Традиционная ошибка начинающего девелопера №7: Стройка вслепую: когда нет карты и правил. Начинаем строить коттеджый поселок (ЖК), не имея чёткого плана. Нет большой цели — что мы хотим получить в итоге. Нет и понятных шагов — как этого достичь. Конкретные шаги 1-2-3-4…20 и стратегия. Всё смешивается в одну кучу. Все задачи важны. Работа с клиентами - продажи выносятся на первый план. И это логично: нет проджа-нет проета. Закупка канцтоваров кажется такой же важной задачей, как и выбор подрядчика на строительство дорог. Так начинается хаос.

В таких проектах нет системы. Правила работы либо написаны урывками, либо их вовсе нет. Каждый делает то, что считает нужным в данный момент, как молекулы в беспорядочном броуновском движении.

Проект живёт своей жизнью, а его расчёты и планы пылятся. Бюджет обновляют раз в пару лет, если вообще вспоминают о нём. Управленческие отчёты ведутся кое-как, только чтобы отчитаться. Компания не знает, прибыльный проект или нет. Это выясняется неожиданно, когда деньги уже потрачены и вот он кассовый разрыв денег начинает не хвататть. Финансируют стройку ситуативно: есть сейчас средства — закупили материалы, нет — стройка встала. Заглядывают вперёд не дальше, чем на три месяца.

Актуализации проектов не производятся вообще или осуществляются
крайне редко – раз в 1_2 года. Бюджеты проектов ведутся пятнами и урывками. Как правило, подобная бюджетная политика существует на фоне аналогичных сложностей с КДП (комплект документации проекта) и управленческим учетом. Текущая эффективность проектов является загадкой – компания может «вдруг» обнаружить, что какие-то из ее проектов убыточные. Финансирование ситуационное, предстоящие расходы планируются не более, чем на 1-3 месяца вперед. Каждый проект управляется по своей методике, настолько же неэффективной насколько уникальной. Типовые ошибки развития, допущенные в одном проекте, повторяются в других. Эффективные решения, найденные при развитии отдельных проектов, напротив, не тиражируются на прочие проекты.

Каждый новый посёлок (дом) такая компания строит с чистого листа, будто делает это впервые. Ошибки, совершённые на одной стройплощадке, неизбежно повторяются на другой. А удачные находки и решения, наоборот, забываются и не используются в следующих проектах.

Апофеозом этого беспорядка становится работа вообще без утверждённого бюджета. Зачем он нужен? Ведь тогда придётся по нему отчитываться и нести ответственность. Без бюджета можно чувствовать себя свободно, пока денег на счетах хватает, чтобы закрывать текущие платежи. Но это иллюзия спокойствия.

Такой подход в разы увеличивает трудозатраты и сроки. Компания плывёт по течению, пока не натыкается на риф — кризис, изменения в законах или просто иссякший денежный поток. И тогда выясняется, что несколько лет и миллионы были потрачены впустую на движение без цели и правил. Впереди же ждёт только одно: либо срочно учиться планировать, либо уйти с рынка, оставив после себя недострои и долги.

Что делать?

Задача 1. Создать «Мастер-план»: Цель + Дорожная карта (Стратегия и Тактика). Что делаем:Перестаем путать текучку с развитием. Нужно разделить «что мы хотим получить» (стратегия) и «как мы туда идем» (план).

Задача 2. Внедрить «Правила игры»: Стандарты управления проектами. Что делаем: Перестаем каждый раз изобретать велосипед. Хаос возникает, когда у каждого проекта своя «уникальная» методика управления. Это приводит к повторению ошибок.

Создаем «Чек-лист типовых решений» (База знаний): Белый список: Заведите папку (физическую или в облаке), куда складываете все удачные решения. Черный список (разбор полетов): Записывайте ошибки. После завершения каждого этапа (или кризиса) проводите «разбор полетов».

Задача 3. Наладить «Приборную панель»: Финансовое планирование и учет. Что делаем: Вы не можете управлять проектом, если не знаете, прибыльный он или убыточный. «Стройка вслепую» заканчивается там, где начинается прозрачный бюджет. Ситуативное финансирование «как есть деньги» убивает проект.

Если у Вас есть вопросы, просто напишите мне 👉 Пришлю Чек-лист (аудит проекта)

Ключевое изменение в «дачной амнистии» с 2026 года

С 1 февраля 2026 года процесс оформления прав на загородную недвижимость в рамках «дачной амнистии» изменился.

Главное нововведение — обязательное получение официального адреса для объекта недвижимости (земельного участка и/или дома) до начала подготовки технического или межевого плана и подачи документов в Росреестр .

Раньше адрес можно было получить параллельно с регистрацией или даже после нее. Теперь же, если у объекта нет адреса, зарегистрированного в государственных информационных системах (ФИАС/ГАР), Росреестр приостановит процедуру кадастрового учета и регистрации прав .

Какой НПА ввел изменения? Новые требования введены приказом Росреестра от 23.10.2024 № П/0328/24. Этот документ утвердил новые формы и требования к подготовке технического и межевого планов. Согласно приказу, для постановки на кадастровый учет теперь обязательно указывать не текстовый адрес, а уникальный идентификатор адреса объекта в Государственном адресном реестре (FIAS ID) .

Новая пошаговая инструкция (Алгоритм действий)

Если вы планируете оформить дом или участок по «дачной амнистии», теперь нужно действовать в следующем порядке:

Проверка адреса. Первым делом проверьте, присвоен ли адрес вашему земельному участку и дому. Сделать это можно на официальном сайте Росреестра или в Федеральной информационной адресной системе (ФИАС) .

Получение адреса (если его нет).Если адреса нет, необходимо обратиться в местную администрацию или МФЦ с заявлением о присвоении адреса объекту адресации. Во многих регионах это можно сделать через портал Госуслуг .
Срок присвоения адреса обычно составляет до 6-8 рабочих дней .

❗️Важно: адрес можно присвоить еще не построенному или не стоящему на учете дому .

Получение выписки из ГАР. После рассмотрения заявления вы получите решение администрации и выписку из Государственного адресного реестра (ГАР). В этой выписке будут содержаться официальный адрес и его уникальный идентификатор FIAS ID.

Обращение к кадастровому инженеру. Только после этого шага нужно обращаться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана (на дом) или межевого плана (на участок). Вы должны передать инженеру выписку из ГАР, чтобы он включил точные адресные данные и FIAS ID в документы .

Подача документов в Росреестр.Кадастровый инженер подготавливает план с актуальными данными, после чего пакет документов подается в Росреестр для одновременной постановки на учет и регистрации прав .

Чего ожидать?
Новый порядок с обязательной предварительной адресацией направлен на минимизацию технических ошибок и разночтений в документации. Использование цифрового идентификатора FIAS ID вместо ручного ввода текстового адреса призвано снизить количество приостановок регистрации со стороны Росреестра и повысить качество данных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако для застройщиков ИЖС скоро может стать еще одним необходимым действием, наряду с уведомлением о строительстве и окончании строительства.

Как найти опору, совет, опыт и партнеров в профессиональном сообществе, как увеличить оборот своей компании?

Когда мы проводим наши встречи, то кроме пользы и ответов на свой вопрос от 15 экспертов - настоящего решения своей задачи, каждый уходит с глубоким ощущением «крепкого плеча» в своем профессиональном сообществе. В 2026 году вопросов стало только больше. Как строить ИЖС? Не прогадать с КРТ? Договориться с банками? Как привлечь инвестиции? Пришло время собраться узким кругом и обсудить это без галстуков.

На прошлой встрече мы разобрали 15 актуальных вопросов от каждого участника:
1. Как разрабатывать проект с КРТ?
2. Как работать с эскроу-счетами при высокой ставке ЦБ?
3. Как собрать и провести КРТ?
4. Как заработать на территориях КРТ?
5. Как увеличить стоимость проекта при эскроу 18% и с учётом разрешённого использования?
6. Как понять запрос студентов?
7. Каков портрет инвестора в управление проектами строительства?
8. Как масштабировать производство х2 (строительство) простыми способами?
9. Как ускорить строительство и сократить сроки на 60% за 2 месяца с помощью технического задания?
10. Как избавиться от ошибок предшественников?
11. Как справиться с текущей ситуацией на рынке?
12. С чего начать строительство? Что строить в первую очередь?
13. Как разрабатывать генеральные планы для новичков на рынке?
14. Где взять крупное финансирование (порядка 300 млн) на проекты?
15. Как привлечь инвестиции?

День-1. Собираем руководителей и ТОП-менеджеров!
МАРТОВСКИЙ МАСТЕРМАЙНД в Санкт-Петербурге проводим для тех, кто управляет девелопментом. Это 6 часов чистого диалога. Никаких скучных лекций — только живое общение, мозговой штурм и разбор ваших реальных задач. Кто участники? Собственники, топ-менеджеры, руководители ИЖС, финансисты. Те, кто уже в КРТ или только присматривается.

✅ Загородный рынок: стратегии продаж.
✅ КРТ: возможности и риски.
✅ Финансирование: где деньги?
✅ Коллективные инвестиции и ФЗ-186

Ведущий — Константин Пороцкий - Основатель Института проектного менедмента. Автор программы «Эффективный девелопмент», основатель IPM | LAB Лаборатория Девелопмента.

День-2. Идем на экскурсию для девелоперов по СПБ (16:30) «Кто создал строгий стройный вид» Петербург Архитектора Карла Росси. Деловой ужин (19:00).

Экскурсию для нас проведет Виктор Владимирович Варганов. Историк, краевед, преподаватель Школы гидов Игоря Воеводского (АП "Эклектика"), член комиссии по Аттестации гидов и экскурсоводов Петербурга.

🗓 Дата: 13-14 марта 2026 г.
⏰ Время: 14:00-20:00 МСК
📍 Формат: Живая встреча

Адрес: Санкт-Петербурга муниципальный округ Измайловское, Измайловский бульвар, дом 1, корпус 2, строение 1.

Ссылка на место - Апарт-отель «WELL

Регистрационный сбор: 19 500 рублей.

❗️РЕГИСТРАЦИЯ И ОПЛАТА ❗️

Хуснуллин утвердил программу развития частного домостроения до 2030 года

Вице-премьер Марат Хуснуллин запустил комплекс мер по развитию индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Документ подготовлен Минстроем по поручению президента и призван закрепить рекорд-2025, когда ввели 63,5 млн кв. м частных домов — лучший показатель в истории.

Рост интереса к ИЖС обеспечили льготная ипотека, газификация и подключение к сетям. С 2019 года россияне построили уже более 370 млн кв. м. «Учитывая потенциал сектора и запрос людей, утвержден комплексный план. Меры носят как финансовый, так и нефинансовый характер», — заявил Хуснуллин.

Ключевые направления: вовлечение новых земель, подготовка участков и поддержка регионов, подрядчиков и заводов домокомплектов. Граждан будут информировать о строительстве через эскроу-счета для защиты средств.

Мое экспертное мнение Тренд на загородную жизнь набирает обороты, и системный подход государства — шаг своевременный. Но ключевой вопрос — не только доступность ипотеки, но и защита людей от недобросовестных подрядчиков.

Показательно, что в Госдуме уже обсуждают реестр пострадавших от мошенничества при ИЖС. Как отметил глава комитета по финрынку Анатолий Аксаков, для реальной защиты нужно идти дальше: обсуждается обязательность эскроу не только для льготной, но и для рыночной ипотеки, а также раскрытие счетов лишь при соблюдении параметров дома.

Без дополнительных инструментов контроля и прозрачности финансов меры рискуют не достичь цели — люди будут бояться вкладывать деньги. Успех программы зависит не только от темпов стройки, но и от того, смогут ли новые настройки защиты сделать рынок ИЖС по-настоящему безопасным для обычных семей.

В выходные самое время поучиться, я всегда провожу это время с пользой. Пошёл на четырёхдневный курс и обзор реальных инструментов Ai в архитектуре и девелопменте. Конечно, ребята делятся своим опытом и реальными инструментами, которые помогают создавать по-настоящему уникальные проекты. Без помощи специалистов сегодня Ai не работает, но дает возможность создавать очень интересные вещи. И очень сильно помогает в аналитике и оперативке, автоматизации бизнес-процессов.

Прикрепляю ссылку на полное видео проекта, которые созданы командой архитектора за две недели, смотрите видео👉

А как вы используете в своей работе Ai? Поделитесь!

МИНСТРОЙ РФ разработал порядок ведения реестров уведомлений для ИЖС

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовлен проект постановления Правительства, утверждающий правила формирования и ведения двух ключевых информационных ресурсов: реестра уведомлений о планируемом строительстве объектов ИЖС и реестра уведомлений об окончании их строительства. Суть документа: Проект направлен на нормативное закрепление механизма работы этих реестров, которые станут единой базой данных для учёта этапов индивидуального жилищного строительства.

Детали проекта
Разработчик: Минстрой России.
Статус на портале: Проект размещён для публичного обсуждения.

Идентификатор на regulation.gov.ru: 02/07/02-26/00165553.
⚠️ Для ознакомления с полным текстом и деталями обсуждения: перейти на страницу документа можно по прямой ссылке: https://regulation.gov.ru/Entities/Npa/view/165553. Обратите внимание, что для входа на портал требуется авторизация через ЕСИА (учётную запись госуслуг).

Основная идея: Введение реестров направлено на систематизацию информации о строительстве частных домов, что должно упростить межведомственное взаимодействие и контроль в этой сфере.

С 1 марта 2026 года вступил в силу инициированный Росреестром Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025, устраняющий многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.

«Это масштабный законопроект, работа над которым велась на протяжении нескольких лет.

Внесены комплексные изменения в ряд федеральных законов, благодаря чему установлен единообразный подход при определении видов разрешенного использования земельных участков.

Это позволит сократить количество споров и административных барьеров для граждан, застройщиков и органов власти в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности, сделает процедуры более прозрачными, доступными и понятными, будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот и сокращению инвестиционно-строительного цикла.

Ключевые новеллы:
1. Установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории);

2. Закрепляются случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования - для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);

3. Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования – кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка;

4. В Земельном кодексе закрепляются ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития);

5. Подробно регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.

Меня спросили: «Константин, почему через 3 года половина отелей закроется?»
Я ответил честно.

Подкаст с Юлией Ратниковой — 90 минут про КРТ, коллаборации и финансовые схемы 2026 года.
27 вопросов. Некоторые были неудобными.

Мы говорили о том, о чём многие молчат:
▪️ Почему отдельно стоящие отели — это прошлое. Многие закроются в ближайшие годы
▪️ 3 способа войти в КРТ в тч отельерам (работают только до конца 2026, потом закроются)
▪️ Как я собрал коллаборацию, где никто никого не кинул и все заработали
▪️ Финансовый инструмент 2026, о котором молчат банки
▪️ Реальные цифры: отель вырос с 8 до 45 тысяч среднего чека

27 вопросов. Без воды.
Выходим в среду в 19:00.
Следите за анонсом — расскажу, где смотреть.
#КРТ #отельныйбизнес #девелопмент

Новый порядок градостроительного согласования: что изменилось для муниципалитетов?

Минэкономразвития утвердило регламент работы с документами территориального планирования. Приказ № 853 от 26.12.2025 официально вводит новые правила игры для муниципальных районов, городских и муниципальных округов.

Главное в документе:
Объекты контроля: Под приказ попадают схемы территорий районов, генпланы поселений и округов, а также планы развития отдельных населенных пунктов.

Два блока процедур:
Четкий порядок того, как именно муниципалитеты должны согласовывать проекты с федеральным центром.

Регламент работы согласительной комиссии — механизм, который поможет решать споры и разногласия на стадии рассмотрения.

🎬 ПРЕМЬЕРА! Главный тренд отельного бизнеса 2026 ОТЕЛЬЕРЫ, ДЕВЕЛОПЕРЫ, ВЛАДЕЛЬЦЫ ЗЕМЛИ — ЭТО ДЛЯ ВАС!

ОБЯЗАТЕЛЬНО К ПРОСМОТРУ, ЕСЛИ ВЫ:

▪️ Владеете отелем, базой отдыха или глэмпингом
▪️ Планируете открыть отель в ближайшие 1-3 года
▪️ Инвестируете в туризм или загородную недвижимость
▪️ Девелопер, застройщик или генподрядчик
▪️ Владеете землёй 5+ га в курортной зоне
▪️ Управляющий отельным комплексом или сетью
▪️ Работаете в HoReCa на руководящей позиции
▪️ Ищете партнёров для КРТ-проекта
▪️ Думаете, куда вложить 20+ млн рублей
▪️ Хотите масштабировать отельный бизнес

Если узнали себя хотя бы в 1 пункте — это интервью сэкономит вам миллионы и годы ошибок.

🔥 ТРЕНДЫ 2026

Если акватермальные комплексы — тренд №1 в отельной инфраструктуре (рост бронирований +30%), то КРТ — тренд №1 в бизнес-модели отелей.

Акватермы решают вопрос "Чем привлечь гостя".
КРТ решает вопрос "Как выжить и заработать".

И сейчас эти два тренда объединяются: отели в КРТ с акватермальными зонами = 85-90% загрузки круглый год.

🎬 ПРЕМЬЕРА: 90 минут откровенного разговора о КРТ и будущем отельного бизнеса

ДВА ЭКСПЕРТА

Константин Пороцкий. 15 лет в девелопменте, создатель первого МЖК с проектным финансированием, эксперт №1 по КРТ в России.
Юлия Ратникова. Инженер-архитектор, эксперт по классификации отелей и пляжей, аудитор по пищевой безопасности, практик HoReCa с 2017 года, основатель АртОтельПро.

📊 ЦИФРЫ, КОТОРЫЕ НЕЛЬЗЯ ИГНОРИРОВАТЬ:

ОШИБКИ НА МИЛЛИОНЫ:
- 62 000 000 ₽ — потери из-за задатка без проверки
- 60 000 000 ₽ — невозвратный задаток за землю
- 15 из 20 млн — теряют 90% новичков в первые 90 дней

РЕАЛЬНАЯ ПРИБЫЛЬ:
- 67 млн чистыми за 3 года — проект в Ленобласти
- 40-50 млн/год — прибыль на концессии (Алтай)
- 180 млн/год выручка — эко-отель + глэмпинг
- 130.000 ₽ → 450.000 ₽ — рост цены за м² за 10 лет

ЗАГРУЗКА И ЭФФЕКТИВНОСТЬ:
- 50% → 85-90% загрузка отеля в КРТ
- 6 месяцев → круглый год работа
- 30% → 78% за 6 месяцев с оператором
- На 30-40% больше денег в КРТ vs отдельный отель

РЫНОК:
- 10 отказов в неделю при проверке земли
- 85 домов продано в первый год МЖК
- 16 МЖК на всю Россию (0,02% рынка)
- 23 коллаборации за 8 лет — все работают!

ТОП-10 ЦИТАТ ИЗ ИНТЕРВЬЮ

1. "Девелопмент не для романтиков. Девелопмент — это для серьёзных людей, которые трезво оценивают ситуацию."

2. "Я потерял 12 месяцев и 62 миллиона рублей. Задаток. Это ещё одна ошибка."

3. "10 раз в неделю я говорю 'нет' при проверке земли. Большинство участков просто не подходят."

4. "Коллаборация — это как брак. Нужна и любовь (доверие), и брачный контракт (юридическая защита)."

5. "На 20 миллионов вы ничего не построите. Но можно построить очень классную концепцию проекта."

6. "Большинство говорит: 'Найду инвестора и начну строить.' Поздравляю, вы только что потеряли 15 из 20 миллионов."

7. "Первые 90 дней — не строй. Создавай ценность на бумаге. Потом эта бумага превратится в миллионы."

8. "Один отель — 50% загрузки, 6 месяцев. КРТ — 85-90% круглый год. На 30-40% больше денег."

9. "Через год вы будете платить в 2-3 раза больше за вход в те же самые проекты."

10. "Меня кидали дважды. После я создал систему из 5 барьеров. За 8 лет ни один партнёр больше не смог кинуть."

ГЛАВНЫЕ ТЕМЫ

- Почему 2026 — последний год минимального порога входа
- 3 способа объединения компаний (закрываются в 2027)
- В Москве закрыт весь ИЖС. Регионы следующие
- Система из 5 юридических барьеров Правило: темпы продаж = темпы строительства
- Проверка: 5 га + 20 млн + 90 дней — что делать?

🎥 СМОТРИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС ПО ССЫЛКЕ YouTube 🗣

ВК Video https://vk.com/video1729042_456240152
📥 БОНУС: Бесплатный гайд "5 шагов в КРТ для отельера" Пиши в ЛС слово КРТ

Окно возможностей закрывается. Действуйте сейчас.

#отельныйбизнес #КРТ #девелопмент #инвестиции #HoReCa #акватермы #тренды2026