Незаконное представление прокурора по домам с крышной котельной
(еженедельная рубрика #дело_подписчика)

ООО «УК «Жигулина роща» успешно оспорило представление прокурора Симферопольского района Республики Крым.

Обстоятельства дела: УО управляет домами с крышными газовыми котельными (одна котельная на 1-3 корпуса МКД). Котельные включены в общее имущество. Размер платы за отопление и нагрев воды включает в себя расходы, связанные с приобретением газа для котельной, расход холодной воды и электричества для обслуживания котельной.

Претензия прокуратуры: УО взимает плату за потребление коммунальных услуг (теплоснабжение) в отсутствие тарифа, установленного в соответствии с требованиями закона.

Позиция Верховного Суда Республики Крым (дело № 33а-10501/2023):
— ООО «УК «Жигулина роща» не является владельцем крышных котельных, а только осуществляет их обслуживание на основании договора управления многоквартирным домом.
— Управляющая компания не является теплоснабжающей организацией, поэтому для нее не нужно устанавливать тариф по теплоснабжению.
— Государственный комитет по ценам и тарифам Республики Крым тоже так считает. Он даже прекратил административку, возбужденную прокурором по этому поводу.
— При самостоятельном производстве отопления или горячего водоснабжения с помощью общедомового имущества размер платы для потребителей рассчитывается из объема используемых коммунальных ресурсов и тарифов на них.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

📚 Как провести общее собрание собственников в очно-заочной форме: 9 шагов и 20 образцов документов

Предлагаю ниже обновленный путеводитель для проведения общего собрания собственников (ОСС). В нем содержатся ссылки на скорректированные по последним изменениям образцы документов и статьи по теме.

1⃣ Подготовка к собранию. Инициатор
▪️Кто может быть инициатором собрания
▪️К чему приводит указание в качестве инициатора собрания “совета МКД”
▪️Как инициатору уведомить РКН об обработке персональных данных
▪️Как на собрании выбираются секретарь, председатель, члены счетной комиссии
▪️Можно ли проводить два собрания одновременно / в одном квартале / сразу друг за другом
▪️Нужен ли реестр собственников для проведения собрания и как его получить
▪️Вправе ли инициатор собрания получать персональные данные собственников

2⃣ Повестка. Компетенция собрания
▪️Что включить в повестку годового собрания
▪️Нужно ли согласовывать с кем-либо повестку собрания
▪️Может ли собрание отменить свое предыдущее решение
▪️Как формулировать вопросы повестки
▪️Какие вопросы решаются на собрании собственников, а какие – на собрании членов ТСЖ
▪️Какие вопросы включить в повестку при смене управляющей организации (+ можно ли сменить УО досрочно)
▪️Какие вопросы включить в повестку при выборе непосредственного управления МКД
📑 Пример повестки по выбору совета дома
📑 Пример повестки об использовании общего имущества
📑 Пример повестки при переходе на спецсчет по капремонту
📑 Повестка для проведения капремонта при спецсчете
▪️Можно ли отказать собственнику во включении его вопроса в повестку собрания (+📑 образец отказа)

3⃣ Уведомление о собрании
▪️Как правильно уведомлять о собрании собственников
▪️10 советов: как упростить уведомление о собрании
📑 Пример сообщения о собрании
📑 Акт о размещении сообщения о собрании

4⃣ Оформление бюллетеней
▪️Как оформить бюллетени для собрания собственников
📑 Пример бюллетеня (+ еще один вариант)
▪️Нужно ли указывать СНИЛС в бюллетенях на обычном собрании

5⃣ Очная часть
▪️Как подготовиться и провести очную часть собрания
📑 Чек-лист по очной части собрания в очно-заочной форме
▪️Что теперь указывается в списке присутствующих
📑 Список присутствующих
📑 Список приглашенных

6⃣ Голосование
▪️Последение изменения в ЖК про порядок приема бюллетеней, которые нужно учесть
▪️Как повысить кворум
▪️Голосование детей
▪️Голосование супругов при совместной собственности (+если в ЕГРН запись только об одном из них)
▪️Может ли голосовать застройщик
▪️Можно ли продлить голосование, если кворума нет (+доп. практика)
📑 Пример доверенности на участие в собрании

7⃣ Подсчет голосов
📑 Чек-лист для проверки бюллетеня (письменного решения собственника)
▪️Калькулятор для подсчета голосов на собрании собственников
▪️Можно ли на собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
▪️Можно ли отозвать свой голос на ОСС
▪️Голоса на собрании собственников: сколько нужно (📑 памятка в PDF)
▪️Сколько нужно голосов на установку видеонаблюдения
▪️Сколько голосов нужно для установки кондиционера

8⃣ Оформление протокола и публикация итогов собрания
📑 Образец протокола собрания в очно-заочной форме
📑 Чек-лист проверки протокола
📑 Протокол собрания в очно-заочной форме об отсутствии кворума
▪️Надо ли размещать в ГИС ЖКХ бюллетени (письменные решения собственников)
▪️Где размещать бюллетени в ГИС ЖКХ с 2025 года
📑 Образец уведомления об итогах собрания
📑 Акт о размещении сообщения с итогами собрания

9⃣ Направление протокола
▪️Можно ли собственникам передать протокол собрания напрямую в инспекцию
📑 Акт передачи протокола в УК
▪️Какие документы после собрания УО должна передать в ГЖИ
▪️Порядок направления протоколов в ГЖИ
📑 Сопроводительное письмо к копии протокола в РСО при переходе на прямые договоры

💛 Автоматизация подготовки и проведения собрания
Сервис ДомОнлайн поможет с подготовкой всех документов для собрания в любой традиционной форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также с подсчетом голосов.

Канал ЖКХ 😋 Беседка ЖКХ

Когда #допстрока за установку общедомового прибора учета незаконна

В Екатеринбурге АО «Орджоникидзевская управляющая жилищная компания» обратилось в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности по договору управления многоквартирным домом. Главное требование — возмещение расходов на замену общедомового прибора учета тепловой энергии (УКУТЭиТ), который вышел из строя.

Доводы компании:
— Замена общедомового прибора учета — это реконструкция, а не текущий ремонт, и она не включена в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества.
— старый ОДПУ признан неисправным, требующим замены через разработку нового проекта, а это не относится к обязанностям компании;
— истец оплатил замену приборов учета за счет собственных средств, поскольку собственники не приняли положительного решения об оплате таких работ на собрании;
— собственники обязаны возместить расходы пропорционально доле в общем имуществе.

⚖ Суд первой инстанции отказал в требовании о возмещении расходов на замену УКУТЭиТ. Он указал, что замена общедомового прибора учета должна производиться за счет ежемесячных платежей собственников, а не отдельными дополнительными взносами.

Управляющая компания обязана планировать и выполнять работы по содержанию и ремонту общедомового имущества, включая приборы учета, за счет регулярных платежей собственников.

Кроме того, суд учёл, что истец не организовал повторного собрания собственников для принятия решения о дополнительном сборе средств на замену прибора учета, несмотря на отсутствие кворума на первом собрании.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений. Суд добавил, что управляющая компания несёт предпринимательский риск, связанный с нехваткой средств на плановую замену приборов учета, если она не предусмотрела этого заранее (дело № А60-59120/2024).

"Доказательств того, что истец принял все необходимые действия по проведению собрания собственников, аккумулированию необходимой суммы с полученных от граждан денежных средств по статье содержание и ремонт, с учетом того, что было проведено только одно голосование, истцом в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что денежных средств оплачиваемых собственниками с 2018 года при должной осмотрительности истца и планировании не хватило бы на замену УКУТЭиТ."

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Общее собрание не может устанавливать штрафы

Чтобы обеспечить в доме порядок, активные собственники предлагают ввести штрафы для тех, кто этот порядок нарушает.
Ранее я рассказывала о штрафах за неучастие в субботниках, а также отвечала на вопрос, можно ли в многоквартирном доме утвердить правила проживания и штрафы за их нарушение.

И вот недавно в судебной практике попался небольшой пример-иллюстрация.

В Ростовской области собственники на общем собрании приняли решение "О запрете хранения личных вещей в местах общего пользования (квартирные площадки, лифтовые холлы). Утверждение размера штрафа".

Однако суды двух инстанций благое намерение не оценили: в компетенцию общего собрания собственников не входит полномочие по установлению каких-либо штрафов.
По мнению судов, такое решение нарушает публичный порядок. Оно было признано недействительным.

Похожий случай был в Свердловской области, о нем я тоже писала на канале, рекомендую к прочтению тем, кто не видел.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

История из Карелии про дополнительные начисления от УО получила продолжение в кассации.

Напомню, что управляющая организация три месяца подряд без утверждения на собрании выставляла в квитанциях строки «Дополнительные работы по содержанию ОИ МКД» в размере 1,20 руб./кв.м. и дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 9,73 руб. /кв.м.
Когда УО получила предписание по этому поводу, она оспорила его в суде. Неожиданно суды двух инстанций одобрили выставление дополнительных строчек и признали предписание незаконным.

🍿 И вот дело добралось до кассационного суда. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил акты нижестоящих судов и отказал управляющей организации, которая оспаривала предписание контролирующего органа.
Он отметил, что собственники не принимали решения ни о ремонте, ни о дополнительных начислениях. Кроме того, УО не доказала, что ей не хватает денег, собираемых в качестве ежемесячной платы за содержание и ремонт.

Ошибки 266-ого приказа: устаревший порядок уведомления о собрании

Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Совместно с протоколом оформляются и размещаются в ГИС ЖКХ документы, подтверждающие уведомление о собрании (подп. "б" п. 17).

Согласно приказу, это могут быть:
— документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;
— либо документ, подтверждающий направление сообщения о проведении общего собрания, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении такого сообщения в ней.

🧐 Авторы нового приказа забыли, как уведомлять о собрании согласно Жилищному кодексу РФ?

Там (ч. 4 ст. 45), кроме обязательного уведомления через ГИС ЖКХ, есть такие варианты:
— направить каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или
— вручить каждому собственнику помещения под роспись, или
— разместить в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом),
— либо разместить в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Таким образом, в новых требованиях "забыт" упрощенный порядок уведомления, не требующий какого-либо утверждения на общем собрании.

И если теперь инициатор собрания о смене УО просто оформит акт о размещении сообщения на досках объявлений, то вполне может получить претензию от Минчистоты Московской области или аналогично упоротой ГЖИ-буквоедки, что документы не соответствуют Приказу №266/пр.

С другой стороны, из буквального толкования новых требований (там все способы перечислены через "либо") следует, что будет достаточно одного лишь документа, который автоматически формируется в ГИС ЖКХ при размещении сообщения в системе. Спрашивается, зачем тогда остальное перечисляли, да еще и в искаженном по сравнению с ЖК РФ виде...

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Как собственник судился с УК из-за не найденной в приложении ГИС ЖКХ информации

Жительница Башкирии установила мобильное приложение «Домуслуги», однако не нашла там актов приёмки выполненных работ. Она обратилась с иском к АО «Жилуправление», чтобы та устранила нарушение прав потребителя на раскрытие управляющей организацией информации по управлению домом.

Представитель УК продемонстрировала в судебном заседании личный кабинет компании в ГИС ЖКХ: документы оказались размещёнными. Размещение информации подтверждалось и ответом органа жилищного надзора. Так как неразмещение информации не подтвердилось, суд отказал в иске.

Собственник настойчиво обжаловала решение до кассационной инстанции, настаивая на том, что документы в приложении ей не видны, а УК скрывает от потребителей акты выполненных работ.

Однако вышестоящие инстанции отказали потребителю (определение Шестого КСОЮ № 88-10753/2025):

«Судом первой инстанции установлено, что информация, которую требует истец, не размещается в открытой части ГИС ЖКХ. Информация о видах и наименовании услуг (работ) по содержанию общедомового имущества и текущему ремонту размещается только в закрытой части программы и доступна пользователям только в личном кабинете после авторизации. Информация размещается управляющей организацией, в последующем система программы сама распространяет необходимую информацию. Пользователи программы не имеют одинакового доступа к информации, размещённой в ГИС ЖКХ.

В суде первой инстанции истец пояснила, что не имеет доступа в свой личный кабинет в ГИС ЖКХ и данным ресурсом не пользуется, а использует только мобильное приложение «Домуслуги».

Сложности с поиском информации в мобильном приложении «Домуслуги» не свидетельствуют о нарушении прав истца, поскольку истец для поиска интересующей её информации использует не учётную запись на интернет-сайте ГИС ЖКХ, а другой способ доступа — приложение «Домуслуги», технические возможности которого могут быть различны».

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Новости
📍 Приняты изменения о лицензировании УО
📍 В Госдуму внесен проект изменений о платежных агентах
👮‍♂ Правительство РФ утвердило периодичность профилактических визитов

Разъяснения
❓ Почему оплачивать содержание жилья нужно с метров квартиры, а не с доли в общем имуществе

Судебная практика
📍 Собственникам: не стоит выбирать подрядчика вместо управляющей компании
📍 Собственник обязал УО отремонтировать балкон и его остекление после залива
📍 Нужно ли согласие собственника на обработку персональных данных при взыскании с него долгов за ЖКУ
👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Ярославской области за непроведение ТО ВДГО
👮‍♂ Суд отменил штраф ИГЖН Волгоградской области по поводу индексации платы за СОИ
👮‍♂ Как прокуратура Пермского края проиграла в споре про индикаторы риска
👮‍♂ ГЖИ Чувашской Республики не смогла добиться перераспределения судебных расходов

Постоянные рубрики
📍 Трудовой детектив: дело о неосновательном обогащении бывшего председателя правления ТСЖ
📍 Отопление (батареи, начисление/корректировка платы и другие вопросы) — подборка практики и материалов

Попытка собственника обязать исполнить решение общего собрания (определение Четвертого КСОЮ № 88-8395/2025)
(еженедельная рубрика #дело_подписчика)

Собственник из Крыма обратилась с иском к ООО «УК «Жигулина Роща» и Инспекции по жилищному надзору Республики Крым.

Требования к УК:
— обязать компанию выполнять решение общего собрания 2023 года, которое касалось отмены ранее принятого решения 2021 года об индексации размера платы за содержание жилья;
— обязать компанию выполнять решение собрания об утверждении собственниками своего размера платы за содержание жилья;
— обязать компанию выполнять решение собрания о включении в платежку строки за консьержа, с которым собственники сами заключат договор;
— обязать компанию внести изменения в договор управления.
— взыскать компенсацию морального вреда в 100 000 р., прогрессивную судебную неустойку за неисполнение судебного решения.

Требования к Инспекции:
— взыскать компенсацию морального вреда в 500 000 р., судебную неустойку.
То есть Инспекция ни в чем таком особо не виновата, поэтому просто пусть заплатит полмиллиона рублей. 😏

Позиция истца: решения собрания не оспорены, следовательно, должны выполняться. Никаких негативных последствий для УК они не несут.

Суды трех инстанций (а истец прошла все три): в иске отказать.

"Принятое собственниками помещений решение об изменении условий договора управления не является односторонним изменением собственниками помещений договора управления, данным решением оформлено лишь волеизъявление собственников помещений по изменению условий договора управления, что не освобождает собственников помещений от обязанности последующего обращения к управляющей компании в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, с предложением об изменении условий договора управления."

По поводу Инспекции выяснилось, что истец недовольна реакцией надзорного органа на жалобу о непредоставлении реестра собственников для общего собрания. На что суды отметили:

"Факт бездействия со стороны Инспекции по жилищному надзору Республики Крым не установлен, требование о признании бездействия незаконными не заявлялись."

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔥 Шесть дней без доступа и 12 лет без платежей: как злоупотребление правом лишило компенсации за потоп

В Ростовской области в результате прорыва стояка горячего водоснабжения квартиру жильца залило на 102 700 р., которые он и потребовал от управляющего домом ТСЖ «Каменный цветок № 1». Кроме того, истец хотел 30 000 как компенсацию морального вреда, потребительский штраф, 25 000 р. на досудебное заключение и 40 000 р. на юриста.

Суд первой инстанции взыскал просимое в чуть уменьшенном размере, однако областной суд отказал в иске полностью.

🔍 Вот что выяснилось.
Собственник — должник, не платит за ЖКУ с 2013 года (подтверждалось судебными актами о взыскании задолженности).
Когда в 2020 году в рамках капремонта ТСЖ меняло стояки, истец не пустил подрядчика в квартиру для выполнения работ (подтверждалось уведомлением заказным письмом и актом).

Когда в 2025 году произошел прорыв, собственник квартиры отсутствовал. Водоснабжение оперативно перекрыли, собственнику позвонили для доступа. Доступ опять не предоставили.
На следующий день ТСЖ вызвало участкового, чтобы получить доступ в квартиру. Полиция установила собственника и вызвала его для предоставления доступа.
В итоге доступ был предоставлен лишь через несколько дней после залива.

Установив эти обстоятельства, апелляционный суд указал:
— В силу пунктов 1 и 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— Действия истца по непредоставлению доступа в квартиру к общему имуществу многоквартирного дома для проведения работ по замене стояков холодного и горячего водоснабжения, а также по несвоевременному представлению доступа в квартиру после залития квартиры истца находятся в причинной связи с возникшим ущербом.
— Такие обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении истцом правом. Эти выводы основаны на том, что ответчик предпринял все необходимые меры по уведомлению истца о проведении капитального ремонта, и что допуск в квартиру истец после залития предоставил лишь спустя 6 суток.
— "Кроме этого, судебная коллегия принимает во внимание отсутствие заинтересованности истца в соблюдении обязательств по содержанию помещения в МКД".

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Плата за видеонаблюдение в еженедельной рубрике #допстрока

В Томске один из собственников обратился с иском к инициатору собрания о признании недействительным решения, согласно которому была установлена дополнительная плата за приобретение и установку системы видеонаблюдения и домофона (3322 р. за жилое помещение с рассрочкой платежа), а также за дальнейшее обслуживание оборудования (95 р. с квартиры ежемесячно). Истец утверждал, что решение было принято не единогласно, а потому недействительно.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что процедура созыва и проведения общего собрания была соблюдена, а кворум имелся («за» было отдано 66,859% голосов).

Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, признав решение общего собрания недействительным:

"Решение общего собрания по спорному вопросу не было принято единогласно, а потому установление платы в виде фиксированных платежей с каждого жилого помещения, независимо от общей площади занимаемого собственником жилого помещения, требованиям закона не соответствует, размер платы подлежал установлению соразмерно доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в соответствующем доме."

При этом суд отнес расходы на установку видеонаблюдения и домофона как услуги, направленные на содержание общего имущества, что предполагает обязательное распределение расходов пропорционально доле каждого собственника.

Кассационный суд согласился с недействительностью принятого решения (определение Восьмого КСОЮ № 88-11285/2025): "установление решением общего собрания иного порядка исчисления платы за приобретение и дальнейшее техническое обслуживание систем видеонаблюдения и домофона возможно только при единогласном решении общего собрания собственников, что предусмотрено пунктом 1 статьи 259.4 Гражданского кодекса РФ".

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Сама не передала — сама пожаловалась: как жительница докопалась до ТСН из-за не размещенного в ГИС ЖКХ протокола

Жительница Краснодарского края инициировала собрание собственников.
После собрания она должна была передать документы в управляющее домом ТСН, однако передала их напрямую в ГЖИ (товариществу досталась лишь копия).
Также инициатор должна была разместить документы в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), однако предпочла пожаловаться на ТСН в жилищную инспекцию, обвинив товарищество в неразмещении протокола в системе.

ГЖИ отреагировало на жалобу блестяще: выдала товариществу предписание разместить документы, а в отношении председателя правления возбудила административку по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Благодаря активной позиции товарищества все эти "меры реагирования" в судах развалились (дело № А32-44535/2024, решение № 12-385/2024).

По приказу Минстроя №79/пр протоколы собрания размещаются в ГИС ЖКХ товариществами (управляющими организациями) в случае, если ТСЖ, УО сами инициировали собрание, либо если протоколы переданы им инициатором собрания.
Однако в рассматриваемой ситуации собрание инициировал собственник, который не передал оригинал протокола в ТСН.

Суды пришли к выводу, что председатель правления не имел возможности разместить необходимую информацию в ГИС ЖКХ, так как подлинники документов ему не передавались.
Когда ТСН обратилось к инициатору с просьбой предоставить оригинал, инициатор ответила, что протокол изъят правоохранительными органами.

"Принимая оспариваемое предписание, ГЖИ Краснодарского края не убедилась в его исполнимости, не установила, имелись ли у ТСН «Селезнева 88/1» оригиналы указанных документов".

ГЖИ стала ссылаться на то, что инициатор направила протокол в ТСН почтой, однако суд отклонил этот довод: нет доказательств, что письмом был направлен именно оригинал протокола; из материалов проверки следует, что в ТСН была направлена именно копия.
Следующий довод ГЖИ: для размещения протокола в ГИС ЖКХ оригинал протокола не нужен. Возражая на это, суд отметил, что ГЖИ неверно понимает нормы права.
В удовлетворении жалобы инспекции было отказано.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

Проблемные соседи 😐

Сталкивались с шумом, мусором и антисанитарией, создаваемыми вашими соседями?

Планирую новую еженедельную серию публикаций по теме, в которой разберу на примерах из свежей судебной практики, какие шаги предпринимают пострадавшие соседи и органы власти для защиты прав.

Рубрику обозначим #проблемные_соседи, посты будут выходить по средам.

Исходя из найденной практики, планируются такие посты:
— Доступ в квартиру по жалобе соседей
— Продажа квартиры с торгов за нарушения + проблемы муниципалитетов в борьбе с нарушителями
— Реакция на предупреждения муниципалитетов
— Что делать, если муниципалитет бездействует?
— Могут ли сами жители выселить нарушителей

Напомню, что по этой теме уже были обобщения практики:
— Как жильцы и УК судятся с «кошатниками» и «собачниками»
— Есть ли смысл судиться с курящими соседями
— Компенсация морального вреда с шумных соседей

А все споры между соседями собраны на этой странице.

Ошибки 266-ого приказа: документы о собственности
Продолжаю серию постов про кривизну новых требований к оформлению протоколов общих собраний собственников.

Что в законе:
Жилищный кодекс в ст. 48 требует в письменном решении указывать “сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение”.

Как было раньше
Старый приказ (№44/пр) предлагал указывать в бюллетенях "реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение”.

Что теперь
В новых требованиях предлагается указывать “номер и дату государственной регистрации права собственности на помещение”.

Все бы хорошо (и многие указывали это и раньше), однако что делать с новостройками?
Ведь ст. 44 ЖК РФ разрешает голосовать лицам, принявшим помещения от застройщика, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию — на основании акта приема-передачи помещения без регистрации права.
Получается, что в этом моменте приказ не только противоречит ЖК РФ, но еще и ставит под сомнение* возможность голосования тех лиц, чье право собственности еще не зарегистрировано.
Похожая сложность будет с теми, у кого право собственности подтверждается древними свидетельствами о праве собственности.

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей" (ч. 1 ст. 69 закона №218-ФЗ о госрегистрации недвижимости).

Кроме оформления письменных решений таких собственников, возникает вопрос с загрузкой таких бюллетеней в ГИС ЖКХ. По чату канала вижу, что даже любители поштучной загрузки бюллетеней вынуждены загружать такие решения одной кучей 👏

Продолжение рубрики — в следующий четверг с отметкой #недоразумения_266приказа.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

*Под "сомнением" понимается возможность толкования приказа таким образом, что инициатору предлагается отказывать в приеме тех решений, которые не соответствуют требованиям приказа, например, как это делают некоторые ГЖИ в части (не)указания СНИЛС.

🔍 ГЖИ vs ТСЖ: 5 нарушений Жилищного кодекса РФ, которые превратили устав в “юридическую мину”

ТСЖ «Кузьминки» хотело признать недействительным предписание ИГЖН Владимирской области. Предписание было выдано по поводу устава, который, по мнению инспекции, не соответствовал Жилищному кодексу (ЖК РФ).

Суды двух инстанций посчитали предписание законным (дело № А11-4507/2024). Вот какие пункты устава не понравились ни инспекции, ни судам.

1⃣ Уставом предусмотрено, что собственники нежилых помещений вместе с платой за содержание общего имущества вносят дополнительную плату за более интенсивное использование общего имущества, установленную решением общего собрания членов ТСЖ и ежегодно индексируемую правлением.

Что не так: внесения каких-либо иных дополнительных плат, в том числе за интенсивное использование собственниками нежилых помещений общего имущества дома, законодательно не предусмотрено. Плата за использование общего имущества является самостоятельной платой и не может входить в структуру оплаты ЖКУ. Кроме того, закон не содержит понятие «интенсивное использование общего имущества».

2⃣ Предусмотрено, что для вступления в члены ТСЖ собственник обязан предоставить в товарищество копию паспорта с регистрацией. Членство в ТСЖ прекращается с момента принятия правлением решения об исключении собственника из членов (приведены основания для исключения из членов ТСЖ).
Собственник, исключенный из членов, может быть вновь принят в члены на общих основаниях, но не ранее, чем через два года со дня решения об исключении его из членов.

Что не так: в силу ст. 143 ЖК РФ для вступления в члены ТСЖ собственнику достаточно подать заявление в ТСЖ и подтвердить свое право собственности, а члены правления не вправе отказать собственнику в принятии в члены ТСЖ, а также установить ограничительный срок для вступления в члены.

3⃣ Предусмотрено, что правление ТСЖ и председатель правления ТСЖ избираются на срок не более чем на три года. Ревизионная комиссия избирается сроком не более, чем 3 года.

Что не так: нормами ЖК РФ императивно установлено, что правление и ревизионная комиссия избирается на срок не более 2 года, при этом, поскольку председатель избирается из состава правления, то срок его полномочий не может превышать срок полномочий правления. После истечения установленного законом срока должно быть проведено общее собрание членов ТСЖ для выбора органов управления и ревизионной комиссии.

4⃣ Предусмотрено, что к компетенции правления ТСЖ входит ежегодная индексация иных обязательных платежей и взносов, установленных решениями общих собраний членов ТСЖ.

Что не так: индексация платы подразумевает под собой изменение ее размера. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 145 ЖК РФ утверждение обязательных платежей относится исключительно к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Такое собрание должно проводиться ежегодно. Самостоятельно изменять размер обязательных платежей правление не вправе.

5⃣ Предусмотрено, что в период между созывами годовых общих собраний членов ТСЖ правление и (или) уполномоченные члены ТСЖ (старшие по подъездам) вправе принимать решения по вопросам, принятие которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Что не так: ЖК РФ не содержит такого органа управления, как уполномоченные члены ТСЖ (старшие по подъездам). Статья 144 ЖК РФ императивно устанавливает наличие только двух органов управления — общее собрание членов товарищества и правление. Таким образом, устав содержит орган управления, не предусмотренный законом и наделенный полномочиями принимать решения по вопросам, которые относятся к компетенции высшего органа управления ТСЖ — общего собрания членов ТСЖ. Кроме того, в силу части 4 статьи 145 ЖК РФ только общему собранию членов ТСЖ принадлежит право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления (а не наоборот).

Здесь будет уместным напомнить мой материал "Могут ли ликвидировать ТСЖ из-за противоречий устава Жилищному кодексу".
Также напомню, что практику по вопросам деятельности ТСЖ публикуем на закрытом канале для председателей товариществ (условия подписки)

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🤩 Новости ЖКХ, судебная практика🤩
с других наших каналов за неделю

Новости
📍 Минстрой про размещение протокола в ГИС ЖКХ

Судебная практика
📍 Кворум под вопросом: как расхождение в 1000 «квадратов» между ЕГРН и протоколом повлияло на решения собрания
📍 Собственник хотел, чтобы УО добавила в квитанцию строку о начислениях без пеней
📍 Собственник не туда оплатил содержание машино-мест при смене УК
👮‍♂ ГЖИ Воронежской области пыталась через суд заставить УО исполнить предписание по поводу вентиляционных каналов
👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Тамбовской области за превышение перерыва подачи горячей воды
👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Липецкой области о перерасчете платы за отопление

Постоянные рубрики
👋 Трудовой детектив: истец получал оплату от ИП, но трудовые отношения хотел признать с УО
📚 Обращения граждан — подборка материалов и судебной практики

Статьи (обновления)
❗️ Как управляющие организации уходят от ответственности за нарушения в ГИС ЖКХ
❗️ Вещи в местах общего пользования – что делать управляющей организации: 5 вариантов от читателей

❤️ 8 лет каналу ЖКХ и 5 лет сотрудничества с «ДомОнлайн»

💡 8 лет назад я решила создать этот канал — ЖКХ (@gkhvsem). Изначально цель стояла в повышении правовой грамотности собственников и организаций коммунального комплекса. Однако ведение канала повлияло и на меня саму: я постоянно узнаю новое, углубляю знания, отслеживаю судебную практику и стараюсь делиться ценными находками с вами, своими подписчиками.

📞 Через три года ко мне поступило предложение от компании «ДомОнлайн», которая является учредителем СМИ «ЖКХ Ньюс». Так я стала редактором издания.

Сначала сотрудничество было непростым: мне не нравились материалы, которые публиковала предыдущая команда; хотелось создавать качественный профессиональный контент для узкой аудитории, а не гоняться за просмотрами с помощью желтых заголовков.
Ожидалось давление сверху, цензура, навязывание чуждых взглядов... Но реальность оказалась иной.

Когда я начала работать, мои опасения постепенно развеялись:
— оказалось, что у меня полная самостоятельность в работе — никто не диктует, что писать;
— нет тотального контроля и жёстких показателей, которые нужно выполнять;
— руководство оказалось адекватным и понимающим;
— меня не дёргают по вопросам клиентов сервиса — максимум просят посмотреть документы для собрания.
Но я сама охотно просматриваю их и озвучиваю какие-либо предложения по улучшению, потому что это даёт мне уверенность в качестве сервиса, который я регулярно рекомендую подписчикам.

Не всегда сотрудничество проходило гладко. Например, меня расстроил долгий (как мне казалось) процесс внедрения конструктора договоров управления — моей собственной инициативы. При этом техподдержка сервиса сама по себе отличная: пользователи часто отмечают быстрое реагирование на запросы и готовность оперативно внедрять индивидуальные пожелания клиентов. Видимо, конструктор оказался настолько масштабной задачей, что реализовать его мгновенно было невозможно 😏

☺️ Несмотря на отдельные сложности, сотрудничество с «ДомОнлайн» остаётся комфортным и продуктивным. Сервис продолжает совершенствоваться, предлагая полезные инструменты для управляющих компаний и собственников жилья. Я рада, что могу смело рекомендовать его своим подписчикам, основываясь на личном опыте работы и знании особенностей сервиса.

Как уменьшили плату за отопление за счет автовладельцев

#дело_подписчика из Иркутской области

Несколько МКД имеют общую парковку, однако отопление оплачивали лишь собственники наземной части этого «объекта» по показаниям общедомового счетчика. При этом собственники парковочных мест не платили за тепло, имеющееся система отопления паркинга отключена.

Собственник обратился с иском к ресурсоснабжающей организации, чтобы обязать последнюю учитывать в расчете платы за отопление и площадь подземной парковки. Другими словами, чтобы поступающую в дом теплоэнергию делить не только между собственниками наземной части, но и подземной.

Суд первой инстанции в иске отказал, однако апелляционная и кассационная судебные инстанции поддержали истца, обязали РСО выполнить перерасчет платы (определение Восьмого КСОЮ № 88-8236/2025):

«Начисление платы без учета площади нежилых помещений парковки противоречит нормам действующего законодательства, а кроме того, отказ собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии, не допускается».

Дело осложнялось тем, что «объект» строился как единое здание с подземной парковкой, а после ввода в эксплуатацию превратился в группу МКД. Поэтому понадобилась экспертиза, которая показала, что многоквартирные дома образуют единый объект с общей системой инженерных коммуникаций.

Подробнее про это дело можно почитать у самого подписчика.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

"Замена ковровых покрытий" в еженедельной рубрике #допстрока

В Санкт-Петербурге потребитель хотел получить перерасчет по этой услуге — 803 р.
С таким требованием он обратился к своей управляющей компании, когда та пошла в суд взыскивать с него задолженность за ЖКУ.

Задолженность с потребителя взыскали, а в перерасчете платы собственнику отказали.

Решение о замене ковровых покрытий было принято на общем собрании, однако впоследствии это решение было признано недействительным.
Однако суд не нашел в этом ничего критичного, ведь ковры уже заменили:
"услуга по замене ковровых покрытий фактически была оказана, в связи с чем признание в дальнейшем недействительным вступившим в законную силу решением суда решения общего собрания собственников, которым была установлена необходимость замены ковровых покрытий и определен размер взносов собственников с этой целью, не может послужить основанием для освобождения ответчика от возмещения истцу фактически понесенных последним в его интересах расходов".

Суды также отметили, что потребитель не доказал иную стоимость замены ковров (определение Третьего КСОЮ № 88-12725/2025).

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ

🔍 Доступ в квартиры по жалобам соседей

#проблемные_соседи (новая небольшая еженедельная рубрика)

Первый шаг, который пытаются сделать добросовестные контролирующие органы по жалобам на собственников, нарушающих права остальных жильцов антисанитарией, шумом, перепланировками и т.п., — это попасть в квартиру потенциальных нарушителей.

Сделать это оказывается не так-то просто.
В законе о госконтроле написано: "если иное не предусмотрено федеральным законом о виде контроля, осмотр не может проводиться в отношении жилого помещения" (ч. 4 ст. 76 248-ФЗ). Если брать жилищный надзор, то таким законом будет Жилищный кодекс, в котором полномочие на осмотр квартиры явным образом не прописано.

Поэтому жилищным инспекциям (и органам муниципального жилищного контроля) приходится сначала посудиться с собственниками квартир или даже с прокуратурой.

➡ На ЖКХ Ньюс мы уже писали о случае из Пермского края, где прокуратура отказалась согласовать проверку в отношении одного из жильцов, содержащего свою квартиру в антисанитарном состоянии.
Отказ был мотивирован именно отсутствием полномочий на осмотр квартиры.

ИГЖН обратилась в суд и проиграла первую инстанцию: статья 20 ЖК РФ не указывает на возможность осмотра жилого помещения инспекцией, а в соответствии со ст. 76 Федерального закона № 248-ФЗ, понятие «осмотр» не включает осмотр жилых помещений.

Апелляция и кассация встали на сторону контролирующего органа:
— в ИГЖН поступили сведения об антисанитарном состоянии квартиры, то есть об угрозе причинения вреда законным интересам проживающих в доме граждан;
— только в результате осмотра жилого помещения инспекция может оценить его состояние, исполнить возложенные на нее законом функции;
— иное толкование норм закона противоречило бы их действительному смыслу и предназначению, привело бы к бездействию ИГЖН по осуществлению регионального государственного контроля.

➡ Другой пример. ИГЖН Владимирской области получила жалобу соседей на бесхозяйственное обращение с жилым помещением и систематическое нарушение прав. Инспекция попыталась осмотреть помещение, но не получила доступ в квартиру, поэтому обратилась в суд.

Собственники-ответчики заняли позицию: “соседи направляют в жилищную инспекцию обращения с противоправной целью, нарушают их права, намеренно инициируют судебные процессы. УК привела их квартиру в надлежащее состояние, освободив их жилище от мусора, возложила на них расходы в сумме 178 000 р., которые они до сих пор возмещают. В настоящее время они делают ремонт, меняют сантехнику, причин предоставлять доступ в их квартиру не имеется”.

Областной суд обосновал законность требований инспекции следующим образом (дело № 33-1222/2024):
— предметом государственного жилищного надзора является соблюдение гражданами обязательных требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию;
— орган государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями, в том числе, в защиту прав и законных интересов собственников по их обращению в случае выявления нарушения обязательных требований;
— поскольку от жильцов дома в Инспекцию поступило соответствующее обращение о необходимости провести обследование квартиры в указанном доме на предмет бесхозяйственного использования жилого помещения с нарушением прав и интересов соседей, истцом в силу возложенных законом на него обязанностей, правомерно предприняты меры для осмотра квартиры ответчиков;
— требования инспекции направлены на создание условий в пределах ее компетенции для доступа в принадлежащее ответчикам жилое помещение в целях проведения осмотра и выявления наличия либо отсутствия нарушений требований жилищного законодательства;
— не обеспечивая истцу доступ в жилое помещение для проведения его осмотра и обследования, ответчики создают препятствия в выполнении истцом обязанностей, установленных законом, что может привести к наступлению неблагоприятных последствий, а также затронуть права других жильцов дома.

Нарушители дошли до кассационного суда, но и там не нашли поддержки.

🤩продолжение🤩

🤩начало🤩

Муниципалитеты тоже получают доступ в квартиры через суд (или не получают).

➡ Я уже писала про случай из Самарской области, где администрации не разрешили проверить квартиру по вопросу переустройства. Тогда суды сослались на то, что квартира не муниципальная, а администрации следует писать в ГЖИ.

➡ В Сахалинской области администрация через суд добивалась доступа в квартиру любителя животных (“собак, кошек, кур, голубей и т.п.”).
Доводы ответчика об отсутствии законных оснований для предоставления доступа в жилое помещение, в том числе об удалении из квартиры диких животных, были отклонены (определение Девятого КСОЮ № 88-6491/2024).
Правда, первую инстанцию администрация сначала проиграла.

➡ Во Владивостоке собственник квартиры также считал свое жилище неприкосновенным, что не помешало судам удовлетворить иск администрации о предоставлении доступа в помещение, из которого постоянно заливало соседа (определение Девятого КСОЮ № 88а-1167/2025).

Таким образом, контролирующие органы не без труда, но попадают в квартиры нарушителей.
Несмотря на это, очевидна необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, прямо предусматривающих право ОМСУ и ГЖИ на осмотр квартир, чтобы не затягивать и без того не быструю процедуру.

Через неделю познакомлю вас с практикой продажи квартир нарушителей с торгов.

Беседка ЖКХ 😋 Канал ЖКХ