⚡️15% ключевая ставка
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)

Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.

У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.

@REBURG

⚖️ Банк России подчеркивает, что льготные ипотечные программы искажают доступность и стоимость капитала для секторов - чтобы кто-то платил меньше, кто-то должен платить больше

Мы обращаем внимание дополнительно, как рост требований по первому взносу/ограничения на норматив платеж/доход приводят к тому, что льготное кредитование становится регрессивным - субсидией в пользу групп домохозяйств с высокими доходами

❗️Банк России видит риски перегрева на российском ипотечном рынке, выступает за дальнейшее повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции в пятницу.

➡️В сентябре правительство России повысило минимальный первоначальный взнос по ряду программ льготной ипотеки. Постановление ограничивает размер кредита, который может быть предоставлен по ипотеке с господдержкой, уровнем в 80% стоимости жилья. Таким образом, первый взнос по кредиту должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.

Нововведение распространяется на ипотеку на новостройки, а также "семейную", "сельскую", "дальневосточную" и для работников сферы IT. По ним ранее минимальный взнос составлял 10-15% от стоимости недвижимости.

❌При этом по ипотеке для жителей Донецкой и Луганской республик, а также Херсонской и Запорожской областей условия по размеру первого взноса не меняются. Сейчас он составляет 10% от цены жилья. @ria_realty

⚡️ Эльвира Набиуллина поставила точку в вечном холиваре

Вопрос:
"Как вы смотрите на практику, когда люди кладут сбережения на вклад по новым уже повышенным ставкам, затем берут льготную ипотеку и рассчитывают заработать на разнице между ставками и на дальнейшем росте цен на квартиры. Ожидал ли Центробанк такого эффекта от повышения ставки?"

Ответ:
"В ситуации, когда есть льготные программы, это вполне логичное и рациональное поведение, когда можно получить льготный кредит по фиксированной ставке, а свои сбережения хранить в банке по высокой ставке. Надо сказать, что вот такой массовой практики нет, но ситуация нас не может не беспокоить. Она позволяет людям со сбережениями зарабатывать на льготных кредитах. То есть по факту источником этого заработка становятся деньги налогоплательщиков, которые перетекают в пользу тех, у кого есть сбережения, которые могут под более высокую ставку свои сбережения хранить. Ну и страдают те люди, которым квартиры действительно нужны, потому что массовые льготные программы повышают цены на недвижимость, и соответственно они должны брать большие кредиты. И вы знаете, что у нас цены на жилье существенно выросли, на 90% за три года, существенно выше инфляции и выше доходов. И это способно перекрывать и положительный эффект от льготной ипотеки."

Эльвира Набиуллина - это выдающийся экономист, профессионал высочайшего международного уровня. И если уж она видит в этом очевидный профит для обычного человека, то считаю корректным поставить жирную точку в нашем вечном холиваре "Вкладывать в досрочное погашение или в финансовые активы?" Она подтвердила, что досрочно погашать льготную ипотеку сейчас не нужно. Лучше использовать образовавшуюся дыру, забирая деньги остальных незадачливых налогоплательщиков себе.

@finindie

​​Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке

Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.

Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.

▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.

▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.

▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.

▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.

По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.

🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:

1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.

Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.

2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.

На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).

Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.

💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.

По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.

ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.

@DomusVerus

В деловой программе выставки форума MALLPIC 2.0 в Сочи на сессии   
Фитнес, спорт, SPA и термы в жилых и коммерческих зданиях и
Комплексный девелопмент (Arendator.RU) выступит


Александр  Голиков, руководитель отдела аренды и продаж коммерческой недвижимости DOGMA

DOGMA – федеральная строительная компания, занимающаяся возведением современной жилой, социальной и коммерческой недвижимости на территории ЮФО и ЦФО. За 12 лет успешной работы компания построила более 1,2 млн кв. м. жилья. Еще 1,8 млн кв. м - на стадии возведения. С января 2023 года DOGMA входит в пятерку лидеров по объемам текущего строительства и объемов ввода жилья в России (согласно данным ЕРЗ.РФ и ДОМ.РФ). На сегодняшний день в Краснодаре и Новороссийске 8 объектов сданы точно в срок. Еще 5 масштабных жилых проектов, расположенных в Краснодарском крае и Московской области, находятся в стадии реализации. Отдельное внимание компания уделяет развитию социальной и культурно значимой инфраструктуры: строительству детских садов, школ, спортивных площадок, игровых и парковых зон, храмов.

Регистрация открыта на сайте 
Mallpic.ru

Следите за нашими новостями. 

Увидимся на MALLPIC 2.0 в Сочи 
31 октября - 5 ноября 2023. 

MALLPIC.RU

https://news.1rj.ru/str/mallpic

🤓Занятный тренд (перспективы которого неочевидны) в длинной статье освещает Форпс. По их словам, квартирные спекулянты метнулись на офисный рынок. Ну да, продавать все это — кому-то нужно. Есть высокая доля вероятности, что теперь они и в офисах завязнут.

Подобная тенденция, кстати, локально взлетела в 9-10 годах. Тогда мелкие нарезки стали активно продаваться физикам, что активно подогревалось рекламой и пр-статьями…
🔺Треугольный метр

Рейтинг риска наличия «пузыря» на рынке недвижимости ключевых городов мира в 2023 году. Москвы на нем нет, а вот любимый россиянами Дубайск на месте. И, что удивительно, создатели рейтинга считают, что риск «пузыря» на нем минимален.

@nedvizhna24

Забавный факт: если вы в начале 2022 года, купили самый надёжный актив на планете (американские государственные облигации) — например, через фонд iShares 20+ Year Treasury Bond ETF ($TLT), то ваш текущий убыток составит более 40%.

Набиуллину Эльвиру Сахипзадовну поздравляем с днем рождения!
Спасибо вам за ваш огромный труд, которым вы в меру ваших сил и возможностей оберегаете нас от мудаков, желающих превратить страну в концлагерь.
Пожалуй, без вас доллар за 200 рублей мы бы увидели еще в прошлом году.
Здоровья вам. Берегите себя.

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты называют текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue