​Прочитал по теме цен стройки материал в канале коллег и подумал, что будет правильным добавить конкретики. Действительно, сейчас не так сильно растёт цена на все стройматериалы (не вся информация в СМИ соответствует действительности. По металлу цена пошла вниз, не дорожают бетонные фундаменты - потому что в них есть песок, щебень, арматура, которые сейчас не дорожают. Вот мы сейчас как компания по себе не ощущаем никакого удорожания.

Что касаемо дерева и пиломатериалов. Так как сейчас экспорт закрыт, думаю, цена на них несколько откатится назад. Вообще цены скорее всего откатятся. Но я предполагаю наибольшее падение по материалам для каркасных деревянных домов. В том году сильно взлетела цена на пиломатериалы, на утеплители, на пенобетон тоже. А на дома каменные, кирпичные, монолитные цена практически не менялась. И сегодня спрос перераспределился таким образом, что сейчас цена каменного и деревянного дома плюс-минус сопоставимая. Несколько лет назад разница в два раза была, а сейчас она несущественная. При том, что каменные дома существенно выигрывают по капитальности.

В связи с этим, что происходит. Ситуация покупателя: чуть-чуть добавить денег и купить каменный дом. Спрос с деревянных домов будет уходить при том, что никакого падения спроса вообще мы не прогнозируем. Скорее, наоборот. Коллеги, которых я упоминал, считают, что на ИЖС спрос сократится. Нет, мы так точно не считаем (и мои мысли хорошо обсудили здесь, спасибо!). Более того, для подобного вообще никаких оснований. А с учётом того, что в последнее время цены на квартиры росли очень быстро, а на ИЖС не такими темпами, сейчас разница одного «квадрата» между ИЖС и квартиры в городе уже значительная. И это дало толчок развитию ИЖС: люди, которые по причине нехватки денег или по другой причине не могут войти в городскую стройку, начинают рассматривать ближний пригород для основного жилья.

Мало того, с начала марта правительство и Минстрой запускают в работу поправки в 214-ФЗ, которые распространяют его действие и на малоэтажное строительство. То есть, для нас как для застройщиков будет доступно проектное финансирование и работа через эскроу-счета. Что опять же увеличит (и тенденция эта уже заметна) объём вводимого жилья в секторе загородного строительства. Так что если вернуться к спросу - ему есть куда перераспределяться: ИЖС, каркасное домостроение. А деревянное пойдет больше на дачи и куда подальше от города, где и будет дешеветь. Я утрирую, местами, но суть должна быть понятна.

​Привлекать (мои комментарии для публикации осени 2021 года). Начало по ссылке здесь.

Пандемия стала еще одним аргументом в пользу выбора загородной недвижимости, но не главным. Сейчас покупатели приходят к нам с более осознанными устремлениями, они уже укрепились в вере в загородную недвижимость и понимают ее преимущества перед городской квартирой. Это уже «умный» покупатель. Если на волне пандемии спрос был достаточно хаотичным и паническим, то с течением времени вернулись более подготовленные клиенты с правильными вопросами – у них есть четкие требования к необходимым документам, потребность в адекватной информации о статусе и категории земель, на которых расположен поселок, они грамотно подходят к финансовым расчетам.

Девелоперы, со своей стороны, готовы к такому поведению клиентов. Оценивая рост конкуренции на рынке, они стали более творчески подходить к концептуальным решениям в инфраструктуре поселков. Даже те проекты, которые стартовали в 2018 или 2019 годах, дополняются новыми элементами благоустройства, позволяющими поселкам позиционироваться в более высокой ценовой категории. Стала формироваться культура загородных поселков, где проекты комфорт-класса уже ничуть не уступают премиуму.

В частности, наша компания реализует сразу три проекта недалеко от Павловска, находящихся практически рядом. И на их примере виден прогресс в загородном девелопменте. В самом новом из поселков – КП «Павловская жемчужина» - мы заложили довольно смелые решения, о которых я рассказывал здесь.

Девелоперы ощущают возросшую потребность в проектах комплексного освоения территорий поселков у покупателей. Это уже не просто обнесенный забором большой участок земли, а место для приятного досуга и комфортного проживания. Пандемия научила загородных девелоперов более серьезно относиться к своим проектам. Так как все больше покупателей рассматривают земельные участки для постоянного проживания, то у них возникает и больше требований к комфортной окружающей среде. Просто нарезка территории уже мало кого интересует. Девелоперам нужно более тщательно заниматься подготовкой земельных массивов.

С ростом числа конечных покупателей стал увеличиваться и интерес инвесторов к загородной недвижимости. Тренд 2021 года – покупка земельных участков для дальнейшей сдачи в аренду расположенных на них домов. Потребность в загородном отдыхе растет, а предложения не всегда хватает. К тому же не все могут потянуть аренду коттеджей на базах отдыха и гостиничных комплексах. Альтернативной им как раз становятся дома в коттеджных поселках. Здесь выигрывают те, кто предлагает такие возможности в благоустроенных поселках – всегда приятно отдыхать в комфортной среде.

Нельзя не отметить и возросшую близость коттеджных поселков к городу. Новые съезды с ЗСД, позволяющие довольно быстро добраться из центра за город, реконструкция и расширение многих магистралей в Петербурге и области заметно сократили время на дорогу. А новые проекты, такие как ВСД или КАД-2, внушают оптимизм в девелоперов, так как появляется доступ к более дальним территориям. Сейчас, как правило, покупатели ищут земельные участки в радиусе 30 км от города. #ДомЗаГородом

Продолжу о том, что начал рассказывать вчера: говорил президент НОСТРОЙ Антон Глушков и о повышении рисков при оценке девелоперских проектов банками. Из-за чего кредитные учреждения повышают требования к размеру собственного участия застройщиков – ранее они могли вложить 10% от стоимости проекта, а сейчас от них требуют 30%. Высокие ставки девелоперы могут кое как нивелировать ценой на будущее жилье, а без собственного участия проект будет просто не начать. Также подорожали кредиты на покупку земли, и стали недоступны большей части строителей. Все это приведет к значительному сокращению числа новых проектов, если свои страховочные механизмы государство не представит в ближайшее время.

Также строители обсуждают с властями возможность моратория на некоторые ограничения, накладываемые зонами с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), в том числе приаэродромными территориями. Также НОСТРОЙ участвует в подготовке законопроекта, который должен ограничить возможности для потребительского экстремизма со стороны дольщиков. Говорили и о непрекращающемся росте цен на стройматериалы, а также о возможности увеличивать цену государственных строительных контрактов, воспользоваться которой смогли немногие. Кроме того, все острее необходимость в новой системе ценообразования - индексы увеличения стоимости строительства, предоставляемые Минстроем, иногда в разы меньше, чем реальная инфляция и подорожание.

Со своей стороны, как человек, чья компания самостоятельно и довольно успешно решает все те же проблемы, отмечу - при всем этом с апреля уже можно будет говорить о начале нового строительного бума. Во всяком случае, мы его ждём и готовимся способствовать ему новыми продуктами. И еще раз повторю: деньги всегда будут, государство их может допечатать, а земли больше не становится.

Индивидуальное жилищное строительство уже выступает драйвером стройки, что объективно подтверждается цифрами. Но все будет только лучше и как раз эту мысль хочется ещё раз подчеркнуть. Подписывайтесь на мой канал @kartzev, читайте, спрашивайте и будем вместе строить новую Россию. В буквальном смысле.

​Создавать (мои комментарии для публикации осени 2021 года) - окончание. Предыдущие части здесь.

Если посмотреть на статистику продаж, то пандемийная волна 2020 года практически схлынула. Но, как мы уже говорили, 2021 год все равно по показателям заметно выше 2019 года. Для себя мы поняли, что лучше иметь запас проектов, чтобы удовлетворять растущий спрос. Например, расширить географию – не концентрироваться только на южном или северном направлении от Петербурга, а смотреть на другие районы Ленобласти. Кроме того, мы диверсифицируем портфель проектов для охвата большей аудитории в одинаковом сегменте – по объективным причинам внутри одного класса стоимость участков может быть различной в зависимости от расположения. Целевое использование земель тоже можно разнообразить – где-то дачные массивы, а где-то для ИЖС.

По нашим проектам мы видим, что каждый следующий новый коттеджный поселок впитывает в себя самые свежие и востребованные решения. И здесь мы совпадаем с трендом на концептуализацию проектов, формирование приятной среды обитания и комплексную застройку территорий.

Следующим шагом в развитии загородного девелопмента может стать предложение готовых домов с участками. Люди уже сейчас не хотят тратить время на строительство домов, они хотят заехать в готовое жилье, куда сами установят только новую мебель. В этом случае мы со своей стороны решили внедрить зонирование территорий внутри поселков – например, стандартная застройка с готовыми участками под постоянное проживание или аренду, а также просто с участками без подряда. Обязательными на территории станут такие элементы как рекреационная зона, водоемы с набережными, спортивные и детские площадки, широкие тротуары, рестораны. Несомненно, будут развиваться финансовые инструменты, позволяющие приобретать загородные участки.

В целом, девелоперам надо следить за трендами, в том числе, городской недвижимости, и улавливать потребности клиентов, где главным становится комфорт среды обитания. #ДомЗаГородом

​“Зеленые” тренды захватывают людей. Все мы учим слова “биоразлагаемый”, “экологичность” и “осознанное потребление”. Но тренды быстро устаревают и проходят, а вот здравый подход к собственному укладу жизни в целом только укрепляется. Так, городские жители все чаще выбирают отдых на природе или вовсе переезжают из города в менее агрессивную среду.

Открытые природные пространства обычно мотивируют на более активную физическую активность, что само по себе очень полезно. А время, проведенное на природе снижает общий уровень стресса. Ученые доказали, что когда мы прогуливаемся или даже просто сидим под деревом, давление и частота пульса снижаются. Кроме того, это благоприятствует укреплению иммунитета.

Особенно благоприятно влияет на человека жизнь недалеко от воды. Природная тяга человека к большое воде имеет под собой обоснование, ведь каждые 10% голубого пространства снижают индекс стресса на треть балла, а значит меньше тревоги, расстройств и перемен настроения. Так что даже небольшая прогулка по берегу озера влияет на нас.

Тот самый случай, когда каждый голос - решающий.

​«Геймификация» — это практика добавления игровых элементов в неигровые контексты. Это не новый подход и не всегда он носит негативный характер, но все чаще и чаще целью геймификации является манипуляция потребителями и сотрудниками, будь то для поддержание зависимости от приложения, мотивация на работе или эксплуатация желания потратить деньги на что-то.

В геймификации нашей жизни нет ничего плохого. Мы делаем это постоянно, например, обещаем себе вознаграждение за уборку гаража или усиленно тренируемся, чтобы подняться чуть выше в таблице лидеров. Но маркетологи, продавцы и работодатели могут вовлекать нас в игры, о которых мы даже не подозреваем: игры, в которых правила не ясны, игровое поле не ровное, и часто мы никак не можем выйти из игры.

Нир Эяль в своей книге «Hooked: How to Build Habit-Forming Products» объясняет простую причину, по которой компании используют тактику геймификации: Они хотят, чтобы вы подсели на их продукты. Это не «зависимость» в клиническом смысле, но близко к этому. Это сознательная манипуляция, направленная на то, чтобы заставить вас связать прилив эндорфинов с использованием продукта.

Если нас заставляют играть в различные игры (даже если это не похоже на игры) — вам следует хотя бы понять, что это за игра и каковы правила. Потому что знание правил — это первый шаг к тому, чтобы изменить их в свою пользу. Очень хорошая статья попалась мне на эту тему и кое какие нюансы из нее сохраню здесь (скорее, для себя самого).

​Что вы представляете себе, когда слышите сочетание коттедж в стиле хайтек? Во-первых, это сочетание лаконичности и оригинальности. Внешне дом может показаться простым, но на деле, он скрывает множество сложных конструктивных решений.

Стиль хай-тек чаще всего это: большая площадь остекления, окна в пол, плоская кровля, выступающие за пределы здания консоли, строгие геометрические формы, скрытые водосточные системы. От коллег еще есть хорошие рекомендации по цветовым решениям.

Все эти элементы воплощены в нашем новом проекте дома из трехслойных железобетонных панелей Life 136! Если у вас большая семья, то этот двухэтажный красавец как раз подойдет идеально.

В этом проекте запланированы 50 метровая гостиная, 3 ванные комнаты, 3 спальни и несколько хозяйственных помещений. А еще на 46-метровой эксплуатируемой кровле вы можете обустроить действительно большую террасу для пикников и теплых посиделок в дружной компании.

На фото проект дома Life 136. Оставьте + в комментариях и моя команда отправит вам полную информацию по строительству этого дома.

🔺upd: не пропустите обсуждение в комментариях у коллег из @dwellercity

Год назад для издания RestateRu я дал развёрнутый комментарий по поводу актуальности законодательного регулирования рынка апартаментов. Не устаревшее за этот энергичный год, повторю. Спойлер - вообще ничего не устарело из сказанного тогда.

Апартаменты - это новый вид сервиса и возможность зарабатывать для небольших частных инвесторов. Они приходят на смену такой услуге, как предоставление в аренду квартир в жилых домах, которая имеет ряд минусов: собственник тратит свое время на взаимодействие с клиентом, арендатору приходится подстраиваться под его график и решать какие-то проблемы дистанционно, а со стороны соседей периодически возникают претензии к такому виду услуг.

В отличие от этого, апартаменты направлены на создание комфортного взаимодействия между инвестором и арендатором. Кроме того, здесь есть такие функции и услуги, которых нет в традиционных отелях, что коллеги вот тут подметили верно.

Несомненно, апартаменты влияют на туристическую привлекательность городов. Например, Санкт-Петербург по европейским стандартам можно будет называть туристически развитым, если ежегодно его будет посещать около 25 млн человек (против нынешних 8-9 млн). И одним из факторов, который поможет в достижении этой цели, может стать развитие апартаментов, так как в высокие туристические сезоны в городе наблюдается реальная недостаточность номерного гостиничного фонда.

По-прежнему слышны мнения, что апартаменты – это лазейка для строительных компаний, некое «недожилье», которое помогает избегать обязательств по созданию социальной инфраструктуры рядом с жилым комплексом. Но я бы не стал так говорить. Что такое недожилье? Это не просто отсутствие возможности регистрации в квартире, но и ее более низкая стоимость. В случае с апартаментами цена в настоящий момент, наоборот, выше, чем на квартиры в жилых домах. Здесь входят в стоимость дополнительные услуги управляющей компании, отделка в юнитах, которые к тому же в большинстве случаев продаются с кухонным гарнитуром и мебелью.

Лазейкой для строителей эту сферу можно было назвать 5-7 лет назад, когда о ней мало, что знали. Например, во многих городах власти неохотно брали на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры в новых жилых районах. Для этого в правилах землепользования и застройки на участках предполагаемого жилищного строительства менялась функция на торгово-деловую или общественно-деловую. То есть там можно было строить гостиницы. Чем и являются апарт-отели. Девелоперы начали на этих участках возводить жилые дома, которые называли апартаментами. Стоимость квартир в них была дешевле, но имелся существенный минус – отсутствие возможности прописки. Так появился термин «скрытое жилье», которое стало привлекательным для тех, кто хотел сэкономить на покупке новой квартиры. (окончание следует).

Про апартаменты начал рассказывать вчера, сейчас закончу мысль: почему они не являются «недожильем», а - полноценный особый формат. Постепенно рынок развивался и апартаменты стали отличным инвестиционным инструментом, развивающимся бизнесом, которому должно быть уделено внимание со стороны законодателей. В развитии апартаментов заинтересованы все: девелоперы, инвесторы и те, кто хочет приезжать в города и пользоваться более дешевой гостиничной инфраструктурой – услугами управляющей компании, ресторанами и магазинами на первых этажах, номерами с отделкой и мебелью.

Законодательство пока не регулирует эту сферу. Но со стороны некоторых представителей власти есть высказывания о желании полностью запретить апартаменты как вид недвижимости и удалить их с рынка. Но этого делать ни в коем случае нельзя. Зачем доводить ситуацию до абсурда, руководствуясь логикой: «если не умеем регулировать, то давайте запретим». Наоборот, надо создавать условия и мотивировать девелоперов для развития апартаментов, правильно сформулировать термин и утвердить признаки, отличающие этот вид недвижимости от остальных.

Пока что апартаменты называются объектами коммерческой недвижимости. Но люди там живут и требуют социальную инфраструктуру при отсутствии регистрации. Следует придать апартаментам официальный статус, ввести новый класс недвижимости и указать, какие признаки ему соответствуют. Я бы выделил следующие: отсутствие гарантий на социальную инфраструктуру и возможности постоянного проживания с требованием регистрации, наличие определенного класса и качества мест общественного пользования, отделки и мебели в номерах, действующей управляющей компании. В результате такие объекты будут интересны инвесторам. Государство со своей стороны получит регулируемую сферу и прозрачный бизнес. Это приведет к выходу недвижимости, которую сейчас сдают в аренду в жилых домах, из «серой» зоны и увеличению налоговой базы за счет регулируемой законом сферы апартаментов.

Нет ничего плохого в том, чтобы сделать потребление продукта или выполнение работы «веселым», но когда маркетологи и работодатели взламывают наши центры удовольствия способами, которые мы не осознаем до конца, это манипуляция, и совсем не весело. Есть приёмы и хитрости геймификации, понимание которых поможет распознать её.

Исследования бихевиористов на крысах и людях доказывают, что оба вида в большей степени мотивируются не ожидаемыми, а непредсказуемыми вознаграждениями. Крысы будут чаще нажимать на рычаг, если они иногда получают гранулы с едой, чем если они получают награду всегда, а азартные игроки никогда не будут играть в игровой автомат, который возвращает 89 центов каждый раз, когда они ставят доллар, хотя обычно именно это по статистике и происходит.

Мы любим предвкушение и напряжение. Нам также нравится пауза между нашими действиями и возможным вознаграждением или невознаграждением. На этом основано и вращение колес игровых автоматов и… время загрузки социальных сетей.

Раньше я думал, что Twitter просто медленно загружается, но оказалось, что это фича, а не баг. Оказывается Twitter, Instagram (сейчас запрещен, но значения это в данном контексте не имеет) и другие сайты социальных сетей искусственно увеличивают время между тем, как вы нажимаете на приложение, и моментом когда в нем появляется контент, чтобы усилить чувство предвкушения — и заставить вас возвращаться к нему снова и снова. Меня очень впечатлило, когда я узнал об этом. Представить себе, что нами манипулируют на таком уровне, я не мог.

Слышал об этом явлении с прошлого года и сейчас с любопытством прочёл о буме на турецкую недвижимость: «по мнению стамбульской компании по недвижимости Golden Sign, количество клиентов-россиян в последнее время выросло в десять раз. Как сообщили в компании, в день организация продает россиянам семь-восемь объектов недвижимости: «Они покупают их за валюту, открывают счета в Турции или приносят золото… Некоторые покупают от трех до пяти квартир сразу».

В публикации точно отмечается, что дело не в санкциях, а в очередном падении турецкой лиры. Я сам склонен считать примерно так. Но есть и еще одна точка зрения, редко где упоминаемая: никто ни разу не слышал о том, чтобы кто-то из тамошних собственников жилья, купивших квартиру у турецкого застройщика, смог через какое-то время продать ее по более высокой цене.

Профессионалы рынка давно отмечают, что покупка недвижимости в средиземноморском регионе Турции не является правильным инвестиционным выбором по причине того, что начиная с послекризисного периода 2008 года, когда в Турции начался настоящий бум на рынке недвижимости среди иностранцев и россиян, а потом и в 2015-2018 годах, когда возникло много факторов, влияющих на рынок недвижимости, цены на вторичку здесь только падали.

Но и это ещё не все. Купили, а расходы на содержание, налоги? А что если турки, понапродавав тысячами сравнительно недорогих квартир иностранцам, постепенно значительно увеличат налог на владение ими? Или введут какой-нибудь земельный налог, который будет дифференцироваться от месторасположения квартиры, ее удаленности от моря или центра? Или попытаются защитить свой и без того всячески перезащищенный рынок, введя протекционный налог на вторичную продажу жилья иностранцами, например, желающими избавиться от обременительной для многих в нынешней ситуации ипотеки в евро?

Сейчас нашим гражданам имеет смысл смотреть на наш рынок, не спешить только. И ни в коем случае не меняйте свой выбор в пользу чего-то похуже, подальше и пониже уровнем, если оказалось, что вы не можете или не хотите взять ипотеку на текущих условиях.