📒 Как рассчитать стоимость управления многоквартирным домом?

Мы все понимаем, что управление объектом — это сложный, объемный процесс. Нужно учитывать параметры и класс объекта недвижимости, число установленных инженерных систем (от 7 до 50 по нашим оценкам), требования к частоте и уровню оказания услуг, к персоналу.

📈 Хотелось бы просчитать ключевые показатели, перечни услуг и доходность заранее, правда?

💰 Хорошо бы еще и обосновать стоимость обслуживания для жителей. Чтобы каждый разобрался, куда и зачем идет финансирование.

Для решения этих задач мы разработали методику расчета стоимости управления МКД, на основе которой был выполнен софт для нашего клиента.

🤹‍♂️ Вводим параметры дома — программка автоматически определяет перечень услуг для управления и эксплуатации, рассчитывает ставку ежемесячного платежа и генерирует отчетные документы.

👨‍🏭 В основе расчета — каталог из более чем 1200 услуг УК с данными по стоимости оказания услуг, зарплатами персонала, нормативами частоты оказания услуг и наш опыт управления более чем 3,5 млн кв. м жилой недвижимости.

В нашем распоряжении появляется множество инструментов:
🔹приоритизация услуг и домовых систем,
🔹учет доли неплатежей,
🔹расчет нормы доходности управляющей компании,
🔹индивидуальный расчет ставки по выбранным параметрам.

🧧 Методика защищена патентом. Напишите нам, если у вас есть потребность в подобных расчетах — мы сможем предложить аналогичный продукт под индивидуальный запрос.

Ознакомиться с прототипом программы можно по этой ссылке, а прочитать о нем подробнее на нашем сайте в разделе "Цифровые продукты".

Почему управляющие компании не могут эксплуатировать большинство "умных" новостроек

По следам нашего исследования IoT-платформ для умных домов rg.ru выпустили материал с комментариями участников рынка (Философт, НП «НЖК», НОТИМ).

Снова подсветили одну из ключевых проблем цифровизации: как УК управлять доставшимися им от застройщика цифровыми сервисами.

👷‍♂️ Застройщик уже проинвестировал: "лучше меньше, да работающее", чем много неиспользуемого.

🔴 Принципы #B2B2C и #end2end предполагают, что девелопер создает инфраструктуру умного здания, УК занимается ее эксплуатацией, а резиденты получают цифровые услуги. Важен сквозной процесс, который будет красной нитью проходить от проектирования до эксплуатации. Сейчас такой процесс организовать сложно.

🔗 Дружественная УК не решит проблему. Необходима возможность интеграции с уже работающими системами любой УК. Как отметили коллеги, жители ведь могут поменять УК.

Это решается с помощью грамотного технического задания — проекта цифровизации, и соответствующих реальным жизненным ситуациям сценариям пользователей.

#итогинедели 

1. Россияне не спешат ставить теплосчетчики. Они есть всего у 3-6% населения. — Управдом

2.Эксперты вычислили города с самой дешевой и дорогой платой за ЖКУ. — rbc.ru

Согласно данным исследования, среднестатистическая российская семья платит за коммунальные услуги 5 294 руб. в месяц. Из этой суммы 30%, то есть 1584 руб. в месяц, — плата за отопление. Около 20% — «плата за содержание и текущий ремонт помещения», то есть «квартплата». Еще 20% приходится на воду, если считать канализацию, холодную и горячую воду вместе, 12% — на электричество. Оставшиеся 17,5% — взносы на капитальный ремонт, плата за вывоз мусора, газ, услуги консьержей, радио и др.

Мы писали пост на эту тему.

3. Пресса по-прежнему форсит новость об установке счетчиков за счет граждан. — primpress.ru

Сначала в такой интерпретации новость про установку счетчиков за счет населения опубликовали на kommersant.ru. Напоминаем, что это не так. Мы разбирали эту тему в этом посте.

4. Более 60% граждан решают вопросы ЖКХ онлайн. — stroygaz

Рынок прогрет, люди готовы к переменам. По нашим оценкам, до консолидации рынка осталось пару лет. После этого многие игроки, которые шли "собственным" путем, не обращая внимания на потребности рынка, выпадут из гонки.

5. Тренд на умные города обязует рынок недвижимости цифровизоваться. — russianrealty.ru 

6. Ребята подхватили наше исследование. Хорошая возможность, чтобы напомнить о нем тем, кто еще его не прочитал :) — stroygaz.ru 

7. Также напоминаем, что 15 сентября на мероприятии от ЕРЗ будем обсуждать совместное исследование о рынке цифровых новостроек. — erzrf.ru

Если еще кто-то не зарегистрировался, то самое время это сделать :)

https://news.1rj.ru/str/erzrf/6050

Покупая квартиру, мы покупаем мечту?

Мы покупаем не сам товар, а эффект, который он нам принесет.

🏡 Квартира – тоже вещь, по сути, нематериальная. Мы покупаем не голые стены, а инфраструктуру района, возможность жить комфортно, вид из окна, свежий воздух, близость к работе.

🏃‍♂️ Девелоперы, формируя свой продукт, составляют портрет покупателя, и сейчас — это человек, которому нужно удобство и минимум приложенных для этого усилий. У него мало времени, и он уже избалован цифровыми сервисами. И застройщики активно рекламируют встроенную в дом «цифру». И это работает.

Люди проводят в квартире от 40% своей жизни до 100% при удаленном режиме работы. И начиная жить в доме, человек обращает внимание совсем на другие аспекты. Уже не так важна марка и технические характеристики оборудования (производитель лифтов, размер вызывной панели домофона, разрешение камер), важны работоспособность и полезность всего этого «цифрового счастья».

🌡 Как часто я пользуюсь информацией с метеостанции на крыше?

🔎 Зачем на входе установлены камеры с распознаванием лиц? Можно ведь было обойтись BLE-ключом.

🔹 Нужны не просто заявки в УК, а возможность отследить и оценить результат выполнения.

🔹 Не заказать пропуск курьеру, а отправить разовый код с маршрутом до квартиры и без лишних коммуникаций с охраной.

🔹 Нужен не просто счет и возможность оплаты, а нужно понимание целесообразности платежей, возможность выбрать, на что этот платеж пойдет и возможность оспорить его.

🧘‍♀️ Должно быть удобно: цифровые решения должны решать жизненные ситуации резидентов, а не оставаться частью маркетинговой кампании застройщика.

Цифровые решения для дома: пользуемся, не замечая

🤳 Мы все — поколение смартфонов. По разным оценкам, мы проверяем смартфон от 60 до 150 раз в день. Около половины пользователей проводят со смартфоном 5 часов в день и более (и это исследования 2017-2019 г., а сейчас это значение, скорее всего, еще выше).

🏡 А сколько раз в день мы пользуемся сервисами умного дома? Пока такая возможность есть далеко не у каждого жителя, но цифровые решения для эксплуатации, которые пока многие считают дорогой игрушкой, на самом деле призваны решать повседневные проблемы.

⏳ И, кстати, сокращать время «в телефоне», решая задачи эффективнее.

Инфографика (картинка ниже) показывает, как часто и какими цифровыми решениями «умного дома» мы можем пользоваться регулярно.

Если мы живем в цифровом доме, то, как минимум один раз в день мы используем:

🔹 Звонки в домофон, прием посылок

🔹 Заказ пропусков

🔹 Видеонаблюдение за территорией, парковкой, подъездом

🔹 Маркетплейс товаров и услуг УК и других видов бизнеса

🔹 Мониторинг состояния квартиры

🔹 Умный лифт

🔹 Систему мониторинга парковочных мест

🔹 Системы доступа на территорию: парковка, двор, подъезд

🔹 Внутриквартирными системами (голосовые помощники, устройства умной квартиры, охрана и т.д.)

🔹 И еще минимум раз в месяц добавляются: просмотр показаний приборов учета, оплата квитанций, заявки в УК

Итого: раз 20 в день мы будем брать в руки смартфон для пользования цифровыми решениями нашего дома. А возвращаясь к статистическим данным, что всего мы проверяем смартфон от 60 раз в день, то это становится значительной частью нашей жизни.

Насколько быстро мы к этому привыкнем?

24 часа

Цифровая зрелось застройщиков: что девелоперы готовы дать резидентам?

Цифровая зрелость характеризуется как степень развития компании в части цифровых технологий. Например, девелопер внедряет BIM-моделирование или online-продажи. Высокая ли у него цифровая зрелость?

Здесь мы вспоминаем концепцию жизненного цикла и считаем, что нужно оценивать каждую стадию отдельно.

Для стадии эксплуатации диапазон цифровой зрелости на текущем этапе развития рынка: от отсутствия готовности к внедрению цифровых технологий (или использования единичных решений) до создания собственных цифровых подразделений, создающих сценарии для реализации в домах.

Современное отношение девелоперов к цифровизации раскладывается по нескольким шкалам:

1. От тихой цифровизации до публичных успехов

2. От успехов в экономклассе до успехов в премиум сегменте

3. От налаженных партнерских связей до собственной компетенции

Модель инсталла — модель начинающих цифровизацию девелоперов. Минимальный набор цифровых устройств — must have для новостроек.

Следующий этап — продумать, как это улучшает жизнь резидента. Сценарии и жизненные ситуации.

То, к чему даже самые продвинутые игроки только подходят: интеграция с системами УК, сквозные сценарии на основе IoT, учет цифровых решений в ценообразовании (не только с точки зрения увеличение цены квадратного метра, но и с точки зрения оптимизации эксплуатационных и коммунальных платежей) — это и есть часть той самой принципиально новой модели оперирования.

Первая сотня умных новостроек

Мы вместе с коллегами из ЕРЗ проанализировали первые сто новостроек, классифицированных как «умные». Методология присвоения новостройкам класса цифровизации была разработана ЕРЗ совместно с Лабораторией цифровизации жилья и экспертным сообществом.

Классы «умных» домов могут присваиваться и на стадии строительства, и после ввода в эксплуатацию, от А (максимальный) до Е (минимальный).

Методологию начали тестировать на проектах с минимальным набором цифровых решений, поэтому пока 50% классифицированных объектов отнесены к классу Е, 36% — к классу D, 14% — к классу С и только один объект — к классу А (про этот пример мы рассказывали ранее).

Класс присваивается на основании более чем по 200 параметров, сгруппированных в 8 групп по функциям умного дома:

1️⃣ Сбор и передача данных о потреблении ресурсов

2️⃣ Мониторинг работоспособности систем «умного» многоквартирного дома (МКД)

3️⃣ Управление инженерными системами здания

4️⃣ Клиентские сервисы

5️⃣ Полносервисное мобильное приложение

6️⃣ Управление доступом

7️⃣ Видеонаблюдение, видеоаналитика и видеодомофония

8️⃣ Управление инженерными системами квартиры

Классифицировали дома на стадии строительства и после ввода в эксплуатацию. Подробно методология описана на портале ЕРЗ РФ.

Какие объекты мы анализировали — ниже.

#lab_analytics

Очень продуктивный получился день!

Надеемся, что заряд оптимизма и энергии участников сохранится надолго, и мы вместе продолжим менять рынок цифровизации жилья в правильном направлении :)

https://news.1rj.ru/str/erzrf/6129

Цифровой функционал: насколько он реализован?

Спойлер: на 40% (если принять за 100% полную реализацию по всем 200+ параметрам).

В топе автоматизированный сбор и передача данных приборов учета — почти 80%. Неудивительно, это самая понятная функция для жителей + уже есть первые шаги с точки зрения государственного регулирования.

Клиентские сервисы (47%) и мобильное приложение жителя (42%) — на втором месте. Тоже ожидаемо: у жителей популярно, решений на рынке много, внедрение относительно не сложное.

Низкий процент по группам функций, связанным с безопасностью (34-39%) удивляет. Но здесь самое большое число параметров — 46 у СКУД и 45 у видеонаблюдения. Это обусловлено большим разнообразием вариантов реализации (брелок, ключ-карта, пин-код и т.д.) и разными зонами для прохода/проезда и видеонаблюдения.

Управление инженерными системами дома и мониторинг работоспособности функций умного МКД реализованы слабо: 33% и 21% соответственно. Здесь требуется интеграция с бизнес-процессами и программными системами УК. А это не в фокусе деятельности девелоперов, так как пока мы живем в системе «построил-продал-забыл».

Ниже приведен график с частью результатов.

#lab_analytics

#итогинедели 

1. Около 10% новостроек в России оказались «умными» — iz.ru

И мы не говорим о полностью цифровых домах, это только те объекты, девелоперы которых заявляли о наличии каких-либо цифровых решений для управления и эксплуатации. Мы пока не знаем полноценных примеров, где были бы реализованы #end2end, #B2B2C, пользовательские сценарии и цифровизация бы действительно работала на жителей в полном объеме.

2. Девелоперам важно учитывать сопровождение решений умного дома после сдачи его в эксплуатацию — erzrf.ru

Когда большая часть девелоперов передает сданные объекты дружественной или аффилированной УК, несложно проконтролировать корректность использования введенных цифровых решений.

3. В ЖКХ планируют до конца года распределить все 150 млрд рублей из ФНБ на модернизацию — tass.ru

Это значит, что уже до конца года будет заключено договоров на сумму 150 млрд руб. из пятилетнего плана на общую сумму в 750 млрд руб. Ну что ж, модернизацию никто не отменял — жаль, что не успели синхронизировать с разрабатываемыми стандартами по цифровизации. Но какая там "цифра", когда износ коммунальных сетей до 70%. Так что верной дорогой идем.

4. Треть россиян выбирает видеонаблюдение в качестве основного способа защиты — digital_developer

Это когда слаще морковки ничего не ел :)

5. "Умная" квартира стоит на первом месте среди опций, которые чаще всего остаются невостребованными — realty.ria

"Вы просто не умеете их готовить" .
Да, действительно, сейчас система умной квартиры не действует так, как нам хотелось бы. Чтобы включить телевизор с помощью Алисы нужно потратить времени и сил куда больше, чем просто нажать кнопку на пульте. История похожа на историю со входом ПК в повседневную жизнь: сначала были громоздкие и сложные в эксплуатации устройства, а потом Apple и Microsoft кардинально изменили этот рынок. Рынок "умных квартир" и "умного дома" просто еще не встретил своих Джобса и Гейтса, которые будут знать, что нужно людям и как им это дать.

6. В Московской области появится первый в России "цифровой поселок" — tass.ru

Тут актуален наш предыдущий пост. Очень интересно посмотреть, что получится в итоге.

7. Жители Подмосковья смогут принять участие в конкурсе рисунков «ЖКХ глазами детей» — riamo.ru

Если бы конкурс назывался "ЖКХ глазами взрослых", большая часть работ напоминала бы репродукцию известной работы К. Малевича. Сейчас рынок ЖКХ крайне непрозрачен. Большая часть населения нашей страны не понимает принципов формирования платежных документов. Полноценная цифровизация, созданная про #end2end сценарию, неизбежно приведет к прозрачности рынка ЖКХ.

Не маркетинговая «фишка», а забота о покупателях

Уровень цифровизации нужно рассматривать не только с точки зрения применения цифровых решений для проектирования и строительства, но и доступности для будущих жителей.

«Цифровой» МКД должен быть не только насыщенным инженерными системами объектом, а эффективно управляемой и эксплуатируемой частью цифровой системы, в которую входят управляющая компания и резидент (собственник или арендатор жилых и нежилых помещений).

Опросы ЕРЗ и мировые исследования расставляют очередность приоритетов – безопасность, жизнеобеспечение, комфорт.

Критерием эффективности должна быть не установка систем, а возможность их применения для решения жизненных ситуаций жителями и управляющей компанией.

Поэтому класс объекта выдается сроком на один год с последующим пересмотром. А сама классификация продолжит эволюционировать вместе с требованиями рынка.

Даже если сейчас цифровые сервисы дома кажутся многим прежде всего инструментом продвижения, то можно вспомнить, что маркетинг — это тоже не только про моду, а про выстраивание долгосрочных отношений с покупателями. Построить такие отношения позволяет девелоперу по-настоящему цифровой дом.

#lab_analytics

Поставщики цифровых решений: кто они?

В рамках анализа 100 классифицированных объектов представлено более 100 поставщиков решений.

При цифровизации стадии эксплуатации и управления жилыми домами девелоперу необходимо выбрать производителей оборудования, разработчиков IoT-платформ, систем для УК и отдельных мобильных приложений.

Это конкурентная среда с большим выбором решений. Но с точки зрения девелопера, планирующего цифровизацию, это еще и зоопарк решений, из которых нужно создать единую систему.

Компании-поставщики решений часто закрывают два и более направления, но никто пока не реализует целостное комплексное решение.

В нашем исследовании были компании, которые закрывали 7 или 8 функциональных групп из 8.

Но не будем забывать: это оценка «начинки» дома, а есть еще необходимость интеграции с внешними системами и цифровизации бизнес-процессов УК.

❓ Как будут развиваться эти решения дальше?

Успешные примеры полностью цифровизованных объектов появятся только в том случае, если мы в ближайшее время увидим коробочные комплексные решения от единого поставщика или слаженные партнерства таких компаний.

Прошедшая конференция принесла нам не только массу новых идей, но и новых единомышленников в лице подписчиков нашего канала.

Лаборатория цифровизация жилья рада приветствовать вас!

В этом канале мы рассказываем о применении систем умного дома, здания и квартиры с акцентом на процессе управления и эксплуатации жилых домов. Тут мы делимся нашей экспертизой и знаниями, а также полезной информацией, которая обязательно пригодится для успешной реализации цифровых решений.

В нашем канале немного постов, и мы стараемся делать так, чтобы они от первого до последнего складывались в один связный рассказ. Поэтому рекомендуем вам ознакомиться со всеми.

Напоминаем всем участникам: если у вас появляются вопросы или предложения к нашему контенту, то мы будем рады пообщаться с вами. Вы можете писать нам на почту Info@lab-cifra.ru или оставлять комментарии под интересующими вас постами.

Для получения дополнительной информации о цифровизации МКД посетите наш сайт: lab-cifra.ru .

Создадим цифровое будущее вместе!

Варианты подходов к цифровизации МКД: традиционный метод

Существуют две основные цепочки в цифровизации многоквартирных домов, которые по-разному связывают всех участников процесса:

• Девелопер
• Генпроектировщик
• Подрядчик проектирования слаботочных систем
• Интегратор решений
• Подрядчики по прокладке сетей
• Поставщики отдельного оборудования и цифровых решений

Первая и самая распространенная цепочка взаимодействий выглядит следующим образом:

1. Девелопер в задании на проектирование описывает свои представления о будущих цифровых сервисах. И уже на этом этапе проект приобретает видеокамеры и видеодомофоны, шлагбаумы и умные калитки, а иногда умные лифты и метеостанции с вертикальными фермами на крышах. Все зависит от фантазии девелопера и ориентиров маркетологов к закладываемому классу проекта.

2. Далее генпроектировщик начинает решать задачи, которые перед ним ставит девелопер. Когда девелопер видит у входа в здание видеокамеру, генпроектировщик должен видеть линии связи, которые отходят от этой камеры и соединяют ее с сетью других устройств, предусмотренных проектом.

3. Для решения этих задач он привлекает подрядчика проектирования слаботочных систем.

4. Составленный на бумаге проект обязательно должен быть согласован с интегратором решений, который должен определить, как проект воплощать в жизнь и какие решения для этого использовать.

5. Тут интегратор начинает формировать вендор-лист и выбирать конкретных поставщиков решений.

И только после составления такой цепочки будет понятен точный список исполнителей и предоставляемых решений. Видно, что девелопер в этой цепочке генерирует лишь основные требования к проекту, так называемые «хотелки», которые занимают лишь единицы процентов его внимания. Основная задача девелопера – это продажа построенных метров.

Это краткое изложение традиционного метода «цифровой организации» здания, который имеет свои недостатки как для девелопера, чьи идеи воплощаются в искаженном формате, так и УК, которой достаются не наборы цифровых инструментов, а просто цифровые игрушки.