Серия 7. ЛИХИЕ.
Последняя история про наши летние приключения по поиску классного арендного объекта на замену своего.

Предыдущая серия

#ОБЪЕКТ_НА_ЗАМЕНУ

Дано:
*️⃣Прямая продажа с авито.
*️⃣1 здание = 1500 квадратных метров
*️⃣2 здание = 400 кв.м., на кадастр не поставлено
*️⃣Земля в собственности 3400 кв.м
*️⃣Куча места для парковки, текущие арендаторы занимают его только на треть

А это значит, что можно и пристроить/надстроить что-нибудь.

*️⃣Локация: рядом с этим объектом, но сносить/изымать не будут. Вокруг много нового жилья, а значит и клиентов.

⚡️ Ещё рядом есть конкуренты: четыре офисных шестиэтажки, сейчас наполовину пустые.
⚡️ Цена квадрата аренды там 450 руб.

⚡️⚡️ Если бы мы купили объект, то сдавали бы площади по 2 тыс.за квадрат. И сдали бы.

Почему? Потому что у соседа в шестиэтажках последний ремонт был во времена развитого социализма.

👀 Интересно, не расстроится ли сосед от такого расклада? Наверно, нас не должно это беспокоить...

С точки зрения экономики и юриспруденции все очень хорошо.

Посмотрим на технические условия?
Вода, газ, электричество - все есть!

На территории даже уже стоит своя трансформаторная подстанция.

Мы всегда стараемся ставить свою, чтобы чувствовать себя комфортно и иметь возможность сдать площади производственникам. А тут уже есть!

Чем универсальнее объект, тем легче его сдать.

➡️➡️➡️Но есть нюанс...
Подстанция запитана шлейфом...
❓От кого???
❗️От владельца шестиэтажек!

❓А какие отношения у текущего владельца с соседом?
❗️Судя по всему, их последний диалог закончился словами соседа: "я вас всех отшиваю отключаю", - после чего он вырубил электричество.

Да, сосед оказался из 90х и с тех пор авторитета не утратил.

⚡️Городские сетевики в ответ на обращения пишут: "ребят, так вы же подключены, и все у вас ок!"

⚡️Но это ещё не все: земли продаётся много, да вот только въезд на нее через землю того же соседа 🙈

Сервитут не сервитут. Скажет наш сосед: "ой у меня трубу прорвало", перекопает проезд и даже не извинится. Ну вы сами понимаете, почему.

Мораль 1: что с торгами, что без них, можно сесть в лужу при покупке объекта.

Мораль 2: при анализе объекта оцениваем не только экономику и юридические риски, но и технические условия. Да и с соседями хорошо бы познакомиться.

А на чем мы в итоге остановили свой выбор? Расскажу чуть позже.

👆👆👆
Ответ на эту задачу коротко: нельзя один участок использовать по основному ВРИ, а второй только по вспомогательному.

✏️ Основание: п. 3 ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса;
п.5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Рассказать подробнее, как зарабатывать с помощью вспомогательных ВРИ? 👍

Кризис - время возможностей. Слышали эту фразу?

Известия в конце октября опубликовали новость, что общая просрочка граждан по кредитам за год увеличилась на 37%.

Если так пойдёт, то есть риск увеличения количества банкротств.

Новость в целом не позитивная, но...

🔜 Больше банкротств ➡️ больше объектов на торгах.

🔜 Больше объектов на торгах ➡️ ниже цена на них, т.к. предложение, скорее всего, передавит спрос.

🔜➡️🔜А это повод подобрать активы по низким ценам.

Торги - классический пример одной из возможностей для заработка в кризис.

Надо только оказаться подготовленным.

Формируем:
✔️ капитал для вложений;
✔️ компетенции для работы на торгах.

👍 Согласны, что кризис - это время возможностей?
🔥 Или кризис - это кризис во всем?

А вы бы взяли этот лот?

Предыстория: нахожу лот, выглядит интересно.

Участок ИЖС 6 соток, в городе ~70 тыс.чел., место хорошее, вокруг, судя по картам, живут люди. На участке дом под снос (а если смотреть глубже - разбор и использование материалов, или может быть даже реконструкция).

Потенциально участок можно перераспределить и "прирезать" ещё 4-6 соток.

🌧 Без ложки дёгтя быть не могло: продаётся доля 5/6.

➡️Цена на публичном предложении 9️⃣0️⃣ тыс.
➡️ Рыночная цена целого участка ~5️⃣0️⃣0️⃣ тыс.руб.

🙂И тут мне пишет подруга (да, когда ты в торгах, у тебя все друзья их мониторят): смотри, что нашла, и скидывает этот лот.

Поскольку она живёт в этом городе, я согласилась на роль агента, а сама участвовать в торгах не стала.

Но нужно же понять, что с оставшейся 1/6 и собрать все детали в мозаике до конца (прям как Бурдж Аль Араб из конструктора на фото, только по-настоящему).

❌В судебном решении написано, что 1/6 у супруга должника, но по фамилиям как-то непохоже.
✅Финансовый управляющий говорит, что это брат.

У нас есть только ФИО и Шерлок, который сидит внутри каждой женщины.

Мы мониторили страницы в ВК, как оказалось не тех людей 😄 изучили всю биографию должницы, подруга ездила искать следы сособственника на объекте, общалась с соседями, мы практически составили их генеалогическое древо 🤣🤣🤣

Из собранной информации стало ясно, что за 1/6 кроется личность, которая не менее 10 лет принципиально не продаёт свое богатство. Он ещё и прописан там. Наследники тоже в наличии.

И тут я нахожу ЕГО телефон. Звонить-не звонить? Если звонить, то сейчас или после торгов?

Звонок, на том конце трубки женский голос (судя по всему жена):

Вы уже вторые, мы ничего не продаём.

Занавес.

P.S. В Баку купила для дочи тизер к следующей поездке. Собственно он на фото.

УРАВНЕНИЕ С НЕИЗВЕСТНЫМ

Мы до последнего надеялись, что участников не будет. Все-таки доли - это задача со звездочкой. Но по итогу нас оказалось четверо.

Такие долгоиграющие лоты мне интересны только с потенциалом х3 и больше.
Если бы я участвовала от себя, то выше 100 даже бы не ставила. Очень неоднозначный стартап в условиях законодательства, которое исходит из принципа согласия всех собственников.

Нужно найти и договориться с сособствеником. По какой цене? Неизвестно, но пусть это будет 50 тыс. 😆

При таком раскладе (100+50), а рынок ~500 - отличное вложение.

*рынок - понятие относительное, цена на авито - это те цены, по которым продавец хочет продать, а не покупатель купить, поэтому от этой суммы я всегда отщипываю 10-15%. Так и скидочку для быстрой продажи сможем заложить. Поэтому, продажная цена скорее ~425 тыс.руб.

Даже с понижающим коэффициентом, покупка хорошая.

Но это все в идеальном мире. Варианты из реального мира:
✔️ Сособственник соглашается за гораздо бОльшую сумму, почему бы ему не захотеть 100 тыс. или 300? Тогда все это уравнение с неизвестным летит в трубу;
✔️ Сособственник не соглашается и мы начинаем упражняться в суде. Юристу тоже надо платить, даже если этот юрист ты.

Это отдельная тема, если ваш бизнес работает в вашем же помещении, вы должны платить себе аренду, иначе это не бизнес - об этом как-нибудь потом.

👀 Перспективы с судами мутные, обращаюсь за вторым мнением к коллеге, тот даёт прекрасное резюме ситуации: "геморрой за 90 тыс.руб." Ок.

✔️ Неправовые методы воздействия мы не рассматриваем.

Ставим предложение 121 тыс. и проигрываем участнику, который поставил 161 тыс. Ну что ж...

Долго думала, как относиться к этому лоту. Кто-то сочтёт, что 150-200 тыс. с объекта - очень даже неплохо.

➡️Если рассматривать лот как покупку для себя, вложение денег на будущее, в т.ч. с расчётом на увеличение стоимости земли, то может быть и неплохое приобретение.

➡️Если нужен конкретно этот объект или вся твоя деятельность - это торги и суды, у тебя в работе одновременно несколько подобных лотов, которые раз в месяц приносят тебе 100+ тыс., то ок.

➡️Если стратегия спекулятивная, то по мне как-то слишком заморочно. Есть объекты попроще.

Цикл сделки неясен, телодвижений придётся совершать много, в т.ч. с привлечением третьих лиц, которым нужно платить, тут, если повезёт, сделаешь х2 через пару лет.

Но это мой взгляд, иногда он у меня очень критичный.

А что думаете вы?
🔥Стали бы бороться за лот и ставить более высокую цену?
👏 Или ну его, найдутся другие объекты?

HAPPY END!

Предпоследняя серия #объект_на_замену

💬 Почему ПРЕДпоследняя? Потому что последняя будет в формате "ДО/ПОСЛЕ", но не скоро 😃

После всех историй с КРТ, ППТ, интересными соседями, самовольными постройками и т.д., мы нашли объект без таких явных проблем ☺️

Поиски длились ~3 месяца 😱

А пока что на видео можно разглядеть немного "ДО".

⚡️⚡️⚡️

В МФЦ часто вижу людей, которые попадают на приостановку при сделках с земельными участками. Что уж там скрывать, сама чуть не влипла летом, и друзья тоже жалуются.

Сейчас ОБЯЗАТЕЛЬНО при сделках с земельными участками в договоре нужно указать:
1️⃣Категорию земли (и ВРИ на всякий случай, хотя о нем чёткого требования нет);
2️⃣Обременения (ограничения).

Если с категорией все понятно, то с обременениями не всегда.

Где взять информацию о них?
1️⃣ Заказываем расширенную выписку из ЕГРН через госулуги или ФГИС Росреестра;
2️⃣ Ищем соответствующий раздел. Как правило, это ограничения по ст. 56 ЗК, различные ЗОУИТы (зоны с особыми условиями использования территорий), установленные в связи с соседством с ЛЭП, объектами культурного значения, аэропортами и т.д.

Если обременений нет так и пишите в договоре: ограничения/обременения не установлены.

Случались ли у вас неприятные приостановки сделок? Расскажите, в связи с чем ☺️