​​Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке

Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.

Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.

▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.

▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.

▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.

▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.

По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.

🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:

1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.

Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.

2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.

На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).

Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.

💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.

По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.

ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.

@DomusVerus

В деловой программе выставки форума MALLPIC 2.0 в Сочи на сессии   
Фитнес, спорт, SPA и термы в жилых и коммерческих зданиях и
Комплексный девелопмент (Arendator.RU) выступит


Александр  Голиков, руководитель отдела аренды и продаж коммерческой недвижимости DOGMA

DOGMA – федеральная строительная компания, занимающаяся возведением современной жилой, социальной и коммерческой недвижимости на территории ЮФО и ЦФО. За 12 лет успешной работы компания построила более 1,2 млн кв. м. жилья. Еще 1,8 млн кв. м - на стадии возведения. С января 2023 года DOGMA входит в пятерку лидеров по объемам текущего строительства и объемов ввода жилья в России (согласно данным ЕРЗ.РФ и ДОМ.РФ). На сегодняшний день в Краснодаре и Новороссийске 8 объектов сданы точно в срок. Еще 5 масштабных жилых проектов, расположенных в Краснодарском крае и Московской области, находятся в стадии реализации. Отдельное внимание компания уделяет развитию социальной и культурно значимой инфраструктуры: строительству детских садов, школ, спортивных площадок, игровых и парковых зон, храмов.

Регистрация открыта на сайте 
Mallpic.ru

Следите за нашими новостями. 

Увидимся на MALLPIC 2.0 в Сочи 
31 октября - 5 ноября 2023. 

MALLPIC.RU

https://news.1rj.ru/str/mallpic

🤓Занятный тренд (перспективы которого неочевидны) в длинной статье освещает Форпс. По их словам, квартирные спекулянты метнулись на офисный рынок. Ну да, продавать все это — кому-то нужно. Есть высокая доля вероятности, что теперь они и в офисах завязнут.

Подобная тенденция, кстати, локально взлетела в 9-10 годах. Тогда мелкие нарезки стали активно продаваться физикам, что активно подогревалось рекламой и пр-статьями…
🔺Треугольный метр

Рейтинг риска наличия «пузыря» на рынке недвижимости ключевых городов мира в 2023 году. Москвы на нем нет, а вот любимый россиянами Дубайск на месте. И, что удивительно, создатели рейтинга считают, что риск «пузыря» на нем минимален.

@nedvizhna24

Забавный факт: если вы в начале 2022 года, купили самый надёжный актив на планете (американские государственные облигации) — например, через фонд iShares 20+ Year Treasury Bond ETF ($TLT), то ваш текущий убыток составит более 40%.

Набиуллину Эльвиру Сахипзадовну поздравляем с днем рождения!
Спасибо вам за ваш огромный труд, которым вы в меру ваших сил и возможностей оберегаете нас от мудаков, желающих превратить страну в концлагерь.
Пожалуй, без вас доллар за 200 рублей мы бы увидели еще в прошлом году.
Здоровья вам. Берегите себя.

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты называют текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.

На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).

Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.

Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.

Но это только со стороны спроса, ведь третье:

Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.

Итого

🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.

(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Дорогой наш Дагестан, ты сошел с ума.

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 20 по 27 октября 2023 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka

❗️Минимальные ставки в банках Высшей ипотечной лиги по госпрограммам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека» (на новостройки), «Военная ипотека» и «IT-ипотека» по итогам прошлой недели с 20 по 27 октября 2023 года.

Для анализа минимальных ставок используются данные размещенные на сайтах банков в разделах ипотечных продуктов со словами «ставки от». #ставки

@rusipoteka

Выбитый из под ног стул

Ну, что ключевая ставка 15%. А значит "обычная" ипотека будет стоить от 16,5%. Последний раз такие ставки были в районе 2014-2015 гг. Чем же рынок 2023-2024 гг. отличается от тех времен?

Мало кто помнит, ну кроме самих участников, но тогда даже была валютная ипотека. Прикиньте. Валютная ипотека! Сейчас это звучит как плохой анекдот, а в 2014 году - ок, были и такие сверх разумы - авантюристы.

Доля обычной ипотеки на рынке была в районе 20-30%. То есть ипотека играла роль, но не такую значительную как сейчас, население могло достать банку или пакет из под подушки и занести девелоперу тот самый настоящий кэш.

Не было проектного финансирования, да больше скажу, ДДУ то было не везде. Стройка велась на тот кэшфлоу, который приносил народ в пакете из под подушки. То есть рынку было вообще по ветру, что там происходит у месье банкиров, пока народ с бабками прет. Из-за такой свободы рынка было достаточно много шаромыжников, которые пользовались доверчивостью граждан и формировали проблему под названием "обманутые дольщики", а нет ничего душещипательнее, чем вид "многодетная, несчастная семья, которая отдала все свои накопления на стройку, а их кинули, поэтому они мерзнут на улице". Поэтому с этими свободами начали бороться, бороться довольно линейно - привет эскроу-счета и проектное финансирование, которые, вроде как, сохраняют деньги дольщиков, но на самом деле в цепочку вводят "большего брата" - банк, которому нужны только бабки, бабки, сука, бабки. Выше ключ - значит дороже кредиты для девелоперов и тем более проектное финансирование для девелоперов.

Итого ключевые отличия от 2014-2015 гг.:
1. Со стороны доходной расти девелопера: доля ипотеки была меньше, люди несли кэш. Поэтому продажи в конце 2014 - только увеличивались, всем было пофигу на то, сколько там ставка. Лавэ в чемодане, а не кредитная линия в банке. А вот в 2015 - когда продажи схлопнулись, девелоперы могли скинуть ценник, поддержать свой объем продаж.

2. Со стороны расходной части девелопера: не было проектного финансирования. Девелопер получал деньги не от банка, а от дольщиков и пускал (а иногда не пускал) на стройку. Сейчас ключ повлияет и на этот важный инструмент девелоперов в текущих реалиях.

Ну, че цены упадут на 20%? Как обычно об этом поют инстаграмные и около аналитики последние несколько лет? Нет, конечно. У девелоперов на каждый проект есть обязательства перед банками (ковенанты), которые нельзя пробивать. Поэтому даже чисто технически никто не может опустить цены на серьезный процент. Скорее всего, такие условия по ключу - сузят рынок. Если условный ПИК или Самолет в следующем году планировали продать 2+ мульта метров, то продадут они не 2+, а 1,5 или вообще 1 мульт. Это повлияет на их финансовую отчетность, стоимость акций, самомнение, амбиции и прочие вещи, но не на цену. Цены эти ребята сбрасывать не будут. А какая разница рядовому потребителю сколько продал ПИК или Самолет? Да, никакой.

Девелоперы, как-то пытаются делать вид, что банки не поставили их раком с инструментом проектное финансирование. А зря, это очень наивно (один девелопер, конечно, пытается сделать банк, но вроде "банку" уже год, а лицензии у него нет. вот такой вот банк от девелопера). Сейчас именно банки срегулируют рынок недвижимости, а не девелоперы. Именно банки перестанут давать ПФ на новые объемы. Нет - ПФ - нет новых корпусов на рынке - нет новых корпусов на рынке - нет возможности затоварить и обвалить рынок и продать 2+ мульта.

Манагеры девелоперов спокойны, как минимум, потому что у них есть до лета следующего года субсидированная ипотека. Там все гайки закручивают, но все равно народ её будет брать, так как это чиповые деньги. Поэтому первичка квартирная в массовом сегменте не просядет, а вот вторичка, апарты и дорогие хаты - опять нахер с пляжа. Конечно, на фоне кордных продаж в августе и сентябре - будет снижение, но рекорды они и на то рекорды, чтобы потом хоть какой-то был откат вниз.