Серия 42. Участок на Электрозаводской

Сегодня снова поговорим про участки.

Ну не отпускал меня тот участок на Электрозаводской! Локация — 🔥, все остальное — тоже, так что я решил отправить его в банк еще раз, вместе с участком на Саввинском и «Олимпийской деревней». Про них обязательно расскажу позже. На этот раз мы несколько сменили маршрут и отправили проекты в другое региональное отделение банка.

Термшит по Электрозаводской пришел в июне 📉

И там нужно было 1,5 млрд собственного участия — не только для бриджа, но и для проектного финансирования. Почему? Потому что залоговики вместо 600 тыс. за квадрат пропустили только 470 по причине отсутствия конкурентов в ближайшем окружении.

Но тут появился шанс отстоять нашу цену.

Как раз в этот момент по соседству стартовали продажи ЖК «Артель», и, забегая вперед, его аналитика показывала среднюю цену чуть выше 600 тыс. рублей за м². Это был аргумент. Мы решили идти на защиту перед залоговиками и доказывать, что рыночная цена 600 тыс. за метр в нашем случае — абсолютно реальна.

А пока мы думали и считали, собственник участка довел документы до получения РНС 👍

Теперь бридж был вообще не нужен! Так что если защитить цену квадрата, проект может пройти вообще без собственного участия. Это были отличные новости!

Поделюсь еще одним наблюдением.

Когда я пересобрал финмодель без бриджа, LLCR… не изменился. Я начал искать, в чем дело, разбираться, куда закралась ошибка 🤔

Но все было правильно!

Проект с РНС получался даже прибыльнее на несколько процентов. Причина была в том, что хоть цена проекта и увеличилась, но больше не было бриджа — и, соответственно, процентов по нему. А они всегда огромные, потому что в тело бриджа включена стоимость самого участка.


Вот и вся разница.
#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 43. Продуктовая экскурсия в ЖК Символ

В этом посте я уже рассказывал про обучение в школе МАРШ. Курс стартовал в марте, и два месяца пролетели очень быстро.

А теперь немного неожиданный факт про мои успехи.

Из-за загрузки — проектным бюро, девелопментом, блогом — я почти не участвовал в учебном проекте, и в день защиты моя рабочая группа просто исключила меня из состава 😬

Вот это поворот!

Но ничего страшного: шел я туда за знаниями и нетворком, а с этим все вышло отлично.

И еще кое-что приятное.

В день защиты организаторы устроили продуктовую экскурсию. Мы посетили масштабный проект бизнес-класса — ЖК «Символ» от Донстроя и отсняли там немного классного контента.

Делюсь им с вами 👇
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 44. Участок Саввинском

Я обещал рассказать про участок под делюкс-дом на Саввинском — рассказываю.

Документы там были в минимальной степени готовности, продавец в процессе сделки должен был пройти ГЗК по ТЭПам и смене ВРИ. Делюкс я изначально рассматривать не планировал... Но проект был очень интересным, поэтому я решил проверить, а что же скажут банки.

Локация была просто космос 🚀

Центр Москвы, Хамовники, вторая линия Москвы-реки, начиная с пятого этажа — прямой вид на воду. Красота!

Концепцию была разработана в двух вариантах:

• 60 метров и ГНС — 9400 м²;
• 100 метров и ГНС — 13 400 м².

В расчеты пессимистично пошли минимальные ТЭПы, без розовых очков, но задач на этом участке мы отработали реально много.

Пойдем по порядку 👇

1. Сберу проект очень зашел! Они вообще склонны работать с делюксом куда охотнее, чем с другими классами. Самое интересное — они подняли цену продаж относительно нашей модели на 20%. Мы загружали проект дважды. В итоге оптимизировали затраты до РНС, и собственное участие вышло около 400 млн.

2. Этот же проект улетел и в СберИнвестиции. Про весь процесс пересказывать не буду, но в результате они запросили 200 млн собственного участия.

3. Параллельно отправили материалы в ДOМ РФ. Про это расскажу позже в отдельном посте.

4. И еще общались с моноинвесторами. Кто-то сразу сказал «нет», кто-то ушел подумать и так и не вернулся. Бывает!

В сухом остатке: Сбер реально расположен к делюксу, а вот договориться со СберИнвестициями по закрытию собственного участия — не вышло.

А про то, что получилось с ДOМ РФ, расскажу подробно уже в следующем посте.

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

45 серия. Банк ДОМ РФ

Я уже говорил, что блог принес мне много полезных контактов, в том числе — знакомство с банком ДОМ РФ.

Помните участок на Саввинском?

Его мы и отправили в ДОМ РФ на расчет. Считали они долго, много чего уточняли, а в итоге в день, когда мы уже ждали термшит, выдали отказ. Руководство не пропустило проект. Сказалось отсутствие у нас опыта в делюкс-классе, и даже участие fee-девелопера ситуацию не спасло 🤕

Но наш настрой это не сбило.

Тем более что банк сказал: делюкс — нет, а вот проекты классом пониже они вполне готовы смотреть. То есть зайти в бизнес — вполне реально 💪

Почему мы вообще пошли в ДОМ РФ?

Причина была очень веская: они давали кредит под 0–100 даже на этапе бриджа. Да, там свои дополнительные условия по опыту и поручительствам, но сам факт! Это уникальное предложение. Плюс требования к LLCR у них заметно ниже, чем во многих других банках.

Все это очень вдохновляло и мотивировало 👍

#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 46. Олимпийская деревня

Сегодня — продолжаем про участки.

Следующим в очереди был большой ЖК в Олимпийской деревне на Мичуринском проспекте. Очень интересный проект! По документам там уже был пройден ГЗК с ТЭПами в ГНС 66 тыс. м², а заложенная высотность — 120+ метров как раз тянула на небоскреб. Но главное даже не это.

Главное — вид! 🤩

Участок находится на луче Кремль–Лужники–МГУ плюс рядом — парк Олимпийской деревни и огромный Очаковский пруд. В общем, эстетика и потенциал — максимальные.

Финмодель тоже выглядела бодро:

• цена продаж — около 605 тыс. руб./м²,
• LLCR — 1,31.

Этот проект тоже ушел в банк на расчет.

Мы получили термшит, по условиям которого нам нужно было 3,4 млрд собственного участия для входа в проект. Серьезный чек для старта, мягко говоря 😬 Понятно, что под такой объем вряд ли нашелся бы инвестор на адекватных условиях — поэтому дальше этот участок мы уже не рассматривали.

Вот такие результаты у нас получались по некоторым площадкам на тот момент. А мы пошли дальше — и впереди было много интересного 🤞

#девелопмент #участки

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 47. НПС: подкасты

Сегодня немного расскажу про наши интервью с профсообществом — на тему Нового питерского стиля и не только.

Раньше я уже упоминал, что мы проводили опросы среди жителей Петербурга и Москвы. Теперь пришла очередь специалистов. После серии интервью мы упаковали все в подкасты: часть выпусков уже вышла, часть выйдет совсем скоро ▶️

Сразу хочу сказать спасибо всем, кто поучаствовал — ваш опыт оказался невероятно ценным!

Немного о наших гостях:
1. Во-первых – Александр Курников. В представлении не нуждается.
Подкаст получился содержательным: мы обсудили весь путь старта девелопмента в Москве и, конечно, тему НПС.

2. Дмитрий Аске — московский художник.
Очень разносторонний автор, один из авангардистов 2000-х, человек, вдохновивший многих уличных художников. Мы познакомились, когда искали интересных авторов, и он сразу откликнулся. Итог — яркий, глубокий подкаст.

3. Мария Кавко — современная художница-реалистка из Перми.
Постоянная участница российских выставок. Работает с традиционными материалами и городской средой, в том числе в моменты строительства или реконструкции — получилось очень живое интервью.

4. Степан Терещенко — цифровой концептуальный художник из Питера.
Обладатель первой российской премии в области научно-технологического искусства ASTA. По образованию — дизайнер архитектурной среды, то есть максимально релевантный нашему исследованию человек.

Работа над НПС продолжалась без остановки. Впереди — новые гости, в том числе архитекторы 🏛

Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить 👍

#девелопмент #НПС


orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Ну что, встречайте наш второй подкаст! 🔊

Сегодня мы поговорим с Дмитрием Аске, московским художником-авангардистом. Разговор получился увлекательный и длинный, поэтому вас ждут три части. Смотрите 👉 ЗДЕСЬ

В первой части мы

• выясняем, где искать питерский стиль — старый и новый;
• узнаем, что общего у Питера и Нижнего Новгорода;
• сравниваем Питер и Москву в трех словах;
• мечтаем о городской среде без стресса;
• рассуждаем о московской застройке (и неочевидных проблемах художников);
• проектируем питерский дом в Москве и Дубае (просто добавь воды!);
• и поднимаем вечную спорную тему «новое vs историческое», конечно!

Всех согласных, несогласных и интересующихся жду в комментариях! 👍

Серия 49. Финал первого сезона: цифры

Итак, я решил завершить первый сезон нашего сериала 💪 Значит, пришло время подвести итоги: хотя процесс в самом разгаре, сделано уже немало.

Давайте начнем с цифр.

Девелоперскими делами я занимаюсь с лета 2024 года: искал участки и финансы, разрабатывал концепцию проекта и Новый питерский стиль, общался с десятками людей – от прохожих до инвесторов, считал финмодели, посещал конференции… даже на продуктовом курсе успел отучиться!

А на днях я сел и все это подсчитал👇

1️⃣ Моему проекту уже 17 месяцев 🎉
2️⃣ В процессе работы я отсмотрел 43 участка под застройку.
3️⃣ Сделал 34 финмодели (кстати, вышла неплохая экономия: как-то за одну мне выставили КП в 300 000 рублей 😬).
4️⃣ Плотно поработал с 5 банками и 7 потенциальными инвесторами.
5️⃣ Поскольку живу я в Питере, ради всего этого я то ли 40, то ли 50 раз съездил в Москву 🚂 На «Сапсанах» меня скоро узнавать начнут!

Вообще девелопмент вылился в непрерывное общение.

Для разработки #НПС мы опросили 40 человек, не только в Питере, но и в Москве. А после этого вышли к профсообществу. В итоге записали 3 подкаста с художниками и архитекторами, потому что такой информацией надо делиться. Отдельно хочу отметить Александра Курникова, сотрудничество с которым принесло мне очень многое – и да, с ним мы тоже записали подкаст. Да пребудут с вами знания и опыт! 🤝

Если у вас остались какие-то вопросы по старту проекта – давайте проведем прямой эфир, где я на них отвечу или просто пообщаемся. Интересно вам такое? Опрос ниже 👇

В следующей серии расскажу планы на грядущий год – и кое-какие новости.
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

50 серия. Финал сезона: планы

В прошлой серии мы подвели итоги, а сегодня – под красивым номером 50 (П Я Т Ь Д Е С Я Т серий, Карл!) – поговорим о планах на следующий сезон.

Хочу немного поменять формат.

Про стартовые проблемы я говорил довольно много, и считаю, что основные вопросы мы успешно утрясли. Но если вам будет интересно проведу прямой эфир: пообщаемся вживую, и я поотвечаю на ваши вопросы.
Опрос – выше, отмечайтесь! 👆

А вот и обещанная новость🔊

Участок в итоге выбрали. Финмодель - летает! Получение РНС запланировано на февраль 2026 года, банк участок одобрил, готовимся к защите. Проектное финансирование я планирую согласовать и подписать еще до нового года. Обо всем подробно расскажу уже по факту. Наберитесь терпения 😇

Итак, про стартовые проблемы, участки я больше говорить не буду.

Теперь хочу глубже уйти в продуктовые решения. Что-то мы уже успели разобрать, но во втором сезоне это станет основной темой. Продукт в девелопменте, цельная концепция и уникальная сверхидея – это двигатель девелоперсокго процесса и в практическом, и в эмоциональном смысле.
Так что будет очень интересно!

Все это означает еще больше общения 🤝

Я буду консультироваться с экспертами, собирать мнения, рекомендации – хочу досконально разобраться во всех аспектах. А знаниями надо делиться, поэтому большая часть нового сезона будет посвящена именно экспертному контенту. Нас ждет полноценная образовательная арка 🧑‍🎓
Если Вам есть, что рассказать и чем поделиться, пишите 👉 @CEOzerno

Плюс я немного расскажу о себе и своем уже действующем бизнесе, о том, как все успеваю (с трудом!), сделаю новогодний спецвыпуск…

В общем, скучать не придется.

А да: вопросы по сделке и приобретению участка (due dil, градостроительный анализ и все сопутствующее) мы тоже не упустим и обо всем расскажем.

И самое главное: спасибо всем, кто меня смотрит и читает, ставит лайки, комментирует, пишет в личку, предлагает идеи и дает советы!

Всех обнял – увидимся в новом сезоне!
#девелопмент

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Серия 1. Про меня

Раз новый сезон я решил начать с общения с экспертами, то не буду скромничать и начну с себя.

Пора познакомиться поближе! 🤝

Я из самой обычной семьи. Свободных денег у нас не было, но родители дали мне куда больше — основу моральных и человеческих ценностей (тогда я, конечно, этого не понимал) и приняли те решения, которые определили мое будущее. Например, переезд в Петербург в 98-м. Они рискнули купить там квартиру, чтобы мы с братом получили хорошее образование.

Теперь про учебу 🧑‍🎓
Больше всего я любил математику — прям мой предмет. В учебе придерживался принципа — «без троек»: так закончил школу, а после — и университет.

Подрабатывать я начал рано — с 7 класса, каждое лето. А после 9-го я сам заработал на свой первый телефон — Siemens C35 🤙 Помните такой?

После школы я поступил в лицей при Политехе, и дальше — в сам Политех.

Специальность я, честно говоря, выбирал не особо осознанно. Но меня мотивировало окружение: отец-строитель и друзья семьи — обеспеченные люди, занятые строительным бизнесом. Так что инженерно-строительный факультет выглядел логично 🏛

На бюджет я не прошел — поступил на платное. После третьего семестра перевелся на бесплатное, закрыв все сессии на отлично 💪

Продолжение в следующем посте...

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Про меня, часть 2

На втором курсе я уже работал конструктором.

Ну как конструктором… я был начинающим падаваном в компании друга моего отца. А с четвертого курса — ГИПом. В универе договорился о свободном посещении с условием сдавать экзамены не ниже чем на «4».

Бизнес, как у многих тогда, начался после прочтения «Богатого папы» 📖

По совету Кийосаки я пошел в сетевой маркетинг — только не в классический, а в интернет-формате. Тогда в России как раз зарождался диджитал. Я попал в команду, которая прокачивала автоматические цепочки писем, одностраничники, Яндекс Директ… Опыт получил огромный.

В 2008 все накрылось — и я вернулся в проектирование.

Мышление уже было предпринимательское и работать за оклад — был не мой путь. Поэтому всегда выстраивал партнерства. Потом открыл свою компанию. Было тяжело, брался за любые задачи: капремонт, дороги, любые проекты, лишь бы расти💪

Параллельно я учился и тестировал разные ниши: товарку, арбитраж, коттеджи, мебель, инфопродукты.

Где-то получалось, где-то — нет, а где-то просто не хватало опыта, чтобы заметить главное. Но одно всегда оставалось неизменным — поддержка моей жены. Спасибо тебе за это ♥️

Ещё будут выводы, но в следующем посте.


orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

Про меня, часть 3

В прошлом посте я писал про тестирование разных ниш, но проектирование я не бросал. И в итоге понял, что сильно прокачал свои навыки в этой нише.

В 2021 году мы с партнерами запустили проектное бюро, которое работает и развивается до сих пор. Но это отдельная история — позже расскажу.

Я обещал выводы — вот они. Простые, но выстраданные личным опытом)

1️⃣ Университет нужен.
Не ради диплома. Он учит учиться, мыслить, искать информацию.

2️⃣ Учиться нужно постоянно.
Я прошел столько курсов, что уже сбился со счета: от Яндекс Директа и Бизнес Молодости до узкопрофильных профессиональных программ. Учусь до сих пор!

3️⃣ Экспериментируйте.
Особенно если вы студент. Пробуйте, тестируйте, ищите себя. Но в какой-то момент нужно выбрать направление для развития, чтобы стать профессионалом.

4️⃣ Настойчивость — самый недооцененный ресурс.
Упал — встал — пошел. Маленькие шаги превращаются в огромный рывок. Банально, но работает. Это самый ценный мой инсайт, который я прожил.

Всех обнял!
Если у вас есть свои истории — делитесь в комментах!

Р. S. Нашел трек в тему, слушайте под постом 👇

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация

А вот и вторая часть нашего подкаста с Дмитрием Аске. Смотрите 👉 ЗДЕСЬ.

Сегодня мы больше говорим о творческих материях:

• обсуждаем роль художника в девелоперских проектах;
• выбираем: арт-провокация или «всем добра!»;
• сравниваем обратную связь от жителей и коммунальщиков;
• ищем связь между финансами и вдохновением;
• думаем, может ли жилой дом быть арт-объектом (спойлер: может!);
• и, конечно, строим творческие планы!

Надеюсь, мы вдохновили вас на лайки и комментарии 😇

«Зерно»: начало

В этом посте я говорил, что у меня есть действующий бизнес — проектное бюро «Зерно». О нем расскажу подробнее — кратенько, на пару серий 😇

Сегодня — о том, как все начиналось.

Бюро я основал в 2021 году. Мы договорились с девелопером, который запускал проект в Ленобласти, начали собирать команду… но процесс затягивался. И я решил, что нужно брать сторонний проект.

Так у нас появилось общежитие Высшей школы экономики.

И там мы прошли по-настоящему суровую школу:

• научились готовить проекты под Главгосэкспертизу,
• разбираться в сметах,
• правильно вносить изменения,
• согласовывать проект уже в процессе стройки,
• защищать решения и утверждать смету.

Потом все-таки стартанул проект у моих партнеров. И мы за 1,5 месяца сделали стадию ПД для жилого комплекса на 115 тыс. м² (ЖК смотрите тут или в комментариях👇). Тяжело, с кучей переработок, но мы справились! 💪

Так что если у вас есть подобный проект — смело пишите. Поработаем!

orlov109✍️ГК Зерно✍️Навигация