⚡️Примерно треть отелей Radisson в России переименуют в Cosmos. Вывески начнут демонтировать с 20 октября — «Известия».
🔺Треугольный метр

Раз все молчат, то задам вопрос: Какой на#уй теннисный стол в квартирах и на лестничных площадках?

​​Расходы на оборону и рынок жилья

На днях завершилось заседание комитета Госдумы по бюджету и налогам.

Расходы федерального бюджета на оборону в 2024 г. вырастут до 10,8 трлн руб. – это почти треть от всех запланированных расходов и около 6% от ВВП. В ближайшие годы эти расходы останутся повышенными (~4% от ВВП против 2,8% в 2019-2021 гг.).

Мы не знаем распределения по категориям, но, как минимум, 1/3 от этих расходов может приходиться на зарплаты и др. выплаты военнослужащим. Кроме того, бенефициарами расходов на оборонную промышленность в конечном счете становятся работники ОПК – через выплаты зарплат, премий и расширение штата для наращивания выпуска.

⚔️ Посмотрим, как и через какие каналы рост расходов на оборону может повлиять на рынок жилья?

▪️В ОПК насчитывается ~1300 предприятий общей численностью сотрудников 2-2,5 млн. Еще около 2,5-3 млн чел. – сотрудники правоохранительных органов, вооруженных сил и др. силовых ведомств. Всего получаем около 5 млн чел.

▪️Средние зарплаты в секторе госбезопасности близки к среднему по РФ (65-70 тыс. руб.)”. Зарплаты в ОПК”” чуть выше – около 70-80 тыс. руб. в зависимости от производства. В последние два года зарплаты в ОПК росли быстрее среднего по РФ (номинальные ЗП с начала 2022 г. выросли на ~30% против среднего роста по РФ на ~20%).

▪️Потребность в улучшении жилищных условий у сотрудников органов безопасности заметно выше среднего по стране: среди них купить жилье в ближайшие 5 лет планируют ~45% против 24% в среднем по РФ. Больший процент потенциальных улучшателей только в сферах IT и финансов.

▪️Потенциально это: а) по сотрудникам органов безопасности: 40-60 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках в год (2,5 млн чел. х 45% улучшателей х 25% доля первички / 5 лет) = 2,5 млн кв. м жилья; б) по сотрудникам ОПК: 20 тыс. сделок в год (предполагаем, что улучшиться хотят 24%) = 1 млн кв. м жилья в год. Итого 3,5 млн кв. м в год – это около 8% от всех покупок жилья в новостройках.

🔎 В каких регионах влияние может быть наибольшим?

▪️Из регионов с развитым ОПК можно выделить: Удмуртию, Пермскую, Нижегородскую, Тульскую, Свердловскую, Курганскую, Омскую и Ульяновскую области. Портфель строительства в этих регионах (10,7 млн кв. м, 1/10 портфеля РФ) растет быстрее портфеля РФ в целом (+17% с начала 2022 г. против +10%).

▪️Это происходит за счет опережающего роста запусков: в январе-сентябре запущено 3,3 млн кв. м (+40% к янв-сен 2022 г. против +14% в РФ).

Средства на счетах эскроу в этих регионах (360 млрд руб.) выросли на 50% к началу 2022 г. – чуть меньше роста по РФ (60%), но ситуация сильно отличается по субъектам (от +140% в Омской обл. до -8% в Ульяновской, в 4 регионах больше общероссийского, в 4 – меньше). 

💡Таким образом, рост расходов на оборону, вероятно, уже простимулировал спрос на жилье и стройку. Ситуация с портфелем строительства в ОПК-регионах уже выглядит лучше, чем в среднем по РФ. Но потенциал для дальнейшего роста сохраняется.

”выплаты за участие в боевых действиях держим в уме

“”в качестве прокси используем соответствующие отрасли обрабатывающей промышленности (производство готовых металлич. изделий, прочего транспорта и др.)

@DomusVerus

Помните давнюю идею о том, чтобы сделки с маткапиталом помечались в ЕГРН? Ну чтобы покупатели знали об этом нюансе и оценивали «товар» с широко открытыми глазами. Например, на предмет вероятности будущих проблем, если доли детям не выделялись.

Так вот, говорят, законопроект таки будет внесен в Госдуму вскорости. Да, опять обещания. Но вроде как это согласовано с профильными министерствами, рассказала зам главы комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Если хотите полюбопытствовать, какие дебаты были (а они были, т.к. тема то давняя) по этому поводу в июне, то рассказывали тут. Вообще активно заговорили про эту идею еще в 2020 году. Сейчас, наверное, недопонимания между службами уже решены, раз опять взялись за документ.

Думаем, «черной метке» отметке о маткапитале в ЕГРН быть.

Мы записываем все ходы истории, поэтому, напомним, какие мысли у властей были касательно маткапитала:

В ГД лежат законопроекты:
▪️про взаимодействие с опекой через Госуслуги (1 чтение),
▪️про упрощение оборота жилья, приобретенного с использованием маткапитала (проблемы детских долей), т.е. как раз про самые проблемные сделки с несовершеннолетними при использовании маткапитала. Подробнее про этот документ мы рассказывали тут. Это еще не дошло даже до 1-го чтения. Тема с возможностью выделения долей в другой квартире и возвратом маткапитала также муссируется давно, мы нашли следы от апреля прошлого года.

Минтруд как-то хотел упростить сделки с маткапиталом при рефинансировании. И даже законопроект был внесен в ГД, но застрял на антикоррупционной экспертизе.

А еще в ГД сейчас предложили ужесточить сделки с маткапиталом. Идея была в том, чтобы привлекать органы опеки не только к продаже жилья, принадлежащего детям, а еще и при его покупке. Как назвать это, как не ужесточением, не знаем. Кстати, а вот депутат Светлана Разворотнева ранее отмечала, что опека должна появляться только в сделках с неблагополучными детьми, а стандартно должна быть презумпция невиновности и речь шла о продаже жилья.

Еще госпожа Разворотнева недавно рассказывала, что было некое совещание, в котором многие участники поддержали идею вообще отказаться от обязательности выделения долей при покупке с маткапиталом. Она эту тему поднимала еще в январе. И, кстати, депутат Буцкая тоже в конце 2022 года про это говорила. Тогда мысль, например, не поддержал нотариат. И точно не только он. Но вот эта идея, на наш взгляд, самая прогрессивная и правильная. Никто же не переживает, что не выделяются доли в семейной ипотеке, льготируемой государством, при использовании государевых 450000 руб на погашение ипотеки и ничего, все живут спокойно.

👉 Про то, как узнать об остатке материнского семейного капитала (МСК), рассказывали тут

👉 Какие ошибки совершаются при использовании МСК читайте тут

👉 Почему маткапитал не стоит использовать на покупку жилья. Личное мнение.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

уважаемые, нам снова желают добра и хотят всеми силами защитить от мошенников.

очень, очень хорошая инициатива. особенно в части ужесточения.

готовы ли сотрудники органов опеки к таким испытаниям? это ведь нужно в каждую ситуацию вникнуть, прочувствовать всю боль молодой семьи и принять единственно верное решение.

к тому же у органов опеки всего два приемных дня. а с учетом того, как ловко и бодро мы вшвыриваем маткап на приобретение самого дорогого (во всех смыслах), можно только представить себе как резко возрастет нагрузка на женщин (не, может быть там в этих ваших опеках и мужчины есть, но мы видели только тётенек).

вот уж воистину ужесточение.

с диджитализацией в опеках тоже такое себе. были мы там как-то, за горой макулатуры сотрудников еле разглядели.

а ведь нам со всех сторон ускоряют процесс приобретения жилищ. и вот впрягается такая кляча

Кстати, еще про недвигу.

Есть предложение к Минстрою и девелоперам, которое в России будет принято примерно никогда. Перейти на западную систему расчетов за жилье.

Суть у них такая. Покупатель бронирует квартиру, заплатив 10% аванса. Цена, разумеется, фиксируется. При этом покупатель может свое право перепродать подороже, когда дом будет на высоком уровне готовности. Условно, заплатил за бронь миллион, потом продал за полтора - естественно, дешевле цены у застройщика. Если покупатель не готов выкупать квартиру, бронь тупо сгорает. Ну, или возвращается половина денег.

Дальше - интереснее. За пару месяцев до сдачи дома в эксплуатацию начинаем оформлять ипотеку. Причем цена будет той, которая у нас была прописана изначально, при бронировании и внесении аванса. То есть миллион мы заплатили, оформляем на 9 миллионов. То есть не нужно ждать пару лет у моря погоды и платить банку за воздух - начинаем выплачивать уже за реальный объект недвижимости, который действительно есть.

Такой расклад решит сразу несколько проблем. Во-первых, с качеством жилья. Потому что в идеальном мире для получения ипотеки с таким форматом нам нужно будет подписать акт приемки-передачи жилья, который будет входить в пакет документов. По итогу застройщик или снизит цену, или максимально оперативно отработает недочеты. Здесь можно будет законодательно прописать паузу для устранения замечаний и получения кредита. Во-вторых, с недостроями. Все равно сейчас все жилье строится через проектное финансирование. Значит, банки будут жестче подходить к аудиту объекта и необходимости выделения дополнительных средств на стройку. Если не успели в срок или вообще не построили, значит, попадает непосредственно девелопер, причем за мошенничество. В-третьих, с двойной нагрузкой на кошельки покупателей. До заселения приходится платить и аренду, и ипотеку. С текущими ставками и ценами - это полный трендец.

Да, застройщики начнут скулить, мол, а как же кредиты от банков, мы их закрывали деньгами ипотечников. Ничего страшного. Во-первых, банки и так будут видеть, сколько юнитов забронировано, и эти 10% девелопер сможет спокойно засылать банкам - вполне себе нормуль. Во-вторых, за последние три года маржинальность даже с поправкой на санкции выросла так, что мама не горюй. Придется пожертвовать денежкой ради репутации. В-третьих, все равно можно организовать переходный период - типа год-два. В-четвертых, с такой схемой продаж будет даже больше, равно как и бесплатных денег от спекулянтов-неудачников - помним, что если не вывозишь, то забираешь только 50% от аванса.

Быть может, у нас когда-нибудь к этому придут. Рынок моментально задышит по-другому. Не факт, что цены станут меньше - просто воздух будет чище.

@economismrussia

​​Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (1/2)

Мы иногда наблюдаем, как трудно инвесторам и аналитикам разбираться с финансовой отчетностью застройщиков. Этот пост расскажет, в чем особенности отчетности, приоткроет некоторые тайны и предложит новый индикатор DFE для оценки. Нескромно назовем его "коэффициент domusverus" EV/DFE.

Отчетность по МСФО мало чего говорит о текущем финансовом результате застройщиков. Отражение выручки и прибыли происходит в течение времени. То есть результат из отчетности за 1п. 2023 г. – только часть результата от продаж за отчетный период и больше от того, что строилось и продавалось в прошлом. А с переходом на эскроу реальные деньги от реализации проекта поступают после ввода в эксплуатацию.

Для оценки все-таки нужны данные из будущего. Здесь может помочь оценка портфеля проектов. Но её публикуют раз в году и не все застройщики. К тому же там все долгосрочные планы, которые могут не реализоваться.

Мы изучили отчетность 4-х публичных застройщиков, чьи акции торгуются на Мосбирже (ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон), собрали данные из актуальных проектных деклараций и попытались сравнить их рыночную оценку.

Что нам понадобится из МСФО? Прежде всего сумма долга и денежных средств на последнюю отчетную дату для вычисления рыночной стоимости EV (капитализация + чистый долг). Для застройщиков есть два варианта – чистый долг с учетом проектного финансирования (ПФ) и остатков на эскроу или без. Для наших целей мы НЕ включаем в чистый долг и ПФ, и эскроу.

ПФ и эскроу, как правило, следуют друг за другом по мере строительства и продажи объектов. Остатки на эскроу уменьшают ставку по кредиту. Фактически застройщик платит рыночную ставку только от разницы между ПФ и эскроу.

В июле-августе ключевая ставка выросла с 7,5% до 12%, а средняя ставка по ПФ лишь с 5,0 до 5,3%. Рост спроса привел к увеличению распроданности проектов. Остатки на эскроу растут быстрее ПФ. Отношение эскроу/ПФ уже подскочило с 83% до 86%, а скоро превысит 90%. Тогда застройщики будут платить рыночную ставку только на 10% от ПФ и средняя ставка снизится обратно до 5%, даже при дальнейшем повышении ключевой.

Из истории нам понадобится ещё рентабельность EBITDA. Она, как правило, достаточно устойчива. По выбранным застройщикам – от 20% до 30% в последние три года. О тонкостях расчета расскажем ниже...

@DomusVerus

В эти дни в Санкт-Петербурге проходит III Международный Строительный Чемпионат.

В этом году у участников этого масштабного мероприятия появилась возможность посетить промышленные предприятия города. Одна из экскурсий Школьной лиги чемпионата состоялась на завод по производству лифтов компании METEOR Lift.
На экскурсии ребята смогли собственными глазами увидеть современное лифтовое производство, узнать о последних разработках и задать интересующие их вопросы команде инжиниринга и производства. Отдельный блок экскурсии был посвящен теме технического обслуживания лифтов, так как от грамотного и своевременного сервисного обслуживания зависит качество работы лифтового оборудования и безопасность пассажиров.
«Возможно, кто-то из участников экскурсии на нашу производственную площадку задумается о будущей профессии. Лифтовая отрасль России очень ждет талантливую молодежь - мы бурно развиваемся и нам очень нужны квалифицированные электромеханики и инженеры», - отметил генеральный директор METEOR Lift Игорь Майоров.

КРЕДИТОВАНИЕ НАСЕЛЕНИЯ В СЕНТЯБРЕ: ТРАНСМИССИОННЫЙ МЕХАНИЗМ РАБОТАЕТ

ЦБ выложил статистику по банкам за сентябрь. Цифры показывают сохранение очень высоких темпов роста кредита населению: +928 млрд руб (+5 006 млрд YtD); 2.9% мм / 22.4% гг. Но есть нюансы!

Основной вклад в рост внесла ипотека, где был исторический рекорд по объёмам выдачи (955 млрд; +12% к августу), обусловленный льготными кредитами (646 млрд, +27% к августу). Это ожидаемо.

А вот в части потребительского кредитования – сюрприз! Весьма существенное замедление до 1.4% мм (15.0% гг). Это минимальные темпы роста с апреля.

Такая динамика необеспеченного кредита означает, что процентный канал трансмиссионного механизма (т.е. передача импульса от повышения ставки на спрос-инфляцию) постепенно включается в работу, обеспечивая замедление кредита – охлаждение спроса – замедление инфляции.

Темпы роста необеспеченного кредита ещё высоки, ипотеки – непозволительно высоки, так что жёсткая ДКП, как минимум, на 2-3 квартала, необходима

Разница между платежом по ипотеке и арендой жилья в Петербурге выросла в 2,16 раза

По этому показателю город оказался в тройке по стране. На данный момент, взять однокомнатную квартиру в Петербурге на вторичном рынке можно в среднем за 7,8 млн рублей. При этом ипотечный платёж по ней составит около 77 тыс. рублей в месяц. А вот снять такую квартиру в городе на Неве можно в среднем за 36 тыс. рублей. То есть соотношение ипотечного платежа к арендному составляет 2,16.

Аналитики сходятся во мнении, что во всех городах-миллионниках ипотека стала дороже аренды жилья. Так, например, в прошлом году средний платёж по ипотеке составлял 37,7 тыс. рублей, а арендная плата достигала 24,3 тыс. рублей. То есть разрыв был в 1,55 раза. Все дело в том, что ставки по кредитам выросли.

Подписаться на DP.RU

В советских/ российских домах лестничные площадки проектировались так, чтоб на них помещался гроб, а не стол для настольного тенниса