В Бруснике кадровые перестановки. Сняли исполнительного директора по Москве. Кадровая движуха началась в четвертом квартале?

В октябре 2025 года доля массовых новостроек на первичном рынке «старой» Москвы сократилась до 30%, подсчитали аналитики компаний «Метриум» и SIS Development. Это минимальный показатель за всю историю наблюдений. Годом ранее доля массовых проектов в структуре предложения составляла почти 42%.

Явление логичное. Жильё классов «комфорт и эконом» сосредотачивается за МКАД – в Новой Москве и Ближнем Подмосковье. Сами проекты в Москве стали дорогими и будут ещё дороже по мере развития «комплексного развития территорий» (КРТ), когда на девелоперов навешивается оброк в виде рекультивации бывших промзон, а также дорожающей земли и разных обременений для мэрии города.
Для относительно недорогого решений «жилищного вопроса» есть вторичный рынок, а кто вообще не тянет жизнь в Москве – переезд в другой регион.

Высота как фактор цены

Жильё на верхних этажах стабильно дороже: в среднем разница составляет около 15% по сравнению с нижними уровнями. Причина — ограниченное предложение и статус «видовой» недвижимости.

В отдельных регионах разрыв особенно заметен. В Челябинске и Саратове стоимость квартир на высоких этажах превышает средние значения на 40%. Там такие лоты редки, и рынок быстро реагирует на спрос.

По сути, покупатель платит не только за квадратные метры, но и за перспективу — в прямом и переносном смысле.

В дополнение к данным по крупнейшим рынкам страны, меряемся метрами Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Краснодара. Эти три города ведут заочную борьбу за второе место по объему стройки попеременно сменяя друг друга. Пока побеждает Краснодар. Динамика показателей ни на что не намекает, но заставляет задуматься.

@REBURG

Если бы ChatGPT был сотрудником компании 😀

И тот самый момент на планерке: «Подскажи, как грамотно слиться с проекта».

🏠 Для банков введут новую систему для оценки ИЖС при ипотеке

Она будет использовать данные о стоимости всех строящихся и готовых объектов из ЕГРН и ЕИСЖС. На этот информационный массив банки будут ориентироваться при оценке домов. Сейчас такой возможности у финансовых структур нет, и они к оценке ИЖС относятся консервативно.

Что в свою очередь приводит к росту количества отказов в выдаче кредитов, снижению максимальной суммы кредита и увеличению размера первоначального взноса

объяснили нам в ДОМ.РФ.

👉 Систему оценки институт развития разрабатывает совместно с Росреестром, Минстроем и Минэкономразвития. Дедлайн по задаче неизвестен, но следующий отчет в правительстве по ней 1 декабря.

Движение.ру в MAX

На правом берегу Малой Невы проектируют новую трассу протяженностью 2 км. Объявлен поиск подрядчика для разработки проекта планировки дороги с количеством полос от 2 до 4 и подключением к мосту Бетанкура. Стоимость контракта составляет около 10 млн рублей, срок выполнения работ — до 8 ноября 2027 года.

По Генплану, окружающая мост Бетанкура часть Петровского острова — это зона многоэтажной жилой застройки. При этом непосредственно у воды полоса отведена под рекреацию — и слева, и справа от переправы. Но не секрет, что сейчас принимают новую версию правил землепользования и застройки. И если судить по их проекту, то всё по обе стороны моста теперь — зона многоэтажной жилой застройки.

Между тем ещё несколько лет назад — до принятия нового Генплана и начала обсуждения новых ПЗЗ — власти заявили, что набережную у моста Бетанкура облагородят.

@fontankaspb

В продолжение поста об интересных хобби собственников и создателей строительных компаний России

Например, основатель GloraX Андрей Биржин решил всех переплюнуть и объехать 7 континентов за 7 лет на мотоциклах. Первый уже прошел — полуостров Баха в Калифорнии.

Почему жилье в РФ-агломерациях не становится доступнее?

Это закономерный результат сочетания нескольких взаимосвязанных системных факторов.

1: Смена парадигмы — от жилья как «блага» к жилью как «активу»
Жилье перестало быть местом для жизни и превратилось в основной финансовый актив и инструмент сбережений в условиях нестабильности и низкого доверия к другим финансовым инструментам.

По всем агломерациям:
• Капитализация жилфонда в 2.7 раза превышает совокупный ВГП агломераций. Это ключевой индикатор "перегрева".
• Совокупная капитализация жилфонда 17 агломераций выросла за 11 лет в 4.5 раза (с 69.8 до 313.4 трлн руб.), в то время как ВГП рос значительно медленнее.
Значительная доля покупателей на рынке — это не те, кто решает жилищную проблему, а те, кто решает проблему сохранения сбережений.

2. Стимулирование спроса вместо регулирования рынка
Вместо того чтобы решать системные проблемы (дефицит инфраструктуры, плохое регулирование), правительство выбрало путь массированного субсидирования спроса через дешевую ипотеку.

По всем агломерациям:
• Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в медианной агломерации вырос с 2.4 (2018) до 3.8 (2024).
• В 2018 году в 15 из 17 агломераций жилье было «доступно» (КДЖ ≤ 3.0). В 2024 году таких агломераций не осталось. В 7 агломерациях приобретение жилья «серьезно осложнено» (КДЖ > 4.1).
• В период активного ипотечного стимулирования цены на жилье росли опережающими темпами, несмотря на продолжающийся высокий ввод.

Программы льготной ипотеки вливают в рынок триллионы рублей "дешевых" денег. Потенциальный покупатель, получив доступ к кредиту, не становится богаче, но его покупательская способность на коротком отрезке времени резко возрастает. Этот всплеск спроса мгновенно поглощает все новое предложение от застройщиков, которые, видя ажиотаж, не имеют никаких стимулов снижать цены, а лишь наращивают объемы продаж по текущим высоким ценам.

Льготная ипотека не решает проблему доступности, а лишь отсрочивает ее, переводя из проблемы недостатка накоплений в проблему гигантской долговой нагрузки на десятилетия вперед для миллионов семей.

3: Структурный сдвиг: больше метража, но меньше жилья
Застройщики, ориентируясь на платежеспособный спрос, субсидируемый ипотекой, перешли к массовому строительству малогабаритного жилья.
По всем агломерациям:
• Количество вводимых жилых единиц на 1000 человек увеличилось в 2 раза (с 7.2 в 2010 до 14.1 в 2024 в среднем по агломерациям).
• Но средняя площадь вводимой жилой единицы при этом снизилась, особенно в сегменте МКД.

Формально статистика показывает рост "ввода жилья" в квадратных метрах. Но по сути, рынок предлагает все больше "квадратов", но все меньше качественного, просторного жилья, пригодного для жизни семьи. Доступность "нормальной" квартиры с адекватной планировкой и площадью падает даже быстрее, чем общий КДЖ.

4: Институциональная слабость
Хаотичное регулирование и отсутствие координации внутри агломераций создают высокие транзакционные издержки и риски, которые закладываются в стоимость квадратного метра.

По всем агломерациям:
• Индекс базового градостроительного регламента (БГР): Ни одна из 17 агломераций не имеет полноценных правил игры (индекс 1.0). Средние значения колеблются от 0.11 до 0.75.
• Индекс согласованности градостроительной политики (СГП): Это главный индикатор провала. Индекс снизился в 13 из 17 агломераций, а в 7 из них упал до нуля. Это означает, что города-ядра и окружающие муниципалитеты не могут договориться о единых правилах.

5. Доходы не поспевают за ценами
Даже при росте реальных доходов населения, их темпы существенно отстают от темпов роста цен на жилье.

По всем агломерациям:
• Реальная з/п выросла за 15 лет в среднем на 62%.
• Реальные доходы выросли в среднем на 29%.
• В это же время реальные цены на жилье выросли в 12 из 17 агломераций более чем на 20%, а в некоторых (Казань) — почти на 100%.
Покупательная способность людей в отношении жилья не увеличивается, а сокращается. Рост доходов лишь частично смягчает удар со стороны растущих цен, но не отменяет его.

Когда кто-то со сцены пиздит про 1000 сделок с новостройками ежегодно, у меня кроме снисходительной улыбки это ничего не вызывает.

Давайте я вам на пальцах поясню, что такое 1000 сделок с новостройками в Москве.

1000 сделок это минимум 150 агентов 2-3 года работы в команде. Средний агентский офис в Москве это 25 агентов. То есть это работа 6-7 офисов в Москве.

Всегда спрашивайте у пиздабола сколько у него агентов в сети 2-3 года работы в профессии.

Минимальная квартира в новостройках в Москве продается сегодня за 9 млн рублей, а средний чек составляет сейчас 23 млн рублей. То есть комиссия с такой сделки составляет 690 тысяч рублей.

Чтобы зафиксировать 1000 сделок в новостройках за собой, вам надо найти примерно 12 000 лидов и обработать их. Цена одного такого сырого контакта доходит в Москве до 9000 рублей. То есть вам в рекламу надо ввалить минимум 60 млн рублей за год.

Давайте по-другому ещё объясню. У застройщика в самые хорошие времена считается продаваемый объем в год на одном Жилом Комплексе 400-500 лотов. Чтобы держать такой темп продаж, застройщику надо палить рекламный бюджет в размере 5-7 млн рублей в месяц на один ЖК. А тут 1000 сделок! То есть рекламный бюджет под 100 млн рублей в год.

Давайте теперь умножим средний чек комиссии 690 тыс рублей, на 1000 сделок. Это выручка в 690 млн рубликов. Как думаете владелец компании с выручкой под 1 млрд рублей, ходил бы выступать перед 3 сотнями агентов?

Чистая прибыль агентства недвижимости это 28-34% от выручки. Я вам гарантирую, что при EBITDA в 200 млн рублей в год, владелец компании не тратил бы время на хвастовство со сцены.

Теперь к реальности! Офис на 25 опытных агентов это максимум 150 сделок в год. А в реальности с учетом более высоких чеков это скорее до 120 сделок.

Что такое сделка с новостройкой? Это значит, что вам надо акцептовать кучу актов и документов или с агрегатором или напрямую с застройщиком. При 1000 сделок выгоднее работать уже напрямую с застройщиком. Тогда вам придется держать штат администрирующих 12 000 лидов, отслеживающих каждый клиентский кейс и выбивать из застройщика целый квартал комиссии. Это примерно 10-15 человек обслуживающих такие сделки.

Чтобы сегодня построить агентство недвижимости в Москве, способное выйти на объем в 1000 сделок с застройщиками в год, нужно ввалить только в аренду офисов 30 млн рублей в год. В обучение, рекрутинг и автоматизацию ещё 50 млн рублей в год, в маркетинг минимум 60 млн рублей в год. На такие показатели агентство выйдет у вас через 4 года минимум. А это значит вам надо инвестировать за 2-3 первых года примерно 250 млн рублей. То есть 3 миллиона долларов.

Уж поверьте мне, с моей осведомленностью на рынке недвижимости такую компанию я бы точно заметил.

Да есть крепкие ребята в работе с Новостройками. Но они как правило сидят на рекламных бюджетах самого застройщика, то есть по сути они просто заменяют отделы продаж застройщика. Но там и комиссия в таком случае не рыночные 3%!

При условии, что вы сидите на рекламном бюджете застройщика комиссию режут до 1,2-1,5%.

Я в бизнесе по работе с застройщиками плотно 12 лет. Терпеть не могу пиздаболов, которыми переполнен этот рынок.