Будущее скоро.
#Лонгрид m2data #вещает #ИИ

Решили немного "поиграть" с новым AI-инструментом. И вот что получилось 📎

Дано
1. Скачать ИИ-браузер Comet от Perplexity
2. Зайти на сайт m2data.net на страницу рандомного офиса на продажу 📎 - 247.7 м² в бизнес-центре AVIUM за 377 601 ₽/м²
3. Задать один вопрос "Это выгодная покупка на сегодняшний день?"

ОТВЕТ вашему вниманию
(мы ничего не редактировали!!, кроме лишних пробелов и "жирности")

📎

По текущим открытым объявлениям аналогичных офисов в AVIUM ваша цена выглядит примерно на уровне рынка или чуть выше, то есть это не явный «бизнес жизни», но и не явный перебор, многое зависит от ваших задач и торга.
​
Текущая цена за м²
В объявлении, которое вы смотрите, цена около 378 000 руб./м² (93 527 992 руб. за 247,7 м²).
​
По другим офисам в AVIUM встречаются цены ~395 000–463 000 руб./м² (пример: 255,5 м² по 395 400 руб./м²; другой лот 96,6 м² по 463 400 руб./м²).
​
Есть предложение 244,7 м² в AVIUM по 430 300 руб./м² (площадь и формат почти как у вашего).
​
Сравнение с окрестным рынком
Средняя цена офисов класса B рядом с м. Хорошёвская сейчас около 198 700 руб./м², то есть заметно ниже, чем в AVIUM, но это другой класс и уровень объекта.
​
AVIUM позиционируется как бизнес‑центр класса A, поэтому премия к среднему уровню по району логична, но вы платите фактически двойной уровень к среднему классу B.
​
Плюсы именно этой цены
Цена за м² ниже части лотов в том же здании (ниже 430–463 тыс./м²), что даёт аргумент, что объект не из верхнего ценового диапазона AVIUM.
​
Большой блок 247,7 м² обычно лучше торгуется по скидке, чем маленькие площади; есть шанс выторговать ещё минус 5–10% при грамотных переговорах.
​
На что обратить внимание
Уточнить:

состояние (без отделки / shell&core), чтобы понять реальные затраты на ремонт;

условия по НДС (включён/нет) и возможность ипотеки/рассрочки, которые встречаются у других лотов AVIUM.
​
Для инвестора: сравнить потенциальную арендную ставку (по рынку класса A в этом районе) с эффективной ценой покупки, чтобы понять окупаемость в годах.
​
Краткий вывод
Если нужен качественный офис именно в AVIUM/локации 3‑я Хорошёвская, 18/2, цена выглядит адекватной при условии торга.
​
Если цель — максимальная финансовая выгода, а класс/здание менее критичны, есть заметно более дешёвые офисы класса B в районе, и тогда покупка выглядит не самой выгодной.
​
Если напишите, покупаете ли вы под бизнес или как инвестицию под сдачу, можно оценить выгодность уже конкретно в цифрах (доходность, срок окупаемости).

📎

(далее в следующем посте)

Продолжение...

Пишем: под инвестиции с дальнейшей сдачей в аренду

Ответ:

Для инвестиций с последующей сдачей этот офис может дать нормальную доходность, но не выглядит сверхвыгодной сделкой по входной цене, поэтому имеет смысл закладывать торг и тщательно считать окупаемость.
​
Оценка потенциальной доходности
Ваш вход: около 378 000 руб./м² (93,5 млн за 247,7 м², без отделки).
​
По арендным лотам в AVIUM сейчас встречаются блоки 224–580 м² с арендой порядка 40 000–45 000 руб./м²/год (по примерам объявлений в этом БЦ и соседних объектах класса A).
​
При ставке, скажем, 42 000 руб./м²/год потенциальная валовая аренда:
247,7 м² × 42 000 ≈ 10,4 млн руб./год.

Ориентировочная доходность
Валовая доходность до расходов:

10,4 млн / 93,5 млн ≈ 11% годовых, что в целом попадает в диапазон по офисной недвижимости Москвы 8–15%.
​
Из этой цифры нужно вычесть:

эксплуатацию, налог на имущество, простой при поиске арендаторов, комиссию брокерам, расходы на ремонт/отделку.

Реальная чистая доходность, с учётом этих факторов, чаще всего опускается до 7–9%, если объект куплен без большого дисконта.
​
Риски и особенности объекта
Локация и класс (A, новый БЦ, низкая вакантность по рынку) работают в плюс как защита капитала и привлекательность для арендаторов.
​
Формат «без отделки» означает существенные капитальные вложения до заселения арендатора; это либо ваши расходы, либо нужно будет искать арендатора, готового инвестировать сам, что сужает пул.
​
В офисах класса A сейчас дефицит качественных площадей и вакантность в районе 4–5%, что снижает риск длительного простоя, если ставка адекватная.
​
Что стоит сделать перед решением
Посчитать экономику уже «под ключ»:

Плюс ремонт (по рынку отделка под офис класса A может стоить от 50 000 до 80 000 руб./м² и выше).

Плюс все сопутствующие расходы за 1–2 года.

Узнать реальные ставки по уже сданным помещениям в AVIUM (через брокеров/управляющую компанию) и типичный срок экспозиции.
​
Исходя из этого, цель по переговорам логична: выбить хотя бы минус 5–10% от текущих 93,5 млн, чтобы поднять чистую доходность ближе к верхней границе диапазона.
​
Если напишете: сколько готовы вложить в ремонт, какую ставку аренды планируете ставить и какой простой между арендаторами закладывать,
можно посчитать уже конкретную модель (IRR, окупаемость, чувствительность к снижению ставки).

Дальше не будем 🙂
_______

📎Вот так, друзья. Понятно что местами ошибки грубые. НО! Представим на секунду, что это только начало и всего пару вопросов, без уточнений, сравнений и на бесплатной версии, без доступа к внутренней базе.

Что нас ждет дальше, очень интересно. Мы в m2data держим руку на пульсе, наблюдаем за развитием этой штуковины под названием AI. Обсуждаем внутри команды разработку AI-поиска по нашей базе, аналитику и многое другое. С учетом структуры баз данных m2data и постоянного качественного обновления, многие вещи выглядят перспективно.. 😎