Любоваться прекрасными видами южного берега Крыма теперь можно из окна собственной квартиры! 😍

На видео курортный комплекс "Лучистое" в Алуште с собственными аквазонами, тренажерным залом, ресторанами, многочисленными зонами отдыха и йога-центром с видом на крымские горы. Банно-бассейный комплекс и медицинский сектор включают в себя всю современную инфраструктуру, необходимую для отдыха и оздоровления Вас, Вашей семьи и Ваших гостей вне зависимости от сезона. 

Благодаря своей концепции и выгодному месторасположению, комплекс также идеально подходит для инвестиций и обеспечит максимальный доход от сдачи Вашей квартиры в аренду круглый год, а все заботы на себя возьмет управляющая компания застройщика.

Квартиры здесь досупны в рассрочку 0% с первым взносом от 662 тыс рублей и в ипотеку! 🔥

Посмотреть варианты планировок можно на сайте застройщика.

​​Предстоящее заседание Банка России: повышение – неизбежно, масштаб – не столь важен
 
Продолжаем делиться своими мыслями в преддверии очередного решения ЦБ РФ по ключевой ставке в пятницу.

Решение по ставке – процесс довольно замысловатый (не зря СД обсуждает его в течение недели), но есть лайфхак, как сделать неплохой по точности прогноз (без обращения к DSGE-моделированию).
 
С тех пор, как Банк России начал публиковать прогнозную траекторию ключевой ставки (в 2021 г.), главным элементом сигнала регулятора стала комбинация прогноза по инфляции и КС. Хотите понять, что будет со ставкой – посмотрите на текущую динамику инфляции, исходя из нее сделайте прогноз на будущее и посмотрите, какой ставке из прогноза Банка России соответствует такая траектория инфляции:
 
1. В сентябре ЦБ прогнозировал, что по итогам года инфляция окажется в диапазоне 6-7%, а ключевая ставка – в диапазоне 13-14%. C начала года накопленная инфляция уже превышает 5%.
 
2. Чтобы по итогам года она попала в прогноз ЦБ, ее темпы должны снизиться практически вдвое по сравнению с июлем-сентябрем (с 1% м/м до 0,6% м/м SA). Это возможно, но маловероятно.
 
3. Мы считаем, что в декабре инфляция превысит верхнюю границу прогноза ЦБ и окажется в диапазоне 7,2%-7,5%. А это значит, что ключевую ставку скорее нужно повышать до 14,5 или 15%.
 
▪️Проект бюджета предполагает сохранение значимого бюджетного импульса (см. картинку ниже) в 2024 г., который вряд ли был заложен в предыдущие прогнозы ЦБ. А в недавней записке про экономические тренды отмечено, что такой бюджет может потребовать дополнительной жесткости ДКП для возврата инфляции к цели.
 
▪️Годовая инфляция в этом году превысит таргет (4%) третий год подряд —> ЦБ постарается вернуть ее к цели как можно быстрее и вряд ли будет бояться чрезмерного ужесточения ДКП. Мы ожидаем, что в декабре 2024 инфляция останется выше 5%, и это тоже говорит скорее в пользу более значимого роста ставки.
 
▪️Против всего этого – меры валютного регулирования и рост цен на нефть, которые могут поддержать курс рубля и способствовать более быстрому замедлению инфляции. Кроме того, вербальные сигналы А. Заботкина скорее указывают на менее жесткое решение ЦБ.
 
💡В результате, ждем повышения КС в пятницу на 100-150 б.п. до 14-14,5%. Отметим, правда, что для рынка жилья конкретный шаг (100, 150 или даже 200 б.п.) уже не столь важен – вторичный рынок значимо охладит даже текущая ставка, на первичку КС повлияет слабо, а ставки по ПФ останутся относительно низкими.
 
В пятницу обсудим итоги заседания, пресс-конференцию Э. Набиуллиной и порассуждаем о влиянии решения на рынок жилья более подробно.
 
@DomusVerus

НЕБОЛЬШОЕ СНИЖЕНИЕ ИНФЛЯЦИОННЫХ ОЖИДАНИЙ НАСЕЛЕНИЯ НЕ ПОВЛИЯЕТ НА РЕШЕНИЕ ЦБ

Опрос населения инФОМ, проводившийся со 2 по 12 октября, зафиксировал небольшое снижение ИО.

• Медианная оценка ожидаемой в следующие 12 мес инфляции: 11.2 vs 11.7% в сентябре. Это первое снижение после 3-х мес роста

• Оценка наблюдаемой инфляции (за последние 12 мес): 13.9 vs 13.8% в сентябре. Здесь 2-й мес подряд рост

Опрос проводился при курсе около 100, поэтому его динамика на ИО повлиять не могла (сейчас курс – 93.3; укрепление на этой неделе связано с налоговым периодом). А вот прекращение роста цен на бензин вполне могло сыграть роль стабилизатора ИО.

ИО остаются на исторически высоком уровне, несоответствующем цели по инфляции – 4% (этой цели соответствуют ИО – 8-9%). Мы считаем, что незначительное снижение ИО в октябре не будет весомым аргументом для ЦБ при принятии решения по ставке. Мы по-прежнему ждём +200 на заседании в пятницу.

🏠 Доля ипотеки на покупку и строительство частных домов приблизилась к 15% в общем объеме ипотечного кредитования.

При этом наилучшие результаты демонстрирует сегмент кредитов на строительство частных домов – самый быстрорастущий на рынке ипотеки. За январь-сентябрь зафиксирован четырехкратный рост выдач в годовом выражении как по количеству, так и по объему кредитов на ИЖС (73 тыс. кредитов на 315 млрд руб.).

📈Всего за 9 месяцев 2023 года банки выдали 214 тыс. кредитов на покупку и строительство частных домов (+115% к 9 мес. 2022 г.) на 822 млрд рублей (+155%) – больше, чем за весь предыдущий год.

@rusipoteka

ВТБ профинансировал ГК «Самолет» на 45,6 млрд рублей, кредит пошел на покупку ГК МИЦ. Вероятно, это крупнейшая M&A-сделка в российском секторе жилищного строительства за всю его историю и беспрецедентная с точки зрения структурных решений. По словам руководителя блока КИБ ВТБ Виталия Сергейчука, реализованные решения помогут минимизировать процентную нагрузку и ограничить влияние роста ключевой ставки на общую стоимость финансирования проекта. ВТБ и группа «Самолет» - давние партнеры.

В Тыве застройщикам запретят строить квартиры меньше 33 квадратных метров.

Глава республики Владислав Ховалыг поручил уже на стадии заключения соглашений с застройщиками оговаривать минимальный размер в 33 кв. м для однокомнатной квартиры. Проекты с меньшей площадью предлагается вообще не допускать к строительству.

#ипотекаинедвижимость

В регионы приходит качественная трендовая застройка.

Нашли интересный проект ГК “ЮгСтройИнвест” в Ставрополе - концептуальный район “Кварталы 17/77”. Прежде чем вы перейдете по ссылке на сайт жилого комплекса, прочитайте, что думает об этом проекте Алексей Иванов, заместитель генерального директора ГК “ЮгСтройИнвест”.

“Кварталы 17/77” - особенный, технологичный проект. Легкость, комфорт и точно угаданный ритм городской жизни. Все это воплощено с помощью архитектуры, дизайна и технологичных решений. Бесшовный WI-FI, дизайнерская отделка холлов, скоростные лифты, доступ по биометрии, яркие и безопасные детские площадки, удобные лаундж-зоны… Реализовывать такой проект на Ставрополье - это достойно!”

Еще больше деталей об этом и других проектах ведущего застройщика Юга России в ТГ-канале Алексея Иванова

Рекомендуем в подписку https://news.1rj.ru/str/aleksey_ivanov_usi

Вновь образованные участки земли при продаже до истечения установленных сроков не должны облагаться НДФЛ. Об этом заявил глава Росреестра Олег Скуфинский.

"Ты владеешь участком десятилетия и потом в силу жизненных обстоятельств решил этот участок разделить и часть продать. И сегодня по законодательству это новый образованный участок, и в случае неистечения 5-летнего срока продавец заплатит НДФЛ. Считаю, что было бы справедливо рассмотреть этот вопрос и принять соответствующие поправки", — сказал он.

Он заверил, что налоговая служба даст поддержку такому решению.

Депутаты предложили запретить использование иностранных слов на вывесках и в названиях жилых комплексов, законопроект уже внесен в Госдуму. В числе слов, вызвавших недовольство парламентариев, – «coffee», «fresh», «sale», «open» и «shop». В регионах с англицизмами борются давно: вывески с иностранными словами запрещены в Краснодаре, инициативу поддержали власти Саратова и Новосибирска. Чиновникам в России уже запрещено использовать заимствования, а Минтранс ранее предлагал прекратить дублировать на английский схемы и указатели в метро.

Новое жилищное строительство в Китае находится на пути к антирекордному результату с 2009 года: площадь нового жилья в этом году на 60% ниже медианного значения за 23 года. Проще говоря, на жилищном рынке Китая – обвал.

Чтобы понимать значимость рынка жилья не только для Китая, но и всего мира, простой факт:
Сектор недвижимости Китая является крупнейшим классом активов в мире. Он оценивается в более чем $60 трлн - гораздо больше, чем рынки облигаций и акций Китая вместе взятые.
Кроме того, около 70% благосостояния домохозяйств в Китае связано с сектором недвижимости – это главная форма сбережений для городского среднего класса.

экспертиза, за которую не стыдно

доброе утро

#SMLT #Отчетность
🖨 Самолет: операционные и финансовые результаты за 3кв2023

Без учета результатов ГК МИЦ
Объем продаж 79.3 млрд руб (+63% г/г)
Заключенные контракты 11.4 тыс. (+50% г
г)
Сред. цена кв м 187.6 тыс. руб (+10% г/г)

Выручка 81.4 млрд руб (+52% г/г)
Чистая прибыль 10.3 млрд руб (+41% г/г)

👉 Подробные результаты

Умные вопросы подписчиков и популярное интервью, на которое не стоит тратить время

Напомним, ув. читатели, что нам можно задать вопрос через бота @DomusVerus_feedback_bot.

На днях подписчик задал потрясающий вопрос, на который мы хотим ответить публично:

«Посмотрел интервью г-на Когана и профессора Липсица «Недвижимость тянет Россию на дно?». Один из собеседников считает, что на рынке есть навес из-за нераспроданных объектов, которые уже ввелись в эксплуатацию.

При этом сумма, которую застройщик получил со счетов эскроу, не позволяет полностью покрыть задолженность перед банком, по которой будет начисляться рыночная % ставка.

А значит, у застройщика, с одной стороны, возникает необходимость давать скидки для покупателей, чтобы быстрее расплатиться с банком, а с другой, если давать значительные скидки, рентабельность такого проекта будет стремиться к нулю. Что думаете?

Еще вопрос: в 2008 г. в США был subprime crisis. Какова вероятность этого в РФ?».

1. Мы не видим проблему навеса в настоящее время. Есть несколько индикаторов, по которым некоторые люди пытаются судить о формировании навеса:

а) Cредняя распроданность жилья по портфелю в стройке опускалась до 30% весной после 45% в 2020-2021 гг. Но это не свидетельство «проблем» в отрасли и увеличения затоваренности, а возврат к норме после ажиотажа в 2020-2021 гг., когда спрос значительно превышал предложение, а цены росли на десятки процентов.

б) Распроданность нужно сравнивать со стройготовностью. Сейчас распроданность 35% по портфелю при стройготовности 44%. То есть при равномерном росте выходим на 80% распроданности при 100% готовности (когда дом будет сдаваться). Примерно с таким же соотношением 75-80% в этом году вводятся жилые дома в РФ.

При распроданности 75-80% на вводе средств на счетах эскроу будет достаточно для покрытия всей задолженности по ПФ (при LLCR>1.25). А все непроданное жилье далее формирует прибыль застройщика по мере продажи остатков жилья.

в) С точки зрения финансов так же важно отношение средств на эскроу к задолженности по ПФ. По той части кредита, которая покрывается эскроу, застройщики платят специальную % ставку (3-5%), а рыночная ставка начисляется на оставшуюся часть долга. Отношение эскроу к ПФ в последние месяцы выросло до 90%. То есть застройщики платят рыночную ставку только с разницы между этими 90% и 100%.

Застройщики стараются продавать жилье по графику, минимизируя платежи по кредитам. Рыночную ставку платят, как правило, на начальной стадии стройки, когда уже начали выбирать лимит ПФ, но продажи не начали.

2. Subprime-кризис нам не грозит, пока доходы населения номинально растут, а проникновение ипотеки достаточно низкое (12% ВВП). Кроме того, в систему встроен автоматический стабилизатор. Если жилье будет хуже продаваться, то застройщики просто перестанут запускать новые проекты. А банки перестанут одобрять новые проекты. Ну и за год рынок сам себя отрегулирует.

Кроме того, у нас нет ипотеки по плавающим ставкам, а в Штатах в 2005-2007 гг. доля таких кредитов достигала 35% —> когда качество заемщиков плохое, а ставки растут (с 1% до 5% в 2004-2007 гг.), становится больно всем.

⌛️ В конце хотелось бы добавить, что мы добросовестно досидели до конца интервью с И. Липсицем (один из основателей НИУ ВШЭ), хотя в процессе ерзали на стуле, поглядывали в окно и меланхолично вглядывались в экран, не дипфейк ли это. Уважаемый профессор — если вы вдруг это прочитаете — авторы канала с уважением относятся к вашей прошлой деятельности в департаменте маркетинга ВШЭ, но в следующий раз лучше про маркетинг. Рынок жилья не такой простой, как могло показаться.

За пять дней видео набрало 80 тыс. просмотров. Давайте прикинем 🤔, восемьдесят умножить на полтора, это ж 5000 дней выходит или 13 лет! Ув. подписчики, а знаете ли вы, что современный искусственный интеллект умеет в том числе резюмировать видео в Ютьюбе? Клик — и полтора часа жизни добавилось. Вдруг коллеги еще видео выпустят.

Ну а если на рынке жилья появятся признаки кризиса, вы узнаете об этом первыми. Добра вам и информационной абсистененции.

@DomusVerus