IoT-платформы: два основных типа

Существуют широкопрофильные, или горизонтальные платформы: Tibbo Aggregate, Jasper Control Center, Intel IoT Platform и др. Их сложно применять в области цифровизации МКД — они требуют перенастройки под специфические процессы МКД. Некоторые крупные технологические компании работают на подобных платформах, но пока они не могут похвастаться серьезными результатами.

Есть еще и специализированные (вертикальные) IoT-платформы, заточенные под многоквартирные дома. Как раз о них мы и будем говорить в дальнейшем. Практически все такие платформы начинали с подключения устройств для умной квартиры, а сегодня включают в себя готовые интерфейсы, учитывающие особенности бизнес-процессов управления и эксплуатации МКД.

К сожалению, на практике вертикальные IoT-платформы в России покрывают не так много потребностей цифрового дома и практически не учитывают особенности бизнеса управляющих компаний :(

Об этом расскажем в следующем посте.

Новая рубрика — #итогинедели

Каждую пятницу будем публиковать сводку основных новостей цифровизации эксплуатации жилья.

💰 До конца 2023 года на финансирование модернизации объектов ЖКХ за счет средств ФНБ будет направлено 150 миллиардов рублей. — RG.ru

Инвестиционные возможности нужно использовать для оснащения отрасли цифровыми решениями.

🧘🏻‍♂️ Санкции не пугают Фонд развития территорий: модернизация ЖКХ будет продолжаться, несмотря на них. — Realty.ria.ru

Есть возможность оснастить отрасль отечественными цифровыми решениями. Необходимо использовать программное обеспечение и "железо" производства России, а компоненты для них из стран, не поддержавших санкции.

💸 Размер задолженности в отрасли ЖКХ достиг уже 1,4 триллиона рублей. В полном объеме взыскать их уже невозможно, считает Минстрой. — Realty.ria.ru

Часть этих средств возможно вернуть.
Немалая часть долгов накапливается исключительно из-за забывчивости резидентов, а некоторые не платят принципиально, так как их не устраивает качество предоставляемых услуг. Цифровизация управления и эксплуатации недвижимости может помочь устранить эти проблемы.

⚙️ За первое полугодие 2022 года в Москве и области только Росстетями было установлено 19 тысяч умных электрических счетчиков с дистанционной передачей данных. — Realty.ria.ru

Уже это даёт хорошую базу для создания интеллектуальных зданий. Например, в Сингапуре тоже сначала появились интеллектуальные приборы учета, а потом поверх них начали расти цифровые сервисы.

Обзор 10 IoT-платформ на российском рынке

Мы рассмотрели десять самых продвинутых платформ для «умных домов» на российском рынке

Ситуация близка к описанной в нашем обзоре мобильных приложений: варианты есть, но их функционал еще не готов для обеспечения полноценного цифрового функционирования МКД. Кроме того, в России гораздо больше платформ для создания умных квартир, чем платформ для управления МКД.

Что важно знать о платформах?

💼 Часто стейкхолдерами компаний-разработчиков платформ выступают девелоперы, телекоммуникационные компании и крупнейшие банки. Это российские разработки, и большинству из них не нужна поддержка зарубежных компаний

🤖 Платформа может напрямую работать с другим ПО и устройствами другого вендора или ограничиваться работой только с собственным ПО и устройствами собственной разработки

🧩 Разработчики придерживаются разных бизнес-моделей: B2C (каждый житель может приобрести устройства для умной квартиры и установить их) и/или B2B (работа только с бизнесом: УК, поставщиками цифровых решений для УК и резидентов, девелоперами и интеграторами)

#lab_analytics

Анализ функционала специализированных IoT-платформ

Мы рассматривали функционал, сопоставляя бизнес-процессы управляющей компании с пользовательскими сценариями резидента.

Это дало нам 63 функции «идеальной платформы», которые распределены на 7 основных групп:

1️⃣ телеметрия (приборы учета ресурсов)

2️⃣ системы контроля и управления доступом (СКУД)

3️⃣ видеонаблюдение

4️⃣ лифтовое оборудование (доступ для удаленного управления, функции распознавания лиц/BLE-сигналов)

5️⃣ умная квартира

6️⃣ умная парковка

7️⃣ BMS

и две дополнительные:

8️⃣ вариативность интерфейсов пользователей

9️⃣ интеграция с внешними системами

Каждая группа не ограничивается сама на себе, а включает дополнительные функции, которых может быть до 10.

Ниже на графиках вы можете видеть рейтинг рассмотренных платформ и популярности реализованного функционала:

#lab_analytics

Как появляются цифровые «заброшенки»?

Что происходит, если IoT-платформа, не покрывает необходимые функции? Конструктор не складывается – не работают ни #end2end, ни #b2b2c.

Если попробовать объяснить проблематику:

🧩 У разработчиков есть «цифра», но они не умеют управлять домами. А девелоперы управляют объектами через УК, но они не разработчики.

💔 Вот и получается, с одной стороны есть желание разработчиков внедрить собственные решения, которые сложно интегрируются с системами УК. А с другой стороны желание девелоперов продать квартиры. Но тут три стороны — еще есть УК, мнение которой почему-то никто не узнал.

🏚 Отсюда идет некорректная постановка требований: дом инновационный, но управлять и эксплуатировать его УК не может, так как ей не хватает ни бюджета, ни цифровой компетенции. Так, рынок заполняют цифровые «заброшенки», а разработчики продолжают добавлять функционал, неспособный удовлетворить потребности УК.

🔗 Важно на начальном этапе работ по цифровизации прописать все процессы, функциональные требования к системам, сценарии поведения пользователей-резидентов и сотрудников УК, создать оптимальную проектную конструкцию из участников: поставщиков платформенного решения, пользовательских интерфейсов, устройств.

Необходимо признать, что сейчас и разработчики, и девелоперы начали наращивать знания в этой области. Но рынок не ждет — востребованные и полезные сервисы, а не просто железо для украшения здания, необходимы уже сейчас.

«…Не поверите, иногда не хочется пользоваться "умным домом"…»

…сказал премьер-министр Михаил Мишустин. "Приложения простые должны быть. Их много не должно быть. 25 лет назад уже первые "умные дома" управлялись с мобильных телефонов. Ну вот простота и удобство сервиса - на них можно выиграть. Когда человеку будет очень удобно, ненапряжно; упрощение всех процедур простыми кликами".

💸 Мы это читаем как «прекратить всаживать инвестиции в бред и начать делать полезное людям» ;)

❓ Премьер также предложил сделать опрос «кому что надо» в рамках этой технологии и прокомментировал, что «…иногда хочется прийти домой и может быть даже рукой включить свет или телевизор с пульта…»

📌 Мы абсолютно согласны с Михаилом Владимировичем. Очень надеемся, что скоро будет утверждена Концепция «Умный МКД» и Председатель Правительства узнает обо всех достижениях в цифровизации жилья.

🛡 🔎 Опросов и на эту тему уже провели немало, например, почти год назад ЕРЗ и Rubetek. Согласно и нашим исследованиям, приоритет люди отдают безопасности и прозрачности расчета – автоматизация сбора и передачи показаний счетчиков, аварийные датчики, видеонаблюдение в топе.

📑 А это уже атрибуты «умного здания». На первое место в этом случае выходят пользовательские сценарии, о которых мы неоднократно писали.

👛 Но пока бизнес живет в парадигме продаж (на то он и бизнес). А люди действительно будут использовать (и оплачивать) только то, что полезно и удобно, «ненапряжно». Приложение должно быть простым, оплата - понятной, а сценарии должны учитывать особенности проекта и запросы жителей.

https://realty.ria.ru/20220818/mishustin-1810543986.html

Такие разные сценарии

Мы часто говорим о «сценариях» и «резидентах».
✨ Но здесь подразумевается несколько совершенно разных категорий пользователей.

Резидент, согласно проекту Концепции - это собственник или арендатор жилья и нежилых помещений. Т.е. есть 4 категории, у которых разные интересы и, соответственно, пользовательские сценарии и жизненные ситуации. Кроме того, отдельные сценарии должны быть предусмотрены для гостей или посетителей коммерческих помещений.

👨‍👩‍👧‍👦 Напомним, пользовательский сценарий в нашем случае – это то, как человек (житель, сотрудник организации) решает свои жизненные ситуации, т.е. перемещается по территории дома пешком и на автомобиле, следит за безопасностью, принимает курьеров и гостей, использует и оплачивает сервисы.

👨‍💻👨‍💼 У категорий «собственник» и «арендатор» должны быть разные уровни доступа: у одного «админские» права, у другого – «пользовательские».

🤝Собственник должен иметь возможность предоставить арендатору удобный доступ на территорию (но не постоянный), права на просмотр аналитики по потреблению ресурсов.

🕵️‍♂️ Собственнику необходимо знать, что происходит в квартире/помещении и это должно быть деликатно по отношению к арендатору:
🚰 Аналитика приборов учета – сколько человек живет в квартире?
📊 Аналитика систем доступа – как часто и сколько людей туда ходит?

🛋 🚚  Жилые и нежилые помещения разграничиваются уровнем доступа в помещения дома и на территорию, разными транспортными маршрутами. Например, для магазинов на первых этажах понадобится:
📦 Дополнительная зона погрузки-разгрузки,
📲 Возможности по продвижению своих услуг в приложении.

🎂 «Гостевой» сценарий предполагает свои маршруты:
🔑одноразовый код доступа, единый для всех дверей; 🚗 возможность парковки только в гостевой части, 📍 возможность посмотреть схему прохода/проезда по территории.

☝ Все эти жизненные ситуации должны быть учтены при цифровизации управления жилым объектом.

#итогинедели

1. Единая диспетчерская служба по Подмосковью помогла закрыть 4,6к из 6,3к заявок по ЖКХ за неделю. — ria.ru

Возможность с помощью смартфона поделиться информацией о неисправности облегчает процесс коммуникации обслуживающей компании и жителей домов. А это, в свою очередь, может увеличить срок службы здания, сэкономить бюджетные и личные средства граждан.

2. Минстрой пристально смотрит в сторону цифровизации стройобласти и подталкивает к этому разработчиков решений. — interfax.ru

Сейчас застройщики видят в цифровизации жилья лишь возможность использовать модное слово в маркетинговых материалах — "Умное здание", и, сдавая объект и пересчитывая деньги, забывают про установленные системы. Но государство понимает, что это неправильный подход — Минстрой предлагает создать минигоскорпорацию, которая позволит выстроить коммуникацию между всеми участниками рынка. Это должно поддержать создание #end2end процесса.

3. По прогнозам аналитиков МТС, к 2025 году в России общее количество интеллектуальных приборов учета коммунальных ресурсов вырастет с нынешних 5,7 млн единиц до 39 млн, умными счетчиками будет оснащена каждая вторая квартира. Рынок новостроек занимает почти 75% от всех вновь подключаемых систем управления ресурсами. — kommersant.ru

Но во всех этих приборах не будет смысла, если не будет организована система сбора и обработки показаний с них. Сейчас умные приборы учета передают показания "в воздух", а там их никто не ловит, так как не умеет. Это связано с тем, что на стороне управляющей организации нет подходящего ПО, способного связать биллинг с программным обеспечением производителя устройств.

4. Развитие рынка «умных» счетчиков предполагает, что к 2026 году количество подключенных устройств в России достигнет порядка 127 млн штук, а объем рынка составит порядка 208 млрд руб. Однако эксперты сомневаются, что компании, разрабатывающие эти устройства, будут производить чипы на российских мощностях. — kommersant.ru

Но в этом же материале и пример импортозамещения — GS Group получил заключение Минпромторга и заключил первые контракты на производство микроэлектронных компонентов для умных приборов учета. Кстати, GS Labs входит в нашу Рабочую группу по теме «Умного МКД».

5. И важные новости от Челнинских Известий: прокурор Набережных Челнов пресек продажу магнитов для остановки счетчиков. — chelny-izvest.ru

К положительным сторонам использования умных приборов учета ко всему прочему можно добавить и разгрузку органов исполнительной власти от решения подобных задач. Ведь умные приборы учета просто исключают любые возможности для мошенничества.

Жизнь в цифровых многоквартирных домах: истории резидентов старого фонда и новостройки

Приготовили для вас интересное чтение и наглядные примеры, как цифровизация эксплуатации МКД помогает решать жизненные ситуации.

🔹 Часто, когда люди слышат про цифровизацию жилья, они считают, что эти изменения затронут только новостройки. Да, 70% строящихся домов в Москве оснащены теми или иными цифровыми решениями. Да и дома, построенные после 2015 года, уже технически позволяют реализовать сценарии для "новостройки".

Но в нашей стране на сегодняшний день большую часть жилого фонда составляют здания, построенные еще в прошлом веке — до начала «нулевых».

🔷 Мы считаем, что цифровизации поддается и первичный рынок жилья (новостройки, где девелопер уже позаботился о цифровом управлении объектом), и вторичный (старый фонд, где, казалось бы, возможности для цифровизации отсутствуют).

Подробнее в Telegraph

Спасибо нашим друзьям из ЕРЗ, что читают нашу аналитику и делятся ею с девелоперским сообществом!

https://news.1rj.ru/str/erzrf/5904

Совместно с коллегами из ЕРЗ поделимся результатами уникального исследования российского рынка умных новостроек: какие решения востребованы, какие функции важны и что нужно сделать, чтобы все работало.

На конференции будут обсуждаться драйверы и проблемы цифровизации жилья в России, а также роль недавно созданного АНО "Умный МКД".

Не пропустите: https://news.1rj.ru/str/erzrf/5922

Полезные каналы по цифровизации эксплуатации и управления

🍁 Сделали небольшую, но эффективную подборку каналов по нашей теме к 1 сентября. Наш, как говорится, «рекомендасьон»:

digital_developer — канал о цифровых технологиях в недвижимости. Много интересных кейсов, примеров, интервью.

erzrf — новостной канал с широкой повесткой в части строительства и эксплуатации. Поддерживаем коллег из ЕРЗ в части работы над системой классификации умных домов в России

upravdom_channel — канал «про самое наболевшее в России – ЖКХ». Направленность скорее B2C, но ведь мы сами все время твердим, что главное – это жители.

telecommunal — канал о телекоммуникационных компаниях и технологиях от создателей Управдома.

iotru_channel и ioting — новости интернета вещей.

#итогинедели

1. Коммунальщики и юристы решили разобраться в понятии «Умный дом». — mvn.irn.ru

Интересный подход к разделению решений умного дома на группы: в статье упомянули о безопасности и комфорте. Правда, не совсем корректно разбит функционал по группам, а также выпала немаловажная группа — жизнеобеспечение, которая включает в себя немалую часть вопросов, решаемых резидентом ежедневно. В нее входят: работа с приборами учета, заявки в управляющую компанию, работа с инженерными системами зданий на постоянной основе, а еще ОСС и электронные голосования.

2. В рамках форума «Сообщество» в Казани Галина Дзюба рассказала о цифровизации ЖКХ. — fedpress.ru

Для настоящей цифровизации ЖКХ необходим комплексный подход — автоматизация в цифровом исполнении всего цикла производства, потребления ресурсов и оказания услуг. Для этого необходим сквозной учет по всей цепочке, а человек должен быть полностью исключен из процесса сбора данных, их накопления, обработки и, соответственно, использования в качестве основания для финансовых расчетов. Сейчас не все процессы, которые оцифрованы, интегрированы между собой.

3. Управляющие компании России теряют деньги из-за ошибок в платежках. — fedpress.ru

95% Управляющих компаний совершают ошибки в платежках, а две трети их них недополучают деньги за обслуживание помещений. А могли бы заработать на 23 млрд рублей больше, если бы не ошибались в начислении платежей 💁🏻‍♂️

4. Обзор на тему «Умные квартиры от застройщика». — russianrealty.ru

В первом полугодии 2022 года количество заявок от девелоперов на внедрение систем «умная квартира» в строящихся проектах сократилось на 40 % — подсчитали аналитики компании «Юникорн». По мнению специалистов, это стало следствием курса застройщиков на оптимизацию расходов в связи с негативными событиями в экономике. На рынке сложилось представление, что умные системы — это дорогой и сложный для реализации продукт. Однако сейчас «умная квартира» в разы доступнее, чем это было еще 5 лет назад. Этому немало способствовало развитие и повсеместное использование отечественных разработок.

Сокращение пакета умных функций внутри квартиры, но сохранение их на уровне управления жилым зданием связано с попыткой девелоперов оптимизировать расходы.

5. Эксперты обсудили перспективные решения для цифровизации ЖКХ. — ktostroit.ru

Минстрой России ведёт доработку отечественных комплексных цифровых решений для объектов строительства, эффективных и технологически совместимых сервисов. Итогом такой работы должно стать решение, покрывающее все этапы жизненного цикла объектов капитального строительства.

Ведомство планирует работу по развитию и расширению применения технологий информационного моделирования (ТИМ), а также внедрению «Цифровых двойников» в эксплуатацию многоквартирных домов.

6. Модернизация ЖКХ установит эффективное регулирование тарифов. — madeinrussia.ru

Модернизация ЖКХ — это оптимизация тарифов. Программа модернизации коммунальной инфраструктуры способна установить модель тарифного регулирования, направленную на выравнивание экономических дисбалансов тарифной базы и эффективное инвестирование в долгосрочном периоде.

7. Исследование от GfK Rus на тему: «Глобальный рынок умного дома». — zen.yandex.ru

Дело не в размере: индивидуальные дома и цифровизация

В индивидуальных домах проживает примерно треть домохозяйств в России — это около 20 миллионов семей. А хотели бы жить в своих домах почти 70% граждан (опрос Дом РФ и ВЦИОМ). Неудивительно, что рынок ищет варианты удовлетворения этого спроса.

🏡 «Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с точки зрения фундаментального спроса имеет несколько драйверов» — отметил генеральный директор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл Захарин «Известиям».

«С одной стороны, это механизм решения жилищного вопроса как основного места проживания — альтернатива квартире в многоквартирных домах в городе, где проживает основная часть населения. Развитие механизмов удаленной работы, опыт, полученный в пандемию, — всё это стимулирует жизнь на природе, не в городе».

Сегмент индивидуальных домов сравним с сегментом МКД: это 1,4 млрд кв. м (из 4 млрд кв. м жилого фонда), и ожидается его прирост в среднем на 45 млн кв. м в год до 2030 г.

📱 Как обстоят дела с цифровизацией эксплуатации объектов ИЖС? Умные устройства здесь не только применимы, но и чуть ли не более востребованы, чем в городских квартирах: потребность следить за потребляемыми ресурсами и за безопасностью здесь выше, а цифровые решения не нужно согласовывать на ОСС.

🏘 А вот коттеджный поселок с общей инфраструктурой и управлением требует аналогичных МКД подходов к цифровизации и соблюдения базовых принципов #end2end, #b2b2c.

В организованных коттеджных поселках будут, разумеется, работать иные пользовательские сценарии, но цифровые решения будут в рамках «триады безопасность - обеспечение жизнедеятельности - комфорт»: учет и анализ потребления ресурсов, сценарии доступа на территорию для резидентов и гостей, видеоконтроль и аналитика, IP-домофония, sharing-сервисы общей инфраструктуры. Технически, коттеджный поселок — это МКД, положенный на «бок».

Мы уже делали краткий обзор одного из наших проектов, а теперь сделали развернутый. И не один, а целых пять!

Эффективная реализация проекта зависит не только от верной постановки задачи, корректного распределения ролей и грамотного управления процессом, а также от «природных» данных, с которыми нужно работать. К сожалению, мир маркетинга лукав, и он не отражает реальной ситуации на рынке цифровизации жилья.

В материалах отразили все тонкости работы с поставщиками решений, показали их сильные стороны и отметили слабые. За время существования нашей компании мы успели посотрудничать с крупными и известными игроками рынка цифровизации такими, как МТС, Ростелеком, Юникорн, Intelvision.

Подробнее о реализованных проектах вы можете почитать на нашем сайте: lab-cifra.ru/projects. Кликайте на карточки объектов :)

#project #end2end

Принесут ли «городские» девелоперы цифровые решения на загородный рынок?

«Городские» девелоперы видят неудовлетворенный спрос и выходят на рынок загородной недвижимости.

Об этом подробнее читайте в Forbes:

«Предложение на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) каннибализирует спрос на многоквартирные дома (МКД) при использовании как основного места проживания, а не только для рекреационных целей, — отмечает гендиректор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл Захарин. — Переход девелоперов к ИЖС требует взвешенного подхода: одновременно создать привлекательную экономику для менее плотной и высотной застройки, а также отказаться от получения разрешений на 20-этажное жилье в этих местах. Иначе зачем крупным игрокам тратить силы на ИЖС?»

👷‍♂️ В сегменте ИЖС эксплуатация в части цифровизации, определенно, отстает от стадии строительства, где государство уже активно развивает цифровые технологии (например, весной была утверждена дорожная карта по цифровому строительству индивидуальных жилых домов).

👨‍🔧 Впрочем, это общий тренд для города и для загорода, для МКД и ИЖС — живем мы в домах десятками лет, но пока цифровизация в большей степени охватывает 2 - 5 летний период стройки и продаж.

👩‍💻 Но мир меняется: однажды попробовав «цифру» (развитая online-торговля, всемогущие банковские приложения, электронные госуслуги), пользователи ожидают того же уровня сервиса и у себя дома.

🏘 Пока мы видим единичные примеры цифровых решений для организованных коттеджных поселков. Уже есть и разработанные мобильные приложения для жителей коттеджных поселков, например, у Домиленд, Умного ЖКХ, Pass 24 и некоторых других: сравним с МКД, где таких приложений уже более 60.

🏇 Возможно, цифровизация поселков даже пойдет опережающими темпами: сюда переезжает все больше «продвинутых» пользователей, решения smart home применимы для индивидуальных домов, а «городские» девелоперы уже имеют определенный опыт цифровизации.

#ИЖС

📒 Как рассчитать стоимость управления многоквартирным домом?

Мы все понимаем, что управление объектом — это сложный, объемный процесс. Нужно учитывать параметры и класс объекта недвижимости, число установленных инженерных систем (от 7 до 50 по нашим оценкам), требования к частоте и уровню оказания услуг, к персоналу.

📈 Хотелось бы просчитать ключевые показатели, перечни услуг и доходность заранее, правда?

💰 Хорошо бы еще и обосновать стоимость обслуживания для жителей. Чтобы каждый разобрался, куда и зачем идет финансирование.

Для решения этих задач мы разработали методику расчета стоимости управления МКД, на основе которой был выполнен софт для нашего клиента.

🤹‍♂️ Вводим параметры дома — программка автоматически определяет перечень услуг для управления и эксплуатации, рассчитывает ставку ежемесячного платежа и генерирует отчетные документы.

👨‍🏭 В основе расчета — каталог из более чем 1200 услуг УК с данными по стоимости оказания услуг, зарплатами персонала, нормативами частоты оказания услуг и наш опыт управления более чем 3,5 млн кв. м жилой недвижимости.

В нашем распоряжении появляется множество инструментов:
🔹приоритизация услуг и домовых систем,
🔹учет доли неплатежей,
🔹расчет нормы доходности управляющей компании,
🔹индивидуальный расчет ставки по выбранным параметрам.

🧧 Методика защищена патентом. Напишите нам, если у вас есть потребность в подобных расчетах — мы сможем предложить аналогичный продукт под индивидуальный запрос.

Ознакомиться с прототипом программы можно по этой ссылке, а прочитать о нем подробнее на нашем сайте в разделе "Цифровые продукты".

Почему управляющие компании не могут эксплуатировать большинство "умных" новостроек

По следам нашего исследования IoT-платформ для умных домов rg.ru выпустили материал с комментариями участников рынка (Философт, НП «НЖК», НОТИМ).

Снова подсветили одну из ключевых проблем цифровизации: как УК управлять доставшимися им от застройщика цифровыми сервисами.

👷‍♂️ Застройщик уже проинвестировал: "лучше меньше, да работающее", чем много неиспользуемого.

🔴 Принципы #B2B2C и #end2end предполагают, что девелопер создает инфраструктуру умного здания, УК занимается ее эксплуатацией, а резиденты получают цифровые услуги. Важен сквозной процесс, который будет красной нитью проходить от проектирования до эксплуатации. Сейчас такой процесс организовать сложно.

🔗 Дружественная УК не решит проблему. Необходима возможность интеграции с уже работающими системами любой УК. Как отметили коллеги, жители ведь могут поменять УК.

Это решается с помощью грамотного технического задания — проекта цифровизации, и соответствующих реальным жизненным ситуациям сценариям пользователей.