ЗАБЫЛА ВАМ РАССКАЗАТЬ...

Про ещё один объект, который мы рассматривали на покупку летом. Не с торгов, но для экономического анализа это непринципиально.

А вспомнила про него, возвращаясь из аэропорта в город.

Трехэтажное, красивое и уже "редевелопнутое" здание, 3000 кв.м., стоит и светится прямо на федеральной трассе.

- почему вы его не купили, что с ним НЕ ТАК?
- с ним все ТАК, оно НЕ ТАМ.

❓❓❓Так стоп, а федеральная трасса? А то, что все его проезжают по дороге в аэропорт?

В том-то и дело, что ПРОЕЗЖАЮТ, а не заезжают.

На субботнем вебинаре с учениками разбирала признаки выгодного объекта, и вот некоторые:

1️⃣ Оживленность района: и тут, на первый взгляд, все ок. А если присмотреться? Живущих рядом людей мало - двухэтажки, а, значит, мало местных клиентов, нужны заезжие.

2️⃣Доступность:
*️⃣пешком дойдут только двухэтажки;
*️⃣остальные на авто, которое некуда припарковать; но даже если бы парковка была, то машине очень сложно съехать с основной трассы к объекту, придётся кружиться.

Итак, 3000 кв.м.без удобного заезда и парковки - сомнительно, но...разберем дальше.

Продавец использует полный цикл жизни недвиги:
🔤 купил плохое здание;
🔤очень симпатично отремонтировал (для нас это минус, мы сами так можем, поэтому, как и этот продавец, покупаем 💩, вкладываемся и продаём с накруткой; а тут придётся покупать с накруткой);
🔤продаёт не как просто здание, а как готовый арендный бизнес (ГАБ) - ОЧЕНЬ ХОРОШАЯ СТРАТЕГИЯ.

Так ты продаёшь не кирпичи, собранные в домик, а ПАССИВНЫЙ доход, о котором многие мечтают.

Это нас привлекло, т.к. по факту объект уже работает, и значит, сразу несёт деньги, не будет паузы в доходах.

Арендаторы:
хостел;
ресторан;
магазин "Керхер";
доставка японской кухни.

Но есть нюанс...
Владелец хостела и ресторана - продавец здания. И их он продаёт вместе со зданием, а это ~75% его площади.

По итогу покупатель становится счастливым обладателем:
⚡️ресторанного бизнеса;
⚡️гостиничного бизнеса;
⚡️арендного бизнеса;
⚡️ну и здания.

И тут либо резко переквалифицироваться в ресторатора и отельера (плохая идея), либо искать новых арендаторов, которым, скорее всего площадь и ремонт хостела не подойдёт. Нужно резать помещения и ремонтировать...

Вывод: под наши стратегии объект не подошёл, но кому-то подойдёт...

Про другие объекты здесь: #объект_на_замену

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА... ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ?

Эта формулировка у одних юристов вызывает недоумение и ощущение, что тебя собираются обмануть; другие же считают, что придумали что-то гениальное, поэтому говорят: "а как же без согласия на покупку?".

Ну вообще-то легко. Откроем Семейный кодекс.

В России презюмируется, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов.

При этом:
➡️Если сделку совершает один супруг, то автоматически предполагается, что второй на все согласен.

❌Если окажется, что второй не был согласен, то можно будет признать сделку недействительной в суде, доказав, что покупатель знал об отсутствии согласия.

➡️Если совершается сделка по распоряжению (продажа, дарение и т.д.) имуществом, права на которое или сделки регистрируются (а это как раз недвижимость) либо заключаются в нотариальной форме, то НОТАРИАЛЬНОЕ СОГЛАСИЕ супруга ОБЯЗАТЕЛЬНО.

❌Не будет нотариального согласия, сделку можно признать недействительной в суде в течение года.

При покупке недвижимости происходит распоряжение общими денежными средствами, а деньги - это штука движимая, регистрации не подлежат. А значит и согласие на покупку не требуется.

Обычно требование о согласии мотивируют (если мотивируют) тем, что при его наличии, сделку будет невозможно оспорить 🤷‍♀️

Помните, что в законе такого требования нет, а дальше действуйте по ситуации.

⚠️ Как дела с согласием на торгах?
✔️на банкротных торгах никаких согласий никто не требует, т.к. перечень документов чётко урегулирован законодательством;
✔️а на других такое встречается, перспективы оспаривания такого требования туманны, а перспективы упустить лот при его непредоставлении очень реальны. Решать каждому.

Какие документы нужны для работы на торгах?

Как-то друг попросил меня побыть его агентом в аукционе.

Я знала, что он вроде бы и сам участвовал, спросила, а что ж не сам?
Ответ:

площадка не пускает меня на торги.

А причина неясна: проблемы с компьютером, ЭЦП или лицом не вышел 🤷‍♀️

✅А меня все получается. Отыграли аукцион, а мысль о том, почему же у меня вышло, а него нет, не отпускала.

❌Захожу на объявление с лотом на стороннем сайте, перехожу на площадку... и вижу, что в первую очередь открывается не тот сайт, с которого я участвовала в торгах, а другой.

Этот сайт тоже принадлежит ЭТП, но он как бы материнский, а я участвовала на дочернем. На "материнском" сайте есть личный кабинет, нажимаю "ВОЙТИ", и... ничего не происходит! Площадка не пускает.

Захожу в "дочерний", все хорошо.

В чем прикол? У многих ЭТП сложные сайты:
➡️есть основной, где указаны все возможности ЭТП;
➡️есть дополнительные, иногда с абсолютно разными адресами - по разным типам торгов.

⚡️⚡️⚡️
Заходить в аккаунт надо на том сайте, на котором проходят нужные торги. В нашем случае - банкротные. И тогда все будет ок!

Мой друг об этом не знал, поэтому не смог сам поучаствовать в торгах, хорошо, что было кому подстраховать.

Такие ситуации я разбираю во втором модуле своего курса, который запустится совсем скоро. Анкета предзаписи в закрепе.

P.S. А недавно для регистрации на ЭТП мне пришлось воскрешать Internet Explorer и пересылать по почте открытый файл ключа ЭЦП 😅 Записала видеоинструкцию, она будет в том же модуле.

❓интересно читать про такие ситуации? Поставьте 👍 буду рассказывать больше!

Ещё одна причуда площадки

Как агенты зарабатывают на торгах без вложений

#работа_с_этп

ОФИЦИАЛЬНАЯ БАЗА ТОРГОВ ПО БАНКРОТСТВУ

По данным статистики это один из самых популярных запросов в интернете о торгах.

А ответ на запрос очень простой

ВСЯ ОФИЦИАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ТОРГАХ РАЗМЕЩЕНА ЗДЕСЬ:

https://fedresurs.ru/

Федресурс - платформа на которой с каждым годом публикуется все больше юридически значимой информации. Раньше он был в основном только про банкротство. А сейчас и про другие сферы, поэтому, когда будете его анализировать выбирайте вкладку "Банкротство".

🇷🇺 Опубликование информации на Федресурсе - это законодательная обязанность участников процесса банкротства.

Иными словами, мимо Федресурса ни одно банкротство не пройдёт.

Что там можно посмотреть?
✅ проверить любое лицо на вопрос: "а не банкрот ли ты часом?"
✅ найти объявления о торгах, в том числе уже прошедших;
✅ узнать условия торгов и где они проводятся;
✅ узнать номер судебного дела банкрота и посмотреть судебные акты
✅ найти отчёт об оценке лота; информацию обо всех собраниях кредиторов должника;
✅ найти сведения об арбитражных управляющих;
✅ изучить статистику торгов и многое другое.

Это настоящий кладезь информации для анализа лотов.

Со своими учениками мы знакомимся с этим сайтом на самых первых уроках. И мой главный посыл:

Нашел где-то лот - перепроверь ВСЮ информацию на Федресурсе.

А ещё у него есть старая версия, которая продолжает работать: https://old.bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1

Старая версия мне нравится больше.
А какая нравится вам?

👍 новая
❤️ старая

Ещё больше полезных ресурсов для заработка в торгах

ОСМОТР ЛОТА

Решила ответить постом на вопрос из личных сообщений, но перед этим задам пару вопросов вам ⬇️⬇️⬇️
#по_заявкам_читателей

Самый красноречивый аргумент ЗА проведение осмотра лотов на видео 😂📤📤😀

Здание было в другом городе и ехать было лень, но потом дорога сама туда завела и муж заодно решил осмотреть...здание?

➡️➡️Задаток вернули, в торгах не участвовали. Кстати, здание в итоге кто-то купил и в таком виде.

Завтра выложу правила осмотра лотов. Накидайте 🔥 если ждёте