На фоне снижения количества сделок с недвижимостью в России на 15% по итогам 2025 года рынок демонстрирует парадоксальную динамику: цены продолжают уверенный рост. Такой сценарий, при котором объемы покупок падают, а стоимость квадратного метра увеличивается на 12%, формируется под влиянием сложного переплетения макроэкономических факторов и изменений в поведении как застройщиков, так и покупателей.

📉 Анализ падения спроса и сделок. Прогнозируемое снижение числа сделок на 15% является следствием совокупности экономических условий, главным из которых остается дорогая ипотека. По данным «ЦИАН.Аналитики», рынок уже несколько кварталов демонстрирует снижение активности, что в значительной степени связано с отменой массовой льготной ипотеки и общим подорожанием кредитных продуктов . В таких городах, как Санкт-Петербург и Москва, особенно заметно проявился тренд на сокращение продаж на вторичном рынке, где спрос за первые девять месяцев 2025 года снизился на 20–25% . При этом аналитики отмечают, что несмотря на падение, рынку удалось избежать катастрофического сценария благодаря гибкости застройщиков, активно предлагающим различные акции и рассрочки .

🏘️ Ценовая динамика в регионах. Одновременно с падением спроса наблюдается устойчивый рост цен, который по итогам года может составить 12% . На конец августа 2025 года средняя цена квадратного метра в России достигла 189 тысяч рублей, что на 6% выше, чем годом ранее, и на 4% выше, чем в начале 2025 года . Однако в разных регионах и сегментах рынка эта динамика неоднородна. Например, в Московском регионе цены на новостройки выросли за год на 7%, достигнув 307 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как на вторичном рынке столицы рост был практически нулевым — около 1% . В Санкт-Петербурге и Ленобласти, где отмечается большой объем недавно сданного жилья, во второй половине 2025 года возможно даже некоторое снижение цен на вторичном рынке из-за высокой конкуренции между продавцами .

🏗️ Сокращение предложения и стратегия застройщиков. Существенное сокращение предложения на рынке жилья — минус 25% год к году — является еще одним ключевым фактором, поддерживающим цены . По данным на сентябрь 2025 года, в России было доступно 537 тысяч предложений о продаже жилья, что на 3% меньше, чем в сентябре предыдущего года . Застройщики не только замедляют темпы вывода новых проектов, но и меняют их структуру. В условиях снижения покупательной способности они все чаще ориентируются на строительство квартир меньшей площади, чтобы снизить средний чек . В Москве этот тренд несколько сдерживается введенными ограничениями на микроквартиры, но в целом по стране средняя площадь строящегося жилья продолжает уменьшаться .

🏦 Роль ипотеки и макроэкономические факторы. Ключевым элементом, способным изменить текущую ситуацию, является ипотека. Доля ипотечных сделок на рынке жилья в настоящее время составляет около 60%, но при условии снижения ключевой ставки ЦБ к концу года она может достичь 70% . Аналитики ЦИАН ожидают повышения активности на рынке ипотеки по ДДУ во втором полугодии 2025 года, чему будет способствовать сезонный фактор и возможное снижение ключевой ставки . В то же время эксперты ЕРЗ.РФ выражают опасения относительно возможного ужесточения политики Минфина и ЦБ в отношении ипотечного кредитования, что может дополнительно сдержать рост рынка. Подпишитесь на @dwellercity

​Механизмы комплексного развития территорий (КРТ) стали эффективным инструментом для вовлечения бизнеса в преобразование депрессивных и неэффективно используемых промзон, которые занимают около 18,6 тыс. га в Москве . Эти площади представляют значительный экономический потенциал для экспансивного развития города, несмотря на то, что подобные решения часто не сразу находят поддержку у собственников объектов в промзонах. Городские власти осознанно идут на ужесточение требований к застройщикам, включая обязательства по созданию полноценной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также по соблюдению стандартов высотности и архитектурного качества . Это способствует формированию сбалансированной городской среды, соответствующей концепции «15-минутного города», но одновременно приводит к существенному увеличению затрат на входе для девелоперов.

Основным следствием ужесточения градостроительной политики и реализации программ реновации и КРТ стало кардинальное изменение структуры рынка недвижимости. Проекты экономкласса практически исчезли из предложения — их объём сократился в 20 раз за последние пять лет, что связано с убыточностью такого строительства в новых условиях . Вместо этого девелоперы переориентировались на сегменты комфорт- и бизнес-класса, которые позволяют компенсировать высокие издержки, связанные с выполнением инфраструктурных требований и ростом стоимости строительно-монтажных работ. Это привело к сокращению спроса на доступное жильё, но одновременно повысило качество продукта: новостройки всё чаще включают не только жильё, но и социальные объекты, общественные пространства и элементы благоустройства .

Несмотря на доминирование социально ориентированных проектов в рамках КРТ, рынок первичного жилья сохраняет определённое разнообразие форматов. Продолжается согласование точечных застроек, многофункциональных комплексов и тематических кластеров, что свидетельствует о гибкости современной градостроительной политики . Однако именно комплексное развитие территорий остаётся приоритетом, так как оно позволяет решать не только задачи обновления жилого фонда, но и проблемы дисбаланса функциональных зон, транспортной доступности и обеспечения горожан необходимой социальной инфраструктурой . Таким образом, хотя доступное жильё перестало быть фокусом рынка, произошёл переход к более сбалансированной и качественной городской застройке. Подпишитесь на @dwellercity

Столица Южной Кореи горд Сеул кардинально меняет облик, взяв курс на масштабное озеленение. Вместо бетона — сады, вместо эстакад — ручьи и пешеходные маршруты. Знаменитый ручей Чхонгечхон, длиной 5,8 км, восстановили на месте автотрассы. В результате, биоразнообразие растений выросло на 639%, а температура в этой зоне теперь на 3–6°C ниже, чем на окружающих улицах. Но и это еще не всё. Появился Seoullo 7017 — пешеходный «небесный сад» на месте старой эстакады. Это 983 метра дороги, превращенные в ботанический сад с 24 тысячами растений.
Но это только начало преображения столицы. Мэр Сеула запустил концепцию «Город-сад», которая объединяет все парки и горные тропы в единую сеть Seoul Green Path протяженностью 2063 км к 2026 году. Любопытен также опыт в преображении окружающей городской среды в Северной Канаде.
В отличие от Сеула, где озеленяют плотную застройку, в северных регионах Канады (например, в Квебеке) развивают экотуризм и интегрируют города в естественную среду — создают сети пеших и снегоходных маршрутов, используя уникальные природные ландшафты.
Пока Сеул создаёт свою концепцию "города-сада", Сингапур уже полвека реализует стратегию "Город в саду". Здесь озеленение — не просто украшение, а ДНК urban-развития. Потрясающие сады у залива — 101 гектар футуристического парка, где "супердеревья" высотой с 16-этажный дом вырабатывают солнечную энергию и собирают дождевую воду! Вертикальное озеленение стало нормой: более 100 гектаров зелёных фасадов покрывают небоскрёбы, как отель Parkroyal с целыми "висячими садами"
Потрясающие природные коридоры — 300 км парковых маршрутов соединяют все основные зелёные зоны, позволяя животным мигрировать, а людям — циклить по всему острову
Сохранение экосистем — 2000 гектаров природных заповедников (4% территории!) соседствуют с небоскрёбами делового центра.
И, как результат, зелёная инфраструктура снижает температуру в городе на 2-3°C и повышает качество жизни, несмотря на тропический климат и высочайшую плотность застройки. Подпишитесь на @dwellercity

#МнениеЭксперта  Рынок недвижимости перестает быть монолитом, распадаясь на множество ниш с собственной логикой ценообразования. Ключевой тренд — стирание четкой грани между первичным и вторичным рынком, особенно в сегменте «новой вторички». Это объекты, которые по своему состоянию, локации и качеству ничем не уступают новостройкам, а зачастую и превосходят их за счет немедленной доступности и возможной отделки. Для покупателя с полным бюджетом это создает привлекательную альтернативу долгому ожиданию сдачи новостройки. Эта конкуренция вынудит застройщиков пересматривать свои коммерческие стратегии, смещая акцент с продажи «бумажных» метров на продажу реальной ценности — скорости заселения, уникальных планировочных решений и гарантий прозрачности сделки.
 
В краткосрочной перспективе можно ожидать усиления ценового давления на застройщиков со стороны вторичного рынка. Инвесторы, вошедшие в проекты до скачка цен и себестоимости строительства в 2021-2022 годах, обладают значительным запасом прочности. Они могут позволить себе продавать объекты на 5-15% ниже текущих цен первичного рынка, оставаясь в существенном плюсе. Эта «серая» конкуренция будет особенно ощутима в массовом сегменте, где покупатель крайне чувствителен к цене. Застройщикам придется либо мириться с частичной потерей клиентов с живыми деньгами, либо изобретать новые нематериальные стимулы, чтобы удержать их.
 
 
Однако у первичного рынка остается мощное структурное преимущество — государственные программы льготной ипотеки. Это инструмент, который практически недоступен на вторичном рынке и который формирует огромный планет спроса. Пока такие программы действуют, они будут служить надежным щитом для застройщиков, обеспечивая постоянный приток аудитории, для которой выбор между первичкой и вторичкой изначально не стоит. Развитие событий в этом сегменте будет напрямую зависеть от решений регулятора: любое ужещение условий или полная отмена программ льготного кредитования моментально обрушат спрос на новостройки и перевесят чашу весов в пользу «новой вторички». Подпишитесь на @dwellercity

​#CiticorpCenter В самом сердце Манхэттена разыгралась драма между амбициями и традициями. Финансовый гигант Citicorp вознамерился возвести новую штаб-квартиру, но его планам смело бросила вызов небольшая лютеранская церковь Святого Петра, отказавшаяся освободить заветный участок. Вместо конфронтации родилось гениальное соглашение: банк выкупил воздушные права над церковью, обязавшись построить для нее новый дом у подножия своего небоскреба. Это поставило перед архитекторами почти неразрешимую задачу: как парить массивной башней над хрупким историческим зданием?
 
Ответ пришел за обедом, набросанный на салфетке. Инженер-визионер Уильям ЛеМессюрье предложил радикальное решение: поднять 59-этажную башню на гигантские «ноги», расположив опорные колонны не по углам, а по центру каждой стороны. Эта конструкция, напоминающая стул с ножками, отставленными вовнутрь, была невероятно уязвима для ветра. Но ЛеМессюрье превратил слабость в силу, создав для здания высокотехнологичный «экзоскелет». Система мощных V-образных ферм распределяла нагрузку, а на вершине был установлен 400-тонный «гаситель колебаний» — умный бетонный маятник, который двигался в противофазе раскачиванию здания, нейтрализуя самые сильные порывы.
 
Расчеты блестяще подтвердились, и башня Citicorp, открытая в 1977 году, стала триумфом инженерной мысли, прославив своего создателя. Однако слава обернулась неожиданной стороной. Спустя годы после торжественного открытия ЛеМессюрье получил телефонный звонок, который навсегда изменил его жизнь и бросил тень на, казалось бы, безупречный шедевр. Но это уже совсем другая история. (Продолжение следует) Подпишитесь на @dwellercity
 

​Мечта о собственной квартире для многих россиян уперлась в суровую математику накоплений. Согласно аналитическим данным, жителю крупного города требуется отложить в среднем 14 своих среднемесячных зарплат, чтобы собрать необходимые банкам 20% для старта ипотечной гонки за однокомнатной квартирой на вторичном рынке. Эта цифра, словно барометр социального самочувствия, обнажает всю глубину проблемы, хотя в этом году она и показала небольшое улучшение — годом ранее требовалось 15 зарплат. Этот крошечный позитивный сдвиг, как констатируют эксперты, стал следствием редкой аномалии: зарплаты в последний год росли быстрее (14%), чем цены на недвижимость (7%). Однако даже эта осторожная динамика не отменяет главного — путь к собственному жилью по-прежнему начинается с многомесячного марафона тотальной экономии.

География надежды и отчаяния в этом вопросе крайне неравномерна. Если в Волгограде или Казани срок накопления исчисляется 13-19 месяцами, то в курортных Сочи и Севастополе он превращается в настоящую трехлетнюю каторгу — 35 и 31 месяц соответственно. Причина этого парадокса, когда в регионах с не самыми высокими доходами жилье оказывается запредельно дорогим, кроется в инерции спроса извне. Эти города привлекают покупателей из других субъектов, чьи финансовые возможности «разогревают» локальный рынок, отрезая от него местных жителей. Даже в столицах ситуация не выглядит радужной: москвичу и петербуржцу для первоначального взноса придется отдать 20 своих средних зарплат, что красноречиво говорит о сохраняющемся разрыве между доходами и стоимостью «квадратного метра».

Перспективы этой многолетней головоломки остаются туманными. С одной стороны, эксперты фиксируют постепенный рост доступности жилья после мрачного периода 2020-2023 годов, а власти, безусловно, заинтересованы в его удешевлении как в социальном, так и в экономическом ключе. С другой — рынок продолжает лихорадить: спрос на вторичное жилье, сдержанный дорогими кредитами, оказывает понижательное давление на цены, но всегда присутствуют риски новой инфляционной волны, которая может вновь обнулить старания тысяч «копящих». Таким образом, судьба мечты о собственном угле зависит от хрупкого баланса двух переменных — скорости роста цен и скорости роста зарплат, где победа последней пока что является лишь тактическим, а не стратегическим успехом. Подпишитесь на @dwellercity

​#ГОНКОНГ На фоне тревожной статистики несчастных случаев со смертельным исходом, традиционные бамбуковые леса Гонконга — символ городской идентичности — столкнулись с вызовом со стороны современных технологий безопасности. Власти усиливают контроль, заставляя отрасль эволюционировать. Однако, как выясняется, будущее лесов заключается не в простом замещении, а в создании высокоэффективных гибридных систем, где сталь обеспечивает структурную надежность, а бамбук — гибкость и скорость.
 
Технологическим ответом стал симбиоз материалов. Как отмечают специалисты, на многих крупных проектах уже используется передовая модель: стальные каркасы, закрепленные на земле, служат основой для легких и маневренных бамбуковых настилов. Эта инновационная конструкция сочетает прочность металла с уникальными адаптивными свойствами бамбука, создавая более безопасную и функциональную рабочую среду без полного отказа от многовековых традиций.
 
Вместо сопротивления прогрессу, новые поколения рабочих, такие как Овер Чан, видят в этом возможность. Они активно осваивают работу с металлическими конструкциями, чтобы повысить свою конкурентоспособность, становясь универсальными специалистами. Таким образом, технологическая интеграция становится не угрозой, а инструментом для сохранения уникального ремесла, адаптируя его к стандартам будущего и укрепляя наследие Гонконга. Подпишитесь на @dwellercity

​Toyota Woven City: Как автомобильный гигант строит город будущего

Тойота совершает смелый переход от создания концепций автомобилей к проектированию целого образа жизни. Если раньше компания представляла футуристические модели машин, то теперь ее цель — интеграция передовых технологий в повседневную жизнь человека. Этот шаг является логическим развитием философии мобильности, где автомобиль становится не просто транспортным средством, а частью единой экосистемы.

Лабораторией для этого масштабного эксперимента стал реальный город, построенный с нуля — Woven City (Сплетенный Город) у подножия горы Фудзи в Японии.

Этот уникальный проект, первая фаза которого уже завершена и готовится к заселению осенью 2025 года, представляет собой живой испытательный полигон на месте бывшего завода Toyota.

• Инфраструктура, сотканная из инноваций: Город разделен на три типа улиц, предназначенных для автономного транспорта, пешеходов и персональных средств передвижения (велосипедов, самокатов). Четвертый, подземный уровень, отведен для автоматизированных грузовых перевозок. Здания построены в основном из дерева и оснащены множеством датчиков, что создает единую интернет-вещей сеть всего города.

• Технологии на службе жизни: В Woven City будут тестироваться не только беспилотные электромобили e-Palette, но и летающие такси от Joby Aviation, дроны для безопасности, роботы-помощники для дома и ухода за пожилыми людьми, а также устройства для помощи в ходьбе. Основным источником энергии для города станет водород, что соответствует долгосрочной стратегии Toyotaпо развитию водородной экономики.

• Сообщество со-создателей: Первыми жителями города станут около 360 сотрудников Toyota и их семей, а также партнерских компаний (например, DyDo Drinko, UCC). Их роль — быть активными участниками эксперимента, тестируя новые технологии и предоставляя обратную связь в реальных условиях.

Подпишитесь на @dwellercity

​Квартирный вопрос: почему петербуржцы теряют метры и комфорт

За последнее десятилетие средняя квартира в новостройке Санкт-Петербурга «похудела» почти на 10 «квадратов» — с 49 м² в 2014 году до 40,5 м² сегодня . Трех- и четырехкомнатные квартиры, еще недавно бывшие нормой для семей, теперь стали редким товаром: на их долю приходится лишь 7,5% от всего строящегося жилья, а «четырешки» и вовсе занимают менее 1% .

Это не случайность, а результат сложного переплетения экономических интересов, меняющегося спроса и скрытых издержек, которые в конечном счете ложатся на плечи покупателя.

📊 Наглядная трансформация: что происходит с площадями

Эволюцию петербургского жилья можно увидеть в цифрах. Прилагаемая таблица наглядно демонстрирует, как менялись стандарты за последние годы.

Это сокращение происходит не хаотично. Застройщики экономят за счет вспомогательных зон: кухни уменьшились с 10-12 м² до 8-10 м², коридоры максимально сокращены или устранены, а санузлы стали компактными и чаще совмещенными . Исчезла «роскошь пустоты», а на смену ей пришла плотная функциональность.

О причинах, как мы их видим, расскажем в теге #УсушкаПлощадей Подпишитесь на @dwellercity

Квартирный вопрос: почему петербуржцы теряют метры и комфорт

#УсушкаПлощадей Почему исчезла «роскошь пустоты», а на смену ей пришла плотная функциональность?

🏗️ Причина 1: Экономика против просторов. Жесткая логика девелопера

Для застройщика строительство многокомнатных квартир — менее выгодное вложение.

· Меньше лотов — меньше выручка: На ограниченном участке земли выгоднее разместить больше компактных квартир. Это увеличивает общую прибыль и ускоряет оборот средств.

· Низкая ликвидность и высокий порог входа: Большие квартиры продаются дольше. Кроме того, первоначальный взнос по ипотеке для них может быть в два раза выше, чем для студии, что автоматически сужает круг потенциальных покупателей.

· Скрытые издержки и «инвестиционные отчисления»: Помимо очевидных статей расходов, застройщики несут и скрытые затраты. Речь идет о различных административных барьерах и согласованиях, которые в Петербурге на практике часто оборачиваются поборами с застройщиков, завуалированными под «инвестиционные отчисления».

Эти затраты напрямую влияют на себестоимость квадратного метра. Чтобы сохранить маржу, девелоперы вынуждены оптимизировать планировки, жертвуя площадью и комфортом, перекладывая, таким образом, часть своих издержек на покупателя через менее качественный продукт.

Причина 2: Спрос диктует предложение. Портрет покупателя нового времени

Тренд на уменьшение метража поддерживается и изменением потребительского поведения.

· Погоня за доступностью: В условиях снижения покупательной способности и высоких ипотечных ставок спрос сместился в сторону максимально доступного жилья, особенно в сегменте первой недвижимости.

· Изменение формата семьи: В крупных городах растет число домохозяйств из одного человека, которым большая квартира не нужна.

· Евроформат как компромисс: Покупатели стали ценить просторную кухню-гостиную выше, чем размер спален. На первый план выходит функциональность, а не количество метров.

· Спасательный круг — льготная ипотека: До 90% сделок с многокомнатным жильем в комфорт-классе совершается с использованием госпрограмм, в первую очередь, семейной ипотеки. Без них этот сегмент мог бы практически исчезнуть .

📉 Причина 3: Системный кризис и бегство в область

Ситуация усугубляется общим спадом в строительной отрасли Петербурга. По данным на 2025 год, ввод нового жилья в городе сократился на 14,6% по сравнению с предыдущим периодом . Высокие ставки по проектному финансированию и рост себестоимости строительства заставляют девелоперов действовать крайне осторожно, завершая начатые объекты и не спеша с запуском новых.

Этот кризис вызвал миграцию строительства в Ленобласть, где земля и подключение к сетям дешевле, что позволяет предлагать более просторное жилье за те же деньги . Петербург теряет не только метры, но и целые проекты.

Подпишитесь на @dwellercity

Zемляне: как поколения Z и Альфа меняют рынок недвижимости.
Изначально девелоперы делали ставку на молодых и продвинутых, когда запускали проекты с app-управлением и сервисами. Но неожиданно концепция нашла отклик и у более взрослой аудитории. И все потому, что родители покупают комфортное жилье для своих детей. Те, кто выходит на пенсию, хотят жить в формате «вечного отпуска» в отеле, где о быте думать не нужно.
Но главные драйверы изменений — это поколения Z и Альфа. Для них жилье — не актив и не крепость, а часть образа жизни. Молодое поколение покупателей ценят не статус, а функциональность, экологичность и современный дизайн, возможность кастомизировать под себя,
атмосферу и чувство сообщества.
Их запросы уже меняют архитектуру: вместо сигарных комнат появляются студии для подкастов и капсулы для коворкинга. Потребность в цифровизации отражается в мебели с розетками, умных приложениях и автоматизации ЖКУ.
Специалисты уверены: это только начало. Конкурентное преимущество будет не в количестве опций, а в глубине их проработки и персонализации. Будущее — за индивидуальными настройками под каждого жителя. Подпишитесь на @dwellercity

​#МнениеЭксперта  В элитном и коммерческом сегментах действуют совершенно иные законы. Здесь ценность актива определяется не его новизной, а доходностью и уникальностью. В элитном жилье инвесторы не спешат с продажей, обладая финансовой устойчивостью для длительного ожидания целевого покупателя. Это создает рынок продавца, где цены остаются стабильно высокими. В коммерческой недвижимости, особенно в историческом центре с долгосрочными арендаторами, вторичный объект может стоить дороже новостроя на окраине, так как покупатель приобретает не просто помещение, а готовый бизнес с предсказуемым денежным потоком. Первичный рынок коммерции, лишенный поддержки льготной ипотеки, будет проигрывать в ликвидности, делая ставку на инвесторов, верящих в потенциальный рост арендных ставок в новых локациях.
 
Таким образом, общий тренд — это дивергенция рынка. Мы увидели не единый рынок, а набор отдельных миров, где факторы стоимости сильно различаются. Массовые новостройки будут все больше конкурировать с «новой вторичкой» по цене и условиям, в то время как элитное жилье и коммерческая недвижимость уйдут в отдельную весовую категорию, где решения принимаются на основе инвестиционной логики, а не сиюминутной выгоды. Застройщикам, чтобы сохранить лидерство, придется трансформироваться из простых продавцов квадратных метров в создателей комплексной ценности, где сам объект — лишь часть продукта, в который входят и финансовая программа, и уникальная архитектура, и долгосрочное управление. Подпишитесь на @dwellercity
 

- Первая индустрия это, собственно, продажи агентства и покупателей. То есть мы должны объяснить, чем это хорошо и почему это здорово, да. Вторая индустрия — это проектирование и строительство, потому что эта индустрия вообще, в принципе, к этому не готова была.

- В Москве царила свободная планировка как самая лучшая, потому что хоть сносить не надо, это так называется, да. Вот, а в Питере царила, так сказать, прямоугольная студия, вот, как основной, так сказать, драйвер рынка и самый простой продукт. Чем меньше она получалась, тем лучше. 18 — хорошо, 17,5 — ещё лучше, да.

- На самом деле это очень весело, потому что - Тюмень и Питер. Это два города, которые, собственно создали вот эту продуктовую «движуху» в России.

- «Брусника» начинала на бедных малорентабельных рынках. То есть, это рынки маленького масштаба цены. Это Екатеринбург, Новосибирск. Тюмень, вот, и там просто нет возможности, чтобы иметь какую-то свободу. Но при этом они сделали, да. При этом они, да, но они очень унифицированы, то есть их продукт очень серьёзно стандартизирован. Это как раз пример того, как надо работать с оптимизацией продукта.

Посмотреть полностью интервью директора по маркетингу LEGENDA Intelligent Development Всеволода Глазунова можно по ссылкам YouTube - Rutube - VK Видео. Подпишитесь на @dwellercity