Ситуация на московском рынке загородной недвижимости, когда сделок меньше ожидаемого при большой активности говорит скорее о возросшем запросе на качество. То же самое постепенно происходит и в нашем северо-западном регионе. Люди интересуются качественными проектами, с местами у воды (в Москве это недостижимая роскошь), инфраструктурой и транспортной доступностью. С прицелом на такой спрос и работаем.

​Интересно вспомнить, как ЛенСовет определял в 1928 г. порядок платы всех категорий граждан. Выделялись категории: рабочие и служащие, пенсионеры, опека, безработные и семьи красноармейцев, учащиеся, кустари и ремесленники, члены артелей. Свободные профессии: врачи, ветеринары, адвокаты, инженеры, художники, литераторы. Отдельно -лица, для которых основной источник существования - наличие капитала или участие в прибылях капитала, к ним относились и церковники. Эти «недостойные» должны были платить за жилье не 42 коп. за 1 кв.м., а 2.20. Если доход превышал 1600/год, то на каждые 200 р. сверхдохода прибавлялись 11 коп. за кв.м. Имелись льготы при оплате не только для лиц с правильным социальным положением, но и для тех, кто жил в домах без электричества, водопровода, канализации, в плохих условиях. Словом «накидки» определялась доп.плата, если житель был обладателем ванной и горячей воды, имел излишки сверх 18 кв.м. на человека. Постановление определяло ответственность для тех, кто не вносил вовремя плату: от пени до уголовной ответственности. Как оно было тогда и как сейчас, есть разница, да?

​О нас пишут: К строительству домов в загородном жилом комплексе Токсово ОзероПарк во Всеволожском районе Ленинградской области приступила ГК «Максимум Лайф Девелопмент». В составе комплекса будет построено 130 домовладений высотой 1, 1,5 и 2 этажа площадью 110, 147, 185 и 202 кв. м. Площадь комплекса составляет 14 га. В проект вложено более 2 млрд инвестиций.

Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев назвал индивидуальное жилищное строительство трендом 2022 года, отметив, что на его долю в России уже приходится свыше 60% введенных в эксплуатацию жилых площадей. Загородные проекты с организованной типовой застройкой в едином архитектурном стиле выступают драйверами сегмента. Очень важен также срок производства и возведения домов – он составляет около 3 месяцев. «Максимум Лайф Девелопмент» строит комплекс с помощью технологии серийного производства малоэтажных домов из трехслойных железобетонных панелей на монолитном фундаменте в стиле хай-тек.

В Токсово ОзероПарк будет доступно для всех домовладений газо- и водоснабжение, а также по прямому договору с Ленэнерго открыта возможность подключения 15 кВт электроэнергии. Под благоустройство и общественные пространства в ЖК Токсово ОзероПарк отводится около 20% территории.

​Шкиперский проток — бывшая галерная гавань, проект которой был задуман ещё Петром I, а реализован Доменико Трезини. Затем назначение гавани менялось, и теперь это полузабытое и загадочное место с интересными сохранившимися постройками, по которым можно проследить историю протока.

На момент основания Петербурга в этом месте протекала речка Чёрная — одноимённая с двумя другими реками города. Пётр I увидел потенциал в этом месте, и вскоре река была преобразована в канал и спроектированы первые сооружения, необходимые для ремонта суден. Так в 1721 году появилась первая галерная гавань Петербурга.

Год спустя по проекту Доменико Трезини — одного из главных петербургских архитекторов — были построены Западный и Восточный кроншпицы. Это простые, но изящные дозорные башни в необарочном стиле. Башни сохранились до сих пор и расположены на точке слияния Шкиперского протока с Финским заливом. В Восточном кроншпице располагается музей истории спасания на водах с небольшой исторической экспозицией. Попасть в него можно по предварительной записи.

Большинство производственных помещений и караульная строились из дерева и были уничтожены при пожаре несколько десятилетий спустя.

Строительство возобновилось в XIX веке уже из камня. Были сооружены сараи, мастерские, склады и Караульный дом, дошедший до наших дней. Сохранилась и конструкция Парового крана, который использовался для подъёма судов.

В 1880-е годы на берегу появился Пироксилиновый завод, где изготавливалось взрывчатое вещество для торпед и мин военных кораблей. Однако в Шкиперском протоке завод проработал чуть более двадцати лет, после чего производство было перемещено в район Пролетарской и вошло в состав Обуховского завода.

После этого жизнь в Шкиперском протоке постепенно затухает. Канал больше не используется как гавань, часть зданий и берега отдаётся яхт-клубу, а территория напротив — автоцентру. Тенденция сокращения промышленных учреждений, так называемого «серого пояса», в центре Петербурга наблюдается и на Васильевском острове. Территория протока постепенно становится полузабытой, не считая зоны выхода к заливу, где строится жилой комплекс.

Сейчас сюда приходят отдыхать местные жители, ведь несмотря на неблагоустроенную набережную, в этом месте определённо есть потенциал. Ведь это одно из немногих зелёных и тихих мест на Васильевском острове, где почти нет парков и выхода к заливу. В ближайшее время здесь будет съезд ЗСД, а территория скорее всего застроится новым жильём. #историяВО

Жильё в России все еще дорожает, а доходы россиян не то чтобы резко растут - в ответ именно на это несоответствие желаний возможностям в стране происходит уменьшение средней площади квартир в новостройках крупных городов. И Санкт-Петербург здесь - на вершине соответствующего рейтинга или антирейтинга - в зависимости от того, как на это посмотреть.

Так, средняя площадь продаваемых квартир в новостройках Северной столицы сократилась за год с 63 до 49 метров, посчитали в компании "Этажи". По России же средний показатель составляет 53 кв.м.

Действительно, застройщики стараются делать акцент на "евроформатах", когда объединение кухни и гостиной позволяет "сэкономить" несколько квадратных метров, зато однокомнатная квартира становится "евродвушкой". "Изощряются" застройщики и с квартирами-студиями: порой появляются студии с балконом и сразу с двумя окнами, что делает небольшую квартирку крайне светлой и необычной. Но текущая ситуация играет на руку в том числе и рынку ИЖС: купить сейчас дом гораздо выгоднее бетонной клетки в человейнике.

​Частный дом вместо многоэтажек? #Урбанизация Многочисленные минусы жилых высотных зданий дают много почвы для критики со стороны урбанистов или блогеров, но не со стороны властей. Хотя иногда «высотки» фигурируют в контексте демографической политики. Например, в 2019 году врио губернатора Курганской области Вадим Шумков заявлял, что застройка городов многоэтажными зданиями препятствуют увеличению рождаемости. Это отмечают и на экспертном уровне.

Иногда звучит тема альтернативного варианта: частного жилья. На дома и коттеджи государство делает особую ставку, намереваясь привлечь в них часть населения. В октябре 2021 года правительство России распространило ипотеку на частные дома, а с учетом того, что именно жилье в таких условиях отвечает потребностям большей части населения страны, этот вариант может оказаться привлекательным для многих. Но коснется ли это мегаполисов — по-прежнему вопрос.

На глобальном уровне судьба жилых высоток также вряд ли сложится иначе: если для относительно богатой пока Европы выбор еще есть, то для развивающихся стран с огромным числом населения, желающим переехать в новое жилье, многоэтажка — самый оптимальный вариант.

Высотки были и остаются возможностью относительно дешево улучшить жилищные условия, и ни малоэтажное строительство, ни частные дома не могут конкурировать с ними по популярности — по крайней мере, до тех пор, пока жизнь в мегаполисах будет привлекать сотни миллионов людей по всему миру.

​Практически одновременно с очередным рассмотрением на Градсовете проекта «Морской резиденции» петербурженка Анна Афонина на своей странице во «ВКонтакте» заявила о реализации вместе с партнёрами проекта создания в Галерной гавани жилого квартала на воде.

«Представлены четыре варианта типового жилого дебаркадера и внешний вид всего небольшого комплекса, который может оказаться соседом «шпееровского» комплекса на месте «Ленэкспо». Постройки должны иметь договор на швартовку, затраты на обустройство каждой составят не менее 15 миллионов рублей. Сама Афонина уже живёт в дебаркадере, установленном на набережной Ждановки.

Может, этот проект, если осуществится, поспособствует превращению территории «Ленэкспо» во что-то живое и настоящее больше, чем голограмма или металлический каркас уничтоженной башни Бурышкина…», пишет издание.

А ведь концептуально идея очень интересная: воплощаемая, нестандартная и очень комфортная. Важно, что автор идеи сама несколько лет живет на воде - об этом писали СМИ в прошлом году и я отметил для себя. А тенденцию считаю очень интересной и полезной для популяризации формата ИЖС в любом его проявлении.

Любопытная у коллег статистика продаж жилой недвижимости по агломерации Петербурга и Ленинградской области из которой видно, что спрос очень медленно, но смещается в область. Статистика эта не учитывает ИЖС, но вектор примечательный:

По сравнению с августом 2021 года оценка выручки (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) в Петербургском регионе в августе 2022 оказалась на 10% выше. Продажи в лотах ниже на 12%, чем год назад, а средний бюджет покупки выше на 24%.

В Санкт-Петербурге рынок по-прежнему отстает от прошлогодних показателей - на 20% в лотах, в то время как в Ленинградской области продажи в лотах выше прошлогодних на 18%.

На фоне предыдущих месяцев ситуация на рынке Петербургского региона улучшилась, однако в августе 2021 года на рынке был спад показателей (в том числе и низкая доля сделок с использованием ипотечных кредитов) после окончания выгодных программ субсидирования ипотечных ставок летом 2021 года. Поэтому при сравнении сказывается эффект "низкой базы".

Относительно скромный рынок Ленинградской области (с большим количеством долгостроев и застройщиков-банкротов) за последний год существенно изменился. По всей видимости сказался запуск сильными застройщиками крупных проектов с экроу-счетами в пригородах (еще до 24 февраля), который оживил рынок и вернул доверие к нему. Также могло повлиять изменение уровня доходов, структуры расходов, моделей ежедневной миграции населения, переформатирование ипотечных программ.

Все это привело к постепенному перетеканию спроса с территорий в границах Санкт-Петербурга и росту средней площади реализуемых квартир (тут также сказалось перенасыщение рынка области студиями в предыдущие годы).

Если год назад в проектах в границах Ленинградской области регистрировались 2 из 10 сделок в Петербургской агломерации, то сейчас 3 из 10. В результате в августе на фоне "низкой базы" оценка выручки в проектах Ленинградской области оказалась на 72% выше, чем год назад, в том время как в границах Санкт-Петербурга оценка выручки показала нулевой рост. Методика расчетов приведена здесь.

Год назад на встрече бизнес-партнеров я говорил: «Наша компания работает в комфорт-классе, именно этот сегмент выбирают 80% покупателей загородной недвижимости. Мы уже построили восемь поселков, реализуем еще шесть, и «абонентская плата» для наших жителей составляет 2,5 тыс. руб. в месяц — притом что в поселках компании выделено примерно 20% площади под скверы, парки, пруды и детские площадки. Наличие общественных пространств с достаточным функционалом для отдыха и досуга позволяет несколько уменьшить площадь индивидуальных участков, но не до шести соток, иначе страдает архитектурный облик поселка. В комфорт-классе востребованы участки 8–12 соток». Интересно даже самому посмотреть на то, какими темпами мы выросли за этот не самый лёгкий для всего рынка год.

Строительный блок Правительства Ленинградской области обсуждает увеличение кредитного лимита, который выделяют банки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

По словам зампреда правительства Ленобласти Евгения Барановского, в регионе зафиксирован крайне высокий спрос на частный сектор. «В Ленинградской области строятся преимущественно частные дома. Из 2,73 млн.м2. жилья 1,9 млн м2 ― ИЖС. <…> Чтобы сделать покупку и строительство таких домов еще доступнее предлагаем увеличить лимит до 15-20 миллионов. Буквально на позавчера обсуждали этот вопрос с представителями "Россельхозбанка", - рассказал Евгений Барановский.

Он также добавил, что теперь правительство планирует обратиться по данному вопросу в Минстрой России, чтобы заручиться поддержкой федерального центра, что само по себе хорошая новость для стимулирования развития одной из ведущих отраслей Ленобласти.