Продолжаю делиться с вами реальными кейсами наших клиентов.

Итак, пару месяцев назад ко мне обратился клиент, с просьбой подобрать инвест недвижимость.

Однако, запрос был довольно размыт: «вроде как и хочется сдавать в аренду,а вроде как и купить с целью дальнейшей перепродажи, через 1.5-2 года».

Но был один нюанс-небольшой первый взнос, порядка 600 000.

‼️ Вариант со сдачей в аренду-отбросили сразу.

Спросите почему?

Фишка в следующем:

Такой вариант интересен сейчас только в центральных локациях Питера и Москвы, а там при условии такого ПВ-объектов нет. Плюс, чтобы выжать максимальную доходность-надо сдавать посуточно, а это полноценная работа.

✅ Посчитав, с учётом нашего ПВ, на какую квартиру можем ориентироваться-получили, что стоимость объекта не должна быть выше 4 000 000.

‼️ Тут же отбросили Москву-там ничего приличного за эти деньги не будет.

‼️ Так же отбросили аппарты-на них нет льготных ипотечных программ.

И что в итоге?

Путём отсечения лишнего-пришли к варианту студии, в Питере,у надёжного застройщика. Базовая цена была 3 950 000.

Поборовшись с застройщиком на световых мечах-согласовали скидку аж в 170 000, а это чуть больше 4%!

✅ Финальная цена получилась 3 780 000.

❓ Какой план-продать квартиру через 1.5-2 года за ~4 600 000.

💸 При реализации этого плана, доходность НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ составит около 35% годовых.

🤔 Хотите узнать самое интересное?

Знаю. Хотите.

Вот вам яркий пример, который доказывает, что для инвестирования в недвижимости не нужны миллионы. А нужно желание, чтобы найти достойный вариант.

#максим_недвиж

Начинаем утро с традиционного дайджеста на 5 августа:

1️⃣ Индекс Мосбиржи продолжает путь вниз.

Напомню, 8 августа на биржу будут допущены дружественные резиденты, и это вызывает опасения и заставляет многих инвесторов закрыть свои позиции.

2️⃣ Американские индексы-без особых изменений.

Инфляция-основной фактор сдерживающий рынки.

3️⃣ Рубль на Мосбирже в моменте:

USDRUB = 60.2
EURRUB = 61.3
CNYRUB = 8.9

4️⃣ Про ситуацию вокруг Тайваня, кажется, уже забыли.

Каким бы не был Китай сильным/независимым, но порвать сейчас торговые отношения с США он себе позволить вряд ли может.

Хотя, кончено посмотрим, возможно и увидим какие-то значимые ответные меры.

5️⃣ Банк Англии поднял ставку сразу на 50 б.п. до 1,75%, в соответствии с прогнозом.

Ускорение повышения ставки объясняется рекордной инфляцией (9.4% годовых).

Не устаю задаваться вопросом, стоила ли игра свеч.🤷🏻‍♂️

6️⃣ Вчера ЦБ предоставил доклад, в котором дал четко понять, что процесс девалютизации будет продолжен.

А это значит, увеличении комиссий за хранение валюты «недружественных» государств.

Как некий итог: в целом все спокойно, каких-то значимых событий и заявлений не было.

Продолжаем наблюдение 👀

Индекс Мосбиржи теряет более 2% (в моменте -3%) и вышел на уровни середины февраля.

🔎 Основная причина - ожидание допуска к торгам нерезидентов из дружественных стран с 8 августа.

—————————

Больно,очень больно…

И это на минимальных объёмах, то есть на рынки просто некому покупать/продавать, все затаились.

Продажи "АвтоВАЗа" в России в июле упали на 68 процентов "год к году" до 10,3 тысячи машин.

—————————

Эх, и до февральских событий не сказать, чтобы у ВАЗа все было хорошо, но сейчас- совсем беда.

Машиностроение- на данный момент, самая пострадавшая область.

Стартует новая рабочая неделя и начинаем ее с традиционного дайджеста:

1️⃣ Индекс Мосбиржи предпринимает попытки отскока.

Происходит это на новостях, которые вышли в пятницу поздно вечером, о том, что ЦБ допустит нерезидентов пока только к срочному рынку.

Не, ну а что? Сначала панику организовать, потом ее потушить.

В стиле нашего ЦБ)

2️⃣ Американские индексы всю прошлую неделю болтались примерно на одном уровне.

И предполагаю, что так и продолжиться ещё какое-то время, пока не будет ясности, что инфляцию-победили.

3️⃣ Рубль на Мосбирже в моменте:

USDRUB = 60.6
EURRUB = 61.4
CNYRUB = 9

Силён…

4️⃣ Безусловно главная новость конца прошлой недели- переговоры Эрдогана и Путина.

Если вдуматься, то вы поймёте что по сути на дружественные переговоры прилетел глава государства, входящего в противоборствующий военный блок. При этом никак не участвующий в военном и экономическом противостоянии с Россией 🤷🏻‍♂️.

Это о многом говорит.

5️⃣ На неделе стоит посмотреть на Китай, и созреет ли он на какой-то ответ после посещения Пелоси Тайваня.

Но кажется, что тема себя исчерпала и Китай не будет обострять отношения.

6️⃣ Президент РФ своим указом до конца текущего года запретил любые сделки с долями иностранцев из недружественных стран в стратегических предприятиях и недропользователях.

Вот кстати и ответные меры, по заморозке имущества.

Ожидаемо.

Как некий итог: продолжаются политические игры на самом высоком уровне. Визит Эрдогана-тому подтверждение.

С такими раскладами-экономической блокады мы избежим, всегда найдётся лазейка через Турцию.

Продолжаем наблюдение 👀

Китайцы наращивают экспорт в Россию.

Не знаю, как в регионах, но в Питере заметно возросшее количество китайских автомобилей. Раньше их было гораздо меньше 🤷🏻‍♂️

Дайджест на 09 августа:

1️⃣ Индекс Мосбиржи-грусть, печаль.

Ушёл ниже 2100 пунктов, предположу, что эта неделя будет решающей. Если никакого позитива на рынках не появиться-погружение может продолжиться.

Сейчас, покупать точно ничего не стоит. Все очень тонко.

2️⃣ Американские индексы почти без изменений.

Все ждут данные по инфляции.

3️⃣ Рубль на Мосбирже в моменте:

USDRUB = 60.7
EURRUB = 61.9
CNYRUB = 9

Почти без изменений последнюю неделю 🤷🏻‍♂️

4️⃣ Южная Европа (Италия,Испания,Греция,Болгария) тайно закупает нефть из России 🕵️‍♂️

Такие заголовки вчера были в Bloomberg. Тут ничего удивительного, без нефти обойтись сложно, тем более она сейчас продаётся с дисконтом.

5️⃣ Для тех, кто переживает, что в РФ может быть продовольственный кризис- сообщаю, что с полей Кубани собрано 12.4 млн тонн зерновых.

Это исторический максимум.

6️⃣ Россия и Турция договорились о расчётах за газ в рублях.

Отличная новость для страны, и не очень для тех у кого есть доллары и американские активы, так как при таких раскладах рубль будет укрепляться.

7️⃣ Финам вводит комиссию за ввод долларов со счетов,а УРАЛСИБ вводят комиссии за входящие переводы в валюте.

Дедолларизация полным ходом, что тут скажешь.

Как некий итог: становится очевидным, что судьба недружественных валют в нашей стране-определена. Не в их пользу🤷🏻‍♂️

Сделаю я отдельный пост с мыслями по валютам, постараюсь сегодня.

Продолжаем наблюдение👀

🇪🇪 Хватит выдавать туристические визы русским. Посещение Европы — это привилегия, а не право человека — премьер Эстонии Каллас

—————————

Что??Разжигание межнациональной розни??

Нет, не слышал…

ДДУ или защита от недобросовестных застройщиков.

🍓 Стоит начать с недалёкой истории нашей страны, и поэтому вернёмся в лихие 90-е.⤵️

📍В стране закончились бюджетные деньги на стройку, а проектное финансирование отсутствовало как класс🤷🏻‍♂️

🤔 Что поставило застройщиков перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях.

💡 Выход лежал на поверхности-привлечь деньги граждан.

Однако, так как в стране были лихие времена – многие компании не исполняли взятые на себя обязательства. Тогда же и появились первые «обманутые дольщики».

И все это существовало в таком формате аж до 2004 года.😱

Когда 30 декабря 2004 года был принят закон "Об участии в долевом строительстве".

Он запретил застройщикам:

❌ брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство;

✅ обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение;

✅ регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Но у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, застройщики этой ситуацией пользовались и заключали договоры на выгодных условиях, прежде всего, для себя. При этом все риски ложились на покупателей.

Что произошло дальше?

Принятые в июне 2010 года поправки в федеральный закон обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме.

Ну и тут были нюансы: недобросовестные застройщики, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.

😱 К 2017 году ситуация с "обманутыми дольщиками" в России стояла достаточно остро, более 200 тысяч семей по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 миллиардов рублей, а на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта.

И таким образом, в 2018 году был принят ряд законодательных мер, в том числе обязательное использование эскроу-счетов, про которые читаем здесь, что существенно изменило правила игры.

Что из себя представляет ДДУ сегодня, его плюсы и минусы в следующем посте.

#максим_недвиж

⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️

Итак, ДДУ сегодня- это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме.

Как вы поняли из поста выше- до 2019 года, все это работало довольно погано.

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом:

1️⃣ Покупатель заключает с застройщиком договор.

2️⃣ Средства дольщиков попадают на эскроу-счёт и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию.

3️⃣ Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты.

4️⃣ После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.

Про плюсы и минусы эскроу- читаем здесь ➡️ тыц-тыц.

Плюсы ДДУ:

✅ низкую стоимость жилья, так покупка происходит на стадии строительства(такое жилье всегда дешевле, чем готовое);

✅ безопасность сделки. Да, она не 100%, но при грамотном выборе застройщика и понимании механизмов работы- вы реально защищены;

✅ неустойки за срыв сдачи объектов;

✅ жесткий контроль девелоперов и самого объекта.

Минусы ДДУ:

➖ ожидание готовой квартиры;

➖ если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье;

Что в итоге: изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика.

#максим_недвиж

Иииии традиционный дайджест на 10 августа:

1️⃣ Индекс Мосбиржи предпринимает попытки отскока, но пока все это выглядит несерьезно.

Глобально- без изменений уже два месяца. Пока не случится каких-то знаковых событий, ждать изменений вряд ли стоит.

2️⃣ Американские индексы- тоже без глобальных изменений.

Там все ждут данные по инфляции и дальнейшее решение ФРС по ставке.

3️⃣ Рубль на Мосбирже в моменте:

USDRUB = 60.4
EURRUB = 61.6
CNYRUB = 8.9

Вы не поверите, но и рубль уже почти неделю- без изменений.

4️⃣ Опять встал вопрос о ж/д транзите в Калининград через Литву.

Калининградская область исчерпала лимиты установленные ЕС.

Это может в ближайшем будущем усугубить и так сложную геополитическую ситуацию.

5️⃣ И ещё одна новость, способствующая продолжению конфликта.

Байден вчера подписал протоколы, о вступлении Финляндии и Швеции в НАТО, что естественно, должно привести к какому-то ответу со стороны РФ.

6️⃣ С сегодняшнего дня СПб биржа возобновила торги более 200 иностранными ценными бумагами с 10:00.

Напомню,что после событий февраля , торги на СПб биржи проводились только в вечернюю сессию.

Как некий итог: можно было бы сказать, что все относительно спокойно, если бы не ситуация в Калининграде, игнорировать ее вряд ли получиться и придётся опять как-то договариваться.

Продолжаем наблюдение 👀