще про недвигу.

Есть предложение к Минстрою и девелоперам, которое в России будет принято примерно никогда. Перейти на западную систему расчетов за жилье.

Суть у них такая. Покупатель бронирует квартиру, заплатив 10% аванса. Цена, разумеется, фиксируется. При этом покупатель может свое право перепродать подороже, когда дом будет на высоком уровне готовности. Условно, заплатил за бронь миллион, потом продал за полтора - естественно, дешевле цены у застройщика. Если покупатель не готов выкупать квартиру, бронь тупо сгорает. Ну, или возвращается половина денег.

Дальше - интереснее. За пару месяцев до сдачи дома в эксплуатацию начинаем оформлять ипотеку. Причем цена будет той, которая у нас была прописана изначально, при бронировании и внесении аванса. То есть миллион мы заплатили, оформляем на 9 миллионов. То есть не нужно ждать пару лет у моря погоды и платить банку за воздух - начинаем выплачивать уже за реальный объект недвижимости, который действительно есть.

Такой расклад решит сразу несколько проблем. Во-первых, с качеством жилья. Потому что в идеальном мире для получения ипотеки с таким форматом нам нужно будет подписать акт приемки-передачи жилья, который будет входить в пакет документов. По итогу застройщик или снизит цену, или максимально оперативно отработает недочеты. Здесь можно будет законодательно прописать паузу для устранения замечаний и получения кредита. Во-вторых, с недостроями. Все равно сейчас все жилье строится через проектное финансирование. Значит, банки будут жестче подходить к аудиту объекта и необходимости выделения дополнительных средств на стройку. Если не успели в срок или вообще не построили, значит, попадает непосредственно девелопер, причем за мошенничество. В-третьих, с двойной нагрузкой на кошельки покупателей. До заселения приходится платить и аренду, и ипотеку. С текущими ставками и ценами - это полный трендец.

Да, застройщики начнут скулить, мол, а как же кредиты от банков, мы их закрывали деньгами ипотечников. Ничего страшного. Во-первых, банки и так будут видеть, сколько юнитов забронировано, и эти 10% девелопер сможет спокойно засылать банкам - вполне себе нормуль. Во-вторых, за последние три года маржинальность даже с поправкой на санкции выросла так, что мама не горюй. Придется пожертвовать денежкой ради репутации. В-третьих, все равно можно организовать переходный период - типа год-два. В-четвертых, с такой схемой продаж будет даже больше, равно как и бесплатных денег от спекулянтов-неудачников - помним, что если не вывозишь, то забираешь только 50% от аванса.

Быть может, у нас когда-нибудь к этому придут. Рынок моментально задышит по-другому. Не факт, что цены станут меньше - просто воздух будет чище.

@economismrussia

​​Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (1/2)

Мы иногда наблюдаем, как трудно инвесторам и аналитикам разбираться с финансовой отчетностью застройщиков. Этот пост расскажет, в чем особенности отчетности, приоткроет некоторые тайны и предложит новый индикатор DFE для оценки. Нескромно назовем его "коэффициент domusverus" EV/DFE.

Отчетность по МСФО мало чего говорит о текущем финансовом результате застройщиков. Отражение выручки и прибыли происходит в течение времени. То есть результат из отчетности за 1п. 2023 г. – только часть результата от продаж за отчетный период и больше от того, что строилось и продавалось в прошлом. А с переходом на эскроу реальные деньги от реализации проекта поступают после ввода в эксплуатацию.

Для оценки все-таки нужны данные из будущего. Здесь может помочь оценка портфеля проектов. Но её публикуют раз в году и не все застройщики. К тому же там все долгосрочные планы, которые могут не реализоваться.

Мы изучили отчетность 4-х публичных застройщиков, чьи акции торгуются на Мосбирже (ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон), собрали данные из актуальных проектных деклараций и попытались сравнить их рыночную оценку.

Что нам понадобится из МСФО? Прежде всего сумма долга и денежных средств на последнюю отчетную дату для вычисления рыночной стоимости EV (капитализация + чистый долг). Для застройщиков есть два варианта – чистый долг с учетом проектного финансирования (ПФ) и остатков на эскроу или без. Для наших целей мы НЕ включаем в чистый долг и ПФ, и эскроу.

ПФ и эскроу, как правило, следуют друг за другом по мере строительства и продажи объектов. Остатки на эскроу уменьшают ставку по кредиту. Фактически застройщик платит рыночную ставку только от разницы между ПФ и эскроу.

В июле-августе ключевая ставка выросла с 7,5% до 12%, а средняя ставка по ПФ лишь с 5,0 до 5,3%. Рост спроса привел к увеличению распроданности проектов. Остатки на эскроу растут быстрее ПФ. Отношение эскроу/ПФ уже подскочило с 83% до 86%, а скоро превысит 90%. Тогда застройщики будут платить рыночную ставку только на 10% от ПФ и средняя ставка снизится обратно до 5%, даже при дальнейшем повышении ключевой.

Из истории нам понадобится ещё рентабельность EBITDA. Она, как правило, достаточно устойчива. По выбранным застройщикам – от 20% до 30% в последние три года. О тонкостях расчета расскажем ниже...

@DomusVerus