Красивый заголовок получился.

Долина виновата в росте цен на вторичке, но решение Верховного суда может его остановить))

Теперь можно отбиваться от обвинений, что риэлторы цены разгоняют...

@expertned

О необходимости примерно такой системы я и говорил на круглом столе в Думе.

Очень здорово, что такие предложения реализуются.

Единственное, чего там не хватает - большей интеграции с бизнес сообществом. Хотя бы для подачи сведений. А еще лучше и для получения.

Грубо, работаешь с человеком видишь, что по антифроду в отношении него подозрительная активность. Уже повод для настороженности.

Хотя, прекрасно понимаю, что тут большие проблемы с защитой персданных. Но направление от бизнеса информации в эту систему точно нужно, сотовые операторы и банки ведь будут подавать.

Для риэлторов, пока нет закона о риэлторской деятельности (по ощущениям в следующем году может и появиться), можно через РФМ реализовать подачу таких сведений.

А дальше ведомства подхватывают и принимают меры, в том числе и для заморозки денег на счету после продажи недвижимости.

@expertned

О, как! Кто-то видимо решил пощупать тему, вдруг пройдет. Но видимо всё же не пройдет...

@expertned

а вообще, они ведь не могут сказать, а теперь штрафы работают. Скорее всего будет период, когда для старых проектов мораторий еще есть, а для новых уже нет.

Может быть об этом и хотели поговорить, но журналисты не так поняли. Вот и решили исключить обсуждение из повестки, на всякий случай..

@expertned

Екатерина Ерастова из Томской области в вопросе Президенту затронула проблему дальнейшего расширения программы семейной ипотеки на вторичное жильё

Подробнее – на сайте Кремля.

Я так понимаю, застройщикам сделан намек, что программ поддержки будет меньше.

@expertned

Вообще, проблема была в том, что вводя не рыночный инструмент, не позаботились о нерыночном регулировании.

Нужно было установить потолок роста цен для застройщиков, которые хотят продавать по льготным программам.

@expertned

Росреестр Москвы дал статистику по количеству ДДУ за ноябрь.

В жилье рост +7,4% к октябрю прошлого года. А январь-ноябрь в целом меньше января-ноября прошлого года на 4%.

Грубо, плюс-минус тоже самое, что в прошлом году. Тем более, что в Москве по данным дом. рф в ноябре этого года в стройке на 2,5% меньше кв.м. строится, чем в ноябре прошлого года.

Т.е. продажи снизились на 4%, но и продавать нужно на 2,5% меньше. В итоге почти в ноль вышли. Декабрь вполне еще может картину улучшить, но уж точно не ухудшит.

@expertned

К слову о поддержке застройщиков. Тут Вице-Премьер М.Хуснуулин говорил, что моратории на штрафы была правильная мера.

Но за что я люблю статистику, так за то, что цифры из неё можно по разному складывать.

Ну, вот беда ведь у застройщиков случилась. Смотрите, 2023 год в ноябре 102,5 тысячи продаж по ДДУ в Москве. А 2024 и 2025-й: 77 и 74 тысячи соответственно. В лоб смотреть, так дикий спад продаж. Очевидно же помощь нужна, да?

Нет. Потому что если мы сдвинемся немного в другие годы, то увидим, что по Москве: 2020 год- 72 тыс. продаж ДДУ, 2021 год - 88 тысяч, 2022 год - 76 тысяч.

Т.е. в 2022 году произошло падение продаж в сравнении с 2021 годом на 14%, а дальше рост на 35%, затем падение на 25% и на 4%. В сумме за четыре года всего минус 8%.

И это еще вопрос, правильно ли брать за базу 2021 год с его диким ростом цен и ажиотажным спросом. Если взять за базу 2020 год, то будет +15%.

А ведь еще все время с 2023-года цены на первичку росли, что очевидно компенсирует эти суммарные минус 8%.

Да, за это время было запущено больше проектов и продавать нужно больше. Но кто виноват в том, что застройщики обрадовавшись результатам 2023 года, резко запустили новые проекты? Сейчас, кстати, начали резко снижать.

Т.е. по сути вся поддержка, по крайней мере по Москве, это удержание их прибыльности на уровне 2023 года.

А может быть не нужно было этого делать? Если еще учесть, что основными бенефициарами льготной ипотеки были банки, то вопрос необходимости такой поддержки звучит намного интереснее, правда?

Т.е. как минимум необходимость поддержки московских застройщиков совсем не очевидна. В конце-концов, кто мешал им не задирать цены все это время и увеличивать за счет этого продажи?

На мой взгляд, вообще правильным решением было бы в 2022 году, резко и разово снизить цену, как это было со вторичкой. На те же процентов 20%. И дальше, идти спокойно вверх, а не вымучивать поддержку и не тянуть за счет неё цены вверх.

Это я к чему? К тому, что когда государство говорит о необходимости поддержки граждан, то эта поддержка всегда сегментирована. Причем, есть ещё и поддержка для малоимущих, когда речь про то, чтобы условно "было на что поесть".

Вопрос, а почему стройотрасль поддерживалась широким фронтом, без сегментации, без оценки степени проблем?

В итоге, кто получил максимальную поддержку? Тот кто больше всех продавал и больше всех давал кредитов. Для Москвы это очевидно ПИК, Самолет и др., среди банков - Сбер и ВТБ (ну эти и в пределах всей страны).

У ПИКа и Самолета реально проблемы были, что они там уже банкротиться хотели? Или вопрос был в уровне дохода компаний? Если первое, то да, поддержка нужна. А если второе??

Но, кто-то это выяснял?! Про семейку и банки - я вообще молчу. Так как меры поддержки граждан и застройщиков, очевидно не должны были смешиваться.

Итого. Лично на мой взгляд, мораторий на штрафы уже в 2025 году был лишний. И хорошо, что его не продлили, несмотря на то, что Минстрой даже в самом конце года хотел его протащить.

А в будущем, надеюсь, что государство очень хорошо усвоило урок, что меры поддержки граждан должны быть строго отделены от мер поддержки бизнеса. И что если вводится нерыночный инструмент поддержки бизнеса, то должен вводиться и нерыночный инструмент ограничения цен на продукцию этого бизнеса, чтобы поддержка не использовалась для получения доп.дохода.

@expertned

Кстати! В Москве на первичке - ноябрь/октябрь - рост продаж на 7%. На вторичке ноябрь/октябрь - падение на 13%.

Вот аргумент для сторонников версии, что "Казус Долиной" сместил продажи со вторички на первичку))

Как они его прошляпили, не представляю..

@expertned

К слову о занижении цены в ДКП и шикарной логике.

Итого. Есть квартира, цена 47 млн. Мы торгуемся. Нам продавец предлагает скидку в 1 млн, но! цена в ДКП 40 млн.

Мы говорим, нет, хотим полную стоимость в договоре. Давайте торговаться.

В ответ: "Мы уже скинули 1 млн. Отдадим за 46, в договоре 40".

У меня всегда от таких предложений такое недоумение. Это наивность или что? В ДКП на 6 млн меньше - это в налогах от 852 до 900 тысяч (как считать). Т.е. продавец искренне нам заявляет, что он скинул нам 1 млн, реально уменьшив получаемую им сумму на 100-150 тысяч. И существенно увеличив наши риски.

Нам оно зачем? Я бы еще понял, если бы нам сказали, 45 млн и в ДКП 40. Или 46 млн и в ДКП 43. Ну, здесь хоть какая-то логика скидки проглядывается. Но продавать в виде скидки собственные налоги - это уже прям совсем...

Кстати, всегда удивлялся, почему покупатели на такое ведутся. Мало того, что риски свои увеличивают, так еще и продавец при своих остается....

@expertned

Если сделки делаете или планируете делать до конца года, то учтите, что в Москве Росреестр перешел на соблюдение официальных сроков регистрации из-за большого наплыва сделок. Условно, положено по закону 3 дня, 3 дня регить и будут.

Я к тому, что если делаете электронную регистрацию, то лучше не рассчитывайте, что сделку зарегят на следующий день. Планируйте сразу выход регистрации в январе. Я так понимаю, что всё, что с завтрашнего дня делается, скорее всего уже за Новый год уйдет.

По поводу ускорения за счет оплаты двойной пошлины - не знаю, пока информации нет.

@expertned

Вице-премьер Хуснуллин, сказал, что есть огромная победа, что удалось сохранить объем ввода жилья на уровне прошлого года:

"Нам удалось сохранить активный строительный рост. Нам удалось прибавить в объемах строительства в целом. Мы видим, что за год отрасль вырастет еще более чем на 3%. - сказал Хуснуллин. - Мы в этом году точно введем жилье чуть, может быть, меньше, чем в прошлом году, но при той высокой ставке, которая есть, сохранить объем ввода жилья - это на самом деле огромная победа. Это где-то будет около 107 миллионов квадратных метров. На человека будет 0,73 метра на человека. "

Правда, не пояснил, чья именно это победа...

А давайте мы посмотрим чья? И так.
Ноябрь 2024 года - ввод января по ноябрь МКД - 33,233 тыс.кв.м., ИЖС - 60,610 тыс.кв.м.
Ноябрь 2025 года - ввод МКД - 32,078 тыс. кв.м., ИЖС - 59470.

Не, я не спорю, что минус 3% чисто по МКД - это действительно молодцы. Но 107 млн.кв.м причем здесь? Крупные застройщики показали свою несостоятельность в сегменте ИЖС. Причем под них сделали всю инфраструктуру, например, запрет на использование семейной ипотеки при стройке жилого дома без использования эскроу-счетов. У них есть возможности хорошие земельные участки получать. Но они мало того, что не умеют, но и не хотят даже учиться работать с загородкой.

Итого, эти 107 млн.кв.м - это победа физ.лиц и подрядчиков, которые своими силами строили дома. И на мой взгляд, было бы честно не умалчивать это, а открыто называть. Но тогда цифрами бравировать не получится, да?

Но давайте не будем забывать всех участников этой победы. Росреестр. Он тоже принял посильное участие. "Зеленый свет", который был дан на перевод нежилых домов в жилые, то с какой легкостью это происходило в этом году - это заслуга Росреестра. Который внёс свой вклад (и не маленький) в эти млн.кв.м. в сегменте ИЖС.

Ну, и конечно, же дачная амнистия, которую на мой взгляд, уже давно пора прикрывать, но которая исправно добавляет свою долю в отчетность минстроя. И я здесь не про новые дома, которые люди построили и по дачке офомляют в собственность, а про старые дома, которые были построены кучу лет назад. Кстати, интересно, а пристройки, к домам, которые тоже часто оформляют по дачке - тоже в этой статистике?

То есть это те показатели, к которым мы стремились, которые мы все поддерживаем, и мы видим, что они у нас получаются - сказал Вице-премьер Марат Хуснуллин..

Ну, я от себя дополню: Спасибо всем гражданам, кто в это не простое время построил себе дом, спасибо подрядчикам, которые в текущих условиях не плюнули на это бизнес, а продолжали строить, несмотря на ужесточение требований от государства. Вы все молодцы. И конечно, же спасибо тем, кто оформил по дачной амнистии свои давно построенные дома. Вы все внесли свой вклад в 0,73 кв.м. на человека, о которых гордо может отчитываться Минстрой и курирующий отрасль Вице-премьер.

@expertned

Попросили мы от агентов продавца предоставить сведения из кредитных историй их клиента из двух кредитных бюро: НБКИ и ОКБ, Нам в ответ сказали, что мы избыточные требования выдвигаем.

А вы как думаете? Сейчас опрос сделаю, интересно ваше мнение.

@expertned

Хороший опрос получился. Кстати, даже лучше, чем я встречаю на сделках.

Запрос истории именно из двух Бюро в жизни вызывает вопрос не в 45% случаях, как это могло бы показаться из опроса, а существенно чаще.

Почему два бюро, а не одно? Потому что банки не обязаны подавать сведения во все бюро, а подают на выбор. Например, в НБКИ могут быть не видны сведения по кредитам из Сбера. А в ОКБ не видны сведения, которые есть в НБКИ.

Вообще бюро больше двух, но практика показывает, что если смотреть на ОКБ и НБКИ, то весь массив информации есть. Поэтому у нас "золотой стандарт" именно эти два Бюро.

А может быть я ерундой в целом занимаюсь, ну к чему все эти кредитные истории, да и какая разница, что информация может быть не полной?

Свежий пример. Один из собственников объекта, который мы хотим купить - по ОКБ с десяток кредитов. Напряжно, но так, условно. Несколько Сбер, несколько Яндекс и есть несколько штук МФО. Сбер и Яндекс годичные, полугодичные и т.п. Да, МФО напрягает немного, так как взяты в последний месяц. Но просрочек нет. В общем повод задуматься есть, но не критично.

А НБКИ - 20 кредитов. Из них пересекающихся с ОКБ всего 9. А остальное МФО, которое появилось в течение ближайших двух месяцев. Вот вам и поворот.

И уже картинка совершенно другая, так как 14 кредитов в МФО за последние два месяца на 150 тысяч - это уже вопросы и большие.

Соответственно, хотим погашение кредитов до сделки.

Да, если бы мы посмотрели только НБКИ, то сделали бы такой же вывод. Но, разница между кредитами в ОКБ и НБКИ - 360 тысяч.

Т.е. если бы ориентировались только на НБКИ, то продавец погасил бы перед сделкой только часть кредитов, а сумма в размере 360 тысяч осталась бы непогашенной, со всеми вытекающими из нее рисками.

@expertned

Кстати, ко вчерашнему посту о БКИ и возможному банкротству. А давайте поговорим о покупке недвижимости у юр.лица.

Есть юрлицо: без судов, без признаков банкротства, финансово устойчивое. Оно владеет первой квартирой.

Есть вторая квартира: ранее принадлежала тому же юрлицу, около года назад продана аффилированному лицу (например, должностному лицу высокого уровня - ну, пусть будет зам.директор). Продано с соблюдением всех формальностей — безналичная оплата, полная цена в ДКП.

Вопрос: что менее рискованно для покупки — первая или вторая квартира?

Кстати, основано это на реальной истории..

@expertned

Разница есть. И у юридического лица покупать лучше.

Почему, если передача аффилированному лицу прошла с соблюдением всех норм: было реально движение денег (расчет безналом), была полная стоимость в договоре по нормальной рыночной цене, были получены необходимые разрешения и т.п. от юр.лица?

Потому что аффилированность всегда расценивается судом, как зона повышенной проблемы. Всегда встает вопрос экономической целесообразности данной операции. А если там вдруг было встречное обязательство, то совсем проблема.

Т.е. две ситуации, вы купили у юр.лица - вы не связаны с ним никак, у вас оплата безналом, полная цена в дкп, объект без существенной скидки в цене, у юр.лица нет перед сделкой признаков предбанкротного состояния и вы это проверили. Для суда вы осмотрительный, добросовестный покупатель. Признать сделку недействительной будет сложно. Сроки исковой довольно легко определяются датой сделки.

Аффилированное лицо - все перечисленные выше действия для суда мало интересны, потому что суд рассматривает недействительность не вашей сделки, а сделки, которая была совершена до вас. Если её признают недействительной, то все последующие сделки так же признаются недействительными.

И вишенка на торте - проверить юр.лицо на признаки банкротства в принципе нельзя. Даже с физиком есть проблемы в виде долгов от физиков, которые вы не увидите в БКИ. А уж у юр.лиц подобных моментов существенно больше. Например, не выполненный договор поставки, по которому требование возникнет месяца через три или отсрочка платежа по поставленному товару. Или поручительство по кредиту, как это было в истории, которую рассказал мой юрист-судебник, где он отбивал квартиру, которая как раз проходила через аффилированное лицо.

При этом, еще раз. Если вы лично покупаете квартиру у юр.лица, то все эти скрытые проблемы, которые вы не можете обнаружить никаким образом, будут на порядки менее негативны в рамках судебного разбирательства, чем если вы купите у аффилированного лица.

Так что всегда обращайте внимание не только на того, у кого вы покупаете недвижимость, но и на того, у кого её купил ваш продавец. Особенно, если это все в пределах трех-пяти летнего срока. Хотя.. вообще, все что менее 10 лет назад куплено - нужно трясти с обой тщательности. Например, по банкротству у юрика сроки исковой могут очень легко поплыть из-за какой-нибудь бумажки или платежа. И вроде 5 лет назад все было, а ваша сделка вдруг в срок исковой попала.

@expertned