«По доверенности покупать нельзя» — эту фразу всё чаще можно услышать на рынке недвижимости.
Из-за страха многие покупатели автоматически отказываются от сделок, не разбираясь в реальных рисках. Но проблема не в самой доверенности. Проблема в отсутствии грамотной проверки.

В выпуске разбираю:
— какие доверенности действительно более рискованные
— можно ли проверить подлинность
— зачем делать видеоподтверждение от собственника
— кому должны поступать деньги по сделке
— что будет при отзыве доверенности
— как уберечься от неосознающего свои действия продавца

Тайм-код:
0:00 – Почему сегодня боятся сделок по доверенности
03:08 – Как из-за страха люди теряют деньги
04:19 – Казус Долиной привел к неправильным выводам
8:21 – Откуда берется мифотворчество на рынке недвижимости?
09:59 – Какие доверенности более рискованные (градация)
12:09 – Можно ли проверить подлинность доверенности?
15:43 – Как правильно делать видеоподтверждение
21:12 – Кому должны поступать деньги по сделке
23:43 – А если доверенность отозвали?
26:17 – Не осознавал значение действий: Как суд будет оценивать такие сделки
31:01 – Сколько точек контакта нужно с собственником
33:56 – Сегодня любят пугать людей
36:47 – скидка 10% для подписчиков

Нужна помощь в проведении сделки?
👉 пишите в Telegram-бот

Большинство пока за то, что ставку не изменят..

Посмотрим, конечно, осталось совсем чуть-чуть. Но мне кажется, что снижение в минус 0,5% будет.

На словах ЦБ, конечно грозно говорит, что все плохо. И будет продолжать в том же духе.

Но реально, скорее всего будет небольшой и плавный спуск.

А регулировка кредитования будет идти не за счёт ставки, а за счет лимитов и надбавок.

Но, посмотрим..

@expertned

⚡️Ключевая 15,5%

Как много неожиданного ждет людей, когда они от просмотра объявлений переходят к реальному поиску.

Вдруг оказывается, что квартир и правда много. Но они продаются по завышенной цене, и продавцы скидывать цену не хотят. Или хотят, но в слишком малых пределах. А того, что в рынке - практически нет...

И полным сюрпризом становится то, что цены растут. Покупателей нет, ставка высокая, а цены растут..

Мой совет, хотите знать реальное положение? Не читайте статьи - начинайте обзванивать реальные объявления.

Иначе ваша картина мира будет критично отличаться от реальности.

@expertned

Ну, что. Не прошло и месяца. Приняли предоплату.

Хвалюсь! 😉

Помните, выше писал, что пришла сложная квартира на продажу?

Собственник за границей и продажа по консульской доверенности. Что по нынешним временам вдруг стало отягчающим обстоятельством.

Так ещё и возраст продавца более 80 лет (если точнее 86). Что сегодня уже для многих прямо совсем беда и автоматический отказ.

Но! Что я всегда говорил?
Важно знать рыночную конъюнктуру, правильно ею "распоряжаться" и быть изобретательным. И тогда даже самый сложный объект можно реализовать.

Как мы это сделали?
А мы подумали, чего больше всего люди боятся в этой ситуации и снизили неопределенность, вместо снижения цены.

А причем здесь рыночная конъюнктура?
При том, что когда знаешь как ведет себя рынок, то существенно проще вести или НЕ вести торги с покупателями.

В итоге, предоплату мы взяли вполне себе по рыночной цене.

Так что сложные объекты — не приговор. Иногда их просто неправильно продают.

@expertned

🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.

🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.

🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.

🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.

📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот

Вот опять звонок по квартире. Задают вопросы, как давно покупали, взрослые ли собственники. Отвечаем, говорим, что покупалась квартира в ипотеку, ипотека до сих пор не выплачена.

- Ой, у вас в ипотеке до сих пор? Спасибо, нет...
- Почему нет?
- Мы первый раз покупаем, боимся. У вас вариант очень хороший, выгодный, у застройщика дороже намного, но нам страшно.

Хорошо, рассказываем про схемы покупки из под залога, объясняем, что рисков в них никаких сегодня нет.

- А у вас продавец в браке покупал?
- Нет не в браке.
- А вот мы купим, ремонт сделаем (квартира в бетоне продается), а продавец через два года скажет, что мошенникам деньги отдал..

Объясняем, рассказываем.. По ходу озвучиваем, что у нас планируется продажа по доверенности. В ответ: "Ой, что это сделка по доверенности?? Вы что серьёзно? Нет, все точно нет. Вы мне так прекрасно всё рассказывали, почти переубедили уже. А тут такое выяснилось..."

Пытаемся рассказать про покупку по доверенности, про видео связь и т.п. Но уже ничего человек слышать не хочет.

Какой итог?
А итог простой. Дешевую квартиру они не купят, потому что у нас самое лучше предложение по рынку. Остальное по нашему району висит по явно завышенным ценам.

Но они купят ведь "чистую" квартиру?
А кто это сказал? Им очень хочется купить, но они боятся. Причем по диалогу виден стандартный набор страхов.

Значит что? Будут акценты именно на них. А о куче вещей, о которых в СМИ и телеграмм-каналах не пишут, но именно тех, которые чаще всего бывают проблемой, никаких вопросов не будет.

В итоге, если повезёт или если они после выбора квартиры обратятся за её проверкой (да ещё к тому, кто реально её сделает, а не скажет, что сделал), то да, купят чистую квартиру.

Но в любом случае очень показательный пример экономии на риэлторе, когда из-за надуманных опасений покупается не то, что выгоднее всего, а то где меньше всего видимых страхов.

Ведь если бы мы работали менее грамотно, и не дожимали покупателя, то уже после "квартира в ипотеке", разговор бы прекратился. И покупатель продолжала бы считать, что покупка из под залога - это очень страшная вещь, от которой сразу надо отказываться.

Сейчас, возможно, хотя бы такие квартиры начнут рассматривать..

@expertned

🏠 Как выбирать риэлтора для покупки квартиры или дома?

Очень часто вначале смотрят на стоимость услуги.
А уже потом начинают всплывать нюансы: договор без возможности правок, отсутствие упоминаний о юридической проверке, сама проверка «на словах», размытое описание объёма работ.

Поэтому я всегда рекомендую оценивать по параметру цена / качество.

Недвижимость — это не та услуга, где достаточно «обещаем проверить». И по тому, как оформлены обязательства - сразу видно качество будущей работы.

Вот критерии, которые, на мой взгляд, отличают профессиональный стандарт от формального подхода.

📄 Договор выдают заранее
Его можно изучить, обсудить, скорректировать.
Если договор нельзя обсуждать — это уже показатель "уровня".

🔎 Юридическая экспертиза - прямое указание в тексте договора
Четко должно быть прописано, что она проводится. И что заключение по её результатам будет выдано в письменном виде.

📋 Этапы работы зафиксированы
Проверка, переговоры, сопровождение расчётов, регистрация и тп. - всё расписано.

💳 Оплата логично привязана к этапам работы

🧾 Работа полностью официальная
Договор -> оплата - >кассовый чек.

Это, на мой взгляд, и есть профессиональный стандарт работы.

Мы работаем именно по такому стандарту.
И ниже него просто не опускаемся.

Для всех клиентов моего канала действует скидка 10% на стоимость наших услуг, но подход к качеству от этого не меняется.

Если вам нужна помощь в покупке и проверке квартиры или дома - пишите в телеграм-бот.

С удовольствием поможем.

Опять по Федорченко журналисты решили проехаться.

Главное!
Продавец под влиянием сделал сделку, кто виноват? Ну не продавец же сам. Конечно нотариус.

Родня обманула дедушку, который сам согласился подарить им квартиру. Кто виноват, что родня обманула дедушку? Так нотариус же!

Нотариус ведь волшебным образом должен распознать, что человек под влиянием, что его обмануть хотят родственники.

И, главное, подводки такие: "Пенсионер скончался, вероятно, из-за стресса.". Да, ему 97 лет, но скончался он из-за действий нотариуса.

Ну, Федорченко уже перестал продажу долей удостоверять. Теперь, наверное, сделки с пенсионерами прекратит.

Через него пол Москвы сделки делает. Понятно, что если продавец под влиянием пойдет к нотариусу, то с большой вероятностью он попадет к Александру Вячеславовичу.

Но это, что повод так его раскатывать, как сделал журналист? Прежде, чем кучу грязи выливать, может быть вначале в теме разобраться нужно?

Можно ведь было сделать нормальный репортаж о проблемах нотариата, почему у них нет доступа ко многим базам МВД. Почему до сих пор нет единой базы ПНД/НД, нет фиксации лечения у людей у психатров в частных клиниках.

Почему информация из судов о лишении людей дееспособными попадает в Росреестр кривым путем и теряется по дороге?

Вот здесь реальная проблема и вопросы, которые нужно поднимать.

Но для журналиста Хаирбека Алмакаева и канала Рен-ТВ - это менее важно, чем облить грязью одного отдельного нотариуса. Интересно, почему?,

@expertned

к слову о том, что "никто вашу ипотеку по таким ставкам брать не будет".

Почти на уровне января 2024 года..

А вот первичка, конечно.. Ни разу такого в январе не было. В 1,5-2 раза выше, чем любой январь начиная с 2020 года.

Вот они изменения условий семейной ипотеки.. Посмотрим, что в феврале будет. Теоретически просадка должна быть после бурного декабря и, как выходит, не менее бурного января.

@expertned

Куропатки третий день ко мне в "гости" заходят.
В загородной жизни есть свои прелести)

А вы чем похвалитесь?

Мы тут с законом о риэлторской деятельности мучались.. А Роспотребназдор раз и решил всё - бытовые услуги! Чего заморачиваться?

Мне вот всегда интересно такое. Смотрите, в сфере недвижимости юр.лицо или ИП vs самозанятый
1. Налоги выше
2. Налоговая отчетность
3. Закон о защите персданных
4. Отчетность в Росстат
5. Закон о рекламе
6. Закон о защите прав потребителей
7. Маркировка звонков
8. Кассы
9. РФМ (и это не только отчетность, а ПВК, обучение бездарное и т.п.)

Теперь вот еще Роспотребнадзор добавляет.

А самозанятым вообще ничего из этого делать не нужно. НИЧЕГО!

И при этом Минэк горой за них встает, рассказывая, что закон о риэлторской деятельности не нужен, потому что сразу беда случится, все в серую зону убегут..

Вопрос. А вот я так на это смотрю и думаю, а оно зачем всё это лично мне нужно?

Оформимся всеми сотрудниками как самозанятые, раскидаем еще на мужей, жен, детей, чтобы под ограничение в 200 тысяч не попадать. И нормально? Отчетности никакой нет, штрафов никаких нет. Дурости с РФМ нет. Письма из Росстата не приходят, чтобы отчетность сдали по сделкам с недвижимостью.

И ведь за всё это штрафы.... Причем вся без исключения отчетность есть в Росреестре в электронном виде.

То есть когда мы приходим к государству и говорим, мол, ок, мы готовы всю эту дичь делать, но давайте сделаем единые правила игры для всех. Нас посылает конкретно ведомство Максима Решетникова.

Но как продолжать нагружать нас всякое дичью, так вопросов нет?

Да без проблем, простой путь, о котором начали многие задумываться - выше прекрасно описан.

И самое интересное, он ведь легален. Ну, почти. А уж в пределах 200 тысяч в рублей в месяц - полностью... И даже не просто легален, а находится под исключительной защитой Минэкономразвития, которое очень сильно возражает против закона о риэлторской деятельности.

@expertned

Ну, когда закон о риэлторской деятельности заменяют правилами оказания риэлторами бытовых услуг, Российская Гильдия Риэлторов пишет Мишустину письмо с предложениями об изменении параметров семейной ипотеки.

Я сейчас даже не буду комментировать сами предложения. У меня такое ощущение, что то кто это готовил живёт в какой-то своей реальности. И в этой реальности не слышал, например, ни разу то, что довольно часто говорит Набиуллина.

У меня другой вопрос, а РГР риэлторы-то интересуют? Или семейная ипотека важнее?

Может тогда надо в Российскую гильдию защиты гражадан, претендующих на семейную ипотеку переименоваться? РГЗГПСИ - красиво звучит.

Я в целом ничего не имею против общественной повестки, и сам в ней участвую в меру сил.

Но нужно же понимать, что должно стоять на первом месте у организации, в названии которой есть слова Гильдия и риэлтор.. И должна ведь такая организация понимать, что, где, кому и когда нужно писать?

@expertned

А это другие прелести загородной жизни)

Ещё утром здесь была дорожка..

Все откопались уже?

После поручения Путина посыпалось куча предложений, что делать с семейной ипотекой.

Дифференцированные ставки - это уже, я так понимаю, зафиксированная позиция. Хотя бы потому, что государству сэкономит денег на тех, у кого 1 ребенок.

Но я всё равное не понимаю, неужели это не очевидно, что без распространения программы на вторичку, толку от неё особо нет. Ну, если, конечно, не брать во внимание помощь застройщикам и банкам..

Ну реально, сначала загоняют людей в новостройки, а затем этих же людей с высоких трибун обзывают спекулянтами и т.п.

А подумать можно? Как семье купить новостройку, если она еще не построена? Где жить-то они должны?

Семья с двумя детьми. Минимум двушка. С тремя - трешка. Ну расскажите, как это реализовать с учетом лимитов по ипотеке. Да даже без лимитов. Большинству свою продать нужно и новое купить. И что? Жить в аренде с ипотекой, пока новостройка не построится?

Понятно. что многие разработчики всех этих программ где-то в другой реальности живут. Но на землю спуститься не пора ли уже?

Если реально говорить о помощи семьям, о повышении рождаемости (а оно реально надо?) в разрезе доступности жилья (а считаю, что это лишь один и не самый основной инструмент помощи). То нужно развивать другие механизмы. Что льготная ипотека была один из элементов, а не единственным.

@expertned

Критикуешь - предлагай? Согласен.

Что может быть?
1. Почему всё через призму собственности делается? На мой взгляд, уже давно пора запретить бесплатную приватизацию. И начинать развивать государственный жилой фонд.

Банально. Что у нас сегодня такое семейная ипотека? Это ведь фактически ипотечная скидка на однушку.

О какой демографии идёт речь?

Можно ли использовать для этих целей инструмент коммерческого и социального найма, который у государства уже есть. Можно.

Не субсидируем льготку, а строим многоквартирные дома. Где есть только двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Их можно сдавать по льготным ценам. Можно подумать над инструментом обратного выкупа.

Плюс. У государства будет мощный инструмент влияния, и актив. Минус - администрирование.

2. Семейная ипотека. Под большим вопросом у меня ее необходимость в крупных городах. У нас же семейка в основном на крупные города пришлась. А если говорить, что она направлена на увеличение рождаемости, то вроде как государство говорит, что рожать нужно именно там. Это прям реально так?

Т.е. ограничение по использованию в крупных городах какое-то должно быть. Далее. Фиксация цены для тех застройщиков, которые хотят по ней продавать квартиры. А то смешно выходит, нерыночный инструмент спроса дали, а почему-то нерыночное регулирование цен ввести постеснялись.

Ну и развитие трейд-ина. Через тот же механизм банковских кредитов и/или рассрочек вообще легко можно сделать так, чтобы человек имеющееся жилье мог использовать, как первоначальный взнос и продавать его после переезда в новое жилье.

3. Ну и семейка на вторичку, с теми же вводными, что и выше.

4. Про ИЖС. А почему только семейная ипотека? А почему не выбор? Например, бесплатная земля, коммуникации, дороги, а дом сам стой. Кому-то вполне зайдет.

Если подумать, то вариантов можно набросать. Причем, очевидно, что с региональными особенностями они должны быть.

Но всё это сложно. Куда проще выделить бюджет и закинуть деньги банку. А дальше пусть сами. Ну, а то что цены выросли.. Ну, что поделать..

Зато потом можно на граждан наезжать, что они нехорошие такие, вместо размножения, однушки покупают, а потом сдают их.

@expertned

А вообще, хотите квест?

Семья. У них есть квартира, на которую они использовали мат.капитал. Наделили детей долями. И решили воспользоваться шикарным предложением от государства, в виде семейной ипотеки, благо можно у родителей годик перекантоваться.

Расскажите мне, пожалуйста, каким образом они это реализуют? Ведь опека им тупо не разрешит продавать квартиру с детскими долями, если они хотят купить новостройку или если они хотят купить квартиру с ипотекой. А здесь нужно и новостройку купить, и в ипотеку. Комбо!

Ну, ладно, где-то есть опека нормальная, вроде по слухам в некоторых регионах органы опеки лояльно смотрят и на новостройки, и на ипотеку. Но вот в Москве уж точно нет.

Да, вроде как по слухам, они снизошли наконец до гласа людского, потому что какие-то выдержанные люди (памятник им поставить нужно), судами их задолбали. И теперь вроде как они думают, что можно разрешать покупку в ипотеку, если большой ПВ.

А я не понимаю, в чем проблема? Тем более, когда речь о мизерных детских долях. Особенно смешно, когда у людей квартира в ипотеке, маткап ушел на её частичное погашение. И ты приходишь такой в опеку, говоришь, можно мы из под залога свою однушку продадим, и двушку в ипотеку же купим. И тебе в ответ говорят - нет. Потому что ипотека.

Т.е. то, что у тебя и так детские доли в ипотеке - опека вообще никак не воспринимает.

И, главное, я уже год в различные инстанции и в опеку, и в Минпросвещения, и центр Содействия, шлю нормальную рабочую формулу - размер кредита не должен быть больше, чем цена детской доли+20%. Но у них всех,как будто выключается восприятие, если произносится слово ипотека. Ну, считаете мало 20%, сделайте +50%.

Я вообще не понимаю, почему у нас в одном регионе опека разрешает то, что в другом запрещает. Как это так может быть? Подходишь к Минпросу с этим вопросом, в ответ - опека нужна, чтобы защищать детей, и каждый случай индивидуальный. И у граждан есть возможность защиты в суде..

Да спуститесь вы на землю уже. Какой суд? В суд с чем идти? Покупатель нашей квартиры и продавец той, что мы хотим купить ждать не будет, пока мы отсудимся. А там уже ситуация изменилась, опека в другой ситуации снова отказать может.

В целом, что за бред, что органы опеки лучше родителей знают, что нужно для детей этих родителей. Неущемление прав детей должно быть исключительно через измеримый инструмент: цена. Точка.

А не через всякое, "вы хотите детей из города увезти в деревню, там нет кружков, поэтому мы вам не разрешим, и не важно, что площадь дома в три раза больше площади квартиры. И что у ребенка будет отдельная комната, а не будет её делить с девочка с братом... "

И тут же, "вы из большого дома (в дикой деревне), хотите ребенка в маленькую двушку (в областном центре!) увезти . Не разрешим. У него площадь комнаты меньше станет..."

Вот почему любой человек, которому такое показываешь, в шоке и говорит, что это бред. А когда показываешь это в Минпросвещение или опеку, они тебе начинают рассказывать про бедных детей, который родители обижают.

Ну да, бывает такое. И детей жалко. Но причем здесь все дети нашей страны? Вводите градацию. Благополучная семья - критерий цена. Не благополучная - изучайте количество комнат и наличие кружков...

@expertned

У нас очередное комбо..
Продажа из под залога, дистанционное подписание продавцом и покупатель пришел - не гражданин РФ.

Вот думаем, как это всё собрать в одну сделку. Главное, доверенное лицо было и всё бы легко получилось, но улетело оно в Бразилию до середины лета.

А у продавца из родных в Москве никого больше, а из близких, только мы получаемся)

Так что возможно на нас доверенность выписывать придется, если с банком-кредитором не сможем прорешать вопросы...

@expertned