Цена и ценность девелоперского продукта

Создание продукта – единственное, на что необходимо ориентироваться любой девелоперской или домостроительной компании. Продукт обладает собственной ценностью, поэтому его поведение на рынке при любой экономической ситуации всегда будет предсказуемым и обладать положительной характеристикой.

Если обратить внимание на многомиллионные девелоперские проекты на территории США, оцениваемые своими создателями не в один десяток миллионов долларов, то можно заметить, что время продажи этих проектов может растягиваться до нескольких лет, а запрашиваемая девелопером цена выше фактической цены приобретения не на один миллион долларов. Это явление говорит о том, что девелопер, создавая свой проект, вкладывая в него свои деньги или деньги инвесторов, создал продукт, обладающий определённой ценностью для потребителя.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Механика территориального развития

Любое территориальное развитие начинается с отношения к человеку, как потребителю товаров и сервисов. Если человек не является потребителем товаров и сервисов, то и территориальное развитие становится невозможным. Именно потребление человеком товаров и сервисов заставляет территории развиваться. В контексте комплексного и устойчивого развития территории необходимо воспринимать человека как потребителя, а саму развиваемую территорию, как товар или сервис. Когда человек будет относиться к территории потребительски, в экономическом смысле этого слова, то территория обязательно получит комплексное и устойчивое развитие. Человек, как потребитель является основной экономической движущей силой на любой территории.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Территории развивают люди, а не деньги

Все земли давно зарегламентированы. Каждый земельный участок имеет свой регламент использования. Для чего, как и каким образом следует использовать данный земельный участок? Самое интересное во всём этом это то, что регламент использования любого земельного участка отражает не характеристику самого по себе земельного участка, а отношение человека к этому земельному участку. Чем и как может быть полезен данный земельный участок для человека? Какую пользу человеку он может принести в случае его использования?

На территории Российской Федерации очень большое количество земель т.н. сельхозназначения. Это не означает, что на территории Российской Федерации расположено большое количество земель, пригодных для ведения сельского хозяйства. Это означает лишь то, что человек относится к ним, как к землям, которые либо используются, либо использовались под сельское хозяйство.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Стратегия на устойчивое развитие территорий

При всём благородном порыве, комплекс устойчивого развития территорий (КУРТ) имеет ряд экономических несостыковок. Любая экономическая система, в том числе и территории прочно взаимосвязаны с потребительским рынком. Устойчивое развитие территорий возможно только в том случае, если сама по себе территория является товаров или сервисом, востребованным на потребительском рынке. Территория является востребованным товаром или сервисом на рынке только в том случае, если она соответствует потребителям. Невозможно сформировать комплекс устойчивого развития территории, не опираясь на потребительский рынок.

Наверное, странно требовать от инвесторов ради абстрактного, но при этом благородного КУРТа вложить в территорию денег больше, чем у них есть. Или предложить потребителю территорию в пользование, которая с одной стороны отвечает максимуму потребительских запросов, но с другой являющуюся финансово неподъёмной.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Девелоперский продукт. Какой он?

В российском малоэтажном и индивидуальном жилом домостроении до сих пор распространена практика индивидуального подхода. Каждый новый проект дома уникален, неповторим. Каждый проект создаётся под конкретного заказчика, и согласно желаньям самого заказчика. Всё, практически то же самое, применимо и к самому участку, на котором располагается дом, созданный индивидуально под заказчика. Этому явлению можно найти несколько объяснений. Оно возникло, как экономия денежных средств заказчика. Большинство подобных проектов предоставляются заказчикам, как объекты незавершённого строительства. Незавершённый объект всегда будет дешевле завершённого. В России пока не принято создавать готовые к употреблению малоэтажные и индивидуальные дома. При этом, что очень важно, через реализацию незавершённых объектов полная себестоимость готового индивидуального дома размывается. Она становится безразмерной и перестаёт обладать конкретным конечным значением.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Всё то же самое, только по-другому

Девелоперский продукт, по большому счёту, явление национальное. Он существует в пределах государственных границ той или иной страны. Причём потребитель этого продукта может и не принадлежать территории расположения самого девелоперского продукта. Даже несмотря на то, что основным (массовым) потребителем девелоперского продукта является гражданин страны, на территории которой расположен девелоперский продукт.

На основании этих положений возникает ряд вопросов:
1) В чём заключаются национальные особенности девелоперского продукта, и от чего они зависят?
2) Как совмещаются национальные особенности девелоперского продукта с глобальным рынком потребления, как торговать национальным девелоперским продуктом на глобальном рынке?

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Архитектура и девелоперский продукт

Когда смотришь на многие загородные дома, то приходится удивляться как их планировочным решениям, так и архитектурному облику. Ещё большее удивление вызывает посадка загородных домов на земельном участке. Откуда такое количество странных и не всегда до конца понятных решений?

Отвечая на данный вопрос, так или иначе, приходишь к вопросам не архитектурной или строительной грамотности людей, возводящих такие дома, а к вопросам девелопмента и девелоперского продукта. Отсутствие продуктового подхода к девелопменту, полное или частичное отсутствие какого-либо девелопмента территории провоцирует людей на создание абстрактной и непонятной архитектуры и не всегда понятных планировочных решений в российском загородном домостроении.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Малоэтажка – другой уровень потребления

Не секрет, что экономика абсолютно любого государства основывается не только на производстве товаров и услуг, но и на их потреблении. Экономика государства тем успешнее, чем больше товаров и услуг производится, и чем больше этих товаров и услуг потребляется гражданами этого государства. Индивидуальное жилое домостроение в экономике потребления государства занимает далеко не последнее место. Можно даже сказать, что оно в системе экономики потребления занимает одно из первых мест.

Вполне возможно, что доминирование квартирного многоэтажного жилья в России связано с низким уровнем производства различных товаров и услуг и соответственным их низким уровнем потребления. Жители квартир потребляют товаров и услуг на порядок ниже, чем жители индивидуальных домов. Точнее будет сказать, ниже, чем обладатели собственных земельных участков – людей, живущих на собственных земельных участках.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Экономика домостроения

Основным показателем развития домостроительного бизнеса является количество домов, построенных за один год. Чем больше домов за один год строится, тем более развитым является строительный бизнес. При этом территориальная и потребительская специфика домостроительного бизнеса не имеет ключевого значения. На любых территориях, при любой потребительской специфике развитость строительного бизнеса измеряется количеством домов, построенных за один год.

Этот количественный показатель применим как для составления общерыночной картины развитости домостроительного бизнеса в рамках национального рынка жилой недвижимости, так и в рамках каждой отдельной строительной компании, присутствующей на этом рынке. Например, компания, строящая 500 домов в год, является более развитой, более успешной, чем компания, строящая 200 домов год.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Девелопмент и потребительский рынок

В мире уже давно существует практика основывать внутреннюю экономику государства на жилищном строительстве. Строительство и продажа жилья – является основой внутренней экономики многих государств в мире. Многие секторы экономики этих государств формируются на основе строительства и потребления людьми нового жилья.

Любая экономика в сегодняшнем мире формируется на основе интеллектуального потенциала людей. Люди являются основным капиталом любого бизнеса. Люди превращают свой интеллектуальный потенциал в денежный капитал. Без людей в современном мире не обходится ни одна экономика. Любое государство тем успешнее на мировом экономическом рынке, чем большим человеческим капиталом оно обладает. Причём человеческий капитал важен даже не столько с точки зрения производства товаров и услуг, большее значение имеет потребление людьми произведённых товаров и услуг.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Девелопмент и предпринимательство

Многоэтажное жилое домостроение с исторической точки зрения было связано с развитием различных фабрик и заводов в самом широком смысле. Человек принадлежал не самому себе, а тому или иному предприятию. Соответственно, и его жильё также принадлежало предприятию. Связь между местом работы и местом жительства была непосредственной, даже, жёсткой. Человек вынужденно жил там, где работал и работал там, где жил. Чем выше был численный состав сотрудников на предприятии, тем большими микрорайонами формировалась многоэтажная застройка. Так в России было сформировано большое количество т.н. моногородов. Иначе говоря, жильё не было самостоятельным. Оно не было самостоятельным продуктом рынка жилой недвижимости.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Деньги любят стабильность и развитие

Некоторые программы российского правительства очень похожи на эксклюзивные (государственные) инвестиционные проекты. Вот и национальная программа развития ИЖС очень похожа на одну из них.

Цены на нефть на рубеже веков и тысячелетий порадовали многие страны своим небывалым ростом. Это явление позволило многим странам начать резко наращивать нефтяные доходы. На этом фоне в России стабилизировалась политическая ситуация, федеральный бюджет пришёл в норму. Но у этого явления срок действия, как оказалось, не долгий. Цены на нефть могут не только резко расти, но и резко падать. Да к тому же, инфляция способна обесценивать абсолютно любые размеры прибыли. А спасти деньги в нашем мире от различных негативных ситуаций можно только через инвестирование.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Про то же самое, но другими словами

Недавно вступили в силу требования Минстроя РФ в отношение, так называемого Стандартного жилья. В них описываются условия, на основании которых тот или иной формат жилья можно отнести к Стандартному. Всё, что описано в этих требованиях, удивительным образом, коррелируется с рыночным подходом к созданию жилья.

Начиная с 90-х годов ХХ века, жилое домостроение в России представляет собой некий набор отдельных друг от друга строительных услуг. Архитектурное проектирование отделено от девелопмента. Конструктивная часть в домостроении слабо связана с отделкой и дизайном. Система отопления существует отдельно от вентиляции, а канализование отделено от водоснабжения. Безусловно, что комплексный подход к домостроению в частности и к девелопменту в целом – представляют собой более сложную схему при строительстве жилья, чем каждый вид строительной услуги по отдельности.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Устойчивость девелоперского продукта

Любой продукт – это отражение уклада жизни человека. Как человек живёт – точно такими же продуктами он и пользуется, точно таким же является и рынок, на котором эти продукты представлены. Но, как только в укладе жизни человека происходят какие-либо изменения, следом начинают трансформироваться продукты и рынки. Изменения в укладе жизни человека происходят не так часто, но если и происходят, то изменения могут носить глобальный характер. Далеко не все продукты успевают среагировать на эти произошедшие изменения. Инерция бывает настолько сильна, что продукт, соответствующий прежнему укладу жизни человека, влетает в новую реальность на полном ходу и разбивается об неё. Выживают при смене уклада жизни человека только те продукты, которые обладали меньшей инерцией, благодаря чему, сумели вовремя адаптироваться под новые реалии жизни.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻

Развитие территорий приоритетнее их распродажи

Земли в Российской Федерации бывают разного назначения. Одно из назначений, вызывающее неоднозначную реакцию среди девелоперского сообщества, – земли под индивидуальную жилую застройку. По неизвестной причине, эти земли понимаются как земли, на которых человек может самостоятельно построить себе индивидуальный дом. Человек, может быть, и может построить на землях ижс себе дом, вот только какую выгоду получит от такого строительства муниципальное образование, в состав которой входят земли ижс-назначения?

Власти города Москва распродают земельные участки ижс-назначения с аукциона. За последнее время они уже продали 56 участков в разных районах. Безусловно, аукционная продажа различных территорий способна повысить, получаемую от продажи, прибыль, но ещё большую прибыль, а, главное, пользу приносит не продажа, а развитие территорий.

Продолжение в комментариях
👇🏻👇🏻👇🏻