Вчера у меня была встреча с застройщиком, который оказался в очень сложном положении.

Как и многие, он еще год назад зашел в сделку по земле, отправил невозвратную предоплату, а сейчас банк отказывает в кредите. Нужны большие собственные средства.
Одновременно с этим, ему нужно запускать другой проект, а там для получения банковского финансирования тоже нужны деньги.

Ситуация напоминает шпагат, на который он, вроде как, садиться не умеет:)

Девелопер пришел ко мне с просьбой помочь. Он хочет продать одну свою землю, чтобы завершить первую сделку и, чтобы запустить второй проект.

Суммарно на решение проблем нужно 1,6 миллиарда.

Он купил землю, которую хочет продать, за 1 миллиард.

Ему предложили за нее ровно 1,5. То есть, если согласиться, останется найти или как-то договориться всего по ста миллионам. Это решаемо.

Но он отказался, потому что хочет минимум 2, а лучше 2,5 миллиарда. Мотивирует тем, что в хорошие времена не продал за 3, а даже сейчас тот, кто купит, заработает 5.

Я не был в подобных ситуациях, как застройщик, но я был очень сложном положении, как предприниматель. Да, с меньшими финансовыми проблемами, но суть была точно такая же.

В связи с этим, хочу поделиться определенными подходами, как выходить из сложных положений. Это сейчас может очень многим пригодиться.

Благо принцип там всего один:)

1. Нужно решать ВСЕГО ОДНУ задачу.
Вообще без разницы, сколько с того участка заработает покупатель! Вообще все равно, сколько этот участок стоил когда-то! Если у вас проблемы - решайте их и точка. Худшее, что в этом может быть - многообразие целей.
Это, как начинать торговаться относительно стоимости своего лечения, имея деньги, а еще смертельный диагноз и тикающие часики.
Если вам не предложили оффер в десятки раз меньше, когда вы альтернативу выгоднее легко найдете, надо соглашаться, решать вопрос и жить дальше. ВСЁ! ТОЧКА!

Вчера мне девелопер сказал, что за предложенные деньги не продаст, так как потом не купит ничего. Я ему сказал, что:
1. ПОТОМ может не быть если отказаться;
2. Потом всегда появляются варианты. Всегда!
Так устроена жизнь. Если ты ее сохранил:)

Худшее, что может быть при решении проблем - это жадность. Она губит.

Я это знаю по своему опыту.

P.S.
Кстати, я отказался от сотрудничества. Как по мне - ничем не помогу, ведь ему руку протянули уже, как минимум, две компании. Он не воспользовался. А все, потому что в полной мере не осознает серьезность своей ситуации.

Ну как там живешь, рынок недвижимости в России?

Вошли в конкретное плато! Причем на уровнях, которых едва хватает рынку, чтобы совсем под откос не пойти. По апрелю видим перераспределение спроса от новостроек в сторону вторички. В целом логично, так как цены на вторичку уже немного падают, продавцы стали давать рассрочки, и процесс пошел явно поживее.

По новостройкам также интересные события: девелоперы наигрались с рассрочками, все-таки поняли, что в финансовой модели их не может быть более 30% продаж, и условия подкрутили. Поэтому рассрочки в новостройках сейчас на уровне 25–28% от продаж в среднем по РФ.

Президент РФ на совещании сказал, что комиссии по семейной ипотеке недопустимы. При этом за последние три дня ничего не поменялось. Думаю, на следующей неделе что-либо произойдет. Главное, чтобы не получилось так, что бы банки комиссии убрали, а одобрение потом сделали низким, в результате еще хуже станет. Хотя вроде формально поручение будет исполнено.

Далее: часть застройщиков в лоб начала снижать цену, в основном те, у кого поджимают бриджи (они, напоминаю, последние полгода банками давались по ставке «ключ» плюс 9% (!!!) Рискну дать прогноз, что при текущей динамике продаж к 3-му кварталу уже треть застройщиков пойдет на снижение цен. В первую очередь это будет происходить в тех регионах, где очень большая конкуренция.

Апрель, скорее всего, по цифрам покажет даже рост относительно марта на 15%, но надо учесть, что там будет 22 рабочих дня. Плюс сезонный фактор и длинные майские сделают апрель формально хорошим, но по факту уровень примерно такой же, как и последние полгода, — тягучая заморозка.

При этом объективности ради отметим и положительные моменты: разморозили загородную недвижимость по семейной, и она реально стала выдаваться, повысилось одобрение, почти все банки до 25% снизили ставки по рыночной ипотеке с 29% в начале года.

И частично стали выходить люди из депозитов в недвижимость, так как ставки по вкладам на год уже не так привлекательны, как раньше.

Кстати, ситуация с резким укреплением рубля никак не повлияла в моменте, но все понимают, что среднесрочно это сокращение доходов бюджета, ну а далее всё по учебнику макроэкономики)

👆👆👆
Уже раз сто мой друг Ильдар Хусаинов рассказывает историю, что застройщики начали снижать цену.
Если сложить все снижения, о которых он говорил, то квартиры должны не продаваться, а дариться:)))

А знаете, зачем он это пишет? Чтобы давить на рынок и, чтобы девелоперы с бриджами прочитали и начали снижать цену. Ему это выгодно, ведь агентства зарабатывают на обороте.

Только вот все люди, активно читающие Ильдара, уже пять лет ждут обещанного снижения цен и квартиру так и не купили. Многие уже даже стали догадываться, что что-то не так.

А так - согласен. На рынке плато и ничего хорошего не происходит. Банки продолжают брать комиссии, а как только их уберут, снизят одобряемость.

P.S.
Ильдар Борисович, может новый баттл какой-нибудь?:)

Супруга за ужином сфоткала мое привычное состояние во время ужина. Я и с ней, и не с ней.
Говорят, что это привычная темная сторона жизни с предпринимателем.
Например, я могу говорить-говорить и резко замолчать, задумывшись о чем-то своем. А вернувшись, я не помню, о чем рассказывал.

Иногда жена что-то говорит, я поддакиваю и тут она спрашивает: «Повтори, что я только что говорила?» - проверяет осознанно ли я угукал. Но я уже научился запоминать последние сказанные слова. Пару раз не ответил и она обиделась. Пришлось адаптироваться.

История нашего провала на 10 миллионов рублей!

Год назад мы начали вести наш ютуб-канал от Движения. Мы пришли в продюсерские центры, нам написали стратегии (аж две, сначала одну, а потом - вторую). Но толку от этого не было. Мы получали какие-то просмотры, но не сказать, что это стоило тех усилий и денег, которые мы вкладывали.
В итоге сейчас мы поставили канал на паузу и запустили проект, который просто нашел отклик в душе. Мой личный канал. Это его выпуск и история о том, как мы ладанулись со старым каналом и, как сделали этот.
Я люблю начинать с нуля. Есть в этом какой-то шарм. И если вы любите смотреть истории с самого начала, то вот оно https://youtu.be/W4Scu8lfmkI

P.S.
Посмотрите:) поддержите наше начинание и в конце, возможно, узнаете, сколько приносит один форум Движение:)

Иисус Воскресе!

В этот праздник хочется всем нам пожелать чуда. Чтобы оно случилось и не заканчивалось!

Даст Бог…

Пришли с родителями на хоккей. Болеем за Динамо.

Будет ли господдержка строительной отрасли?

У меня есть ощущение, что НЕТ! Во всяком случае чего-то существенного ждать не приходится.

Все наблюдали госсовет с Президентом. И, как вы понимаете, это не та встреча, которая проходит с чистого листа. Уверяю Вас, что до нее происходят сверки, совещания, чтобы Президенту представлять максимально консолидированную и согласованную позицию.

Мы ее не увидели. Те, кто выделяют деньги, не готовы этого делать.

Как по мне, не станет Российское государство планировать огромные дополнительные расходы, когда санкционная история и доходы страны совершенно непрогнозируемы.

Ровно через два дня после госсовета на это намекнул нам замминистра строительства Никита Стасишин, сказав на конфе Сбера, что строителям нужно терпеть и работать, стиснув зубы.

Максимум, который я прогнозирую - субсидирование расходов на проектное финансирование.
Возможно, небольшое расширение семейки. Может, что-то с налогами, схемами на строительство социалки.

Но это не решит проблем, связанных с продажами. Именно с ними есть сложности. Уйдут они, когда снизится ключ.

Да и не поможет государство. Ну выделит оно даже 300 миллиардов. Что это даст? Это копейки для отрасли.

Единственный спаситель - население и его деньги на депозитах. А пока можно под 22% положить деньги и ничего не делать, покупку квартиры будут откладывать.

👆👆👆Моя коллега Адель Сайфуллина проводит урбан-туры в Уфу.
Мы туда не ездим, потому что рынок закрытый. Но именно с Адель он открывается. Если есть интерес - качайте программу и пишите ей.

В субботу ходили с супругой в ресторан. Позади нас сидел молодой человек. Он пришел с девушкой. Заказали напитки и она отлучилась в туалет. Отлучилась и не вернулась.

Парень ждал ее час. Я спиной ощутил весь нерв его ожидания. Он механически наливал и пил чай, тёр ладони, хрустел пальцами и все время что-то писал.

А потом рассчитался и ушел.

Обидно.

В моей жизни было всего одно свидание, на которое я пришел, а девушка - нет.

Я прождал ее 2 часа, стоя возле областной библиотеки 14 февраля 2002 года.

Звали ее Юля. Как в песне Басты:) это был мой 9-й класс.

Долго с супругой обсуждали, что в жизни нашего сына обязательно появится какая-то такая же девушка, которая его обидит, на примет, не полюбит. Так горько из-за этого.

P.S.
Кстати, когда парень ушел, мы тут же пересели за его стол:) уж больно он был хороший:)

Во всем нужно уметь искать плюсы и поводы поднять себе настроение:))) а то уж больно мы грустили за него.

Я крайне иронично отношусь к юной женской красоте.

Сейчас вот вижу, как в кофейню зашла девушка. Ей лет 20. Красивая, худенькая, длинные волосы. Она знает все про себя. Знает и говорит всем вокруг.

Прямо сейчас она занята тем, что каждую секунду приковывает к себе взгляды. Прям чувствует их и получает от этого огромное удовольствие.

Ей кажется что так будет всегда.

Хотя нет. Ей вообще ничего не кажется:) она не думает о будущем. Слишком хорошо сейчас:)

О будущем думать нет смысла. Уж у нее то все сложится. С такой то внешностью:)

Она бегло посмотрела на всех вокруг, включая меня, а я ехидно усмехнулся. Не смог сдержаться. Было видно, что девушка страктовала мою ухмылку, как симпатию. Что же еще это может быть? У нее нет других вариантов.

А это не симпатия. Ирония:) ирония и непроговоренные слова: «Ты даже не представляешь, сколько удивительного тебя ждет впереди».

А откуда у меня к этому такое ироничное отношение?:)

Дело все в том, что когда-то я увлекался конкурсами красоты. Ну это правда удобно:) приходишь и в одном месте собрали огромное количество красивых девушек.

Началось все, когда мне было 16 лет😂😂😂 на дворе был 2003 год. Я тогда пришел на конкурс Мисс Тюмень, а там 24 красавицы на сцене. Вот точно такие же, как эта девушка в кофейне.

Помню, как обалдел. Мне они казались Богинями. И они тоже считали себя таковыми. Богини с гарантированно хорошим будущим.

Но через год на сцене оказались 24 новые красавицы.

А еще через год - следующие 24.

И так год за годом. Все новые и новые девушки. И всякий раз им 17. И всякий раз с большим будущим.

Сегодня в 2025 году я уже знаю, как сложилась жизнь многих из них.

Скажем так: «Хорошего будущего хватило не на всех». И хоть многие в соцсетях усиленно делают вид, что очень успешны и счастливы, проницательный взгляд видит, что у большинства это не так.

Во всяком случае те, кто делали ставку на внешность, проиграли, потому что красота - это актив, который не может долго расти в цене. Какое-то время - да. Но в какой-то момент акции обрушаются раз и навсегда.

Как бы это грубо ни звучало, но в 35-40 лет от твоей внешности пятнадцати-двадцатилетней давности если что-то и остается, то только след. Причем, это касается и девушек, и парней.

Ты просто выглядишь иначе. Так устроена природа. И ничего с этим не поделаешь. Что бы ты ни колол и ни вставлял. Гравитация, солнце, генетика и время сделают свое дело.

И в диапазоне от 35-40 лет ВСЕ девушки, которые выглядели в 20, как Богини, уже смотрятся обычными людьми. Ни плохими, ни хорошими, а обычными.
И то, сколько взглядов и интереса они соберут при входе куда бы то ни было зависит от совершенно других факторов. От того, кем стали, как одеваются, насколько они внутри уверенны и спокойны, насколько ухаживают за собой, поддерживают в форме.

И нет ничего нелепее, чем 35-40-летняя девушка, заходящая куда-то и думающая, что она все та же, что и в 20.

Кстати, горе не только тем девушкам, которые поставили все на внешность, но и парням, выбравшим сугубо внешность у девушек. Недаром есть такое словосочетание «Ускользающая красота». Она, ведь правда уходит, ты перестаешь ее замечать. Как бы красив ни был тот, на кого ты смотришь. Рано или поздно это происходит.

Не верите?
Найдите в соцсетях тех, чьи фотки вы открывали десять или пятнадцать лет назад, думая, как этот человек красив. Если тогда вы бы описали все, что видите в стихах, то сегодня это уже кажется весьма прозаичным.

Пост без морали. Просто наблюдения.

P.S.
Кстати, есть особая категория людей, кто в 35-40 выглядят лучше себя 18-летних. И это другие люди.
Я про них здесь не писал. Селф-мейд красота имеет другой характер. Люди не получившие ее с неба, а добившиеся ее - это иная порода. Удивительная и прекрасная.

Сегодня выкладываем новый выпуск моего личного блога. В нем рассказываем о том, как мы проиграли в конкурсе «Событие года» и, как вообще устроены конкурсы в России.

https://youtu.be/XFJoxxBqfyU?si=LoaKVnFNymdTmzQx

В госдуму внесен абсолютно гениальный закон, по которому нужно согласовывать с соседями сдачу квартиры в аренду. Его суть максимально простая - сделать серый арендный рынок белым. Когда два человека засвидетельствовали сдачу, непродекларировать доход будет очень опасно. В деле будет два официальных свидетеля.

Илья Пискулин! Я долго думал! И понял, что мне надо тебя вызвать на идеологическую ДУЭЛЬ! Ты представитель того поколения в Девелопменте, которое живёт вечным позитивом и пишет "Смирнов, ворчливый дед, забывающий принимать таблетки!". Полагаю вам в детстве не давали ремня! Поэтому я возьму ремень и отшлепаю в твоем лице всё ваше поколение в Девелопменте! Принимай Вызов!

Это мой товарищ Сергей Смирнов. В последнее время он поругался со всем рынком недвижимости и я ему выговаривал, что так нельзя!

Недавно он начал сердчать еще и на нас. И вот сегодня вызвал меня на словесный баттл!

Вообще, я его недавно сам вызывал, но он отказался. А сегодня раз и вызов от него!

Баттл Смирнов VS Пискулин! На Движении! Он против того, что я ни с кем не ссорюсь, избегаю любых конфликтов, вечно позитивный. А я против того, чтобы ругаться внутри рынка, как это делает он.

Вызов принят!

Бьем со всей силы, но потом жмем руки🤜🤛

На саммите в Баку Ирина Хакамада сказала, что лидер должен пройти через отчаяние.

Моим заходом в отчаяние стало открытие своего youtube-канала.

Визуально я достаточно успешен. Меня окружают большие компании, проекты. На рынке недвижимости у меня есть персональный бренд. Там я - уважаемый человек.
Начинать что-то с нуля в подобных условиях - это тяжело. Ты теряешь сакральность. Но я убежден, что мы должны действовать именно с точки ноль. Без продюссерских центров, без консультантов. Мы обязаны зайти и разобраться самим. А сделать это можно только, столкнувшись с маленькими просмотрами, с неудачами и другими неприятностями.

Как по мне, только при отсутствии страха «что о тебе подумают», ты можешь создать что-то свое уникальное. И вот абсолютно бесстрашно мы создали наш второй выпуск про то, как нас засудили на конкурсе «Событие года».

Открывайте, смотрите. Предприниматели крайне редко вот так разговаривают на камеру, показывая, что думают, чувствуют.

https://youtu.be/XFJoxxBqfyU?si=_8U1G9JDeQt_DF-l

Все отрасли страны ждут, когда люди снимут деньги с депозитов. На них сейчас десятки триллионов рублей.

Но вот вопрос. А какое количество людей имеет сколь бы то ни было значимые остатки на депозитах?

Недавно подписчик прикрепил в комментах отчет агентства по страхованию вкладов.

В России на счетах более миллиона рублей имеют лишь 4,5% людей.

Только вдумайтесь в эту цифру.

А свыше 10 миллионов есть лишь у 0,1% людей!

Вот такое у нас импортозамещение закона Парето.

А сколько у вас на счетах лежит? Опрос выше👆👆👆