PS. Эту фотографию я когда-то сделал в Люксембурге.

В очередной раз меня просят дать совет по поводу возможности оспаривания договора купли-продажи квартиры, в которой произошло самоубийство члена семьи собственника.

Это очень непростой вопрос, который сводится в конечном счете к вопросу о том, является ли этот факт недостатком недвижимости, о котором добросовестный продавец обязан сообщить покупателю.

На мой взгляд, ответ на этот вопрос должен быть положительным. Я не думаю, что усредненный человек сможет спокойно проживать в квартире, зная, что в ней произошло такое страшное событие. Поэтому он имеет право знать об этом при покупке.

При этом, разумеется, могут быть люди, которые готовы принять этот недостаток недвижимой вещи и жить с ним. Но конечно же это должно сказаться на цене. - покупатель должен иметь право на скидку к рыночной цене квартиры и ее размер - это предмет переговоров.

В связи с повышенной сложностью вопроса о недвижимости "с неприятной историей" (или как это называется в странах общего права - "стигматизированной недвижимостью"), я уже много лет подряд на лекциях по праву недвижимости или по недействительности сделок рассказываю о прекрасном опыте английских риэлторов. Риэлтор, работая на покупателя, составляет для продавца анкету, в которой отдельный вопрос - о "стигматах" приобретаемой недвижимости. Продавец заполняет эту анкету и тем самым он ставится в положение "соврать/не соврать" относительно неприятной истории.

Если продавец соврал относительно убийств, самоубийств, изнасилований, наркопритона или публичного дома в недвижимости и этому есть письменное доказательство - анкета - спор уже перемещается из весьма зыбкой материи стандарта добросовестности в юридическое значение обмана для силы сделки. И тогда казус уже решается довольно просто.

У меня вопрос к аудитории: видели ли вы когда-нибудь в нашей практике письменные вопросы о "стигматах" в отношении недвижимости?

И вообще - сталкивались ли с тем, что риэлторы практикуют письменное анкетирование продавца в интересах своего клиента?

PS. Расскажите об этой практике своему знакомому риэлтору, может быть, эта профессия в России тогда станет уважаемой

Землетрясение в Турции и Сирии вызвали много интересных правовых вопросов из области частного права (об этом скоро будет моя колонка на ШОРТРИДе).

Но сейчас я хотел бы поделиться информацией, интересной для коллег, специализирующихся в публичном праве.

Один из городков в той части Турции, которая была охвачена землетрясением (Эрзин), вообще не пострадал. Не был разрушен ни один дом, хотя некоторые города рядом были уничтожены практически полностью.

Оказалось, что мэры Эрзина на протяжении многих лет придерживались крайне жестокой градостроительной политики, не допускали самовольного строительства и нарушения строительных норм и правил.

Нынешний мэр даже известен тем, что принял решение о сносе незаконно построенного дома своего родственника. Сейчас он - национальный герой Турции и кумир миллионов турков.

Такая вот магия ст. 222 ГК.

Путин в послании о давлении на бизнес через уголовные экономические дела:

«Нужно пересмотреть нормы Уголовного кодекса в части экономических преступлений. Перегибать палку нельзя. Надо двигаться в сторону декриминализации».

Разумеется, времени на раскачку нет. И разумеется, будет дано поручение верх.суду что-то там обобщить. И ген.прокурору, и нач.следственного комитета что-то поручат, те что-то напишут и все останется как было.

И так уже с 2012 года, если я все правильно помню.

Сказано - сделано.

Мой текст на ШОРТРИДе об интересных вопросах права недвижимости, возникших в связи с турецко-сирийским землетрясением.

Ссылка - здесь.

Мне недавно в личку написал какой-то мужчина, представился наставником юристов, и, видимо, не зная, кто я такой, побранил меня за то, что я не развиваю личный бренд, не увеличиваю воронку продаж и что мне немедленно следует пройти какой-то его курс для практикующих юристов по бизнес-позиционированию.

Я написал ему, что я - наставник наставников юристов и уже поэтому я круче чем он. После этого он меня забанил и я так и не смог записаться на его замечательный курс.

У Дудя вышло, кажется, первое интервью с профессиональным юристом - Павлом Чиковым, руководителем правозащитного адвокатского объединения "Агора".

Вчера я с большим удовольствием его посмотрел от начала до конца. И советую это сделать всем юристам. В этом интервью много разговоров о правовой системе России, о международном праве, санкциях, основах и принципах международного уголовного правосудия.

Я не знаком лично с Павлом, но, разумеется, много хорошего слышал об "Агоре" и об их адвокатской и правозащитной деятельности. Кроме того, у нас довольно много общих знакомых, от которых я тоже слышал только комплиментарные отзывы о нем.

Понятно, что я смотрел интервью глазами профессионального юриста и меня возникло несколько комментариев к рассуждениям Павла.

Мне показалось, что он очень зря не воспользовался многомиллионной аудиторией Ю. Дудя для того, чтобы, рассказывая о путинском "все должно быть в рамках закона", не упомянуть, что этот нормативизм - это лишь одно, и не самое популярное понимание права.

У нас оно является отвратительным наследием советского периода и, увы, до сих преподносится в наших университетах как единственное правильное учение о праве. Задача широкого правового просвещения - бороться с этим.

Кроме того, мне показалось, что рассказ о внутренних проблемах судебной системы страдал неточностями и лакунами. Это можно было сделать значительно интереснее, рассказав о связке "спецслужбы - администрация президента - председатели судов". (Но, возможно, это вид с моей колокольни человека из судебной системы).

Ну и в рассказ о Нюрнберге можно было бы добавить сюжет о суде над нацистскими судьями. Мне кажется, что для целей правового просвещения это было бы важнее чем рассуждения о главном процессе над лидерами Третьего рейха.

Кстати, здесь и еще одна неточность - главным обвинителем от СССР был не Вышинский, а Руденко.

А в целом же я еще раз повторю свою рекомендацию - это очень и очень интересное интервью. И очередная журналистская удача Юрия Дудя.

Несколько месяцев назад мы на канале обсуждали т.н. «принцип разъединения» договора купли-продажи и собственно перехода права на долю в ООО.

Мне тогда стало понятно, что не все коллеги правильно его понимают. Я написал небольшую статью в жанре, в котором простым языком объясняю существо этой юридической конструкции.

Статья - здесь.

Честно говоря, я никогда не думал, что меня затронет проблема фейковых аккаунтов.

Я не известный журналист, политик или писатель, у меня нет миллионной аудитории, я простой юрист.

Но все-таки меня тоже коснулось. Добрые люди прислали вот такое: кто-то назвал себя юристом Романом Бевзенко и предлагает услугу по удалению из списков лиц, подлежащих мобилизации.

Я уже пожаловался на этот канал, если у вас есть минутка, сделайте это тоже.

Работника обманули при заключении трудового договора: обещали одни условия труда, а в реальности оказались совсем другие.

Может ли он оспаривать трудовой договор по правилам ст. 179 ГК? Именно не расторгнуть по ТК, а оспорить? Может ли он взыскать убытки за обман? И проч.

Я уверен, что только так и должно быть. Причина довольно проста, на мой взгляд: к отношениям работника и работодателя должны субсидиарно применяться нормы ГК. Потому что трудовой договор - это гражданско-правовой договор о приложении усилий (причем, абонентский по своему типу), в отношении которого свобода договора очень сильно ограничена.

И, конечно, трудовое право - это раздел права частного, которая в советское время вдруг почему-то стала считаться самостоятельной отраслью права.

=======

Ближайшее публичное мероприятие, в котором я приму участие - обсуждение у Андрея Егорова, которое состоится 23 марта в рамках Частных четвергов.

Но кроме нас с Андреем будут и оппоненты - коллеги-«трудовики», которые попробуют доказать обратное. Посмотрим, кто будет убедительнее. Практические ставки очень высоки

Ютуб заботливо предлагает мне какие-то ролики, которые якобы должны входить в сферу моих интересов.

Сегодня утром он сначала удивил меня предложением посмотреть фильм Тихона Шевкунова «Гибель империи: Византийский урок».

А потом Ютуб подкинул ролик с обсуждением проблем личного бренда юриста.

Послушал пять минут рассказа о «брендАх», выключил, перешел на канал Бушвекера и наслаждаюсь обстоятельным рассказом об истории послевоенных США.

Я уже год довольно глубоко изучаю тематику, связанную с персональными санкциями западных стран против российских граждан и юридических лиц.

Поначалу мне (как очень многим российским юристам) казалось, что санкции - это минимум права и максимум политики.

Однако по мере погружения в тематику санкций я понял, что это не так. Это вполне себе юридический инструментарий, применение которого подчиняется общим правовым принципам.

Тем не менее, общий скептический настрой в отношении того, что санкционные практики - это "неправо", очень сильно подпитывался, в первую очередь, свидетельствами деятельности брюссельских бюрократов. Меня удивляло, как грубо, грязно и спустя рукава они работают на ниве персональных санкций. Тогда у меня сложилось стойкое убеждение, что брюссельские чиновники мало чем отличаются от наших - они так же "ленивы и не любопытны". А это, в свою очередь, довольно сильно подрывало веру в правовую систему.

Однако несколько месяцев назад дела по оспариванию персональных санкций, введенных сразу после начала войны, постепенно стали рассматриваться в суде ЕС (General Court). И, честно говоря, вера в правовые институты, угасшая было, начала возвращаться.

Сначала Суд ЕС снял санкции с г. Овсянникова, бывшего губернатора Севастополя. Он признал, что нельзя санкционировать лицо за прошлое, санкции - это инструмент, направленный на будущее, стимулирующий изменить поведение лица.

И в этом смысле санкции - это ошибочный термин , они - не наказание, это ограничительные меры, призванные менять поведение таргетируемого лица. Чуть более подробнее мои размышления о природе санкций - см. здесь.

Если лицо более не занимает той позиции, которую он занимал во время санкционирования, санкции должны быть сняты.

Потом Суд ЕС приостановил действие санкции в отношении сына г. Мазепина (гонщика Ф1).

А вот сегодня пришла еще одна новость - Суд ЕС снял санкции с матери "молотобойца всея Руси" - Е. Пригожина. Она была соучредителем в его компании "Конкорд" (это самый большой в России производитель школьного питания).

В решении суд признал, что решение совета ЕС (это такой "коллективный президент ЕвроСоюза") о ее санкционировании было незаконным, так как простой факт соучастия в учреждении компаний, равно как и факт родственной связи с уже санкционированным лицом не может быть основанием для санкций.

Суд говорит, что Совету нужно было доказать, что у родственника санкционированного лица есть связь (через санкционированное лицо) с таргетируемой страной (пар. 95 решения - l’existence d’un lien suffisant entre les personnes concernées et le pays tiers). А это сделано не было.

В общем, вот как бывает, когда суд - это Суд. А не так, как сейчас у нас.

Недавно один из коллег рассказал о деле, в котором истец и ответчик пытались устроить фейковый процесс ("якобы спор") между собой с тем, чтобы получить решение суда, в котором обсуждались какие-то факты, нужные сторонами, в нужном же им свете.

Суд понял, что между сторонами спора в действительности нет и отказал в иске.

Мне, признаться, это решение не очень нравится. Мне кажется, что если суд видит, что стороны в действительности не спорят между собой, то он должен не отказывать в иске, а прекращать производство по делу.

Основание - п. 1 ч. ст. 150 АПК (дело не подлежит рассмотрению в суде), ст. 1 и 27 АПК - в арб. судах рассматриваются споры. Нет спора - не может быть и суда.

Наверняка, в ГПК что-то похожее есть.

PS. А вообще, конечно, за возбуждение фейкового спора в суде судебный юрист должен быть лишен статуса. И получить запрет на профессию на какое-то время. Но ведь у нас нет профессионального судебного представительства.

В издательстве Статут вышло новое издание работы С.В. Сарбаша "Элементарная догматика обязательств".

На Ютуб канале "Петербургская цивилистика" опубликована запись очень интересного разговора между мной и коллегами из СПб - Ольгой Романовой, Андреем Павловым и Радиславом Репиным.

Обсуждали проблему повышения размера арендной платы по договору строительной аренды в случае задержки строительства.

Что это такое? Санкция? Если да, то какая - частноправовая или публично-правовая? Я лично убежден, что вторая (потому что она наказывает за нарушения в области градостроительного планирования). Но если это так, можно ли ее устанавливать ... договором?! Можно ли применять к ней доктрины из области публично-правовой ответственности? И так далее...

Это все очень и очень практические вопросы.

Надеюсь, этот диалог поможет глубже погрузиться в проблематику тем коллегам, которые практикуют в области строительства.

Ссылка - здесь.

Последние месяцы во всех разговорах с коллегами проскакивает полная безнадега. Все признаются, что особого смысла и стимулов заниматься правом в России сейчас нет.

Парадоксально, но это кажется не так заметным на микроуровне. Процессы выигрываются, договоры пишутся и заключаются, недвижимость строится и проч. Но общий фон, конечно, демотивирует полностью.

И любая попытка приподнять взгляд над спасительной обыденностью тут же возвращается крепким обухом в виде какой-нибудь цитаты «сенатора» Клишаса или инициативы кого-нибудь из депутатов парламента.

Единственное, что кажется перспективным и хоть как-то мотивирующим - это обучение студентов праву. Возможно, на их долю выпадут и нормальные суды, и адекватный законодатель, и прочие необходимые для юристов элементы общественной жизни.

Послушайте, а сегодня ведь замечательный день! Сегодня - день рождения пленума ВАС о свободе договора! Он был принят ровно 9 лет назад, 14.03.2014.

Это один из самых важных пленумов в юридическом наследии ВАС РФ. Просто чудо, что верх.суд не отменил его и не заменил каким-нибудь пленумом "о свободе приговора"!

Главная заслуга этого документа - развенчивание устойчивого мифа о том, что диспозитивная норма обязательственного права непременно должна содержать слова "правило такое-то, если иное не предусмотрено договором".

ВАС РФ признал, что норма, которая не содержит такой оговорки, а сформулирована как "правило-то такое" также должна считаться диспозитивной (подразумеваемая диспозитивность). Если только интерпретатор не установит у нее подразумеваемое императивное содержание. А это достигается через специальный "пятиступенчатый тест", придуманный ВАСом в пленуме о свободе договора.

ВАС предлагает оценивать содержание норм, написанных по модели "правило такое-то" с точки зрения их целей - не направлены ли они на (1) защиту интересов слабой стороны, (2) третьих лиц, (3) публичных интересов, (4) добрых нравов, (5) не выражают ли какое-то догматическое правило.

Если ответ на хотя бы один тест будет "да", то норма должна считаться императивной, даже несмотря на отсутствие оговорки "соглашение об ином ничтожно".

Более подробно обо всем об этом - и заодно о том, как Конституционный суд поддержал этот подход ВАСа к толкованию норм обязательственного права - можно прочитать у нас на ШОРТРИДе.

В честь дня рождения ППВАС 16 мы решили открыть доступ к моей публикации об этом. См. - здесь.

Я давно заметил, что российскому праву довольно остро не хватает хорошей профессиональной литературы, которая по своему качеству была бы глубже учебника, но при этом была бы более генеральной чем узкие темы, которые обычно выбираются в качестве диссертационных исследований, по которым принято перед или после защиты публиковать монографии.

Например, назовите хотя бы одну книгу, в которой можно было бы прочитать всё о договоре купли-продажи. Или всё об аренде. Или всё о сервитуте. И так далее.

Я имею в виду том объемом 600-1000 страниц, прочитав который, юрист глубоко и полностью овладеет материалом. Например, разберется в том, что такое купля-продажа, что это обязательственная сделка, что является содержанием обязательств продавца, что такое гарантия собственности покупателя, что такое ответственность за качество и проч.

При этом в такой книге, разумеется, должен быть и исторический материал, и сравнительно-правовой (но в разумных количествах, для целей иллюстрации и демонстрации тенденций). И судебная практика - но опять же для целей демонстрации тенденций, а не как самоцель.

Нет таких книг на русском языке, увы. Есть неплохие учебники, есть отличные монографии по отдельным узким вопросам, но именно чего-то посередине, что нужно именно широкому кругу практикующих юристов, у нас практически нет.

Мы этим довольно резко отличаемся от других юрисдикций, в которых дела обстоят как раз именно так: есть набор из 30-40 фундаментальных текстов, по которым учились все (или практически все) юристы, и в которых описаны основные правовые институты - как они сложились, каково их содержание и как они функционируют. Собственно, это и есть признак зрелого правопорядка, в котором правовая предсказуемость является центральной идеей.

Видимо, это и есть глобальная задача для "тех, кто пишет" - такой набор текстов за ближайшие лет десять создать.

Ого!

Today, 17 March 2023, Pre-Trial Chamber II of the International Criminal Court (“ICC” or “the Court”) issued warrants of arrest for two individuals in the context of the situation in Ukraine: Mr Vladimir Vladimirovich Putin and Ms Maria Alekseyevna Lvova-Belova.

Так смешно - мне вчера написала продюсер канала НТВ, позвала на "общественно-политическое ток-шоу" пропагандиста по фамилии Норкин ))

Он собрался обсуждать какие-то вопросы национализации компаний, видимо, им нужны были юристы.

Я сказал продюсеру, что в низкопробных передачах подобного рода участвовать не хочу. Она, кажется, расстроилась.

Кстати, это второй раз когда меня звали на НТВ (и почему-то именно к Норкину). Первый был в январе 2020 года, после волнений в Москве